Арбитражный суд
Ханты-Мансийского автономного округа - Югры
ул. Мира, 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Ханты-Мансийск
21 мая 2019 года | Дело № А75-7306/2019 |
Резолютивная часть решения объявлена 20 мая 2019 г.
Полный текст решения изготовлен 21 мая 2019 г.
Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Заболотина А. Н., при ведении протокола секретарем Долговой О. В.., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Салаир» (ОГРН<***>, ИНН <***>) и общества с ограниченной ответственностью «Сибстройтеплоремонт» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре о признании незаконным уведомления № КУВД-001/2019-2689339/1 от 19.03.2019 о приостановлении государственной регистрации прав, возложении обязанности зарегистрировать договор участия в долевом строительстве № 322 от 05.03.2019,
с участием представителей сторон: от ООО «Салаир» – ФИО1 по доверенности от 09.01.2018; от ООО «Сибстройтеплоремонт» - не явились; от Управления Росреестра – ФИО2 по доверенности от 15.05.2018,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Салаир» (далее - заявитель 1, ООО «Салаир») и общество с ограниченной ответственностью «Сибстройтеплоремонт» (далее – заявитель 2, ООО Сибстройтеплоремонт») обратились в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением о признании незаконным уведомление № КУВД-001/2019-2689339/1 Сургутского отдела Управления Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 19.03.2019 о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 05.03.2019 № 322, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Салаир» и обществом с ограниченной ответственностью «Сибстройтеплоремонт».
Заявленные требования мотивированы отсутствием у регистрирующего органа законных оснований для приостановления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Представитель ООО «Салаир» в судебном заседании требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (далее – управление, регистрирующий орган) в судебном заседании возражал относительно заявленного требования по основаниям, изложенным в отзыве. Полагает приостановление государственной регистрации законной и обоснованной.
ООО «Сибстройтеплоремонт» явку представителей для участия в судебном разбирательстве не обеспечил. О времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. О причинах неявки не уведомил, об отложении судебного разбирательства не просил, иных ходатайств не заявил.
На основании части 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ООО «Сибстройтеплоремонт».
Выслушав представителей ООО «Салаир» и регистрирующего органа, и изучив представленные доказательства, суд постановил следующий вывод.
Из материалов дела следует, что на основании договора от 08.11.2017 № 234 ООО «Салаир» является арендатором земельного участка, расположенного в территориальной зоне Ж.4 по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, мкр. 41, с кадастровым номером 86:10:0101046:43 для «Многоэтажного жилого дома со встроенно – пристроенными помещениями общественного назначения, со встроенным детским садом на 40 мест на первом и втором этажах. № 23,24». Кроме того общество является держателем разрешения от 26.11.2018 на строительство многоэтажного кирпичного жилого дома № 23 со встроенными помещениями общественного назначения на 1-м и подвальных этажах, подземной парковкой на придомовой территории, с комплексной инфраструктурой в 41 микрорайоне г. Сургута (т. 1 л.д. 81-94).
05.03.2019 между ООО «Салаир» и ООО «Сибстройтеплоремонт» заключен договор № 322 участия в долевом строительстве многоквартирного дома (т. 1 л.д. 95-108). По условиям договора ООО «Салаир» обязалось построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать ООО «Сибстройтеплоремонт» двухкомнатную квартиру № 245 в жилом доме № 23 в 41 микрорайоне г. Сургута, а ООО «Сибстройтеплоремонт» обязалось уплатить обусловленную договором цену и принять построенный объект.
06.03.2019 ООО «Салаир» и ООО «Сибстройтеплоремонт» обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. К заявлениям предоставлены следующие документы: доверенность от 17.08.2017 № 2100932, 86АА; договор участия в долевом строительстве от 05.03.2019 № 322; договор поручительства от 13.12.2018 № 10990-2018/ДП; учредительные документы от 06.03.2019; справка об оплате ООО «Салаир» от 13.12.2018; расходный кассовый ордер ООО «Салаир», чек оплата от 05.03.2019 № 54; платежное поручение ООО ССТР от 05.03.2019 № 175; приказ о назначении руководителя или иного уполномоченного лица от 23.09.2015 № 2-к.
Государственным регистратором в соответствии пунктом 7 (форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации) части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации), 19.03.2019 принято решение о приостановлении государственной регистрации права о чем вынесены уведомления о приостановлении государственной регистрации прав КУВД-001/2019-2689339/1 и КУВД-001 /2019-2689339/2 от 19.03.2019.
Для устранения обстоятельств препятствующих государственной регистрации заявителям рекомендовано обеспечить уплату застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Уведомление о приостановлении государственной регистрации от 19.03.2019 оспорено ООО «Салаир» и ООО Сибстройтеплоремонт» в судебном порядке.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании незаконными действий и решений должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закона о регистрации).
В соответствии с частью 2, частью 6 статьи 1 названного закона Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с упомянутым Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с упомянутым законом сведений. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 14 Закона о регистрации, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном порядке. Подпунктом 2 пункта 2 статьи 14 Закона о регистрации к основаниям для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отнесены договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В соответствии со статьей 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 3 Закона о регистрации к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав отнесены проверка действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Основания для приостановления государственной регистрации прав перечислены в статье 26 Закона о регистрации. Пунктом 7 части 1 названной статьи в качестве основания для приостановления государственной регистрации является не соответствие требованиям законодательства Российской Федерации формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Согласно части 3 статьи 48 Закона № 218-ФЗ установлено, что при государственной регистрации каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, государственным регистратором осуществляется проверка факта уплаты застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", по представленному на государственную регистрацию договору участия в долевом строительстве. Указанная проверка осуществляется органом регистрации прав посредством направления запроса с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства", которая обязана предоставить запрашиваемые сведения в срок не позднее одного рабочего дня, следующего за днем получения запроса органа регистрации прав.
Частью 4 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ( в редакции ФЗ от 29.12.2017 № 218-ФЗ), установлено, что застройщик вправе привлекать денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, при условии исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд, формируемый за счет указанных отчислений (взносов) и имущества, приобретенного за счет инвестирования указанных денежных средств (далее - компенсационный фонд), до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.
При этом частью 5 статьи 25 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» определено, что предусмотренная частью 4 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона) обязанность застройщика по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд возникает в отношении многоквартирного дома и (или) жилого дома блокированной застройки, состоящего из трех и более блоков, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию после даты государственной регистрации публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" (далее - Фонд).
Согласно письму Министерства строительства и жилищно – коммунального хозяйства Российской Федерации от 01.12.2017 № 44458-НС/07 датой государственной регистрации Фонда является 20 октября 2017 г.
В спорном правоотношении первый договор долевого участия в строительстве объекта в МКД № 23 в 41 микрорайоне г. Сургута заключен 28.08.2014 и зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 23.09.2014 с номером 86-86-03/094/2014-342. Данное обстоятельство подтверждается представленной выпиской и регистрирующим органом не оспаривается.
Изложенное обстоятельство освобождает ООО «Салаир» от обязанности по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд при заключении договоров долевого участия в строительстве не объект «Многоэтажный кирпичный жилой дом № 23 со встроенными помещениями общественного назначения на 1-м и подвальных этажах, подземной парковкой на придомовой территории, с комплексной инфраструктурой в 41 микрорайоне г. Сургута».
Частью 7 статьи 25 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено, что если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости заключен до даты государственной регистрации Фонда, к правоотношениям по привлечению денежных средств участников долевого строительства по указанным объектам недвижимости применяются положения статей 1 - 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" без учета изменений, внесенных настоящим Федеральным законом, и с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Статьей 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (до внесения изменений законом № 218-ФЗ) предусматривалось обеспечение исполнения обязательств застройщика посредством залога, поручительства банка или страхования гражданской ответственности.
Частями 8, 18, 19 статьи 25 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ определено, что для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в случае, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен до даты государственной регистрации Фонда, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусмотренными Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", без учета изменений, внесенных настоящим Федеральным законом, застройщик обязан представить договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.
Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве обеспечивается поручительством банка, которые соответствуют требованиям, установленным частью 18 настоящей статьи, и сведения о которых размещена официальном сайте Центрального банка Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
В спорном правоотношении обязательства ООО «Салаир» по договорам долевого участия в строительстве обеспечиваются договором поручительства от 13.12.2018 № 10990-2018/ДП, заключенным с акционерным обществом Банк «Северный морской путь» (АО «СМП Банк»).
Согласно информации, размещенной на официальном сайте ЦБ РФ по состоянию на 01.03.2019, АО «СМП Банк» соответствует требованиям части 18 статьи 25 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Оценив в совокупности представленные доказательства, с учетом приведенных норм права суд пришел к убеждению, что при заключении договоров долевого участия на строительство объекта капитального строительства «Многоэтажный кирпичный жилой дом № 23 со встроенными помещениями общественного назначения на 1-м и подвальных этажах, подземной парковкой на придомовой территории, с комплексной инфраструктурой в 41 микрорайоне г. Сургута» ООО «Салаир» освобожден от обязанности по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд.
Учитывая соблюдение ООО «Салаир» требований закона об обеспечении исполнения обязательств посредством заключения договора поручительства с уполномоченным банком, у регистрирующего органа отсутствовали законные основания для приостановления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 05.03.2019 № 322, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Салаир» и обществом с ограниченной ответственностью «Сибстройтеплоремонт», в связи с чем оспоренное уведомление о приостановлении государственной регистрации не основано на нормах закона и повлекло нарушение прав и законных интересов ООО «Салаир» и ООО «Сибстройтеплоремонт».
Ссылка регистрирующего органа на часть 14 статьи 8 Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон "об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации" и отдельные законодательные акты российской федерации»судом не принимается, так как названной нормой установлено исключение, согласно которого положения названной нормы не применяются в отношении договоров участия в долевом строительстве, заключенных застройщиком после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения по таким договорам обеспечивается страхованием гражданской ответственности застройщика или поручительством банка в отношении объекта недвижимости в целом и такими договорами не предусматривается заключение договора страхования или договора поручительства в отношении каждого участника долевого строительства.
В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Оценив в соответствии с нормой статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности все представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленного требования.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры
решил:
заявление удовлетворить.
Признать незаконным уведомление № КУВД-001/2019-2689339/1 Сургутского отдела Управления Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 19.03.2019 о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 05.03.2019 № 322, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Салаир» и обществом с ограниченной ответственностью «Сибстройтеплоремонт».
Обязать Сургутский отдел Управления Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии устранить нарушение прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Салаир» и общества с ограниченной ответственностью «Сибстройтеплоремонт».
Взыскать с Управления Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре в пользу общества с ограниченной ответственностью «Салаир» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.
Решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.
Судья А. Н. Заболотин
