АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ
115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17
http://www.msk.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Москва Дело № А40-265199/22-85-2110 19 декабря 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 24 ноября 2023 года
Полный текст решения изготовлен 19 декабря 2023 года Арбитражный суд г. Москвы в составе:
Председательствующего судьи Федоровой Д.Н. (единолично),
при ведении протокола секретарем судебного заседания Рупчевым К.Г. рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)
к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРТ СИРИУС ПАРК" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
о взыскании 2 244 367 руб. 53 коп.
по встречному иску
ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРТ СИРИУС ПАРК"(ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 СЕРГЕЮ АНДРЕЕВИУ (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)
о взыскании 232 534 руб. 42 коп.
при участии:
от истца – ФИО2 по дов. от 05.07.2023 № 1
от ответчика – ФИО3 по дов. от 17.01.2023 № 01/2023
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРТ СИРИУС ПАРК" о взыскании задолженности по оплате арендной платы за фактическое пользование помещения в период с 01 по 14 июля 2022 года включительно в размере 1 546 309 руб. 46 коп., убытков в виде расходов на устранение недостатков помещения в размере 698 058 руб. 07 коп. по договору аренды нежилого помещения № 82/ДУ2 от 20.06.2017 г.
Определением от 18.07.2023 судом в порядке ст. 132 АПК РФ принято встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "ФОРТ СИРИУС ПАРК" к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 СЕРГЕЮ АНДРЕЕВИУ о взыскании неосновательного обогащения (остатка обеспечительного депозита) в размере 232 534 руб. 42 коп.
Первоначальные исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по Договору аренды, в результате чего образовалась задолженность в заявленном размере.
В обоснование встречных исковых требований ответчик указывает, истец после прекращения арендных отношений сумму обеспечительного взноса не возвратил, в связи с чем на стороне последнего образовалось неосновательное обогащение в заявленном размере.
Представитель истца явился в судебное заседание, исковые требования поддержал, просил об их удовлетворении в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, просил об удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме.
Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к выводу о частичном удовлетворении первоначальных исковых требований, об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.
При этом суд исходит из того, что в соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Вместе с тем, согласно ч.2 ст.9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Из материалов дела следует, что между ООО «ТОМСОН» Д.У. в качестве Арендодателя и ООО «ФОРТ СИРИУС ПАРК» (далее – Ответчик, Арендатор) был заключен Договор аренды нежилого помещения № 82/ДУ2 от 20.06.2017 г. (далее - Договор) согласно которому Арендодатель обязался передать, а Арендатор принять во временное возмездное владение и пользование (аренду) нежилые помещения № 1-24, 24а, 24б, 24в, общей площадью 1 275,7 кв.м, (далее - Помещение), расположенные на 6 этаже Здания с кадастровым номером 77:05:0004003:7260 по адресу: <...>, строение 2.
Арендуемое помещение передано по Акту приема-передачи помещения 20.06.2017 г. без замечаний.
С 01.01.2018 года произведена замена Арендодателя по Договору с ООО «ТОМСОН» Д.У. на Индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – Истец, Арендодатель), о чем Стороны подписали трехстороннее Соглашение от 25.12.2017 года.
Согласно п. 5.1. Договора, срок аренды установлен с даты передачи Помещения Арендатору по Акту приема-передачи помещения по «30» июня 2022 г. включительно.
Согласно п. 3.1.1. Договора (в редакции Дополнительного соглашения № 8 от 09.07.2021 г.), размер арендной платы составляет 1 711 985,47 (Один миллион семьсот одиннадцать тысяч девятьсот восемьдесят пять) рублей 47 копеек в месяц, НДС не облагается в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения (гл. 26.2. Налогового кодекса Российской Федерации).
Договора Арендатор в нарушении своих обязательств не освободил и не передал Помещение Арендодателю своевременно, Арендатор выплачивает Арендодателю арендную плату за пользование помещением после прекращения Договора
В соответствии с п. 1.6. Договора, в последний день срока действия Договора, а также в случае досрочного прекращения Договора, Арендатор обязан освободить
Помещение (включая среди прочего вывоз всего имущества и оборудования Арендатора, в том числе имущества третьих лиц, за исключением неотделимых улучшений, произведенных Арендатором в Помещении, а также за исключением случаев, прямо предусмотренных Договором) и передать Помещение Арендодателю по Акту возврата Помещения в свободном от имущества Арендатора, в том числе имущества третьих лиц, в полностью исправном и чистом состоянии с учетом нормального износа. Для исполнения требований настоящего пункта Арендатор обязуется провести за свой счет генеральную уборку Помещения, а также если потребуется провести необходимые ремонтные работы до даты возврата Помещения Арендодателю. Кроме того, Помещение считается надлежащим образом переданным Арендатором по Акту возврата Помещения, если к нему приложены Акт приема-передачи неотделимых улучшений и все документы, необходимые для целей бухгалтерского учета и налогообложения, в связи с этим. Если по истечении срока аренды или в случае досрочного прекращения Договора Арендатор в нарушении своих обязательств не освободил и не передал Помещение Арендодателю своевременно, Арендатор выплачивает Арендодателю арендную плату за пользование Помещением после прекращения Договора в двойном размере за каждый день до момента фактического возврата. Исполнение указанной оплаты не освобождает Арендатора от обязанности освободить Помещение. Во избежание сомнений, несвоевременное освобождение и передача Помещения Арендатором Арендодателю не будет считаться продлением срока действия Договора (в том числе, для целей пункта 2 статьи 621 ГК РФ).
Если по истечении срока аренды или в случае досрочного прекращения Договора Арендатор в нарушении своих обязательств не освободил и не передал Помещение Арендодателю своевременно, Арендатор выплачивает Арендодателю арендную плату за пользование помещением после прекращения Договора в двойном размере за каждый день до момента фактического возврата. Исполнение указанной оплаты не освобождает Арендатора от обязанности освободить помещение. Во избежание сомнений, несвоевременное освобождение и передача Помещения Арендатором Арендодателю не будет считаться продлением срока действия Договора (в том числе, для целей пункта 2 статьи 621 ГК РФ).
Согласно п. 2.3.20. Договора, Арендатор обязан перед возвратом Помещения Арендодателю провести в нем генеральную уборку, а также если потребуется провести необходимые ремонтные работы. В случае неисполнения Арендатором настоящего условия, Арендодатель вправе своими силами или с привлечением третьих лиц произвести генеральную уборку и/или необходимый ремонт помещения, а Арендатор обязуется компенсировать Арендодателю стоимость указанных работ в полном объеме в течение 3 (трех) банковских дней с момента получения требования от Арендодателя.
Истец указывает, что установленная обязанность Ответчика по оплате арендной платы, начисленной в порядке п. 1.6. Договора за период с 01.07.2022 г. по 14.07.2022 г. включительно в размере 1 546 309,46 (Один миллион пятьсот сорок шесть тысяч триста девять) рублей 46 копеек, оплата (компенсации) расходов на устранение недостатков Помещения на общую сумму 698 058,07 руб. до настоящего времени не исполнена.
Направленная истцом в адрес ответчика досудебная претензия исх. № 58 от 13.09.2022 г., последним оставлены без удовлетворения, в связи с чем истцом заявлены настоящие исковые требования.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную
плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды имущество подлежит возврату по акту приема-передачи, подписываемому обеими сторонами.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Ответчик в порядке ст. 131 Арбитражного процессуального кодекса РФ представил отзыв на исковое заявление, указав на принятие мер для своевременного возврата арендуемого помещения.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что Ответчик с 21 июня 2022г. пытался освободить Помещение от своего имущества, путем согласования заявок на вынос материальных ценностей с Управляющей компанией Делового квартала Сириус парк - ООО «СИРИУС ЭНЕРДЖИ».
Письмом от 30.06.2022 ООО «ФОРТ СИРИУС ПАРК» указало истцу на неправомерность действий ООО «СИРИУС ЭНЕРДЖИ» по препятствию в вывозе имущества Арендатора, указав, в частности, на отсутствие задолженности по арендной плате в период всего действия Договора.
ООО «ФОРТ СИРИУС ПАРК» письмом от 01.07.2022 уведомило истца о готовности провести необходимые ремонтные работы в Помещении своими силами, а также с привлечением специализированной организации, просило обеспечить доступ в Помещение 04.07.2022.
Письмом от 04.07.2022 Арендодатель сообщил, что самостоятельно, путем привлечения третьих лиц, уже произвел работы по восстановлению работоспособности АПС, СОУЭ и СКС, а также выполнил работы по замене личинок в дверных замках межкомнатных дверей. В течение 2 (двух) банковских дней потребовал компенсировать расходы в размере 305 000 рублей (НДС не облагается), оплатить стоимость генеральной уборки Помещения в размере 160 000 рублей (НДС не облагается), которая проводится Арендодателем с привлечением специализируемой организации.
Письмом от 05.07.2023 Ответчик повторно уведомил истца о неправомерности ограничения доступа Арендатора в арендуемое помещения и препятствование в вывозе принадлежащего имущества.
Письмами от 06.07.2022, 11.07.2022 истец указал, что в нарушении условий Договора ответчик недостатки в Помещении не устранил. Стоимость восстановительного ремонта помещения по устранению недостатков составит 1 682 100
руб., в связи с чем имущество ответчика было удержано истцом до полного устранения выявленных недостатков, либо оплате стоимости восстановительного ремонта.
Письмом от 12.07.2022 ответчика выразил несогласие с актом осмотра фактического состояния помещения от 30.06.2022, в том числе по количеству повреждений.
Письмом исх. № 41 от 13.07.2022 Истец предложил направить уполномоченного представителя ООО «ФОРТ СИРИУС ПАРК» 14.07.2022 к 14 час. по адресу: <...>, стр.2, этаж 6, для возврата Помещения из аренды, а также подписания Акта приема-передачи (возврата) помещения и Акта приема-передачи неотделимых улучшений (так указано в письме).
Однако 14.07.2022 с 14 час. фактически производился лишь совместный осмотр Помещения представителями Истца и Ответчика с целью фиксации имеющихся недостатков в Помещении для проведения необходимых ремонтных работ и компенсации Арендодателю стоимости ремонта.
В соответствии со статьей 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (пункт 1 статьи).
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи).
В соответствии с пунктом 37 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Норма п. 1 ст. 622 ГК РФ, согласно которой арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, - не предоставляет арендодателю право не принимать предложенное арендатором исполнение по возврату объекта аренды по окончании срока аренды.
Как следует из Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.
Суд отмечает, что Арендодатель как участник гражданского оборота в силу статей 1 и 10 ГК РФ при реализации своих прав и обязанностей должен действовать разумно и добросовестно и как собственник имущества, ранее переданного в аренду, после прекращения Договорных отношений с арендатором, который предпринял необходимые меры, направленные на возврат такого имущества, обязан, в свою очередь, своевременно совершить действия по приемке арендованного имущества.
Поэтому несовершение арендодателем разумных действий по приемке имущества от арендатора, предложившего фактически совершить указанное действие, влечет для арендодателя утерю права требования с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества.
Следовательно, по требованиям арендодателя об уплате арендных платежей, предъявленным за период после прекращения Договора аренды, подлежат установлению следующие обстоятельства: момент прекращения арендных отношений; действия, предпринятые арендатором по возврату имущества арендодателю; момент фактического исполнения обязанности по возврату имущества; в случае если он не состоялся - причины, по которым предусмотренная п. 1 ст. 622 ГК РФ обязанность осталась неисполненной.
Из анализа вышеизложенной переписки между сторонами по делу следует, что с 01.07.2022 доступ в Помещение ООО «ФОРТ СИРИУС ПАРК» был прекращен, что подтверждается истцом в письме исх. № 37 от 06.07.2022. Кроме того, из письма от 04.07.2022 следует об осуществлении Арендодателем работ по восстановлению работоспособности АПС, СОУЭ и СКС, а также работы по замене личинок в дверных замках межкомнатных дверей, что исключает возможность использования ответчиком спорного помещения по назначению. При этом, из письма от 06.07.2022 следует, что истцом все принадлежащее имущество ответчика удерживается в порядке ст. 359 ГК РФ до полного исполнения обязательств по Договору.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что ответчик после прекращения срока действия Договора, а именно 30.06.2022 предпринял все возможные действия для осуществления возврата арендуемого помещения и подписания акта приема- передачи, который в период с 01.07.2022 по 14.07.2023 не был подписан Арендодателем вследствие неоднократного и необоснованного уклонения от своих обязанностей по своевременному принятию арендованного имущества, в связи с чем начисление арендной платы за спорный период является необоснованным.
В соответствии с п. 2.3.4. Договора Арендатор обязуется содержать Помещения в состоянии пригодном для его использования по назначению, производя необходимые мероприятия по поддержанию санитарного порядка.
Пунктом 2.3.17 Договора установлено, что Арендатор несет полную ответственность за взятое в аренду Помещение, включая инженерные сети и оборудование, относящиеся к арендуемому Помещению, в том числе риск случайной гибели (случайного повреждения имущества) и возмещает причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством. Границы ответственности Арендатора за находящиеся в его ведении инженерные сети и оборудование, необходимые для обслуживания арендованного помещения, определяются сторонами в Приложении № 3 к настоящему Договору. Арендатор самостоятельно и в полном объеме несет все риски порчи и уничтожения своего имущества и (или) товара (в том числе от действий третьих лиц), находящегося в арендуемом Помещении.).
В соответствии с п. 2.3.19. Договора Арендатор обязан по мере необходимости производить за свой счет текущий ремонт Помещения (включая, среди прочего, все системы и имущество, отнесенные к ответственности Арендатора в соответствии с условиями Приложения № 3), а также всего оборудования и инженерных систем, установленных в Здании и Помещении Арендатором, для поддержания Помещения в рабочем, исправном и опрятном состоянии в течение срока аренды или продленного срока аренды, с предварительным письменным извещением Арендодателя о предполагаемом сроке проведения работ не позднее, чем за 3 (три) календарных дня до их начала. Такое уведомление должно описывать состав и методы выполнения таких работ и содержать указание на их максимальную продолжительность. Качество дизайнерских решений, уровня отделки и используемых материалов должно соответствовать общему внутреннему интерьеру Здания. Данные работы должны выполняться при условии соблюдения требований действующего законодательства и
законных прав и интересов других арендаторов и без ущерба для нормального функционирования Здания.
По необходимости, отделочные работы в Помещении осуществляется Арендатором собственными силами и за свой счет. Расходы на отделку (улучшения арендованного Помещения), выполненные Арендатором и/или за его счет, не подлежат возмещению Арендодателем. Подключение всех смонтированных на территории Арендатора периферийных инженерных систем к центральным инженерным системам Здания, а также необходимая при этом модернизация программного обеспечения серверного оборудования, управляющего центральными инженерными системами Здания, производится Арендатором за свой счет при условии
Согласно п. 6.4. Договора, если иное не предусмотрено дополнительным соглашением, при возврате Помещения Арендодателю по Акту приема-передачи (возврата) помещения, произведенные неотделимые улучшения становятся собственностью Арендодателя без какой-либо оплаты со стороны Арендодателя. Право собственности на все отделимые улучшения, производимые в Помещении, принадлежит Арендатору и не переходит к Арендодателю в какой бы то ни было момент времени.
Во избежание разногласий в определении статуса производимых Арендатором улучшений (отделимые/неотделимые без вреда для помещения) Стороны заранее письменно согласовывают статус предполагаемых улучшений.
В соответствии с п. 2.3.7. Договора на Арендатора возложена обязанность обслуживать все смонтированные в Помещении инженерные системы и оборудование за свой счет, включая программирование элементов пожарной сигнализации Помещения.
Согласно п. 2.3.17. Договора Арендатор несет полную ответственность за взятое в аренду Помещение, включая инженерные сети и оборудование, относящиеся к арендуемому помещению, в том числе риск случайной гибели (случайного повреждения имущества) и возмещает причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством. Границы ответственности Арендатора за находящиеся в его ведении инженерные сети и оборудование, необходимые для обслуживания арендованного помещения, определяются сторонами в приложении № 3 к настоящему договору. Арендатор самостоятельно и в полном объеме несет все риски порчи и уничтожения своего имущества и (или) товара (в том числе от действий третьих лиц), находящегося в арендуемом Помещении.
В соответствии с Актом разграничения эксплуатационной ответственности по инженерным система и строительным конструкциям здания (Приложение № 3 к Договору) в части «системы водяного пожаротушения, пожарной сигнализации и оповещения» эксплуатационная ответственность распределена следующим образом:
- Арендодатель обеспечивает сохранность и периодическое обслуживание всех инженерных систем на площадях общего пользования и в технических помещениях за пределами арендуемой зоны, включая первичные средства пожаротушения (огнетушители, пожарные гидранты, пожарные рукава).
- Арендатор обеспечивает сохранность элементов и систем гидравлического пожаротушения (если применимо), а также укомплектовывает арендованное Помещение планами эвакуации, информационными указателями, средствами первичного пожаротушения с последующей проверкой и заменой. Система гидравлического пожаротушения и автоматической пожарной сигнализации обслуживается силами Арендатора. Арендатор обеспечивает сохранность и осуществляет периодическое комплексное обслуживание систем пожарной сигнализации и системы звукового оповещения и управления эвакуацией на арендованных площадях в полном объёме, а также обеспечивает свободный доступ к пожарным щитам, установленным в Помещениях Арендатора (если установлены).
Согласно п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
Применение положений Гражданского кодекса Российской Федерации о возмещении убытков разъяснено в постановлениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума ВС РФ № 25), от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление Пленума ВС РФ № 7).
В п. 11 постановления Пленума ВС РФ № 25 указано, что, применяя ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.
В п. 12 приведенного постановления разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ).
Согласно п. 5 постановления Пленума ВС РФ № 7 по смыслу ст. ст. 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (ст.404 ГК РФ).
Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 15.07.2009 N 13-П, обязанность возместить вред является мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к причинителю вреда при наличии состава правонарушения, который включает возникновение вреда, противоправность действий причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между его действиями и возникновением вреда, а также вины причинителя вреда.
Исходя из предмета и основания заявленных исковых требований, истец обязан доказать наличие совокупности следующих обстоятельств: противоправное поведение ответчика, возникновение в результате действий (бездействия) ответчика ущерба у истца, наличие причинно-следственной связи между ними, вина ответчика.
Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения
соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Арендатору было предложено восстановить линии связи и осуществить перенос пульта контроля и управления С2000М, восстановить линии связи и осуществить перенос блока контроля и индексации С2000-БКИ; произвести замену четырех аккумуляторных батарей в двух линейных усилителях «Октава-80Б»; после восстановления выявленных неисправностей провести комплексное испытание систем автоматической пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре; восстановить кабельные линии, розетки и исполнительную документацию по структурированным кабельным сетям; проверить кабельные линии прибором Fluke с формированием отчета.
В целях обеспечения безопасности и надлежащего функционирования Помещения ООО «СвязьИнжСтрой» устранил зафиксированные Сторонами в Дефектной ведомости от 30.06.2022 г. недостатки Помещения, а именно:
- на основании Локальной сметы № 1 «Автоматическая адресная пожарная сигнализация, оповещения о пожаре» от 01.07.2022 г. исполнителем ООО «СвязьИнжСтрой» произведены работы по восстановлению автоматической пожарной сигнализации (далее - АПС) и системы оповещения и управления эвакуацией (далее - СОУЭ) в Помещении на общую сумму 50 000,00 (Пятьдесят тысяч) рублей, в том числе НДС 20%. Оплата указанных работ произведена Истцом что подтверждается Актом о приемке выполненных работ № 1 от 04.07.2022 г., Справкой о стоимости выполненных работ и затрат № 1 от 04.07.2022 г. и Платежным поручением № 305 от 14.07.2022 г.;
- на основании Локальной сметы № 2 «Структурированная кабельная система» от 01.07.2022 г. исполнителем ООО «СвязьИнжСтрой» произведены работы по восстановлению структурированной кабельной сети (далее - СКС/ИБП) в Помещении на общую сумму 170 000,00 (Сто семьдесят тысяч) рублей, в том числе НДС 20%. Оплата указанных работ произведена Истцом что подтверждается Актом о приемке выполненных работ № 2 от 04.07.2022 г., Справкой о стоимости выполненных работ и затрат № 2 от 04.07.2022 г. и Платежным поручением № 305 от 14.07.2022 г.
Позднее в подписанном Сторонами Акте приема-передачи (возврата) помещения от 14.07.2022 г. в пункте 4 Стороны указали, что «Системы АПС и СОУЭ, в том числе ИБП имели недостатки, отраженные в Дефектной ведомости (Приложение № 1 к настоящему Акту). Указанные недостатки были устранены силами Арендодателя, а Арендатор обязуется оплатить (компенсировать) Арендодателю понесенные расходы в полном объеме в течение 3 (трех) банковских дней с момента получения требования Арендодателя.».
Во исполнение п. 4 Акта приема-передачи (возврата) помещения от 14.07.2022 г. Истец повторно направил в адрес Ответчика письма Исх. № 43 от 15.07.2022 г. и Исх. № 44 от 29.07.2022 г. с требованием оплаты (компенсации) понесенных им расходов на восстановление системы АПС и СОУЭ, в том числе ИБП в Помещении на общую
сумму 220 000,00 (Двести двадцать тысяч) рублей 00 копеек с приложением документов, подтверждающих указанные расходы.
В п. 5 Акта приема-передачи (возврата) помещения Стороны установили, что для устранения недостатков, указанных в п. 2 Акта, в Помещении требуется провести следующие ремонтно-восстановительные работы:
заменить поврежденные потолочные карты в количестве - 180 шт.;
устранить повреждения и осуществить покраску и грунтовку стен общей
площадью — 1380 кв.м.;
заменить напольное покрытие (ламинат) общей площадью 363 кв.м.;
заменить поврежденные двери в количестве -1 Шт. (в нежилой комнате № 10);
заменить нерабочий писсуар в количестве 1 шт. (в нежилой комнате № 32); установить личинки замков дверей в количестве 50 шт.;
в Помещении также требуется провести генеральную уборку.
Арендодатель обязуется своими силами или с привлечением третьих лиц произвести вышеуказанные ремонтно-восстановительные работы в Помещении, а Арендатор обязуется оплатить (компенсировать) Арендодателю понесенные расходы в полном объеме в течение 3 (трех) банковских дней с момента получения требования Арендодателя.
В пункте 4 Акта приема-передачи (возврата) помещения Стороны указали, что «Системы АПС и СОУЭ, в том числе ИБП имели недостатки, отраженные в Дефектной ведомости (Приложение № 1 к настоящему Акту). Указанные недостатки были устранены силами Арендодателя, а Арендатор обязуется оплатить (компенсировать) Арендодателю понесенные расходы в полном объеме в течение 3 (трех) банковских дней с момента получения требования Арендодателя.».
Во исполнение п. 5 Акта приема-передачи (возврата) помещения от 14.07.2022 г. Истец в качестве заказчика заключил с ООО «СИРИУС ЭНЕРДЖИ» в качестве Исполнителя Договор на выполнение ремонтно-строительных работ № П2/2022 от 05.07.2022 г. на общую сумму 1 996 800 рублей.
Ремонтно-восстановительные работы в Помещении были выполнены в период с 15.07.2022 г. по 22.07.2022 г., что подтверждается Актом № 1586 от 22.07.2022 г. и Платежным поручением № 329 от 27.07.2022 г.
Также во исполнение п. 5 Акта приема-передачи (возврата) помещения от 14.07.2022 г. Истец силами привлечённого третьего лица Индивидуального предпринимателя ФИО4 произвел генеральную уборку в Помещении на общую сумму 160 000 рублей, что подтверждается Актом № 522 от 25.07.2022 г. и Платежным поручением № 308 от 14.07.2022 г.
После чего Истец направил в адрес Ответчика письмо Исх. № 44 от 29.07.2022 г. с требованием оплаты (компенсации) понесенных расходов на устранение недостатков Помещения в полном объеме в течение 3 (трех) банковских дней с момента получения требования, а именно:
- суммы в размере 1 996 800,00 (Один миллион девятьсот девяносто шесть тысяч восемьсот) рублей 00 копеек, НДС не облагается (расходы на выполнение ремонтно- восстановительных работ в Помещении);
- суммы в размере 160 000,00 (Сто шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек, НДС не облагается (расходы на проведение генеральной уборки в Помещении).
- суммы в размере 220 000,00 (Двести двадцать тысяч) рублей 00 копеек, НДС не облагается (расходы на выполнение ремонта автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, ремонта структурированной кабельной системы в Помещении).
Вышеуказанным письмом Истец также проинформировал Ответчика о том, что в случае, если Ответчик не оплатит (не компенсирует) расходы на устранение недостатков Помещения в полном объеме в предусмотренный в письме срок, Истец удержит обеспечительный депозит в счет частичного погашения вышеуказанной задолженности, а в части задолженности непокрытой обеспечительным депозитом обратится в суд за защитой нарушенных прав и законных интересов.
Письмо Исх. № 44 от 29.07.2022 г. было направлено на электронную почту Ответчика, а также посредством Почты России РПО № 11523074009169 от 02.08.2022 г. и РПО № 11512774064578 от 25.08.2022 г.
В связи с нарушением Ответчиком порядка и срока оплаты арендной платы за май 2022 года Истцом из обеспечительного депозита была удержана сумма в размере 33 243,54 (Тридцать три тысячи двести сорок три) рубля 54 копейки, НДС не облагается в счет оплаты пени за период просрочки с 10.05.2022 г. по 26.05.2022 г. включительно (п. 8.1.1. Договора), что подтверждается Требованием Исх. № 27 от 27.05.2022 г., с отметкой Ответчика о получении.
В нарушение п. 4.2. Договора, Ответчик не восстановил сумму Обеспечительного депозита до размера, указанного в Договоре, поэтому размер внесенного Ответчиком Обеспечительного депозита после удержания, произведенного 27.05.2022 г. составил 1 678 741,93 (Один миллион шестьсот семьдесят восемь тысяч семьсот сорок один) рубль 93 копейки, НДС не облагается.
В связи с неоплатой Ответчиком понесенных Истцом расходов на устранение недостатков Помещения в предложенный срок, письмом Исх. № 49 от 11.08.2022 г. (претензия и уведомление об удержании обеспечительного депозита) Истец уведомил Ответчика о том, что 11.08.2022 г. произвел удержание из обеспечительного депозита на сумму 1 678 741,93 (Один миллион шестьсот семьдесят восемь тысяч семьсот сорок один) рубль 93 копейки, НДС не облагается в счет частичной оплаты (компенсации) понесенных Истцом расходов на выполнение в Помещении ремонтно-восстановительных работ (документы основания: Договор на выполнение ремонтно-строительных работ № П2/2022 от 15.07.2022 г.. Акт № 1586 от 22.07.2022 г., Платежное поручение № 329 от 27.07.2022 г.).
В соответствии с п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.
При этом суд отмечает тот факт, что по смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить.
В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.
Вместе с тем, размер убытков истца, подтвержденный представленными в материалы дела доказательствами, ответчиком по существу не оспорен, контррасчет не предоставлен, ходатайств о назначении экспертизы по делу с целью определения фактически произведенных работ и их стоимости, сторонами по делу не заявлялось.
Из положений ст. 15, 393, 401, 404 ГК РФ следует, что, устанавливая презумпцию вины нарушителя обязательства, Гражданский кодекс Российской Федерации возлагает на него бремя доказывания отсутствия вины. По существу, должник достигает такого результата, если ему удается доказать, что нарушение обязательства было вызвано
обстоятельствами, исключающими его вину, к которым относятся, в частности, случай, непреодолимая сила либо действия третьих лиц, за которые должник не отвечает.
При таких обстоятельствах, с учетом надлежащих доказательств понесенных истцом убытков, суд считает исковые требования о взыскании суммы убытков в размере 698 058,07 руб., подлежащими удовлетворению.
Разрешая встречные исковые требования, суд исходит из следующего.
Согласно п. 4.1. Договора (в редакции Дополнительного соглашения № 8 от 09.07.2021 г.), Арендатор внес на расчетный счет Арендодателя сумму в размере 1 711 985,47 (Один миллион семьсот одиннадцать тысяч девятьсот восемьдесят пять) рублей 47 копеек, НДС не облагается. Данная сумма является Обеспечительным депозитом и удерживается Арендодателем в течение срока действия Договора без процентов как гарантия исполнения Арендатором своих обязательств по Договору.
Если Арендатор задерживает оплату арендной платы, а также оплату иных платежей, причитающихся Арендодателю в соответствии с настоящим Договором, то Арендодатель вправе произвести удержание из суммы обеспечительного депозита. Кроме того,
Арендодатель имеет право произвести удержание из суммы обеспечительного депозита в случае причинения ущерба его имуществу по вине Арендатора (п, 4.2. Договора).
Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со ст. 381 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, а также обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон другой стороне определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. Если обстоятельства, указанные в абз. 2 п. 1 настоящей статьи, не наступили в предусмотренный договором срок либо обеспеченное обязательство прекратилось, обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.
Поскольку на момент прекращения действия договора аренды у арендатора перед арендодателем имелись неисполненные обязательства по приведению помещений в надлежащее состояние, позволяющее его использование, в связи с чем у арендодателя возникло предусмотренное договором право удержать сумму обеспечительного платежа в счет погашения стоимости восстановительных работ.
Судом установлено, что до настоящего времени обеспечительный платеж истцом не возвращен, а с учетом условий Договора в части пункта 4.1 и отсутствия доказательств, опровергающих стоимость затрат истца на восстановительный ремонт спорного помещения, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ все приведенные доводы и представленные в материалы дела доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в деле доказательств, определив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу, что встречные исковые требования не подлежат удовлетворению.
Расходы по оплате государственной пошлины по иску распределяются в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
С учетом изложенного, на основании ст. ст. 11, 12, 15, 307, 309, 310, 393, 606, 614, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и руководствуясь ст. ст. 4, 9, 27, 64, 65, 71, 110, 112, 121, 122, 123, 131, 167-170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Первоначальные исковые требования удовлетворить в части.
Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРТ СИРИУС ПАРК" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) сумму убытков в размере 698 058 руб. 07 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 643 руб. 95 коп.
В остальной части первоначальных исковых требований отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства, в Девятом арбитражном апелляционном суде, в течение месяца после его принятия судом.
Судья: Д.Н. Федорова
