Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6
http://www.spb.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г.Санкт-Петербург
16 декабря 2023 года Дело № А56-41326/2022
Резолютивная часть решения объявлена декабря 2023 года .
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе
судьи Сайфуллиной А.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шатохиной В.В.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску:
АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "СЕВЕРНЫЙ НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ИНСТИТУТ ГИДРОТЕХНИКИ И МЕЛИОРАЦИИ" (адрес: Россия 188507, ГП. НОВОСЕЛЬЕ, ЛЕНИНГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ, ЛОМОНОСОВСКИЙ РАЙОН, УЛ. ИНСТИТУТСКАЯ ДОМ 1, КОРПУС 2, ОФИС 2 , ОГРН: );
к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНГКА СЕНТЕРС РУС ПРОПЕРТИ Е" (адрес: Россия 141402, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ХИМКИ ГОРОД,, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ,, ЛЕНИНГРАДСКАЯ УЛИЦА, ВЛАДЕНИЕ 39, СТРОЕНИЕ 5 , ОГРН: );
при участии представителей сторон согласно протоколу судебного заседания от 11.12.2023
установил:
Акционерное общество «Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации акционерное» (далее – АО «СевНИИГиМ», истец), обратилось в Арбитражный суд города Санкт- Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с обществу с ограниченной ответственностью «ИНГКА Сентерс Рус Проперти Е» (далее – ИНГКА, Ответчик) денежных средств в сумме 60.475.225,80 рублей (с учетом принятых судом в порядке, предусмотренном статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений требований).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.12.2022, оставленным в силе постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2023, иск удовлетворен в полном объеме.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.08.2023 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.12.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2023 по делу №А56-41326/2022 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт- Петербурга и Ленинградской области.
Основаниями направления дела на новое рассмотрение послужила недостаточная аргументация нижестоящими судами своих выводов, в частности, не указание судами, какие конкретно пункты Предварительного договора от 16.09.2016 были нарушены Ответчиком, какими документами Ответчик явно и недвусмысленно заверил Истца о том, что им принято или будет обязательно принято решение о строительстве торгового центра на приобретенном Ответчиком у Истца земельном участке, в чем состоит недобросовестное ведение переговоров, основания применения ст. 1102 Гражданского кодекса РФ.
В ходе судебного разбирательства Истцом представлены пояснения относительно нарушений Ответчиком условий Предварительного договора от 16.09.2016, уточнены правовые основания требований, приведена подробная хронология событий и действий сторон, которые, по мнению Истца, подтверждают, что взыскиваемые расходы понесены в интересах Ответчика и по согласованию с ним, а также на основании представленных им недостоверных заверений об обстоятельствах.
Ответчик представил отзыв, в удовлетворении иска просил отказать в связи с его необоснованностью, указал на пропуск срока исковой давности, незаключенность Предварительного договора соинвестирования и купли-продажи земельного участка от 16.09.2016, установленную вступившими в законную силу судебными актами по делу А56-22755/2020.
Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В обоснование своих требований Истец указал, что взыскиваемая сумма – это понесенные Истцом расходы, которые фактически являются вкладом Ответчика и входят в объем его финансирования в проект строительства Развязки: подключение улично-дорожной сети Санкт-Петербурга и Ленинградской области к КАД с устройством транспортной развязки на пересечении КАД в створе перспективной магистрали № 15 (продолжение улицы Пионерстроя) (далее – Проект Реконструкции Развязки).
Поскольку Ответчик отказался от реализации проект строительства Развязки, то, по мнению Истца, понесенные им в интересах Ответчика расходы, подлежат компенсации со стороны Ответчика.
Как усматривается из представленных в материалы дела документов, 23.12.2013 между Истцом и Ответчиком заключен Протокол о намерениях (представлен в электронном виде 09.12.2022), согласно которому между Истцом и Ответчиком была достигнута предварительная договоренность приобретения Ответчиком у Истца земельного участка для возведения на нем магазина ИКЕА и/или многофункционального центра МЕГА (далее – Торговый центр) (вводная часть, пп. 2.1., 3.2. Протокола о намерениях).
По мнению истца, подписывая Протокол, Ответчик заявил о намерении приобрести у Истца Земельный участок в целях строительства на нем Торгового центра.
Строительство Торгового центра должно было сопровождаться осуществлением мер по улучшению транспортной схемы местности, для чего в первую очередь необходимо осуществить действия по подготовке соответствующего проекта (Проект Реконструкции Развязки), в связи с чем, Истец по согласованию с Ответчиком, совершил следующие юридически значимые действия:
- от ФКУ «Дирекция по строительству транспортного обхода города Санкт-Петербург Федерального дорожного агентства» (ФКУ ДСТО «Санкт-Петербург») получен Проект технических требований и условий (ТТиУ) № 12/2316 от 03.07.2015 «на реконструкцию транспортной развязки в районе км. 84 прямого хода КАД (А-118) на ПК 328+12 КАД по проекту: «Подключение улично-дорожной сети Санкт-Петербурга и Ленинградской области к КАД с устройством транспортной развязки на пресечении КАД в створе перспективной магистрали № 15 (с продолжением улицы Пионерстроя)» ;
- с ЗАО «ПЕТЕРБУРГ-ДОРСЕРВИС» заключен договор от 05.02.2016 № 125/2016-пдс на выполнение изысканий и работ по проектированию (стадия «П») по Проекту Реконструкции Развязки (том 1 л.д. 10, том 4 л.д. 43, 101).
- с ООО «РАТИ» заключен агентский договор по сопровождению разработки и согласование Проекта Реконструкции Развязки № 01/06 от 08.02.2016 (том 1 л.д. 104);
- с ООО «Энергодорстрой» заключен Договор от 07.07.2016 № б/н по разработке специальных технических условий в связи с Реконструкцией Развязки. (том 1 л.д. 135).
Факт согласования с Ответчиком указанных выше действий Истца подтверждается и условиями впоследствии заключенного между Истцом и Ответчиком Предварительного договора соинвестирования и купли-продажи земельного участка от 16.09.2016 (том 2 л.д. 89) (далее – Предварительный договор от 16.09.2016):
- абзацем 2 п. 3.4, в соответствии с которым указанные выше действия Истца Ответчик признает в качестве действий, направленных на создание для сторон возможности заключить Договор соинвестирования Реконструкции Развязки.
- абзацем 7 п. 3.4., в соответствии с которым Настоящим Продавец довел до сведения Покупателя, а Покупатель ознакомлен и подтверждает, что на момент заключения Сторонами настоящего Предварительного договора Продавцом за его счет произведены следующие действия, направленные на создание для Сторон возможности заключить Договор соинвестирования:
- получен от ФКУ «Дирекция по строительству транспортного обхода города Санкт-Петербург Федерального дорожного агентства» (ФКУ ДСТО «Санкт-Петербург») Проект технических требований и условий (ТТиУ) № 12/2316 от 03.07.2015 «на реконструкцию транспортной развязки в районе км. 84 прямого хода КАД (А-118) на ПК 328+12 КАД по проекту: «Подключение улично-дорожной сети Санкт-Петербурга и Ленинградской области к КАД с устройством транспортной развязки на пресечении КАД в створе перспективной магистрали № 15 (с продолжением улицы Пионерстроя)»;
- заключен с ЗАО «ПЕТЕРБУРГ-ДОРСЕРВИС» договор на выполнение работ по проектированию в соответствии с ТТиУ №12/2316 от 3.07.2015;
- заключен с ООО «РАТИ» агентский договор по сопровождению разработки и согласование Проекта Реконструкции и Развязки № 01/06 от 08.02.2016г.;
- заключен договор на получение специальных технических условий с ООО «Энергодорстрой» от 7.06.2016.
Стороны настоящим договорились, что расходы Продавца, которые он понес и понесет по указанным выше договорам, согласованы с Покупателем и входят в общую стоимость Проекта Реконструкции Развязки (объем финансирования), как определено в п. 3.5. настоящего Предварительного договора.
В соответствии с п. 3.5. Покупатель возьмет на себя обязанность осуществить финансирование Проекта Реконструкции Развязки.
В силу п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений
Таким образом, подтверждается довод истца о том, что Ответчик прямо признал, что заключенные Истцом договоры заключены в интересах Ответчика и что расходы по указанным выше договорам – это расходы Ответчика, а не Истца по финансированию Проекта Реконструкции Развязки.
Впоследствии, письмом от 23.03.2020 (том 4 л.д. 46) Ответчик отказался от заключения Договора соинвестирования реконструкции Развязки.
По мнению истца, отказываясь от компенсации понесенных Истцом расходов по указанных договорам, Ответчик нарушает условия п. 3.4 и п. 3.5. Предварительного договора, т.к. в нарушение этих положений договора финансирование Проекта Реконструкции Развязки осуществлено не Ответчиком, а Истцом.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Содержание пунктов 3.4. и 3.5 Предварительного договора от 16.09.2016 позволяет суду сделать вывод о том, что данные пункты содержат в себе элементы представительских договоров, в частности, комиссии, агентирования.
Согласно п. 1 ст. 990 Гражданского кодекса РФ по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента.
Из содержания пунктов 3.4. и 3.5 Предварительного договора видно, что договоры Истцом заключены в интересах Ответчика с целью формирования его вклада в реализацию Проекта Реконструкции Развязки (в виде финансирования), то есть за его счет.
В соответствии со ст. 1001 Гражданского кодекса РФ комитент обязан помимо уплаты комиссионного вознаграждения, а в соответствующих случаях и дополнительного вознаграждения за делькредере возместить комиссионеру израсходованные им на исполнение комиссионного поручения суммы.
В целях подготовки Проекта Реконструкции Развязки Истцом заключены следующие договоры, расходы по которым составили 60 475 225, 8 руб.:
- с ЗАО «ПЕТЕРБУРГ-ДОРСЕРВИС» от 05.02.2016 № 125/2016-пдс на выполнение изысканий и работ по проектированию (стадия «П») по Проекту Реконструкции Развязки, Истцом оплачена стоимость работ в размере 43 384639,82 рублей, в т.ч. НДС 18% (том 1 л.д. 10, том 4 л.д. 43, 101);
- с ООО «РАТИ» № 01/06 от 08.02.2016г по сопровождению разработки и согласование Проекта, Истцом оплачена стоимость услуг в сумме 1961064,24 рубля, в т.ч. НДС 18% (том 1 л.д. 104)
- с ООО «Энергодорстрой» от 07.07.2016 № б/н по разработке специальных технических условий в связи с Реконструкцией Развязки, Истцом оплачена стоимость работ в размере 3 300 000,00 рублей (том 1 л.д. 135);
- с ООО «Техэнергосервис» от 31.05.2018 № 05/18 на разработку проектной документации (стадия «П») на переустройство ВЛ-110кВ на объекте: Проект Реконструкции Развязки, Истцом оплачена стоимость услуг в сумме 150 000,00 рублей, в т.ч. НДС 18% (том 1 л.д. 166);
- с АО «НЕВА-ДОРСЕРВИС» от 20.12.2018 № 1-20/12/18 на выполнение работ по обследованию местности на наличие взрывоопасных предметов на объекте: Проект Реконструкции Развязки, Истцом оплачена стоимость работ в размере 110 000,00 рублей, в т.ч. НДС 18% (том 2 л.д. 4);
- с ООО «Межрегиональный экспертный центр» от 22.11.2018 № 1-22/11-18 на проведение анализа проектной документации Проекта Реконструкции Развязки, а также оказание услуг по сопровождению при проведении государственный экспертизы Проекта Реконструкции Развязки, общая стоимость работ, оплаченных Истцом, составила 4 000000,00 рублей, в т.ч. НДС 18% (том 2 л.д. 15);
- с ФАУ Главгосэкспертиза (Санкт-Петербургский филиал) от 13.11.2018г. № 0534Д-18/СПЭ-16719/701 на проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий по Проекту Реконструкции Развязки, общая стоимость работ, оплаченных Истцом, составила 4 040180,48 рублей, в т.ч. НДС 18% (том 2 л.д. 27);
- с ФАУ Главгосэкспертиза (Санкт-Петербургский филиал) от 23.05.2019 № 0211Д-19/СПЭ-16719/704 на проверку сметной стоимости Проекта Реконструкции Развязки, общая стоимость работ, оплаченных Истцом, составила 1 408 851,59 рублей, в т. ч. НДС 20% (том 2 л.д. 36);
- с ООО «Эстейт-Сервис» от 18.02.2019 № 18-02/3-2019 на оказание услуг технического заказчика, Истцом оплачена стоимость работ в размере 2 120 489, 67 рублей (том 3 л.д. 244, том 4 л.д. 89).
Расходы Истца по указанным в Предварительном договоре от 16.09.2016 договорам составили 48.645.704,06 рублей:
- 43.384.639,82 рублей (в т.ч. НДС 18%) по договору с ЗАО «ПЕТЕРБУРГ-ДОРСЕРВИС» на выполнение работ по проектированию в соответствии с ТТиУ №12/2316 от 3.07.2015;
- 1.961.064,24 рубля, (в т.ч. НДС) по агентскому договору с ООО «РАТИ» по сопровождению разработки и согласование Проекта Реконструкции и Развязки № 01/06 от 08.02.2016г.;
- 3.300.000,00 рублей по договору на получение специальных технических условий с ООО «Энергодорстрой» от 7.06.2016.
Довод Ответчика о том, что Истцом представлен какой-то иной договор с ЗАО «ПЕТЕРБУРГ-ДОРСЕРВИС», а не тот, что согласован в Предварительном договоре от 16.09.2016, не нашел своего документального подтверждения в ходе судебного разбирательства.
Из материалов дела следует, что Истцом с ЗАО «ПЕТЕРБУРГ-ДОРСЕРВИС» заключен только один договор от 05.02.2016 № 125/2016-пдс на выполнение изысканий и работ по проектированию (стадия «П») по Проекту Реконструкции Развязки.
В приложении №1 к настоящему договору (п. 1.3) указано, что основанием для проектирования является Проект технических требований и условий на реконструкцию транспортной развязки ФКУ ДСТО от 03.07.2015 №12/2316 (ТТиУ).
То есть, договор с ЗАО «ПЕТЕРБУРГ-ДОРСЕРВИС» на выполнение работ по проектированию в соответствии с ТТиУ №12/2316 от 3.07.2015, который указан в абз. 2 п. 3.4. Предварительного договора – это и есть договор от 05.02.2016 № 125/2016-пдс на выполнение изысканий и работ по проектированию (стадия «П») по Проекту Реконструкции Развязки.
При этом необходимо отметить то, что Ответчик, ссылаясь на то, что это разные договоры, не представляет суду договор, который, по его мнению, указан в абз. 2 п. 3.4. Предварительного договора.
Ответчик не оспаривает факт согласования договора, заключенного Истцом с ООО «Межрегиональный экспертный центр» от 22.11.2018 № 1-22/11-18 на проведение анализа проектной документации Проекта Реконструкции Развязки, а также оказание услуг по сопровождению при проведении государственный экспертизы Проекта Реконструкции Развязки, и расходов Истца по нему в размере 4 000000,00 рублей, в т.ч. НДС 18%. (том 2 л.д. 151).
Итого напрямую Ответчиком согласованы:
- договор с ЗАО «ПЕТЕРБУРГ-ДОРСЕРВИС» от 05.02.2016 № 125/2016-пдс на выполнение изысканий и работ по проектированию (стадия «П») по Проекту Реконструкции Развязки и расходы Истца по нему в размере 43384639,82 рублей, в т.ч. НДС 18%;
- агентский договор с ООО «РАТИ» по сопровождению разработки и согласованию Проекта № 01/06 от 08.02.2016г. и расходы Истца по нему в сумме 1961064,24 рубля, в т.ч. НДС 18%;
- договор с ООО «Энергодорстрой» от 07.07.2016 № б/н по разработке специальных технических условий в связи с Реконструкцией Развязки и расходы Истца по нему в размере 3 300 000,00 рублей;
- договор с ООО «Межрегиональный экспертный центр» от 22.11.2018 № 1-22/11-18 на проведение анализа проектной документации Проекта Реконструкции Развязки, а также оказание услуг по сопровождению при проведении государственный экспертизы Проекта Реконструкции Развязки и расходы Истца по нему в размере 4 000000,00 рублей, в т.ч. НДС 18%.
Сумма расходов по ним - 52.645.704,06 рублей.
Что касается не указанных в Предварительном договоре от 16.09.2016 договоров и расходов по ним:
- с ФАУ Главгосэкспертиза (Санкт-Петербургский филиал) от 13.11.2018г. №0534Д-18/СПЭ-16719/701 на проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий по Проекту Реконструкции Развязки, по которому расходы Истца составили 4 040180,48 рублей, в т.ч. НДС 18% (том 2 л.д. 27);
- с ФАУ Главгосэкспертиза (Санкт-Петербургский филиал) от 23.05.2019 № 0211Д-19/СПЭ-16719/704 на проверку сметной стоимости Проекта Реконструкции Развязки, расходы Истца по которому составили 1 408 851,59 рублей, в т. ч. НДС 20% (том 2 л.д. 36);
- с ООО «Эстейт-Сервис» от 18.02.2019 № 18-02/3-2019 на оказание услуг технического заказчика, расходы Истца по которому составили 2 120 489, 67 рублей (том 3 л.д. 244, том 4 л.д. 89),
то они также заключены (договоры) и понесены (расходы) с целью совместной реализации Проекта Реконструкции Развязки, что видно из их буквального содержания и не оспаривается Ответчиком.
При этом финансирование проекта – обязанность Ответчика.
Ответчик отказываясь от участия в Проекте Реконструкции Развязки только в марте 2020 года, то он не мог не понимать, что до этой даты Истец в обеспечении достигнутых договоренностей заключал договоры и нес по ним расходы, необходимые для реализации проекта.
Как признает сам Ответчик, сторонами обсуждалась возможность заключения дополнительного соглашения №2 к Предварительному договору, направленного на компенсацию расходов Истца на тот случай, если не будет заключен Договор соинвестирования реконструкции Развязки (п. 41 Письменных объяснений Ответчика от 28.10.2022 и приложение №1 к ним) (представлено в электронном виде 28.10.2022, том 4 л.д. 52).
Из самого факта переговоров, условий проекта дополнительного соглашения №2 к Предварительному договору, а также электронной переписки (Протокол осмотра доказательств составленным нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга Голиковой М.И. от 09.07.2020г (том 2 л.д. 133, том 4 л.д. 12) следует, что Ответчик был в курсе заключенных Истцом договоров и понесенных Истцом затрат, возражений по ним не представляет (откорректированный со своей стороны вариант дополнительного соглашения с отражением в нем заключенных Истцом договоров направляет сам Ответчик в лице своего представителя Е.Пунанова) и признает свою обязанность по их компенсации в случае не заключения Договора соинвестирования реконструкции Развязки.
Помимо того, что Ответчиком нарушены условия Предварительного договора от 16.09.2016 (п. 3.4., п. 3.5., п. 1 ст. 990, ст. 1001 Гражданского кодекса РФ), что является самостоятельным основанием для обязания Ответчика компенсировать расходы Истца, по мнению истца, Ответчиком предоставлены недостоверные заверения об обстоятельствах, из которых исходил Истец, заключая договоры на подготовку Проекта Реконструкции Развязки и неся по ним расходы.
В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 431.2 ГК РФ предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.
Хронология действий Истца и Ответчика, оформляемые ими документы, их взаимоотношения с третьими лицами свидетельствуют о намерении Ответчика строить Торговый центр и участвовать в реализации Проекта Реконструкции Развязки, и что Ответчик исходил из того, что Истец будет полагаться на его заверения о строительстве Торгового центра и участии в реализации Проекта Реконструкции Развязки или имел разумные основания исходить из такого предположения, на что указывают следующие обстоятельства.
Так, из Протокола о намерениях от 23.12.2013, а также факта согласования Ответчиком договоров на подготовку Проекта Реконструкции Развязки и расходов по ним (п. 3.4. Предварительного договора от 16.09.2016), следует, что Ответчик имел намерение строить Торговый центр и участвовать в Проекте Реконструкции Развязки, в чем и заверил Истца.
Дальнейшие действия сторон, а также условия заключаемых Истцом и Ответчиком сделок, как между собой, так и с третьими лицами, также дополнительно это подтверждают.
1) На основании п.3.1. Предварительного договора от 16.09.2016 стороны должны совместно предпринять меры по финансированию и реализации проекта строительства Развязки: подключение улично-дорожной сети Санкт-Петербурга и Ленинградской области к КАД с устройством транспортной развязки на пересечении КАД в створе перспективной магистрали № 15 (продолжение улицы Пионерстроя) путем заключения в будущем договора соинвестирования при наступлении в совокупности следующих условий:
- Истец и Ответчик заключили основной договор купли-продажи земельного участка, который не будет расторгнут и не признан недействительным в судебном порядке;
- право собственности Ответчика на Земельный участок зарегистрировано в ЕГРП;
- Ответчик принял решение о строительстве на земельном участке Торгового центра: торгового центра «МЕГА» и/или любых иных объектов капитального строительства, или решение о строительстве на земельном участке торгового центра «МЕГА» и/или любых иных объектов капитального строительства, за исключением Магазина «ИКЕА», примерное описание которого содержится в приложении № 11 к Предварительному договору.
В соответствии с п. 3.11 Предварительного договора Покупатель (Ответчик) гарантирует Продавцу (Истцу), что Реконструкция Развязки является необходимым и обязательным условиям для реализации Покупателем проекта строительства Торгового центра «МЕГА» и/или иного любого объекта капитального строительства на Земельном участке, за исключением Магазина ИКЕА. Покупатель понимает, что невыполнение данного условия обязательно повлечет за собой невозможность реализации Продавцом жилищных и иных проектов на земельных участках, находящихся в частной собственности Продавца и входящих в границы пос. Новоселье Ломоносовского района Ленинградкой области. Настоящим Покупатель признает, что делает заявление и дает гарантию с намерением побудить Продавца заключить настоящий Предварительный договор и Договор купли-продажи, и что Продавец заключает настоящий Предварительный договор на основе этих заявлений и гарантий, полностью полагаясь на них.
2) 03.11.2016 Истец и Ответчик заключили Договор купли-продажи Земельного участка (том 2 л.д. 108); право собственности Ответчика на Земельный участок зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области 17.11.2016г. за номером 47-47/021-47/021/023/2016-1822/2.
В соответствии с пунктом 6.2. Предварительного договора от 16.09.2016 и п. 5 Договора купли-продажи Земельного участка от 3.11.2016 Истцом выполнены отлагательные условия для оплаты Ответчиком цены Земельного участка, направленные на подготовку к строительству на нем Торгового центра: получение градостроительного плана Земельного участка, утвержденного постановлением уполномоченного органа и соответствующего всем требованиям применимого законодательства (ст. 44 Градостроительного кодекса РФ и иным применимым требованиям) и подтверждающего, что на Земельном участке могут быть размещены все Планируемые объекты; подключение его к электричеству и существующей уличной дорожной сети; перенос газопровода.
3) 17.05.2018 Ответчиком получено в АО «ЛОЭКСП» положительное заключение № 78-2-1-3-0019-18 государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий по строительству капитального объекта – Магазина ИКЕА по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский муниципальный район, Аннинское сельское поселение, пос. Новоселье, кадастровый номер земельного участка 47:14:0504001:194 (представлено в электронном виде 15.08.2022, том 2 л.д. 133).
4) 07.06.2018 между Истцом и Ответчиком, поименованным как застройщик стационарных торговых объектов (магазина ИКЕА и торгового центра МЕГА), заключен Договор №07-06/2018-IKEA о присоединении территории – места расположения стационарных торговых объектов к существующей автомобильной дороге) (представлен в электронном виде 15.08.2022, том 2 л.д. 133).
5) 07.06.2018 между ООО «СТ-Новоселье» (ИНН 4725483458, владелец объектов улично-дорожной сети) и Ответчиком, указанным в качестве застройщика стационарных торговых объектов (магазина ИКЕА и торгового центра МЕГА), заключен Договор № PrE/KBP-0011-2018/Agrо присоединении территории – места расположения стационарных торговых объектов к существующим объектам улично-дорожной сети (представлен в электронном виде 15.08.2022, том 2 л.д. 133).
6) 18.09.2018 между Истцом и Ответчиком заключен Договор на выполнение работ по внесению изменений в документацию по планировке территории по объекту Магазин ИКЕА и ТЦ МЕГА Новоселье. В вводной части договора (п. В) дословно указано, что Заказчик (Ответчик) осуществляет проектирование и строительство на Земельном участке Магазина ИКЕА и Торгового центра МЕГА (далее – Объект). В соответствии с п. D вводной части договора в связи с присоединением Объекта к УДС возникла необходимость внесения в документацию по планировке территории МО «Анинское городское поселение» Ломоносовского района Ленинградской области (представлен в электронном виде 18.11.2023).
По итогам исполнения данного договора принято распоряжение Комитета градостроительной политики Ленинградской области» №398 от 23.12.2019 «Об утверждении изменений в проект планировки территории и проект межевания территории части Земельного участка» (представлен в электронном виде 18.11.2023), в соответствии с которым определены:
- зона размещения на Земельном участке Магазина ИКЕА и ТЦ МЕГА Новоселье Торгового центра, объектов коммунальной и транспортной инфраструктуры (Приложение №2);
- параметры застройки Земельного участка Магазином ИКЕА и ТЦ МЕГА Новоселье Торговым центром, объектами коммунальной и транспортной инфраструктуры (таблица 2 Приложения №3);
- положение об очередности планируемого развития территории, где установлены сроки ввода в эксплуатацию Магазина ИКЕА (2022 г.), Здания торгово-развлекательного центра (2022 г.), их перспективного расширения и (Приложение №4) и т.д.
7) 06.03.2019 Ответчик направил в адрес Истца запрос № KBP-190306-19/Out о согласовании проектных решений (проектной документации) по проекту строительства примыкания магазина ИКЕА и ТРЦ к улично-дорожной сети г.п. Новоселье Аннинского городского поселения Ломоносовского муниципального района Ленинградской области (представлен в электронном виде 15.08.2022, том 2 л.д. 133).
8) 14.06.2019 Ответчиком получено в АО «ЛОЭКСП» положительное заключение № 47-2-1-3-0008-19 государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий по строительству капитального объекта – Торгово-развлекательного центра и магазина ИКЕА по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский муниципальный район, Аннинское сельское поселение, пос. Новоселье, кадастровый номер земельного участка 47:14:0504001:194 (представлено в электронном виде 15.08.2022, том 2 л.д. 133).
9) 04.09.2019 Ответчик направил в адрес Истца запрос № KBP-190904-8/Out о согласовании возможности проведения работ по переустройству кабельных линий 10 кВ в связи с разработкой Ответчиком проектной документации на присоединение Торгового центра к улично-дорожной сети г.п. Новоселье (представлен в электронном виде 15.08.2022, том 2 л.д. 133).
10) 11.04.2019 Ответчик направил Истцу на согласование Схему раздела границ земельного участка с кадастровым номером 47:14:0504001:194 (письмо KBP-190411-29/Out) (представлена в электронном виде 15.08.2022, том 2 л.д. 133).
11) 06.05.2019 Ответчик сообщил в письменной форме Истцу о разделении принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером 47:14:0504001:194, а также предоставил для ознакомления декларацию о смене вида разрешенного использования земельных участков от 19.04.2019, согласно тексту декларации Ответчика от 19.04.2019г. и Схеме разделения земельного участка с кадастровым номером 47:14:0504001:194, вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 47:14:0504001:2473 общей площадью 1 819 +/- 14,93 кв.м. является частью территории, на которой в том числе будет осуществлено строительство Развязки (представлено в электронном виде 15.08.2022, том 2 л.д. 133).
12) 06.03.2019 Ответчик направил в адрес Истца по электронной почте письмо, в котором содержится мнение о необходимости включения Администрации МО Аннинское городское поселение в качестве стороны по Договору соинвестирования, что подтверждается Протоколом осмотра доказательств, составленным нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга Голиковой Мариной Игоревной 09.07.2020г. и оформлен на бланке 78 АБ 7951943, зарегистрировано в реестре: № 78/653-н/78-2020-2-585 (представлен в электронном виде 15.08.2022, том 2 л.д. 133, том 4 л.д. 12).
13) 27.03.2019 Ответчик отправил Истцу в электронном виде проект Договора соинвестирования (см. указанный выше Протокол осмотра доказательств).
14) 20.06.2019 Ответчик направил в электронном виде в адрес Истца очередной проект (вариант) договора инвестирования, изложив свои замечания и корректировки непосредственно в тексте договора в режиме «рецензирования» (см. указанный выше Протокол осмотра доказательств).
Приведенные выше действия сторон, их хронология, оформленные документы явно указывают на то, что в центре взаимоотношений сторон – строительство Ответчиком Торгового центра и его участие в Проекте Реконструкции Развязки.
Особо обращает на себя внимание тот факт, что Ответчик в приведенных выше документах выступает как «застройщик Магазина ИКЕА и Торгового центра МЕГА», «лицо, осуществляющее проектирование и строительство на Земельном участке Магазина ИКЕА и Торгового центра МЕГА », а также сам направляет в адрес Ответчика проект Договора соинвестирования Реконструкции Развязки и участвуют в обсуждении его условий.
Изложенные обстоятельства позволяют суду сделать вывод о том, что с декабря 2013 г. и до марта 2020 г. Ответчик действовал так, как будто уже принял решение о строительстве Торгового центра и участии в Проекте Реконструкции Развязки или обязательно примет такое решение, и именно этим руководствовался Истец, заключая договоры на подготовку Проекта Реконструкции Развязки и неся по ним расходы.
В соответствии с п. 4 ст. 431.2 ГК РФ последствия, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются к стороне, давшей недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности, а равно и в связи с корпоративным договором либо договором об отчуждении акций или долей в уставном капитале хозяйственного общества, независимо от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
В случаях, предусмотренных абзацем первым пункта 1 статьи 431.2 ГК РФ, предполагается, что сторона, предоставившая недостоверные заверения, знала, что другая сторона будет полагаться на такие заверения.
Соответственно, имеет правовое значения то, что Ответчик знал, что Истец будет полагаться на его заверение.
Статьей 10 Гражданского кодекса РФ запрещено осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1), и если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков (п. 4).
Вступая в переговоры, стороны должны действовать добросовестно: не предоставлять другой стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умалчивать об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны, воздержаться от внезапного и неоправданного прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать (ст. 434.1 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 434.1 Гражданского кодекса РФ сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Убытками, подлежащими возмещению недобросовестной стороной, признаются расходы, понесенные другой стороной в связи с ведением переговоров о заключении договора, а также в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом.
Как видно, Ответчик предоставил Истцу недостоверную информацию о реальности строительства им Торгового центра и участии в Проекте Реконструкции Развязки, которой руководствовался Истец, заключая договоры на разработку Проекта Реконструкции Развязки и неся расходы по ним.
Ответчик не сообщил Истцу о том, что принятие решения о строительстве Торгового центра и участие в Проекте Реконструкции Развязки находится под вопросом, а наоборот, на протяжении длительного времени создавал иллюзию принятия решения о строительстве Торгового центра и участии в Проекте Реконструкции Развязки или принятия его в обязательном порядке в будущем.
В связи с этим, а также в связи с тем, что Истец понес существенные расходы на подготовку Проекта Реконструкции Развязки, отказ от строительства Торгового центра и заключения Договора соинвестирования реконструкции Развязки, направленный Ответчиком в адрес Истца 23.03.2020, является внезапным и неоправданным прекращением переговоров о заключении Договора соинвестирования реконструкции Развязки при таких обстоятельствах, при которых Истец не мог разумно этого ожидать.
Поскольку для обсуждения Проекта Реконструкции Развязки и условий Договора соинвестирования реконструкции Развязки необходимо было заключить договоры на подготовку этого проекта (без этого проекта переговоры были бы беспредметны), то расходы Истца по ним – это расходы на ведение переговоров о заключении Договора соинвестирования реконструкции Развязки.
Таким образом, суд квалифицирует требование Истца не только как требование вытекающее из пп. 3.4. и 3.5. Предварительного договора от 16.09.2016 о взыскании с Ответчика понесенных в его интересах расходов и согласованных с ним, но и как требование о взыскании убытков вследствие предоставления недостоверных заверений, злоупотребления правом и недобросовестного ведения переговоров со стороны Ответчика (ст.ст. 431.2, ст. 10, ст. 434.1 Гражданского кодекса РФ).
Ответчиком сделано заявление о пропуске Истцом срока исковой давности, которое суд считает не обоснованным.
Судом учитывается, что, направляя дело на новое рассмотрение, Арбитражный суд Северо-Западного округа не указал на неправильность выводов судов о неистечении срока исковой давности по требованиям Истца.
В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
В соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Заключение Договора соинвестирования реконструкции Развязки стало невозможным поскольку Ответчик 23.03.2020 отказался от строительства Торгового центра и участия в Проекте Реконструкции Развязки.
Между тем, начиная с 2013 года до марта 2020 г. Ответчик действовал так, как будто решение о строительстве Торгового центра либо принято им либо будет обязательно принято в будущем. До марта 2020 г. Ответчик не отказывался от строительства Торгового центра и заключения Договора соинвестирования реконструкции Развязки.
Поскольку в случае заключения Договора соинвестирования реконструкции Развязки понесенные Истцом расходы подлежали учету в общей стоимости Проекта Реконструкции Развязки (п. 3.4 и п. 3.5 Предварительного договора), то до отказа Ответчиком от строительства Торгового центра и, соответственно, от заключения Договора соинвестирования реконструкции Развязки, у Истца не было оснований требовать возврата понесенных расходов.
Только 23.03.2020 письмом № PRE-200323-01/OUT Ответчик уведомил Истца об отказе от строительства Торгового центра, а, соответственно, от заключения Договора соинвестирования реконструкции Развязки.
В связи с этим о нарушении своих прав на компенсацию понесенных расходов Истец не мог узнать ранее 23.03.2020, а, соответственно, срок исковой давности Истцом не пропущен.
Толкование ответчиком положения вступивших в законную силу судебных актов по делу А56-22755/2020 не может быть принято судом.
Между тем, указанными судебными актами, в частности, установлено, что заключение Договора соинвестирования реконструкции Развязки стало невозможным в связи с непринятием Ответчиком решения о строительстве Торгового центра.
Материалы настоящего дела указывают на то, что Ответчик длительное время вводил Истца в заблуждение относительно будущего строительства Торгового центра, с которым связано заключение Договора соинвестирования реконструкции Развязки, а также того, что Ответчик отказался от строительства Торгового центра, а, соответственно, и от заключения Договора соинвестирования только 23.03.2020.
При этом данные обстоятельства в рамках дела А56-22755/2020 не оценивались, в то время как именно на них основаны заявленные в рамках настоящего спора требования Истца, в связи с чем, судебные акты по делу А56-22755/2020 касательно этих обстоятельств не являются преюдициальными.
Кроме того, принцип обязательности судебных актов (ч. 2 ст. 69 АПК РФ) освобождает от доказывания только фактических обстоятельств дела, но не исключает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора (см. постановление Конституционного Суда РФ от 06.11.2014 № 2528-О, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.06. 2004 N 2045/04, от 31.01.2006 N 11297/05, от 25.07.2011 N 3318/11, постановление Верховного Суда РФ от 17.11.2014 № 303-АД14-3647, определения Верховного Суда РФ от 29.03.2016 № 305-ЭС15-16362, от 11.06.2020 N 305-ЭС20-16, от 14.06.2022 N 302-ЭС21-29794).
Судом н е может быть принят и довод Ответчика о том, что установленная судебными актами по делу № А56-22755/2020 частичная незаключенность Предварительного договора от 16.09.2016 препятствует взысканию с него понесенных Истцом расходов.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 431.2 ГК РФ признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует взысканию убытков, причиненных вследствие дачи другой стороной недостоверных заверений об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения.
Согласно п. 7 ст. 434.1 ГК РФ независимо от того, был ли заключен сторонами договор по результатам переговоров, сторона, которая совершила недобросовестные действия при проведении переговоров, должна возместить другой стороне убытки.
Кроме того, как следует из буквального содержания решения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области 07 сентября 2020 года по делу № А56-22755/2020 (см. стр. 19) выводы суда о частичной незаключенности Предварительного договора от 16.09.2016 основаны на том, что в Предварительном договоре от 16.09.2016 описывались 4 возможные схемы реализации Договора соинвестирования реконструкции Развязки (п. 3.2 Предварительного договора) и в полномочия суда не входит выбор одной из этих схем.
Между тем, иск Истца в рамках настоящего дела имеет иной предмет и основан на иных обстоятельствах и иных положениях Предварительного договора от 16.09.2016.
Как уже было указано ранее, сторонами согласовано, что финансирование проекта осуществляется Ответчиком (п. 3.5 Предварительного договора), а расходы, понесенные Истцом, согласованы с Ответчиком и входят в объем финансирования со стороны Ответчика (п. 3.4. Предварительного договора).
Как видно, данные положения Предварительного договора от 16.09.2016 достаточно конкретны и определёны.
Более того, материалами дела подтверждается факт исполнения сторонами этих положений Предварительного договора от 16.09.2016.
В соответствии с п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).
В соответствии с абз. 6 п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.
В соответствии с п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 49 от 25.12.2018 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договоров» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).
При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Согласно п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.
В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд полагает исковое требование обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
р е ш и л :
взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ИНГКА Сентерс Рус Проперти Е» в пользу Акционерного общества «Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации акционерное» денежных средств в сумме 60.475.225,80 рублей; расходы по оплате государственной пошлины в сумме 200.000,00 рублей.
Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.
Судья Сайфуллина А.Г.
