ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
г. Москва Дело № А40-94878/21-37-609
06 сентября 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 августа 2021 года
Полный текст решения изготовлен 06 сентября 2021 года
Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Скачковой Ю.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником Городенским Н.Б.
рассмотрев в судебном заседании дело
по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ
"ЛЕСТЕХСТРОЙ" (142160, МОСКВА ГОРОД, ВОРОНОВСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ, ЛМС
ПОСЕЛОК, ОГРН: 1027705006185, Дата присвоения ОГРН: 20.08.2002, ИНН: 7705462448)
к КРЕСТЬЯНСКОМУ ФЕРМЕРСКОМУ ХОЗЯЙСТВУ "РОССИЯНКА" (142167, МОСКВА
ГОРОД, ПОСЕЛЕНИЕ РОГОВСКОЕ, ДЕРЕВНЯ БУНЧИХА, 8, ОГРН: 1035011465940,
Дата присвоения ОГРН: 30.12.2003, ИНН: 5074002700)
о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 01.04.2015 №
106 за период с января 2020 по август 2020 в размере 791 309 руб. 01 коп., неустойки (пени)
за период с 05.01.2020 по 01.04.2021 в размере 541 801 руб. 34 коп., с начислением
неустойки (пени) за период с 01.04.2021 по дату фактической оплаты суммы долга.
При участии:
от истца – Олийнык В.А. по доверенности от 11.05.2021 № _15_;
от ответчика – Пихтина М.В. по доверенности от 06.08.2021.
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Лестехстрой» (ООО «Лестехстрой», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Крестьянскому фермерскому хозяйству «Россиянка» (КФХ «Россиянка», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 01.04.2015 № 106 за период с января 2020 по август 2020 в размере 791 309 руб. 01 коп., неустойки (пени) за период с 05.01.2020 по 01.04.2021 в размере 541 801 руб. 34 коп., с начислением неустойки (пени) за период с 01.04.2021 по дату фактической оплаты суммы долга.
Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по указанному договору аренды в части оплаты арендных платежей и неустойки.
Истец поддержал заявленные требования по доводам иска и письменных пояснений.
Ответчик против иска возражал по доводам отзыва. Ходатайствовал о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.
Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав доводы истца и ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 01.04.2015г. между ООО «Лестехстрой» (истец, арендодатель) и КФХ «Россиянка» (ответчик, арендатор) был заключен Договор аренды недвижимого имущества № 106.
Согласно п. 1.1 Договора арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование (аренду) следующее имущество:
(1) Здание 1 периода откорма, общей площадью 9 142,3 кв. м, расположенное по адресу: 108830, г. Москва, пос. Вороновское, пос. ЛMC, кадастровый номер 50:27:0000000:52890;
(2) Здание кормоприготовительной 2-го периода, общей площадью 1 161,4 кв. м, кадастровый номер 50:27:0000000:31253;
(3) Здание 2-го периода откорма №2, общей площадью 10 069,0 кв. м, кадастровый номер 50:27:0000000:53582;
(4) Здание 2-го периода откорма №1, общей площадью 12 1143 кв. м, кадастровый номер 50:27:0000000:55015 («Помещения»).
Срок действия договора установлен до 31.08.2020 (п. 5.1 Договора в редакции дополнительного соглашения №5 от 01.02.2020).
Согласно п. 3.1 Договора (в редакции Дополнительного соглашения № 4 от 01.01.2020) с 01.01.2020 по 01.02.2020 арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату в размере 39 604,44 рублей.
В соответствии с п. 3.1 Договора (в редакции Дополнительного соглашения № 5 от 01.02.2020) с 01.02.2020 арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату в размере 140 668,70 рублей («Постоянная часть арендной платы»).
Согласно п. 3.4 Договора (в редакции Дополнительного соглашения № 5 от 01.02.2020), переменная часть платы определяется как сумма показаний контрольно-учетных приборов о фактически потребленной арендатором электрической энергии («Переменная часть арендной платы», совместно - «Арендная плата»).
В соответствии с условиями договора, арендатор оплачивает Постоянную часть арендной платы на расчетный счет арендодателя, указанный в Договоре, не позднее пятого числа оплачиваемого месяца. Не выставление или несвоевременное выставление арендатору счета на оплату не является основанием для задержки в выплате постоянной части арендной платы (п. 3.3, п. 3.2 Договора в редакции Дополнительного соглашения № 3 от 01.10.2017).
Переменная часть арендной платы оплачивается на основании счета арендодателя в течение 10 календарных дней с даты выставления счета (п. 3.4 Договора в редакции Дополнительного соглашения № 5 от 01.02.2020).
Арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по Договору, а именно допустил просрочку по оплате арендной платы (п. 3.1, 3.4 Договора в редакции Дополнительного соглашения от 01.02.2020) за период с января 2020 по август 2020 года, в результате чего образовалась задолженность в размере 791 309,01 рублей.
В соответствии с п. 4.1 Договора в случае просрочки уплаты арендной платы (постоянной или переменной части), арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (пеню) в размере 0,2% от суммы, подлежащей уплате, за каждый день просрочки платежа.
Истец начислил ответчику неустойку в размере 541 801,34 руб. за период просрочки уплаты постоянной части арендной платы по Договору с 05.01.2020 по 01.04.2021.
Претензия истца № 3 от 09.09.2020 года с требованием об оплате задолженности и неустойки ответчиком оставлена без удовлетворения.
В соответствии со ст. ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором.
В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от их исполнения не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В силу п.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.
Ответчиком в материалы дела представлен контррасчет (том 2, л.д. 90-92), а также платежные поручения.
Ответчик полагает, что у него имеется переплата по договору в размере 3 169 051,57 рублей.
В силу п. 3.4. Договора аренды № 106 от 01.04.2015г. в арендную плату включаются расходы арендодателя по обеспечению помещений коммунальными услугами в соответствии с пунктом 2.1.4 Договора.
Согласно доводам ответчика, он как арендатор, производил оплату счетов за указанные услуги, что привело к неосновательному сбережению арендодателем за счет арендатора денежных средств в сумме 3 113 380 руб., а также необоснованному выводу о наличии задолженности.
Суд не может согласиться с доводами ответчика в связи со следующим.
Ответчик признавал обязательства по оплате переменой арендной платы в течение 5 лет. Какие-либо договоренности о зачете в будущем между сторонами отсутствовали.
Оспаривание Ответчиком обязательств, которые им самим длительное время исполнялись, является недобросовестным поведением и влечет применение принципа эстоппель.
Переплата на стороне ответчика отсутствует. Напротив, ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по оплате арендных платежей, в результате чего у него образовалась задолженность.
Размер задолженности по Договору за период с 01.01.2016 по 31.12.2019 составляет 1 288 510,24 рублей (из них: 375 324,00 рублей задолженность за постоянную часть арендной платы и 913 186,24 рублей задолженность за переменную часть арендной платы (коммунальные платежи)).
Совокупная задолженность за период с 2016 по 2020 год составляет 1 983 023,12 рублей.
Часть платежей в Контррасчете ответчика в совокупном размере 1 805 903,60 рублей не подтверждена (в том числе произведена в рамках оплаты по другому договору (приобретение скота у истца и платежей по Договору за 2015 год). При этом, ответчик вопреки фактическим обстоятельствам, учитывает данные суммы в качестве оплаты при расчете переплаты по Договору, начиная с 2016 года.
Ответчик признает подписание Дополнительного соглашения № 5 к Договору («ДС № 5»), поскольку:
(а) ответчиком оплачен счет на доплату арендных платежей (№ 225 от 01.04.2020) в размере 101 064 рублей (платежное поручение № 171 от 28.04.2020),
(б) подписаны все приложения к ДС № 5 (включая акт приема-передачи помещений),
(в) ДС № 5 содержит печать ответчика.
Указанное подтверждает факт принятия ответчиком всех обязательств, изложенных в ДС № 5 к Договору аренды.
Таким образом, доводы ответчика о том, что он не подписывал ДС № 5 и о его существовании не знает, противоречат обстоятельствам дела и свидетельствуют о недобросовестном поведении ответчика. Кроме того, ДС № 5 содержит оттиск печати ответчика. Ответчик ранее о хищении или подделке своей печати не заявлял, что свидетельствует о проставлении оригинальной печати организации именно ответчиком.
Из длительного и последовательного поведения ответчика следует, что он признавал наличие обязательств по отдельной оплате коммунальных платежей отдельно от арендной платы и считал соответствующее условие в Договоре согласованным.
Так, на протяжении 5 лет с момента заключения Договора ответчик без возражений оплачивал коммунальные платежи, выставленные истцом отдельными счетами.
Запрет на изменение условий о размере и порядке уплаты арендной платы в Договоре также отсутствует.
Таким образом, осуществляя встречные действия по оплате после выставления счета, ответчик своими действиями согласился с изменением условий Договора и согласовал оплату коммунальных платежей отдельно от фиксированной арендной платы.
Подобные выводы согласуются с позицией ВАС РФ, изложенной в п. 5 информационного письма от 05.05.1997 № 14: «совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме», «совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий (уплата соответствующей суммы) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. Так как иных оснований для непризнания действий арендатора акцептом не было, возражений по условиям арендной платы, предложенной арендодателем, не заявлено, действия товарищества должны расцениваться как его согласие на внесение изменений в договор аренды».
Более того, ответчик подписал акт сверки за 2017 год, в котором признал задолженность по арендной плате 20 000 рублей по состоянию на 29.06.2017 и в размере 1 224 375,11 рублей по состоянию на 01.01.2017 (за 2016 год).
Ответчик задолженность признал и о переплате заявил только во время судебного разбирательства в 2021 году.
Также Ответчик неоднократно подписывал акты об оплате переменной части арендной платы, например, № 848 от 31.08.2019, № 988 от 30.09.2019, № 921 от 21.11.2016, № 1011 от 23.12.2016, чем подтверждал свои обязательства по оплате переменной части арендной платы перед истцом.
О согласовании сторонами оплаты коммунальных платежей отдельно от фиксированной арендной платы свидетельствует также наличие соответствующего условия в ДС № 4 и ДС № 5, которое было включено в них без возражений в 2020 году.
Таким образом, довод ответчика об отсутствии в Договоре условия об оплате коммунальных платежей, отклоняется судом.
Кроме того, в Договоре аренды в первоначальной редакции наряду с условием о включении коммунальных платежей в арендную плату (п. 3.4) также закреплено условие об ответственности за неуплату как постоянной, так и переменной арендной платы (п. 4.1).
В подобной ситуации (противоречие условий договора), применяется нормативное регулирование, а именно п. 2 ст. 616 ГК РФ, согласно которому обязанность по несению расходов, связанных с содержанием имущества, по умолчанию лежит на арендаторе.
Таким образом, из поведения сторон Договора аренды (выставление отдельных счетов за коммунальные услуги и их оплата ответчиком без возражений, подписание актов), условий Договора, а также условий ДС № 4 и № 5, заключенных в последующем, однозначно следует наличие обязательств ответчика по оплате коммунальных платежей за период с 01.04.2015 по 01.01.2020 и в последующем.
Размер задолженности по Договору за период с 01.01.2016 по 31.12.2019 составляет 1 288 510,24 рублей (из них 375 324,00 рублей задолженность за постоянную часть арендной платы и 913 186,24 рублей задолженность за переменную часть арендной платы (коммунальные платежи)).
Совокупная задолженность за период с 2016 по 2020 год составляет 1 983 023,12 рублей.
Часть платежей в Контррасчете ответчика в совокупном размере 1 805 903,60 рублей не подтверждена
Платеж на сумму 204 358,4 рублей, указанный в разделе Контррасчета за 2019 год (платежное поручение № 224 от 26.04.2019), а также платеж на сумму 150 000 рублей (платежный документ № 3 от 16.02.2017), указанный в разделе Контррасчета за 2017 год на счет истца не поступал. Ответчиком также не представлено документов, подтверждающих оплату на указанные суммы.
Кроме того, платеж от 01.08.2017 (платежное поручение № 279 в размере 1 000 000 рублей), платеж от 31.08.2017 (платежное поручение № 320 в размере 151 545,20 рублей) производились по договору купли-продажи животных № 366 от 28.07.2017 года.
Оплата по платежному поручению № 50 от 12.04.2016 на сумму 300 000 руб. является платой за 2015 год по счетам № 403 от 31.08.2015, № 460 от 30.09.2015, № 546 от
31.10.2015 и не может быть включена в расчет за 2016 год, что сделал ответчик в Контрасчете.
За период с 2016 по 2020 год ответчиком не подтверждена оплата в размере 1 805 903,60 из расчета 204 358,40 + 150 000 + 1 000 000,00 + 151 545,20 + 300 000 рублей, на которую он ссылается в Контррасчете.
Кроме того, отсутствие в Контррасчете ответчика сумм оплаты арендной платы, которые установлены ДС № 5 (для расчета ответчиком используется арендная плата по ДС № 4), противоречат обстоятельствам дела.
Таким образом, в связи с изложенным, представленный ответчиком Контррасчет не соответствует фактическим обстоятельствам и не может быть принят во внимание судом.
Заявление ответчика о применении статьи 333 ГК РФ о снижении неустойки, изложенное в отзыве на иск, суд отклоняет ввиду отсутствия оснований для ее применения, а именно: отсутствия доказательств несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств.
Согласно п. 2 ст. 333 ГК РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
В Постановлении Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 года № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 1 Постановления).
Вместе с тем, каких-либо доказательств явной несоразмерности взысканной неустойки ответчиком не представлено.
Согласно п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 года № 81 при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами.
В связи с этим, снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку выполнения требований по договору и позволять ему пользоваться чужими денежными средствами.
Более того, размер неустойки не может быть снижен, если в результате такого снижения должник будет пользоваться денежными средствами на условиях более выгодных, чем на иных (законных) основаниях пользования денежными средствами (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 года № 81).
Положения ст. 333 ГК РФ призваны гарантировать баланс имущественных прав и интересов сторон договора, но не исключать несение должником бремени негативных последствий вследствие неисполнения обязательства.
Таким образом, оснований для уменьшения размера взыскиваемой неустойки на основании ст. 333 ГК РФ не имеется.
Учитывая, что доказательства оплаты задолженности ответчиком не представлены, суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика заявленной суммы долга в размере 791 309 руб. 01 коп., и неустойки в размере 541 801 руб. 34 коп. в полном объеме.
Также подлежат начислению на сумму долга пени по ставке 0,2 % от суммы долга за каждый день просрочки с 01.04.2021 по дату фактической оплаты суммы долга.
Госпошлина в размере 26 331 руб. 00 коп. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 307-310, 330, 333, 614, 616 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Взыскать с КРЕСТЬЯНСКОГО ФЕРМЕРСКОГО ХОЗЯЙСТВА "РОССИЯНКА" (142167, МОСКВА ГОРОД, ПОСЕЛЕНИЕ РОГОВСКОЕ, ДЕРЕВНЯ БУНЧИХА, 8, ОГРН: 1035011465940, Дата присвоения ОГРН: 30.12.2003, ИНН: 5074002700) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛЕСТЕХСТРОЙ" (142160, МОСКВА ГОРОД, ВОРОНОВСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ, ЛМС ПОСЕЛОК, ОГРН: 1027705006185, Дата присвоения ОГРН: 20.08.2002, ИНН: 7705462448) долг 791 309 (семьсот девяносто одна тысяча триста девять) руб. 01 коп., пени 541 801 (пятьсот сорок одна тысяча восемьсот один) руб. 34 коп., с начислением на сумму долга пени по ставке 0,2 % от суммы долга за каждый день просрочки с 01.04.2021 по дату фактической оплаты суммы долга, а также 26 331 (двадцать шесть тысяч триста тридцать один) руб. 00 коп. госпошлину.
Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Судья Ю.А. Скачкова
