Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Москва
14 марта 2019 года Дело № А40-165295/18-60-1250
Резолютивная часть решения объявлена 26 февраля 2019 года
Решение в полном объеме изготовлено 14 марта 2019 года
Арбитражный суд в составе: председательствующего Буниной О.П., членов суда: единолично, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зайцевой Н.С.,
В заседании приняли участие:
от истца – Морозов Н.В. – адвокат, по доверенности от 03.07.2018г. №215;
от ответчика – Пугачева А.М. – представитель, по доверенности от 20.02.2018г.
рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 17, зал 5072 дело по иску Акционерного общества с ограниченной ответственностью «Смоленская чулочно-трикотажная фабрика «НАШЕ» (ОГРН 1026701428588; ИНН 6731008327; 214016, Смоленская обл., г.Смоленск, ул.Соболева, д.25; дата регистрации: 06.04.1993г.) к Индивидуальному предпринимателю Михайлову Денису Леонидовичу (ОГРНИП 316774600195203; ИНН 772821771138; дата регистрации: 08.04.2016г.) о взыскании 356.678руб. 92коп.
Судебное заседание по делу проводилось с перерывом 22.02.2019г. – 26.02.2019г.
Установил:
АО «Смоленская чулочно-трикотажная фабрика «НАШЕ» обратилось в суд с иском к Индивидуальному предпринимателю Михайлову Д.Л. о взыскании 345.522руб. 26коп., в том числе: 338.924руб. 83коп. обеспечительного платежа, 6.597руб. 43коп. процентов за период с 11.06.20018г. по 17.09.2018г. и далее по дату фактического погашения долга, в соответствии со ст.ст.309, 395, 1102, 1103, 1107 ГК РФ, а также о взыскании судебных издержек в размере 50.000руб.
Протокольным определением суда от 22.02.2018г. принято заявление истца об изменении размера исковых требований до общей суммы 356.678руб. 92коп., в том числе: 338.924руб. 83коп. – обеспечительного платежа, 17.754руб. 09коп. – процентов за период с 11.06.2018г. по 22.02.2019г. и далее по дату фактического погашения задолженности.
Исковые требования мотивированы отсутствием оснований для удержания ответчиком обеспечительного платежа в оставшейся части – в размере 338.924руб. 83коп.
Ответчик заявленные требования не признал по доводам письменного отзыва на иск.
Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между Индивидуальным предпринимателем Михайловым Денисом Леонидовичем (арендодатель) и АО «Смоленская чулочно-трикотажная фабрика «Наше» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №373,9/1 от 01.09.2017г., согласно которому арендодатель предоставил арендатору в аренду во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 373,9кв.м., расположенное в Бизнес центре «9 АКРОВ», этаж 2, номера на поэтажном плане: этаж 2, помещение 2-комнаты с 10 по 24, с 26 по 28, с 30-32, по адресу: г. Москва, Научный проезд, дом 19, кадастровый номер: 77606:00040009:4382 (далее - помещение) для размещения офиса.
Согласно п.1.9 договора аренды срок аренды помещения составляет 3 (три) года с момента сторонами подписания акта приема-передачи помещения.
Акт приема-передачи помещения был подписан в том же день, что и договор аренды, а именно: 01.09.2017г.
Пунктом 2.4.6 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязуется уплачивать арендную плату в сроки, порядке и размерах, предусмотренных настоящим договором, а также иные платежи, обозначенные в настоящем Договоре аренды.
Согласно п.3.3 договора аренды, оплата арендной платы осуществляется Арендатором ежемесячно авансовым платежом в рублях с 1го по 5ое число с начала оплачиваемого месяца аренды.
12.01.2018г. сторонами к договору аренды от 01.09.2017г. подписано дополнительное соглашение №1, согласно п.1 которого стороны согласовали увеличение размера арендной платы, предусмотренного п.3.1 договора аренды с изложением п.3.1 договора в следующей редакции: «Ежемесячная арендная плата за Помещение составляет 374 601,01 руб. в месяц, не включая НДС (НДС не облагается на основании применения упрощенной системы налогообложения) (далее - арендная плата). Сумму арендной платы арендатор перечисляет на расчетный счет арендодателя, указанный в разделе 8 договора».
В соответствии с п.3 дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора и вступает в силу с момента его подписания сторонами.
Согласно п.3.5 договора аренды обязательство арендатора по уплате арендной платы считается исполненным с момента поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
В соответствии с п.3.7 договора истец платежным поручением №10014 от 05.09.2017г. перечислил денежные средства в сумме 713.525,84руб. с назначением платежа - «Оплата по договору №373,9/1 от 01.09.2017г. обеспечительный платеж НДС не облагается».
Истцом ответчику направлено уведомление от 27.04.2018г., с ссылкой на п.п.4.7, 4.9 договора, о намерении досрочно расторгнуть договор аренды с 30.05.2018г. и возвратить помещение по акту приема-передачи арендодателю. В связи с указанным, арендатор просил арендодателя подготовить соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон и акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения, рассмотреть возможность зачета части обеспечительного взноса в счет арендной платы за последний месяц – май аренды с возвратом оставшейся после расчетов части обеспечительного взноса в течение 5-ти банковских дней с момента расторжения договора и возврата помещения.
В ответ на указанное уведомление истца от 27.04.2018г. письмом от 28.04.2018г. ответчик отказал истцу в досрочном расторжении договора, указав на то, что досрочное расторжение договора лишит арендодателя того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора и при исполнении договорных обязательств со своей стороны.
29 мая 2018г. письмом №19-10/153 в адрес управляющей компании ООО «ГАРМЕТ-Э» истцом направлено уведомление о необходимости выставления счета за оказанные услуги по договору от 29.04.2016г. №160429/1, заключенному между ответчиком и ООО «ГАРМЕТ-Э» на эксплуатационное обслуживание помещений ответчика, в адрес ИП Михайлова Д.Л., в связи с прекращением договора аренды от 01.09.2017г. с 31 мая 2018г.
Письмом от 30 мая 2018г. №19-10/155 истец заявил о готовности возвратить по акту приема-передачи (возврата) нежилого помещения и просил прибыть ответчика 31.05.2018г. для приемки нежилого помещения по акту.
При этом, в уведомлении от 30.05.2018г. истец указал на отсутствие регистрации договора аренды от 01.09.2017г., в связи с чем, при отсутствии государственной регистрации, договор в силу не вступил, и как следствие, не повлек за собой возникновения у сторон всех прав и обязанностей, вытекающих из договора аренды недвижимого имущества, договор юридически не существует. Также, истец указал на то, что, поскольку договор не вступил в силу, и, соответственно, не существует, то в связи с освобождением помещений, у истца отсутствует обязанность как арендатора вносить в дальнейшем арендную плату, потребовал возврата обеспечительного платежа.
В ответ на указанное уведомление истца, с подтверждением его получения 30.05.2018г., ответчик письмом от 31.05.2018г. указал на необходимость соблюдения принятых ответчиком обязательств, поскольку после подписания договора и фактической передачи помещения в аренду, стороны приняли на себя обязательства, которые должны исполняться с условиями заключенного договора.
Письмом от 01.06.2018г. №19-10/16/ истец уведомил ответчика о том, что истец 31.05.2018г. в одностороннем порядке с участием независимых представителей составил акт, опечатал помещения, с 01.06.2018г. освободил помещение, напомнил о необходимости возврата оставшейся суммы обеспечительного взноса.
Полагая договор аренды действующим, ответчик направил (почтовые опись вложения и квитанция от 06.06.2018г.) требование от 04.06.2018г. о необходимости восстановления первоначальной суммы обеспечительного платежа и оплате арендной платы за июль 2018г., с указанием на зачет обеспечительного платежа в счет арендной платы за май и июнь 2018г.
В обоснование исковых требований, истец указал следующее:
«Истец заключил договор с целью перемещения своих органов управления из города Смоленская в город Москву по месту нахождения этого помещения. Письмом от 02.10.2017г. ответчик выразил свое согласие на размещение органов управления истца по адресу нахождения помещения.
После этого на внеочередном Общем собрании акционеров истца, состоявшемся 10 октября 2017г., было принято решение об изменении места нахождения истца с адреса: 214016, г. Смоленск, ул. Соболева, д.25 на адрес: 117246, г. Москва, Научный проезд, д.19, то есть по адресу помещения.
Соответствующие документы для изменения места нахождения органов управления истца были поданы 12.10.2017г. в Межрайонную инспекцию Федеральной налоговой службы №5 по Смоленской области, 19.10.2017г. в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о начале процедуры изменения места нахождения.
Для завершения процедуры изменения места нахождения истцом было подано заявление в Межрайонную инспекцию Федеральной налоговой службы №46 по г. Москве. Однако, регистрирующим органом было принято 27.11.2017г. решение №558275А об отказе в государственной регистрации изменения истцом адреса (места нахождения) постоянно действующего исполнительного органа.
По всей видимости, отказ фактически был вызван тем, что в этот период, с 26.09.2017г. по 26.01.2018г., в отношении истца производилась налоговая проверка.
Поскольку решение об изменении места нахождения истца было принято Общим собранием акционеров истца, то и его отмена должна была быть принята тем же органом. Решение об отмене изменения места нахождения истца было принято внеочередным Общим собранием акционеров Истца 19 апреля 2018г.
Отмена процедуры изменения места нахождения истца зафиксирована в ЕГРЮЛ 27.04.2018г., запись 2186733170556.
В связи с этим, истец принял решение об освобождении помещения по адресу: 117246, г. Москва, Научный проезд, дом 19.».
Также, в иске истец указал на то, что договор в установленном порядке не зарегистрирован, в связи с чем, в соответствии с требованием, содержащимся 30.05.2018г. №19-10/155 ответчик обязан был возвратить истцу оставшуюся часть обеспечительного платежа до 10.06.2018г.
В дополнительных письменных пояснениях истец указал на то, что незарегистрированный договор аренды недвижимого имущества не является договором аренды как таковым и налагает на лицо, которому это имущество передано, оплачивать только его фактическое использование; отношения истца и ответчика в данном случае не являются отношениями арендатора и арендодателя.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указал на то, что договор в установленном порядке не был расторгнут, обеспечительный платеж был зачтен в счет арендной платы за май 2018г. и июнь 2018г.
В силу норм п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 №13, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Как указано в названном пункте, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433 (в редакции, применимой к договорам, заключенным до 01.06.2015), пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Впоследствии, указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем пункта 3 статьи 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого, государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.
Таким образом, оценивая заявление истца о том, что договор не является заключенным ввиду отсутствия его регистрации, незарегистрированный договор аренды недвижимого имущества не является договором аренды как таковым, суд, установил обстоятельства его фактического исполнения сторонами путем совершения действий: по принятию истцом в аренду помещений, изменения сторонами размера арендной платы подписанием дополнительного соглашения от 12.01.2018г. (спустя четыре месяца с даты подписания договора и принятия истцом помещения), оплаты арендных платежей и обеспечительного взноса в соответствии с условиями договора аренды.
С учетом указанных разъяснений Пленума и Президиума ВАС РФ, норм п.3 ст.433 ГК, в редакции, действующей на момент подписания сторонами договора аренды от 01.09.2017г., суд приходит к выводу, что стороны связаны обязательствами в соответствии с условиями договора аренды от 01.09.2017г., обязаны выполнять принятые на себя обязательства в соответствии с условиями такого договора аренды.
При таких обстоятельствах, ссылка арендатора на незаключенность договора в связи с отсутствием его государственной регистрации является недобросовестным поведением (статья 10 ГК РФ) и не имеет правового значения, поскольку арендатор, вступив в подобное отношения, создал у арендодателя разумные ожидания того, что договор будет действовать.
При этом, суд считает необходимым отметить, что в соответствии с условиями п.1.8 договора аренды расходы, связанные с государственной регистрацией договора оплачиваются полностью арендатором. Действия по подготовке документов и их подаче в регистрирующий орган осуществляет арендатор. Арендодатель обязуется предоставить все необходимые для государственной регистрации документы.
Истцом не представлено доказательств того, что в соответствии с условиями п.1.8 договора им были осуществлены действия, направленные на регистрацию договора в установленном законом порядке на протяжении 8 месяцев (с даты подписания договора и до даты направления ответчику уведомления с предложением заключить соглашение о расторжении договора), обращения к истцу за получением документов, необходимых для регистрации договора, и уклонения истца от их предоставления ответчику.
Кроме того, суд учитывает обстоятельства, указанные в иске в качестве оснований для принятия решения истцом об отказе от аренды спорных помещений – принятие и отмена решения о смена места нахождения общества истца, не связанные с совершением/несовершением арендодателем ответчиком каких-либо действий, направленных на неисполнение, ненадлежащее исполнение договора аренды.
Согласно п.1.9 договора, срок аренды помещения составляет три года с момента подписания акта приема-передачи помещения.
Согласно п.4.5 договора, арендатор вправе расторгнуть/отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке в случае:
4.5.1 если помещение в случае обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования его по назначению.
4.5.2 В случае несогласия арендатора с повышением арендной платы (в том числе выражающегося в отказе от подписания Дополнительного соглашения), если такое повышение противоречит порядку, предусмотренному п.3.9 договора.
В силу п.4.7 договор прекращает свое действие по письменному соглашению сторон. Сторона, инициирующая такое расторжение, обязана направить второй стороне уведомление об этом в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.
Согласно п.4.8 договора, в случае досрочного расторжения/отказа от исполнения, прекращения по соглашению сторон стороны соглашаются произвести взаиморасчеты в течение 30 календарных дней с момента прекращения действия настоящего договора.
В соответствии с п.4.9 договора, досрочное расторжение/отказ от исполнения договора по основаниям, установленным настоящим разделом, производится путем направления инициирующей досрочное расторжение/отказ от исполнения договора стороной другой стороне письменное уведомление о таком досрочном расторжении. Договор прекращает свое действие в течение 30 календарных дней с даты получения уведомления.
Согласно разъяснений, содержащихся в п.5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018г. №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.
Оценивая условия договора сторон, не предусматривающих право арендатора на односторонний досрочный и немотивированный отказ от договора аренды, содержание писем и уведомлений истца относительно отказа от договора, отсутствие воли со стороны ответчика на досрочное прекращение договорных обязательств, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания договора аренды от 01.09.2017г. расторгнутым, а обязательств из такого договора прекращенными, по уведомлению истца с 01.06.2018г.
Согласно п. 3.8 Договора аренды, Арендодатель вправе в любое время удержать из суммы обеспечительного платежа сумму в счет компенсации задолженности Арендатора уплате арендной платы.
Письмом от 04.06.2018г. ответчик уведомил истца об удержании из суммы обеспечительного платежа суммы задолженности по арендной плате за май 2018г. июнь 2018г.
Произвольное, по усмотрению истца, освобождение помещений истцом, не может рассматриваться как основание для освобождение арендатора от внесения платы за арендуемое имущество.
С учетом произведенного ответчиком зачета обеспечительного платежа оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
С учетом изложенного оснований к удовлетворению заявленных требований судом не установлено, оснований для удовлетворения акцессорного требования о взыскании процентов также не имеется.
Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, предусмотрено статьей 110 АПК РФ. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Расходы по оплате госпошлины распределяются судом с учетом результатов рассмотрения дела на истца в порядке ст. 110 АПК РФ. Основания для взыскания расходов на представителя в сумме 50.000руб. с ответчика в пользу истца также отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.11, 12, 309, 310, 395, 381.1, 606 ГК РФ, руководствуясь ст.ст.8, 9, 41, 49, 65, 66, 71, 75, 101-103, 110, 112, 123, 131, 163, 167-170, 176 АПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований отказать полностью.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.
Судья О.П. Бунина
