ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е
г. Москва Дело № А40-197663/16-37-1801
02 февраля 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 января 2017 года
Полный текст решения изготовлен 02 февраля 2017 года
Арбитражный суд г. Москвы в составе:
Председательствующего судьи Скачковой Ю.А. единолично
при ведении протокола судебного заседания секретарем Щербаковым В.С.
рассмотрел дело по иску ООО «СТАР8» (ОГРН <***> ИНН <***> дата
г.р. 19.04.2016)
к ответчику ООО «МАСТЕР БЕРГ» (ОГРН <***> дата г.р. 11.07.2000)
о признании уведомления от 20.07.2016 о расторжении договора аренды
недействительным, признании договора №А03/2016 от 01.05.2016 действующим
с участием:
от истца – ФИО1 по доверенности от 05.04.2016 № 07/2016
от ответчика – ФИО2 ген. директор по решению от 22.05.2015
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «СТАР8» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «МАСТЕР БЕРГ» о признании недействительным уведомления от 20 июля 2016 г. о досрочном расторжении договора аренды А03/2016 от 01.05.2016 г. и признании договора аренды А03/2016 от 01.05.2016 г. действующим.
Иск заявлен на основании ст. ст. 10, 153, 154, 166, 168, 310, 450 ГК РФ и мотивирован отсутствием у ответчика оснований для издания и направления уведомления о расторжении договора на основании п. 2.2.1 договора ввиду несвоевременной оплаты коммунальных платежей.
Истец поддержал заявленные требования по доводам иска.
Ответчик против иска возражал по доводам отзыва.
Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав доводы истца и ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 1 мая 2016 г. между ООО «СТАР8» (арендатор, истец) и ООО «МАСТЕР БЕРГ» (арендодатель, ответчик) был заключен договор аренды нежилого помещения № А03/2016 , расположенного по адресу: 107140, <...>. Срок договора аренды установлен с 01 мая 2016 по 31 марта 2017 г. Целевое назначение помещения - мини гостиница.
20 июля 2016 г. ответчик по электронной почте направил уведомление истцу о расторжении договора аренды № А03/2016 согласно п. 2.2.1 договора вследствие несвоевременной оплаты платежей за коммунальные услуги. Как следует из текста, к уведомлению прилагается копия платежного приложения, однако, согласно доводам истца, никакого приложения не поступало и помимо этого на уведомлении отсутствует подпись Генерального директора ООО «МастерБерг» ФИО2
Согласно условиям договора арендная плата за пользование помещением уплачивается арендодателю в размере 80 000 руб. в месяц (п. 3.1.1 договора). Оплата производится арендатором ежемесячно не позднее 5 (пятого) числа текущего месяца. Оплату за потребленную электроэнергию, воду и иные коммунальные платежи производит арендатор в порядке возмещения затрат по счетам, выставляемым арендодателю с приложением расчетов сумм и копий оригинальных счетов, полученных арендодателем, в конце каждого месяца (п.3.3 договора). Арендная плата может состоять из основной (постоянной) части, соответствующей стоимости определенного договором количества переданной в аренду площади, и переменной части, порядок расчета которой основан на сумме платежей за коммунальное обслуживание предоставленных в аренду помещений.
23 июля 2016 г. ответчик потребовал от истца освободить помещение, сменил замки на входной двери и ограничил доступ в помещение.
Истец полагает, что у ответчика не имелось оснований для издания и направления уведомления о расторжении договора на основании п. 2.2.1 договора ввиду несвоевременной оплаты коммунальных платежей.
Неподписанное уведомление о досрочном расторжении договора истец получил 20 июля 2016 г., а согласно п. 2.1.8 вышеупомянутого договора ответчик (арендодатель) обязан не позднее, чем за 1 (один) календарный месяц письменно и надлежащим образом сообщить истцу (арендатору) о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении помещения. Как указал истец, в нарушение срока рассмотрения уведомления о расторжении договора в течение 1 месяца ответчик нарушил условия договора и права истца, лишив его возможности работать в течение одного месяца и представить в разумный срок объяснения по неоплате коммунальных платежей.
Также, по мнению истца, ответчиком нарушен порядок досрочного расторжения договора. Как следует из п. 6.2. договора - настоящий договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, при этом сторона, выступившая с такой инициативой, обязана предупредить об этом другую сторону за один календарный месяц. Таким образом, стороны установили порядок досрочного расторжения договора по соглашению сторон.
Истец считает, что ответчик необоснованно в одностороннем порядке отказался от исполнения обязательств по договору аренды. В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (статья 154 ГК РФ).
Уведомление о расторжении договора аренды является односторонней сделкой в силу статей 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку оно направлено истцу с целью прекращения прав и обязанностей сторон по договору аренды.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Порядок возмещения арендаторами части коммунальных платежей устанавливается отдельно. Арендная плата учитывается в бухгалтерских и налоговых расходах арендатора на основании договора аренды и акта приемки-передачи арендованного имущества. Арендатор сумму возмещения стоимости коммунальных услуг учитывает в расходах (Письма Минфина от 14.05.2008 N 03-03-06/2/51, от 24.03.2007 N 03-07-15/39, УФНС РФ по г. Москве от 03.07.2006 N18-11/3/57698.).
В п. 2 ст. 616 ГК РФ закреплено общее правило, согласно которому арендатор обязан нести расходы на содержание имущества. А поскольку покупателем коммунальных услуг (фактически потребляемых арендатором) является арендодатель, арендатор должен компенсировать ему соответствующие затраты.
Как следует из текста п. 3.3 договора, оплату за потребленную электроэнергию, воду и иные коммунальные платежи производит истец (арендатор) в порядке возмещения затрат по счетам, выставляемым ответчику (арендодателю) с приложением расчетов сумм и копий оригинальных счетов, полученных ответчиком. Истец полагает, что данный пункт договора неверно истолкован и противоречит законодательству. Ответчик, воспользовавшись неясностью формулировки посчитал, что счета на оплату коммунальных услуг изначально должен оплачивать истец.
Как указал истец, порядок возмещения затрат предполагает оплату ответчиком счетов и лишь потом оплаченные счета выставляются истцу для возмещения расходов по коммунальным услугам. Факт оплаты подтверждается платежным поручением или кассовым чеком. Истец компенсирует коммунальные услуги отдельно на основании счета (отчета) ответчика.
Поскольку в договоре аренды отсутствует условие о фиксированной оплате коммунальных платежей ответчик обязан предоставлять отчет. Документальным подтверждением коммунальных расходов будет отчет ответчика о потребленных истцом услугах. В нем необходимо указать, от каких служб, по каким расчетным документам и на какие суммы ответчик оплатил коммунальные расходы. В конце необходимо вывести общую сумму расходов, которые должен компенсировать истец. К отчету необходимо приложить копии первичных документов, выставленных коммунальными службами.
Абонентом энергоснабжающей организации является ответчик (арендодатель), с которым заключен договор энергоснабжения. Кроме того, согласно постановлению Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 № 7349/99 арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию для снабжения здания у этой организации. Операции по передаче электроэнергии, воды, газа арендодателем арендатору не относятся к операциям по реализации услуг для целей налогообложения НДС, поскольку арендодатель сам не оказывает (не производит) услуги.
Ответчик перечисляет поставщикам услуг плату за коммунальные услуги, истец, в свою очередь, возмещает ответчику расходы после предоставления документов, подтверждающих действительную стоимость коммунальных услуг и их фактическую оплату.
Таким образом, ответчик фактически осуществляет функции по сбору коммунальных платежей и перечисляет их организациям, оказывающим коммунальные услуги, т.е. является посредником. Речь идет не о перепродаже коммунальных услуг истцу, а о компенсации затрат ответчика по их оплате.
Помимо этого, согласно ст. 9 Федерального Закона «О бухгалтерском учете» каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом. Не допускается принятие к бухгалтерскому учету документов, которыми оформляются не имевшие места факты хозяйственной жизни, в том числе лежащие в основе мнимых и притворных сделок.
В письмах УФНС по г. Москве от 06.07.2005 г. № 20-12/47837, а также от 26.06.2006 г. № 20-12/56637 и от 28.06.2006 г. № 19-11/58877 указывается, что в случае, если договором аренды предусмотрены обязанности по уплате фактически потребленных коммунальных расходов и расходов на оплату услуг связи на арендатора, указанные расходы он включает в состав материальных и прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией. При этом должно выполняться условие обоснованности и документального подтверждения данных расходов первичными документами в силу пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса. Также в нем приведен перечень этих документов: счета арендодателя на имя арендатора, составленные на основе аналогичных документов, выставленных арендодателю, коммунальными службами, в отношении фактически используемых арендатором этих услуг (так как арендатор может быть не один в этом помещении).
На основании счета (для истца) - первичного документа, оформленного в соответствии со ст. 9 Федерального закона «О бухгалтерском учете», истец оплачивает коммунальные платежи. Оплатив счета ответчика, истец не может их принять к учету, так как они выписаны не на истца (нарушение ст. 9 ФЗ «О бухгалтерском учете).
Истец полагает, что счет управляющей компании (выставленный на имя ответчика) должен быть им оплачен, и уже потом ответчик выставляет счета истцу, так как факт возмещения понесенных ответчиком расходов признается фактом оплаты. То есть ответчик оплачивает счета, а потом предъявляет истцу счет на возмещение расходов по коммунальным платежам.
25 августа 2016 г. истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием отозвать уведомление о расторжении договора аренды. В настоящее время претензия оставлена без ответа.
Судом установлено, что 01.05.2016 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды № А03/2016.
Согласно п. 1.1. указанного договора Арендодатель обязался передать, а Арендатор принять во временное возмездное пользование на условиях, определенных настоящим Договором, часть нежилого помещения (далее "Помещение"), расположенного на первом этаже 5-ти-этажного жилого дома по адресу: Москва, ФИО3 тупик, дом 5, общей площадью 212,4 (Двести двенадцать целых четыре десятых) кв.м. (помещение № II, 1, 2, 3, 4, 5, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 15, 16, 18, 19, 20 и 21).
Настоящее помещение принадлежит ООО «МАСТЕР БЕРГ» на праве собственности - Свидетельство о государственной регистрации права 77 АА № 395193 от 22 октября 2002 года.
Помещение телефонизировано одной телефонной линией МГТС № 8 /499/ 264 39 98.
В силу п. 2.2.1. арендодатель имеет право расторгнуть договор в случае несвоевременной оплаты.
В соответствии с п. 3.3. договора оплату за потребленную электроэнергию, воду и иные коммунальные платежи производит арендатор в порядке возмещения затрат по счетам, выставляемым арендодателю с приложением расчетов сумм и копий оригинальных счетов, полученных арендодателем, в конце каждого месяца.
Пунктом 6.2. договора предусмотрено, что он может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, при этом сторона, выступившая с такой инициативой, обязана предупредить об этом другую сторону за 1 (один) календарный месяц.
Уведомление от 20 июля 2016 г. о расторжении договора аренды является недействительным, т.к. не соответствует требованиям статей 450, 452, 619 ГК РФ.
В соответствии с п. 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 1 статьи 452 ГК РФ установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, исходя и положений п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ, договором могут быть предусмотрены иные, на предусмотренные указанными нормами основания предъявления арендодателем требования о расторжении договора в судебном порядке.
В договоре аренды помещения № А03/2016 от 01 мая 2016 года такое основание предусмотрено пунктом 2.2.1.: «арендодатель имеет право расторгнут договор в случае несвоевременной оплаты.».
Вместе с тем, наличие в договоре указанного условия с учетом содержания раздела 6 договора, не изменяет порядок расторжения договора, закрепленного в ст.ст. 450, 619 ГК РФ – по соглашению сторон или по решению суда. Договор не предоставляет арендодателю права расторжения договора без обращения в суд.
Материалами дела подтверждается, что между сторонами не достигнуто соглашение о расторжении договора. Уведомление ответчика от 20 июля 2016 г. о расторжении договора аренды, как и иные уведомления, по форме не соответствуют требованиям статей 452, 619 ГК РФ, т.к. сделаны не в письменной форме, т.е. не путем направления документа в письменном виде в адрес истца.
Направление уведомления по электронной почте не имеет юридических последствий в силу положений статей 452, 619 ГК РФ. Кроме того, электронный документооборот между сторонами договором не предусмотрен.
Суду также не представлено доказательств направления ответчиком в письменном виде требования о необходимости исполнения обязательства по оплате, как того требует статьи 619 ГК РФ.
Представитель ответчика в судебном заседании подтвердил, что в письменном виде документы в адрес истца не направлялись.
Кроме того, суд не усматривает доказательств наличия предусмотренных п. 2.2.1. договора оснований для расторжения договора аренды. В силу п. 3.3. договора оплату за потребленную электроэнергию, воду и иные коммунальные платежи производит арендатор в порядке возмещения затрат по счетам, выставляемым арендодателю с приложением расчетов сумм и копий оригинальных счетов, полученных арендодателем, в конце каждого месяца.
Вместе с тем, суду не представлены доказательства соблюдения ответчиком требований договора в данной части, а именно доказательства направления, вручения истцу платежных документов об оплате и счетов.
При таких обстоятельствах договор аренды является действующим, т.к. истцом не доказано нарушение ответчиком обязательств по договору.
Уведомление, направленное в электронном виде, не влечет каких-либо правовых последствий, не является уведомлением о расторжении договора по смыслу статей 450, 452, 619 ГК РФ, в связи с чем, само по себе не влияет на объем прав и обязанностей истца и не содержит признаков сделки, что исключает признание его недействительным в судебном порядке.
В соответствии со ст.ст. 102 и 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика.
С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 310, 450, 452, 614, 619 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Признать договор аренды А03/2016 от 01.05.2016г. действующим.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МАСТЕР БЕРГ» (ОГРН <***> дата г.р. 11.07.2000) в пользу общества с ограниченной ответственностью «СТАР8» (ОГРН <***> ИНН <***> дата г.р. 19.04.2016) 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп. государственную пошлину.
Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня его принятия и в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья Ю.А. Скачкова
