ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е
г. Москва
26 октября 2017 г. Дело № А40-131416/2017-6-1201
Резолютивная часть объявлена 23 октября 2017 г.
Дата изготовления решения в полном объеме 26 октября 2017 г.
Арбитражный суд г. Москвы в составе:
Судьи Селиверстовой Н.Н.
протокол ведет секретарь с/з Аветисян К.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании
дело по иску Индивидуального предпринимателя Гусейновой Лилии Анатольевны (ОГРНИП 304770000281500)
к ответчику: Обществу с ограниченной ответственностью Центр "Стройград-5" (ОГРН 1027700192717, юридический адрес: 111141, г. Москва, ул. Кусковская, 20 А)
о взыскании 651 342,00 руб. и расторжении договора
и встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью Центр "Стройград-5" (ОГРН 1027700192717, юридический адрес: 111141, г. Москва, ул. Кусковская, 20 А)
к Индивидуальному предпринимателю Гусейновой Лилии Анатольевны (ОГРНИП 304770000281500)
о взыскании задолженности по арендной плате в размере 272 900, 26 руб.
в судебное заседание явились:
от истца (ответчик по встречному иску) – Гусейнова Л.А. паспорт
от ответчика (истец по встречному иску) – Гладнев С.А. дов. №1 от 11.09.2017 года
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель Гусейнова Лилия Анатольевна обратилась в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Центр "Стройград-5" о взыскании суммы обеспечительного платежа в размере 94 920,00 руб., суммы арендной платы в размере 137 000,00 руб. стоимости ремонтных работ в размере 334 000,00 руб., денежные средства в размере 85 000,00 руб., расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 117-А от 10.08.2016 года
Требования заявлены на основании ст. 15, 307-310, 606, 611, 612 ГК РФ.
Определением от 15.09.2017 года суд принял к производству встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью Центр "Стройград-5" к Индивидуальному предпринимателю Гусейновой Лилии Анатольевне о взыскании задолженности по арендной плате в размере 272 900,00 руб.
Требования заявлены со ссылкой на ст. 614 ГК РФ.
Истец по первоначальному иску явился в судебное заседание, исковые требования поддержал в полном объеме со ссылкой на приведенные обстоятельства и имеющиеся доказательства. В удовлетворении встречного иска просил отказать.
Ответчик по первоначальному иску явился в судебное заседание, исковые требования отклонил по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск. Требования по встречному иску поддержал в полном объеме.
Исследовав письменные доказательства, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд установил, что первоначальный иск удовлетворению не подлежит, а встречный иск следует удовлетворить полностью по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 10 августа 2016 года между Обществу с ограниченной ответственностью Центр "Стройград-5" (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем Гусейновой Лилией Анатольевной (Арендатор) был заключен Договор аренды нежилого помещения № 117-А, по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить по договору Арендатору в аренду нежилое помещение, предназначенное для ведения коммерческой деятельности магазина женской одежды общей площадью 67,8 кв.м. Помещение, являющееся объектом аренды, расположено в многофункциональном общественно-деловом и гостиничном комплексе по адресу: г. Москва, г. Московский, ул. Хабарова, д. 2, блок 3, этаж 2.
Помещение передается в соответствии с поэтажным планом (приложение № 1) по акту приема-передачи (приложение № 2) (п. 1.4 договора).
Согласно п. 3.6 Договора, срок аренды помещения по договору устанавливается с 01 ноября 2016 года по 01 августа 2017 года.
В соответствии с п. 3.1 договора, в течение 3 банковских дней с момента подписания договора Арендатор вносит на расчетный счет Арендодателя платеж в качестве обеспечения соблюдения Арендатором своих обязательств по договору (обеспечительный платеж) в размере 94 920,00 руб.
Согласно п. 3.3 договора, величина постоянной части арендной платы определяется из расчета 1 400руб. за 1 кв.м в месяц и составляет 94 920 руб. в месяц за предоставленное нежилое помещение. Постоянная часть включает в себя плату за пользование помещение, а также эксплуатационные расходы: вывоз твердых бытовых отходов и крупногабаритного мусора из контейнеров предназначенных для сбора ТБО, круглосуточную охрану помещений общего пользования без выходных дней и коммунальные услуги: отопление, водоснабжение, канализирование мест общего пользования и прочие.
Величина переменной части арендной платы равна стоимости электроэнергии, фактически потребленной Арендатором, которая определяется на основании показаний счетчика, установленного Арендодателем. Стоимость 1 кВт определяется путем деления общей стоимости электрической энергии за текущий месяц, согласно подтверждающим документам ОАО «Мосэнергосбыт», на общее количество кВт.ч. по нерегулируемой цене.
Истцом во исполнение условий указанного договора в качестве обеспечительного платежа Ответчику перечислены денежные средства в размере 94 920 руб. 00 коп., что подтверждается платежным поручением от 15.08.2016 года № 54, а также в период декабрь 2016 года – февраль 201 года произведена оплата арендной платы в размере 137 000,00 руб. по платежным поручениям от 27.11.2016 года № 74, от 31.01.2017 года № 1, от 09.01.2017 года № 1.
Истец по первоначальному иску в обоснование заявленных требований, указывает, что помещение передано в ненадлежащем техническом состоянии, отсутствует горячая вода, круглосуточно ведутся ремонтные работы, отсутствуют банковские терминалы. Помещение не пригодно для ведения коммерческой деятельности.
Ввиду невозможности использования помещений, Индивидуальным предпринимателем Гусейновой Лилией Анатольевной проведены ремонтные работы в помещении, стоимость работ составляет 334 000,00 руб.
Арендатор в досудебном порядке урегулирования спора направил в адрес ответчика досудебную претензию от 07.02.2017 г., в которой просил ответчика возвратить истцу оплаченный обеспечительный платеж, арендные платежи за период декабрь-февраль 2017 года, стоимость ремонтных работ и расторжении договора аренды.
Ответ на указанную претензию ответчиком не направлен, согласие на расторжение договора от ответчика не поступило, денежные средства не возвращены..
Посчитав свои права нарушенные, Истец по первоначальному иску обратился в суд с настоящим иском.
Ответчик по первоначальному иску, возражения по предъявленным требованиям, указывает на то, что договор аренды по обращению Арендатора расторгнут сторонами 09 марта 2017 года. При заключении договора аренды помещение было передано Арендатору по акту приема-передачи без претензий и замечаний к техническому состоянию, обеспечение комплекса инфраструктурой не является обязанностью Арендодателя, разрешение на ввод объекта, в котором расположено арендуемое помещение, было получено 30 марта 2016 года, открытие объекта для посетителей состоялось 19 ноября 2016 года.
В соответствии со ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Таким доказательством, подтверждающим передачу имущества в аренду, является акт приема-передачи, составленный в соответствии с правилами, установленными статьей 665 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
В соответствии с частью 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Согласно части 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
Согласно части 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Согласно части 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В материалы дела представлен акт приема-передачи объекта аренды от 01 ноября 2016 года, согласно которому арендатор ознакомился с удовлетворительным техническим состоянием объекта аренды и возражений против его принятия не имел. Договор аренды сторонами исполнялся, никто из сторон, не возражал против наличия арендных отношений вплоть до февраля 2017 г. Истец каких-либо писем в адрес ответчика о невозможности использования недвижимого имущества не направлял, о фальсификации акта приема - передачи помещения не заявлял. Согласие собственника на проведение ремонтных работ в помещении в материалы дела не представлено.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса).
Согласно п. 2.1.2 договора, Арендатор обязан своевременно исключительно по письменному разрешению Арендодателя, за свой счет, своими силами и материалами в сроки, согласованные с Арендодателем, производить ремонт помещения.
Таким образом, все расходы, связанные с ремонтом указанного помещения относятся на самого арендатора, принявшего в аренду с удовлетворительным техническим состоянием объекта, на основании пункта 2.1.2 Договора, в связи с чем, в удовлетворении требования Истца о взыскании денежных средств в размере 334 000,00 руб. следует отказать.
В силу ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ, возврат обеспечительного платежа возможен в случае не наступления в предусмотренный в договоре срок обстоятельств, указанных в абз. 2 п. 1 указанной статьи, или прекращения обеспеченного обязательства, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Как следует из содержания заключенного сторонами договора аренды, условием для возврата обеспечительного платежа Арендатору является прекращение договора аренды при надлежащем исполнении Арендатором его условий в течение всего срока действия договора. В остальных случаях обеспечительный платеж возврату и зачету не подлежит (п. 3.1 договора).
Согласно пункту 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Письмом от 07.02.2017 года исх. № 69 Истец по первоначальному иску обратился к ответчику с просьбой досрочного расторжения договора аренды № 117-А от 10.08.2016 года.
В ответ на указанное обращение, Арендодатель сообщил о согласии на расторжение указанного договора аренды с 09.03.2017 года, а также наличии неоплаченной задолженности по арендным платежам. Также Арендодатель уведомил Истца об отказе в возврате обеспечительного платежа ввиду ненадлежащего исполнения условий договора.
Таким образом, с учетом положений ст. 450 ГК РФ, суд приходит к выводу, что обязательства из Договора аренды № 117-А от 10.08.2016 года прекратились 09.03.2017 г.
В связи с тем, что Договор аренды № 117-А от 10.08.2016 года расторгнут, требование Истца о расторжении указанного Договора в судебном порядке подлежит отклонению.
Судом установлено, что указанный договор аренды расторгнут сторонами досрочно.
В пункте 3.1 договора аренды стороны установили, что обеспечительный платеж подлежит возврату только в случае надлежащего исполнения Арендатором условий договора. Во всех остальных случаях обеспечительный платеж возврату и зачету не подлежит
Таким образом, анализ условий указанного выше договора аренды (п. п. 3.1) свидетельствует о том, что сторонами определен порядок и условия возврата обеспечительного платежа.
Учитывая, что Ответчик по первоначальному иску имеет право на удержание обеспечительного платежа при досрочном расторжении договора аренды т ненадлежащем исполнении Арендатором условий договора, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований Истца по первоначальному иску о взыскании 94 920,00 руб.
Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект имущественного найма в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с правовой позицией, выраженной в пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
Поскольку невозможность целевого использования арендуемого помещения в спорный период Истцом не доказана, а согласно акту от 01.11.2016 г. принятое истцом помещение соответствует всем согласованным условиям договора, требование Истца по первоначальному иску о взыскании денежных средств, оплаченных в счет арендной платы в размере 137 000,00 руб. удовлетворению не подлежит.
В силу положений ст. 15 ГК РФ, понесенные истцом расходы по оплате денежных средств продавца в размере 85 000,00 руб. не могут быть квалифицированы как убытки, их следует рассматривать как элемент предпринимательской (хозяйственной деятельности) истца, в связи с чем, возмещению за счет Ответчика не подлежат.
Требования по встречному иску заявлены Обществом с ограниченной ответственностью Центр "Стройград-5" к Индивидуальному предпринимателю Гусейновой Лилии Анатольевны о взыскании задолженности по арендной плате в размере 272 900,26 руб.
Истец в обоснование встречного иска указывает, что Ответчик в период действия договора аренды не в полном объеме произвел оплату арендных платежей (постоянной и переменной части арендной платы), в связи с чем образовалась задолженность за период 01.11.2016 года – 09.03.2017 года в размере 272 900,26 руб.
Размер и порядок внесения арендной платы закреплен в разделе 3 договора.
Согласно ст. 614 ГКРФарендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.
Согласно части 2 ст. 9 АПК РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Согласно ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
На момент рассмотрения спора Ответчик по встречному иску не представил доказательства перечисления денежных средств по оплате арендных платежей, требования Истца документально не оспорил.
Наличие задолженности установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела. Расчет задолженности судом проверен и признан произведенным верно
При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования Истца по встречному иску о взыскании долга по постоянной и переменной арендной плате заявлены правомерно, в связи с чем, подлежат удовлетворению в полном объеме в размере 272 900 руб. 26 коп.
Расходы по оплате государственной пошлине распределяются в порядке ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь, ст.ст. 102, 110, 112, 123, 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требованийИндивидуального предпринимателя Гусейновой Лилии Анатольевны (ОГРНИП 304770000281500) отказать.
Встречные исковые требования удовлетворить.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Гусейновой Лилии Анатольевны (ОГРНИП 304770000281500) в пользу Общества с ограниченной ответственностью Центр "Стройград-5" (ОГРН 1027700192717) задолженность в размере 272 900 (двести семьдесят две тысячи девятьсот) руб. 26 коп., а также расходы по оплате госпошлины в размере 8 458 (восемь тысяч четыреста пятьдесят восемь) руб. 00 коп.
Решение может быть обжаловано в течении месяца с момента принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.
По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
Судья Н. Н. Селиверстова
