Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г. Москва
Дело № А40-21461/13
127-207
20 августа 2013 г.
Резолютивная часть решения объявлена 13 августа 2013 года
Полный текст решения изготовлен 20 августа 2013 года
Арбитражный суд в составе судьи Кофановой И. Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником Смирновой. Н.А.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Таможенно-финансовая компания инновационного центра "Сколково" (143005, Московская обл, Одинцовский, г Одинцово, ул Луговая, 4; ИНН: 5032239802; ОГРН: 1115032005131),
Некоммерческой организации Фонд развития Центра разработки и коммерциализации новых технологий (143005, г Москва, ул Луговая, 4; ИНН: 7701058410; ОГРН: 1107799016720)
к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью «НИКА» (121293, г Москва, пл Победы, 2, 3; ИНН: 7730171298; ОГРН: 1037730024210)
о применении последствий недействительности ничтожных сделок договора аренды помещения от 01.08.2011г. №0108/2011,
с участием:
от ООО «ТФК «Сколково» - Щарманжинов А.С. доверенность от 10.04.2013 года; Недороскова Л.В. доверенность от 10.04.2013 года;
от Фонд "Сколково" - Щарманжинов А.С. доверенность от 02.04.2013 года; Недороскова Л.В. доверенность от 03.12.2012 года;
от ООО «НИКА» - Сергеева Э.Э. доверенность от 09.04.2013 года; Зенина Е.А. доверенность 09.04.2013 года
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Таможенно-финансовая компания инновационного центра «Сколково» (далее – ТФК) и Некоммерческая организация Фонда развития Центра разработки и коммерциализации новых технологий (далее – Фонд) (совместно – Истцы) обратились в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «НИКА» (далее - Ответчик) с исковым заявлением о применении последствий недействительности ничтожных сделок:
Договора аренды помещения от 01 августа 2011 года № 0108/2011 (далее – Договор аренды) с Дополнительным соглашением № 1 от 30 сентября 2011 года (далее – Дополнительное соглашение № 1), Дополнительным соглашением № 2 от 28 ноября 2011 года (далее – Дополнительное соглашение № 2), Дополнительным соглашением № 3 от 29 июня 2012 года (далее – Дополнительное соглашение № 3), Дополнительным соглашением № 4 от 10 сентября 2012 года, Дополнительным соглашением № 5 от 15 октября 2012 года;
Договора возмездного оказания услуг по обслуживанию помещения от 01 августа 2011 года № Сервис-0108/2011 (далее – Договор сервиса) с Дополнительным соглашением № 1 от 30 сентября 2011 года; Дополнительным соглашением № 2 от 16 ноября 2011 года; Дополнительным соглашением № 3 от 29 июня 2012 года; Дополнительным соглашением № 4 от 15 октября 2012 года
в виде взыскания с ООО «НИКА» в пользу ТФК 6 405 953,48 рублей (с учетом удовлетворенного судом в порядке ст. 49 АПК РФ заявления истцов об уточнении иска).
В обоснование исковых требований истцы со ссылкой на пункт 2 статьи 10 и статью 168 ГК РФ указывают, что Договор аренды и Договор сервиса являются ничтожными сделками, поскольку при их заключении действия ответчика не являлись добросовестными и были направлены на получение необоснованной выгоды за счет средств, полученных ТФК от Фонда на выполнение функций, переданной ТФК в соответствии с Федеральным законом от 28 сентября 2010 года № 244-ФЗ «Об инновационном центре «Сколково»; в результате злоупотребления правом со стороны ответчика указанные договоры были заключены на крайне невыгодных для ТФК условиях.
Истцы обосновывают свои исковые требования следующим:
- арендная плата по Договору аренды значительно превышала рыночный размер арендной платы за пользование аналогичными помещениями; арендная плата по Договору аренды являлась завышенной, так как ТФК потребовалось провести ремонт, чтобы использовать помещение под офис;
- в Договор аренды были включены условия, которые не являются рыночными и не соответствуют существующей практике арендных отношений, а именно: условие о возможности ответчика как арендодателя в одностороннем порядке повышать арендную плату на 10% в год; условие о перечислении ТФК гарантийного взноса в размере эквивалентном 59 861 долларов США 25 центов; условие о перечислении ТФК арендной платы авансом за два года за период с 01 февраля 2012 г. по 31 января 2014 г., что предоставило ответчику право беспроцентного пользования денежными средствами ТФК на длительный срок; условие о том, что в случае расторжении Договора аренды по инициативе ТФК до 31 января 2014 года (включительно) ответчик не возвращает ТФК внесенные в качестве аванса за два года денежные средства;
- привлеченным ТФК подрядчиком - ООО «Бау Форвард» в арендуемом по Договору аренды помещении были проведены ремонтные работы на сумму 2 695 271,59 рублей, стоимость неотделимых улучшений подлежит возмещению ТФК;
- цена услуг по Договору сервиса не соответствовала рыночной, данный договор заключен только по причине заключения Договора аренды;
- в результате заключения ТФК указанных договоров ТФК понес существенные и неоправданные расходы по аренде и ремонту принадлежащего ответчику помещения;
- явно невыгодные и не соответствующие обычной практике делового оборота условия были включены в Договор аренды и Договор сервиса по инициативе Луговцева Кирилла Иосифовича, действовавшего от имени Фонда как единственного участника ТФК и являющегося сыном участников ответчика: Шейнфельда И.И. (доля в уставном капитале ответчика размере 75%) и Луговцевой И.И. (доля в уставном капитале ответчика в размере 25%.).
Представители истцов исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении, заявлении об изменении размера исковых требований, а также в письменных пояснениях от 20 июня 2013 года.
Представители ответчика иск не признали по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, письменных объяснениях от 25 июля 2013 г. и от 12 августа 2013 г.
Возражая против исковых требований, ответчик указал, что при заключении и исполнении Договора аренды и Договора сервиса он действовал добросовестно и в рамках закона, им не было допущено злоупотребление правом, имущественный вред истцам причинен не был:
- арендная плата, предусмотренная Договором аренды в его первоначальной редакции от 01 августа 2011 года, а также в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 30 сентября 2011 года соответствовала рыночной арендной плате за пользование аналогичными помещениями;
- предусмотренные Договором аренды условия, в том числе условие о внесении арендатором гарантийного взноса в качестве способа обеспечения исполнения его обязательств по договору аренды, соответствуют существующей практике арендных отношений;
- условие Договора аренды о внесении ТФК аванса за два года аренды с 01.02.2012 года по 31.01.2014 года было включено в договор по инициативе ТФК, а не по инициативе ответчика и представителя единственного участника ТФК Луговцева К.И., являлось для ТФК экономически выгодным и не нарушало его права;
- условие Договора аренды о том, что в случае расторжении Договора аренды по инициативе ТФК до 31 января 2014 года ответчик не возвращает ТФК внесенные в качестве аванса за два года денежные средства впоследствии было отменено сторонами; в связи с расторжением Договора аренды ответчик возвратил ТФК уплаченную сумму аванса за вычетом арендной платы за фактическое использование помещения;
- помещение было передано ТФК в состоянии, не требующем ремонта, решение о проведении ремонта было принято ТФК; представитель единственного участника ТФК Луговцев К.И. не принимал решение об одобрении договора подряда с ООО «Бау Форвард» на проведение ремонтно-строительных работ; смета на выполнение работ была утверждена ТФК без участия ответчика и Луговцева К.И.;
- стоимость услуг, оказанных ТФК по Договору сервиса, соответствовала рыночной стоимости на аналогичные услуги; решение о заключении Договора сервиса было принято непосредственно ТФК, сотрудник Фонда Луговцев К.И. не принимал решения об одобрении ни указанного договора, ни дополнительных соглашений к нему, в том числе Дополнительного соглашения № 2 о выполнении ответчиком работ по подготовке помещения к ремонту;
На основании Определения суда от 16 июля 2013 года для разъяснения возникших при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний, а также рассмотрения изложенных в исковом заявлении требований, судом была назначена по делу оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту Автономной некоммерческой организации «Независимый экспертно-консультационный цент «КанонЪ» Кирилловой Е.В.
В ходе судебного заседания 13 августа 2013 г. представителем истцов было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной оценочной экспертизы по вопросам, обозначенным в определении суда от 16 июля 2013 г., и поручении ее проведения другим экспертам, предложенным истцами в ходатайстве от 10 июля 2013 г.
По мнению истцов, Заключение эксперта АНО «Независимый экспертно-консультационный центр «КанонЪ» Кирилловой Е.В. № 649/13 от 06 августа 2013 года (далее - Заключение эксперта АНО НЭКЦ «КанонЪ», т. 4) составлено в нарушение ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», является необоснованным и содержит противоречия.
Свое ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы истцы обосновывают следующим:
- в расчетных таблицах экспертом приводятся ссылки на источник в виде интернет - адресов, по которым должна располагаться применяемая информация (таблица на странице 11 Заключения эксперта АНО НЭКЦ «КанонЪ»); в нарушение ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 254, принт - скринов этих интернет - страниц, на которых можно проверить достоверность исходных данных, используемых для расчетов, в отчете не содержится;
- в таблице «Расчет коммунальных платежей» на странице 16 Заключения эксперта АНО НЭКЦ «КанонЪ» приводится параметр «Корректировка на дату», по которому отсутствует обоснование; то же касается таблицы «Расчет эксплуатационных платежей» на странице 17;
- эксплуатационные расходы в таблице «Расчет эксплуатационных расходов» Заключения эксперта АНО НЭКЦ «КанонЪ» имеют значительный разброс: от 610 до 2278 руб./кв.м. в год, отличаются почти в четыре раза; в данной ситуации требуется либо отбраковка части аналогов, либо поиск большего количества аналогов;
- в разделе «Комментарии к вносимым корректировкам» на странице 13 Заключения эксперта АНО НЭКЦ «КанонЪ» не указано, почему не требуется вносить корректировки для объектов с площадью от 100 до 400 кв.м.; отсутствует обоснование самой размерной группы (100 м - 400 м.); оцениваемый объект и объекты-аналоги имеют существенные расхождения по площади, однако корректировка на площадь отсутствует.
- то же касается поправки на этажность; эксперт не обосновал, почему помещения на 1, 2 этажах не требуют корректировки;
- в расчете величины арендной ставки скидка на торг в размере 2,5 % не обоснована;
- в расчете величины арендной ставки в качестве объектов-аналогов взяты помещения на 1 этаже с отдельным входом, тогда как оцениваемые помещения расположены на 2 этаже и отдельного входа не имеют, в связи с чем арендная ставка для них будет существенно ниже;
- в Заключении эксперта АНО НЭКЦ «КанонЪ» не раскрыт ответ на второй вопрос, не приведены расчеты арендной ставки на сентябрь 2011 года;
- при ответе по арендной ставке без коммунальных и эксплуатационных расходов на 30.09.2011 эксперт Кириллова Е.В. необоснованно рассчитала стоимость в долларах в размере 841 доллара по курсу ЦБ РФ на 1 августа 2011, тогда как этот параметр должен был быть рассчитан по состоянию на 30 сентября 2011 г.; по курсу на 30 сентября 2011 ставка в долларах составляла 731 (23 297 / 31,8751 = 731).
- из приведенных ссылок на объекты-аналоги видно, что объект-аналог № 3 представляет собой помещение свободного назначения с отдельным входом (под офис, банк, салон, магазин, ресторан), что существенно удорожает арендную ставку.
С учетом мнения представителя ответчика, приходит к выводу о том, что Заключение эксперта АНО НЭКЦ «КанонЪ» является обоснованным, не содержит противоречий, а указанное ходатайство истцов не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» документы, фиксирующие ход, условия и результаты исследований, хранятся в государственном судебно-экспертном учреждении. На основании пункта 10 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
Следовательно, эксперт АНО НЭКЦ «КанонЪ» обязан был дать в своем заключении ссылки на источники информации либо приложить к заключению копии материалов и распечаток. Экспертом в расчетных таблицах приведены ссылки на источники информации в виде интернет - адресов, по которым находится используемая в расчетах информация (таблица на странице 11 Заключения эксперта АНО НЭКЦ «КанонЪ»), что отвечает требованию п. 10 ФСО № 3. В случае, если информация, размещенная в сети Интернет, обеспечена свободным и необременительным доступом для всех пользователей, ФСО № 3 не требуют прилагать к заключению принт - скрины интернет – страниц. Достоверность исходных данных используемых экспертом АНО НЭКЦ «КанонЪ» в расчетах (в таблице на странице 11), подтверждена информацией, размещенной на интернет – страницах, ссылки на которые указаны в Заключении эксперта АНО НЭКЦ «КанонЪ». Адреса данных страниц не изменялись, что не опровергнуто истцами.
В таблице «Расчет коммунальных платежей» на странице 16 Заключения эксперта АНО НЭКЦ «КанонЪ» и в таблице «Расчет эксплуатационных платежей» на странице 17 данного заключения эксперт применил корректировку на дату в размере 11,15%. Обоснование данной корректировки дано на странице 24 Заключения эксперта АНО НЭКЦ «КанонЪ», где эксперт поясняет, что им применен метод индексирования, используя уровень инфляции в РФ согласно статистическим данным Росстата за период с августа 2011 г. по июль 2013 г., который составляет 11,15%.
Довод истцов о том, что эксплуатационные расходы в таблице «Расчет эксплуатационных расходов» Заключения эксперта АНО НЭКЦ «КанонЪ» имеют значительный разброс: от 610 до 2278 руб./кв.м. вгод, отличаются почти в четыре раза, в связи с чем, требуется либо отбраковка части аналогов, либо поиск большего количества аналогов, является необоснованным. При расчете эксплуатационных платежей эксперт АНО НЭКЦ «КанонЪ» использовал сведения о размере эксплуатационных расходов для трех офисов в двух офисно - жилых комплексах и жилом здании, расположенных в различных административных округах г. Москвы, и рассчитал средний размер эксплуатационных расходов для офисного помещения в жилом доме/комплексе г. Москвы на август 2011 г. Размеры же эксплуатационных расходов для офисов, расположенных в разных жилых домах/комплексах, могут значительно различаться в зависимости от таких факторов, как обеспечение здания теми или иными инженерными сетями, качество и количество инженерного оборудования, режим технического обслуживания и иных.
В разделе «Комментарии к вносимым корректировкам» на странице 13 Заключения эксперта АНО НЭКЦ «КанонЪ» эксперт не сделал корректировку на площадь, так как объект исследования и все помещения – аналоги имеют площадь от 100 до 400 кв.м. В представленном истцами Заключении эксперта ЗАО «Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка» по результатам проведенной оценочной судебной экспертизы в рамках уголовного дела № 201/813307-13 площадь объектов аналогов не превышает 500 м. (страница 18 указанного заключения).
Экспертом не сделана также корректировка на этажность в связи с тем, что объект исследования и помещения аналоги расположены на 1,2-х этажах жилого дома.
Довод истцов о том, что в расчете величины арендной ставки в качестве объектов-аналогов взяты помещения на 1 этаже с отдельным входом, тогда как оцениваемые помещения расположены на 2 этаже и отдельного входа не имеют, в связи с чем арендная ставка для них будет существенно ниже, является необоснованным. В качестве объектов – аналогов экспертом взяты помещения как на 1 этаже (аналоги 1,3,4), так и помещения на 1,2-х этажах (аналог 2). Оцениваемое помещение расположено на 1,2-х этажах. Согласно экспликации (Приложение № 2 к Договору аренды от 01.08.2011 г.) (т.1, л.д. 25) на 1 этаже находится коридор и лестничная клетка, а все кабинеты расположены на 2 этаже. При этом объект исследования имеет два отдельных входа (парадный и запасной), что отмечено экспертом на странице 6 заключения в разделе «Характеристика Объекта оценки». Следовательно, несмотря на то, что помещение площадью 147,3 кв.м. находится на 2 этаже, оно имеет два отдельных входа с 1 этажа, в связи с чем корректировка на этажность не требуется.
При осуществлении расчета величины арендной ставки экспертом сделана корректировка на торг в размере 2,5 %, что является средней величиной корректировки на торг, которая составляет от 0% до 5%. При этом эксперт поясняет, что корректировка на торг сделана на основании средней по рынку уступки арендатору от запрашиваемой цены арендодателя.
Довод истцов о том, что при ответе на вопрос о размере арендной ставки без коммунальных и эксплуатационных расходов на 30.09.2011 эксперт Кириллова Е.В. необоснованно рассчитала стоимость в долларах в размере 841 доллара по курсу ЦБ РФ на 01 августа 2011, тогда как этот параметр должен был быть рассчитан по состоянию на 30 сентября 2011 г. и составляет 731 доллар США (23 297 / 31,8751 = 731), является необоснованным.
Отвечая на второй вопрос об определении рыночной стоимости величины арендной ставки на 30.09.2011 г. (без учета НДС) за 1 кв.м. в год за нежилое помещение площадью 281,7 кв.м. без учета коммунальных и эксплуатационных расходов, эксперт указал, что данная стоимость рассчитана при ответе на 1 вопрос (страница 12 Заключения эксперта АНО НЭКЦ «КанонЪ»). При ответе на первый вопрос эксперт рассчитал рыночную стоимость величины арендной ставки на 01.08.2011 г. за 1 кв.м. в год за нежилое помещение площадью 147,3 кв.м. без учета НДС и без коммунальных и эксплуатационных расходов как в рублях (23 297 рублей), так и в долларах США (841 доллар США). На странице 21 заключения эксперт пояснил, что за 2 месяца (август, сентябрь) изменений в стоимости величины арендной ставки в сегменте офисных помещений в г. Москве не произошло; об этом свидетельствует и уровень инфляции, который составляет в РФ на август-сентябрь 2011 г. – 0,28%, в связи с чем, за 2 месяца (август, сентябрь) стоимость арендной ставки не изменилась и составляет 841 доллар США.
Вывод о том, что с 01.08.2011 г. по 30.09.2011 г. существенных изменений на рынке офисной недвижимости не произошло, содержится также на странице 6 Заключения эксперта ЗАО «Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка» по результатам проведенной оценочной судебной экспертизы в рамках уголовного дела № 201/813307-13.
В том случае, если размер арендной ставки в рублях (без учета коммунальных и эксплуатационных расходов), определенный экспертом на 01.08.2011 г., будет рассчитан в долларах США по курсу ЦБ РФ на 30.09.2011 г. и составит 731 доллар США (23 297/31,8751 = 731), как указали истцы, то это будет означать, что за 2 месяца арендная ставка снизилась на 110 долларов (841 доллар - 731 доллар), то есть на 13%. Однако в соответствии с Договором аренды в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 30.09.2011 г. размер арендной платы по сравнению с арендной платой, предусмотренной Договором аренды в редакции от 01.08.2011 г., не уменьшился (на 01.08.2011 г. арендная плата по Договору аренды составляла 26 000 рублей или 939 долларов США и включала коммунальные и эксплуатационные расходы, а на 30.09.2011 г. арендная плата составляла 850 долларов США и не включала коммунальные и эксплуатационные расходы). Кроме того, как указали эксперт АНО НЭКЦ «КанонЪ» Кириллова Е.В и эксперт ЗАО «Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка» в августе-сентябре 2011 г. существенных изменений на рынке офисной недвижимости не было.
Истцы утверждают, что из приведенных ссылок на объекты - аналоги видно, что объект - аналог № 3 представляет собой помещение свободного назначения с отдельным входом (под офис, банк, салон, магазин, ресторан), что существенно удорожает арендную ставку. Данный довод не может быть принят, так как из информации, размещенной на интернет – странице, указанной в Заключении эксперта АНО НЭКЦ «КанонЪ», указано, что помещение – аналог № 3 (Нежинская ул., д.1, к.1) предлагается для использования в качестве офиса, а не в качестве помещения свободного назначения.
В ходе судебного разбирательства истцами также было заявлено ходатайство о вызове эксперта АНО НЭКЦ «КанонЪ» Кирилловой Е.В. для разъяснения вопросов, указанных в ходатайстве о проведении повторной экспертизы. В связи с тем, что в ходе рассмотрения ходатайства о назначении повторной экспертизы не возникло сомнений в обоснованности Заключения эксперта АНО НЭКЦ «КанонЪ» и не было установлено наличие противоречий в данном заключении, отказал истцам в удовлетворении данного ходатайства.
Истцами было заявлено ходатайство о вызове в суд эксперта, которым было подготовлено Заключение ЗАО «Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка» по результатам проведенной оценочной судебной экспертизы в рамках уголовного дела № 201/813307-13. При этом истцы не указали со ссылкой на нормы АПК РФ, в качестве какого участника арбитражного процесса (свидетеля, специалиста, эксперта), они просят суд вызвать для участия в судебном заседании указанного эксперта, в связи с чем в удовлетворении данного ходатайства было отказано.
Ходатайство истцов о приобщении к материалам дела протоколов допроса лиц, являющихся участниками уголовного дела № 201/813307-13, не было удовлетворено, в связи с тем, что обстоятельства заключения (подписания) оспариваемых истцами Договора аренды и Договора сервиса уполномоченными лицами не входят в круг обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках настоящего дела.
Оценив представленные по делу доказательства в совокупности, заслушав объяснения представителей сторон, предъявленные к ответчику требования являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 01 августа 2011 года между ответчиком и ТФК был заключен Договор аренды № 0108/2011 помещений, расположенных по адресу: г. Москва, Площадь Победы, д. 2, к. 3, зарегистрированный Управлением Росреестра по Москве 30 сентября 2011 г. (т.1, л.д. 16).
ТФК была создана по решению Фонда от 03 июня 2011 года. В связи с тем, что указанный договор являлся для ТФК крупной сделкой, он подлежал одобрению Фондом как его единственным участником. Осуществлять все права и обязанности Фонда как единственного участника ТФК, в том числе принимать все решения единственного участника ТФК был уполномочен сотрудник Фонда Луговцев К.И. на основании доверенности Фонда от 24 июня 2011 г. № ФД-02 (т.1, л.д. 124).
01 августа 2011 г. Луговцев К.И. от имени Фонда решением № 3/ОКС-2011 (т.1, л.д. 126) одобрил крупную сделку ТФК с ответчиком по заключению договора аренды помещения площадью 147,3 кв.м. (167,9 кв.м. с учетом коэффициента входной группы) с размером годовой платы 4 365 400 рублей (26 000 рулей за 1 кв.м. арендуемого помещения в год).
К Договору аренды были заключены следующие дополнительные соглашения:
- Дополнительное соглашение № 1 от 30 сентября 2011 г. (т.1, л.д. 24), в соответствии с которым был увеличен размер арендуемой площади до 281,7 м2; арендная плата была установлена в размере 850 долларов США за 1 м2 в год, изменен состав расходов, включаемых в сумму арендной платы – из арендной платы были исключены расходы по техобслуживанию, охране здания, коммунальным платежам (тепло-; водо- и электроснабжение и водоотведение), услуги эксплуатирующей организации и иные услуги, предоставляемые городскими службами для здания и помещения; изменен размер гарантийного взноса;
- Дополнительное соглашение № 2 от 28 ноября 2011 г. (т.1, л.д. 27), которым было предусмотрено, что арендная плата не подлежит изменению арендатором в одностороннем порядке в течение всего срока действия договора, установлена обязанность ТФК произвести оплату арендной платы за период с 01 февраля 2012 года по 31 января 2014 года в размере 478 890 долларов США по курсу ЦБ РФ на день перечисления; определено, что в случае расторжения Договора аренды по инициативе арендатора до 31 января 2014 года арендодатель не возвращает арендатору перечисленные авансом денежные средства;
- Дополнительное соглашение № 3 от 29 июля 2012 г. (т.1, л.д. 28), на основании которого был отменен пункт 3 Дополнительного соглашения № 2 о том, что в случае расторжения Договора аренды по инициативе арендатора до 31 января 2014 года арендодатель не возвращает арендатору перечисленные авансом денежные средства;
- Дополнительное соглашение № 4 от 10.09.2012 г. о досрочном расторжении Договора аренды с 28 февраля 2013 года (т.1, л.д. 29);
- Дополнительное соглашение № 5 от 15.10.2012 г. о досрочном расторжении Договора аренды с 14 ноября 2012 года (т.1, л.д. 30).
В ходе рассмотрения дела также установлено, что между ТФК и ответчиком был заключен Договор сервиса от 01 августа 2011 г. с дополнительными соглашениями №№ 1-4 (т.1, л.д. 34-47). На основании пункта 1.1. Договора сервиса ответчик оказывал ТФК услуги по обслуживанию арендуемых помещений, а именно: услуги по предоставлению во временное пользование: набора офисной мебели и сопутствующих предметов оформления офиса; офисной АТС; услуги по предоставлению круглосуточного консьержа (дежурного администратора); услуги по комплексной уборке помещения.
Истцы, полагая, что Договор аренды и Договор сервиса со всеми дополнительными соглашениями к ним являются ничтожными сделками на основании пункта 2 статьи 10 и статьи 168 ГК РФ, обратились в суд с исковым заявлением о применении к указанным договорам последствий недействительности ничтожной сделки и взыскании с ответчика в пользу ТФК 6 405 963,48 рублей.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.
Исковые требования к ответчику заявлены двумя истцами – ТФК и Фондом. Однако в исковом заявлении истцы указывают, что Договором аренды в редакции дополнительных соглашений № 1 и № 2 и Договором сервиса были нарушены права только ТФК, которая являлась стороной данных договоров. При этом истцы не указывают на нарушение данными договорами прав другого истца – Фонда, и не поясняют, в чем состояло нарушение его прав.
В ходе рассмотрения дела факт нарушения Договором аренды и Договором сервиса прав Фонда установлен не был, поскольку Фонд не являлся стороной оспариваемых договоров и не состоял с ответчиком в гражданско-правовых отношениях. Следовательно, Фонд не вправе в качестве способа защиты гражданских прав, предусмотренного ст. 12 ГК РФ, предъявлять к ответчику требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, поскольку его права ответчиком нарушены не были.
На основании п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Согласно п. 2 ст. 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 ст. 10 ГК РФ суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
В соответствии с разъяснениями, которые даны в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 г. № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации», если при заключении договора одной из сторон было допущено злоупотребление правом, данная сделка может быть признана судом недействительной на основании пункта 2 статьи 10 и статьи 168 ГК РФ.
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.
Обстоятельства, обосновывающие исковые требования и свидетельствующие о недобросовестности ответчика, в ходе рассмотрения дела установлены не были.
Довод истцов о том, что размер арендной платы, предусмотренный Договором аренды, значительно превышал рыночный размер арендной платы в отношении арендованного ТФК помещения, является необоснованным по следующим основаниям.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с пунктом 1 Протокола согласования договорной цены от 01 августа 2011 года (т.1, л.д. 20), которое является Приложением № 1 к Договору аренды в первоначальной редакции от 01.08.2011 г., арендная плата составляла 26 000 рублей за 1 кв.м. арендуемого помещения в год (без учета НДС) и включала в себя плату за техническое обслуживание и услуги эксплуатирующей организации ТСЖ «Дом Триумфальный», охрану здания, платежи за коммунальные услуги (электроснабжение, холодное и горячее водоснабжение и водоотведение, отопление).
На основании Заключения эксперта АНО НЭКЦ «КанонЪ» рыночная стоимость величины арендной ставки на 01.08.2011 г. (без учета НДС) за 1 кв.м. за нежилое помещение общей площадью 147,30 кв.м. (167,9 кв.м. с учетом коэффициента входной группы), состоящего из комнат 1-5, 7, 7а, 8, 9, 11, 12 на втором этаже жилого дома по адресу: г. Москва, Площадь. Победы, д.2, к.3 составляет 25 550 рублей или 923 долларов США. При этом в сумму арендной платы включены плата за землю, на которой расположено здание, расходы по уборке территории вокруг здания, по охране здания, по уборке и вывозу мусора, снега, по техническому обслуживанию электроснабжения и пожарной сигнализации помещения, центральному кондиционированию; платежи за коммунальные услуги для помещения (тепло-, водо-, и электроснабжение, водоотведение); расходы по оплате услуг эксплуатирующей организации ТСЖ «Дом Триумфальный» по зданию; расходы по оплате иных услуг, предоставляемых городскими службами для здания и помещения.
В соответствии с Дополнительным соглашением № 1 от 30.09.2011 г. (т.1, л.д. 24) арендная плата была установлена в размере 850 долларов США за 1 м2 в год, не включая эксплуатационные расходы и коммунальные платежи.
Согласно Заключению эксперта АНО НЭКЦ «КанонЪ» рыночная стоимость величины арендной ставки на 30.09.2011 г. (без учета НДС) за 1 кв.м. за нежилое помещение общей площадью 281,7 кв.м., состоящее из комнат 1,2 на первом этаже и комнат 1-7, 7а, 8-13 на втором этаже жилого дома по адресу: г. Москва, пл. Победы, д.2, корп.3 составляет 841 доллар США. При этом в арендную плату не включены расходы по уборке территории вокруг здания, по охране здания, по уборке и вывозу мусора, снега, по техническому обслуживанию электроснабжения и пожарной сигнализации помещения, центральному кондиционированию; платежи за коммунальные услуги для помещения (тепло-, водо-, и электроснабжение, водоотведение); расходы по оплате услуг эксплуатирующей организации ТСЖ «Дом Триумфальный» по зданию; расходы по оплате иных услуг, предоставляемых городскими службами для здания и помещения.
В ходе рассмотрения дела ответчиком были представлены достоверные доказательства, подтверждающие, что размер арендной платы по договору аренды в первоначальной редакции от 01.08.2011 г., а также в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 30.09.2011 г. являлся рыночным.
Согласно Отчету ЗАО «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость» № 0-06/13 (т. 6) величина рыночной арендной платы за пользование помещением общей площадью 147,3 кв.м. (167,9 кв.м. с учетом коридорного коэффициента) с учетом эксплуатационных расходов и коммунальных платежей по состоянию на 01.08.2011 г. составляла 25 660 рублей в год за 1 кв.м. общей площади помещения, за исключением платы за электроэнергию и услуги связи (телефон, интернет).
Также установлено, что арендная плата, предусмотренная Договором аренды в редакции от 01.08.2011 г. была определена в том же размере, что и для другого арендатора, которому была предоставлена в аренду другая часть принадлежащего ответчику единого помещения по адресу: г. Москва, Площадь Победы, д. 2, к. 3.
01 августа 2011 года одновременно с заключением Договора аренды с ТФК ответчиком был заключен договор аренды № ДС-9/2011 с ООО «Студия ДС» (т. 6) в отношении части указанного помещения общей площадью 110 кв.м. (комнаты № 6 на поэтажном плане, приведенном в Приложении № 3 к Договору аренды, т. 1 л.д. 25). По указанному договору арендная плата, включающая эксплуатационные расходы, коммунальные платежи и плату за электроэнергию, была установлена в размере 26 000 рублей за 1 кв.м. помещения в год, то есть была установлена в том же размере, что и для ТФК.
В соответствии с Заключением ЗАО «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость» от 15 мая 2013 года (т. 6) величина рыночной арендной платы за пользование помещением общей площадью 281,7 кв.м. без учета эксплуатационных расходов и коммунальных платежей по состоянию на 30.09.2011 г. составляла 28 000 рублей в год за 1 кв.м. общей площади помещения, что по курсу ЦБ РФ составляло 878 долларов США. На основании Отчета ООО «ИНКОМ – Эксперт» № 120536 (т. 8), наиболее вероятное значение рыночной стоимости арендной платы за пользование и владение (аренду) помещением общей площадью 281,7 кв.м., не включая коммунальные и эксплуатационные расходы (расходы на электрическую и тепловую энергию, водоснабжение, водоотведение и т.п.) составляло 27 298 рублей за 1 кв.м. в год, без учета НДС, что по курсу ЦБ РФ составляло 856 долларов США.
Результаты оценки величины рыночной арендной ставки, указанные в Отчете № АЮ-101-572/0413 ООО «Атлант Оценка», представленном истцами, не могут быть признаны достоверными по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованию достоверности. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Информация об объекте – аналоге № 1 не соответствует действительности, так как была размещена на сайте Агентства недвижимости «РИЭЛКО» ошибочно, что подтверждается письмом указанного агентства исх. № 130709-001 от 09 июля 2013 года (т. 5, л.д. 96). Объект – аналог № 4 и объект – аналог № 5 находятся не в жилых домах (жилых комплексах), в связи с чем не могли использоваться оценщиком в качестве аналогов при осуществлении расчетов (объект № 4 находится в административном здании, объект № 5 - в бизнес - центре класса В).
Результаты оценки величины рыночной арендной ставки, проведенные в рамках уголовного дела № 201/813307-13 и указанные в Заключении эксперта ЗАО «Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка» по результатам проведенной оценочной судебной экспертизы (далее – Заключение эксперта по уголовному делу), также не могут быть признанны достоверными на основании следующего.
Как следует из Заключения эксперта по уголовному делу, оценочная экспертиза была проведена на основании постановления старшего следователя по особо важным делам при Председателе Следственного комитета РФ генерала-майора юстиции Дрыманова А,А, о назначении оценочной судебной экспертизы от 11 марта 2013 г.
Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:
1) Какова рыночная (справедливая) арендная стоимость помещений общей площадью 147,3 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, Площадь Победы, д. 2, корп. 3, арендованных ООО «ТФК «Сколково» на 01.08.2011 г.?
2) Какова рыночная (справедливая) арендная стоимость помещений общей площадью 281,7 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, Площадь Победы, д. 2, корп. 3, арендованных ООО «ТФК «Сколково» на 30.09.2011 г.?
3) Завышена ли арендная стоимость помещений, расположенных по адресу: г. Москва, Площадь Победы, д. 2, корп. 3, предоставленных ООО «ТФК «Сколково» в аренду на период с 01.08.2011 г. по 31.01.2014, если да, то на какую сумму?
4) Какова рыночная (справедливая) стоимость оказанных ООО «Ника» возмездных услуг ООО «ТФК «Сколково» по договору № Сервис-0108/2011 от 01.08.2011 на 01.08.2011?
5) Какова рыночная (справедливая) стоимость оказанных ООО «Ника» возмездных услуг ООО «ТФК «Сколково» по договору № Сервис-0108/2011 от 01.08.2011 и дополнительному соглашению № 1 к нему на 30.09.2011?
6) Завышена ли стоимость возмездных услуг, оказанных ООО «Ника» по договору № Сервис-0108/2011 от 01.08.2011, если да, то на какую сумму?
Отвечая на указанные вопросы, эксперт определил справедливую арендную стоимость помещений (раздел 3 Заключения эксперта по уголовному делу) и справедливую стоимость оказанных ответчиком возмездных услуг (раздел 5 Заключения эксперта по уголовному делу).
На странице 6 Заключения эксперта по уголовному делу указано, что справедливой стоимостью является сумма денежных средств, на которую можно обменять актив или урегулировать обязательство при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку и независимыми друг от друга сторонами. Данное определение соответствует определению термина «справедливая стоимость», которое дано в Письме Центрального банка РФ от 05.02.2013 г. № 16-Т «О методических рекомендациях «О порядке составления кредитными организациями финансовой отчетности». Определение термина «справедливая стоимость» содержится также в Международных стандартах финансовой отчетной, утвержденных Приказом Минфина России от 18.07.2012 г. № 106н, в соответствии с которыми кредитными, страховыми и иными организациями составляется консолидированная финансовая отчетность.
Однако при проведении оценочной экспертизы в рамках уголовного дела эксперт должен был руководствоваться не Международными стандартами финансовой отчетности и нормативно-правовыми актами ЦБ РФ, а законодательством, регулирующим государственную судебно-экспертную деятельность и оценочную деятельность в Российской Федерации, в частности, Федеральным законом от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 29 июня 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки. Однако указанное законодательство не содержит определения термина «справедливая стоимость объекта оценки».
На основании Международных стандартов оценки МСО 1-4, с учетом которого разработан Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07 2007 г. № 255, «выражение «Рыночная Стоимость» не является синонимом термина «Справедливая, или Объективная Стоимость» (Fair Value), в том смысле, в каком он используется в стандартах бухгалтерского учета. В отличие от приведенного выше определения Рыночной Стоимости бухгалтерское понятие Объективной Стоимости подразумевает сделку, которая могла состояться при наличии определенных разногласий; при обстоятельствах, отличающихся от нормального процесса перераспределения собственности в условиях открытого рынка. Эти обстоятельства включают в себя возможность совершения срочной сделки, когда одна из сторон находится в затруднительном положении, а также другие случаи, не предусмотренные в определении понятия Рыночной Стоимости».
Таким образом, перед экспертом должны были быть поставлены вопросы об определении именно рыночной стоимости объектов оценки и именно итоговая величина рыночной, а не справедливой стоимости объектов оценки должна была стать результатом проведенной в рамках уголовного дела судебной экспертизы. Поставленные же следствием вопросы суд счел некорректными.
Кроме того, при определении справедливой арендной стоимости помещений эксперт неправильно рассчитал долю эксплуатационных платежей от арендной платы (страницы 19, 20 Заключения эксперта по уголовному делу).
Для расчета доли эксплуатационных платежей от арендной платы эксперт использовал сведения о размере эксплуатационных платежей для двух офисов: 1) для офиса, расположенного в жилом здании по адресу: Москва, Б. Сухаревский, объект № 56371 (Предложение 1, страница 66 Заключения эксперта по уголовному делу); 2) для офиса, расположенного по адресу: Ленинградское шоссе, 37, корп.1 (Предложение 2, страница 67 Заключения эксперта по уголовному делу).
Как следует из информации по Предложению 1, эксплуатационные расходы по офису в жилом здании в Б. Сухаревском составляют не 7 000 руб. за 1 кв.м в год, как указал эксперт, а 7 000 рублей в месяц за все помещение площадью 230 кв.м. Аналогичная информация содержится также в рекламном Предложении по аренде офисных площадей в жилом здании на Б. Сухаревском, подготовленном компанией «CRYSTAL ESTETE» (ID объекта 56371). Согласно указанному Предложению 1 эксплуатационные расходы не включают НДС (УСН).
Учитывая, что эксплуатационные платежи для офиса площадью 230 кв.м. составляют 7 000 рублей в месяц (без услуг связи), размер эксплуатационных платежей (без НДС) за 1 кв.м. помещения в год составит не 7 000 рублей, а 365 рублей (7 000 рублей в месяц/ 230 кв.м. х 12 месяцев). В этом случае, если произвести расчет доли эксплуатационных платежей от арендной платы для Предложения 1 по той формуле, которая указана в Заключении эксперта по уголовному делу (страницы 19, 20), доля эксплуатационных расходов от арендной платы (включающей расходы) составит 1,22%, а доля эксплуатационных расходов от арендной платы (не включающей расходы) - 1,24%, а не 19,22% и 23,79%, как было рассчитано в Заключении эксперта по уголовному делу.
Размер эксплуатационных расходов по офису, указанному в Предложении 2, не может быть использован для расчета доли эксплуатационных расходов от арендной платы, поскольку данный офис находится не в жилом здании «Город Яхт», а в отдельно стоящем трехэтажном бизнес-центре, входящем в состав комплекса «Город Яхт», что подтверждается распечаткой с сайта «Город Яхт», представленной ответчиком.
Таким образом, рассчитанная в Заключении эксперта по уголовному делу средняя доля эксплуатационных расходов от арендной платы (с учетом расходов) и от арендной платы (без учета расходов) в офисах, расположенных в жилых домах, не соответствует действительности, то есть не является достоверной.
В Заключении эксперта по уголовному делу приведены помещения - аналоги, несоответствующие по местоположению и иным характеристикам объекту экспертизы, при этом экспертом не были сделаны необходимые корректировки. Так, помещение - аналог № 7 (ул. Василисы Кожиной, д. 14, корп.2) находится примерно в два раза дальше от ближайшей станции метро, чем оцениваемое помещение. Поправка на местоположение экспертом не сделана. Помещение находится в типовом многоквартирном доме, не относящемся к элитным жилым домам. Кроме того, помещение – аналог № 9, расположенное по адресу: Площадь Победы, д. 2, корп. 3 является помещением ответчика, то есть является объектом оценки, что подтверждается письмом ООО «Полс Ярд Риэлти» в ответ на адвокатский запрос исх. № 03-04/13-А от 11.04.2013 г. и распечаткой с сайта ООО «Полс Ярд Риэлти», лот № 2939. Следовательно, данное помещение не могло быть использовано в качестве аналога.
В результате того, что доля эксплуатационных расходов от арендной платы, была рассчитана в Заключении эксперта по уголовному делу неверно, а также в связи с использованием в расчетах ненадлежащих помещений-аналогов является недостоверной величина рыночной арендной стоимости помещений общей площадью 147,3 кв.м. на 01.08.2011 г., равная 23 569 руб./кв.м. в год (без НДС, при условии включения в арендную ставку коммунальных и эксплуатационных расходов) или 3 957 177 руб. в год (исходя из площади арендуемого помещения 167,9 кв.м. – с учетом коридорного коэффициента 1,14).
Также является недостоверной указанная в Заключении эксперта по уголовному делу рыночная арендная стоимость помещений общей площадью 281,7 кв.м. на 30.09.2011 г., равная 18 396 руб./кв.м. в год (без НДС, при условии исключения из арендной ставки коммунальных и эксплуатационных расходов) или 577 долларов/кв.м. в год (без НДС, при условии исключения из арендной ставки коммунальных и эксплуатационных расходов).
Следовательно, эксперт в ходе проведения оценочной экспертизы в рамках уголовного дела № 201/813307-13 пришел к необоснованному выводу о том, что арендная стоимость помещений, расположенных по адресу: г. Москва, Площадь Победы, д. 2, к. 3 в соответствии с Договором аренды завышена и сумма завышения составляет 5 787 787 рублей.
Кроме того, при расчете суммы завышения арендной стоимости за период с 01 октября 2011 г. по 31 января 2014 г. (таблица 4.2.1. Заключения эксперта по уголовному делу) эксперт не обосновал, почему при расчете общей суммы арендных платежей за указанный период, он исходил из курса доллара на 30 сентября 2011 года.
На основании изложенного выводы, указанные в Заключении эксперта по уголовному делу, не могут быть положены в основу судебного акта.
При указанных обстоятельствах, суд приходит прийти к выводу, что арендная плата за пользование помещением, расположенным по адресу: г. Москва. Победы, д. 2, к. 3, предусмотренная Договором аренды в первоначальной редакции от 01.08.2011 г. и в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 30.09.2011 г. соответствовала рыночной арендной плате за пользование аналогичными помещениями, а взимание этой платы не повлекло причинение имущественного вреда ТФК.
Передача в аренду имущества по цене, определенной договором, является волей сторон и не противоречит нормам гражданского законодательства, регулирующего арендные отношения. О злоупотреблении правом участниками сделки может свидетельствовать многократное завышение/занижение арендной ставки по сравнению со среднерыночной арендной ставкой за пользование аналогичными объектами.
При рассмотрении дела не установлен факт завышения ответчиком арендной ставки за пользование помещением, а также иные обстоятельства, свидетельствующие о том, что при согласовании с ТФК условия о размере арендной платы со стороны ответчика имело место злоупотребление правом, намерение нарушить права ТФК и причинить вред его законным интересам.
Ссылка истцов на то, что арендная плата по Договору аренды являлась завышенной, так как ТФК потребовалось провести ремонт, чтобы использовать помещение под офис, не может быть признана обоснованной.
В соответствии с пунктом 1.4. Договора аренды помещение передается в состоянии, пригодном для нормальной его эксплуатации. Техническое состояние помещения отражается сторонами в Акте приема-передачи помещения.
Факт передачи ТФК помещений в состоянии, пригодном для использования их в качестве офиса подтверждается актами приема-передачи помещений от 01.08.2011 г. и от 11.10.2011 г. (т. 1, л.д. 23, 31), из которых следует, что помещение было передано в состоянии, пригодном для его нормальной эксплуатации и могло использоваться в соответствии с целевым назначением согласно Договору аренды (для размещения в нем офиса арендатора). В соответствии с пунктом 3 указанных актов ТФК не имела претензий по поводу состояния арендованного помещения; подписав указанные акты, ТФК согласилась с тем, что принимает помещение в состоянии, пригодном для использования его в качестве офиса.
Как следует из материалов дела, ремонт был осуществлен в части помещения (комнаты № 6 – зала) в целях приведения планировки помещения в состояние, позволяющее разместить сотрудников и руководство ТФК. В ходе ремонта ТФК осуществила перепланировку внутреннего пространства комнаты № 6 (зала), установив в ней стеклянную перегородку, что подтверждается Локальной сметой № 1 «Ремонтные работы в помещении» (т.1, л.д. 104), и организовав таким образом операционный зал для приема посетителей. В связи с размещением в помещении необходимого количества сотрудников и оборудования их рабочих мест в помещении были произведены электромонтажные работы и внесены изменения в систему вентиляции и кондиционирования, что подтверждается Локальной сметой № 1 «Ремонтные работы в помещении» (т.1, л.д. 101,102, 105-107).
Учитывая, что истцами не представлены доказательства того, что инициатива проведения ремонта и заключения ТФК Договора подряда № 2712/2011 от 27 декабря 2011 года с ООО «Бау Форвард» (т. 1 л.д. 94) принадлежала ответчику и представителю единственного участника ТФК - Луговцеву К.И., в том числе доказательства одобрения Луговцевым К.И. указанного договора и сметы на выполнение ремонтных работ, суд приходит к выводу об отсутствии личной заинтересованности Луговцева К.И. в осуществлении ремонта помещения и об осуществлении ТФК ремонта помещения по собственной инициативе и для своих нужд.
В отличие от оспариваемого истцами Договора аренды, по которому помещение было предоставлено ТФК в состоянии, позволяющем использовать его в качестве офиса, по Договору аренды офисного помещения 5900/912785 от 12.12.2011 г. между Фондом и ОАО «Центр международной торговли», копия которого была представлена истцами в связи с заявлением ответчиком ходатайства об истребовании доказательств от 20 июня 2013 г, помещение было предоставлено Фонду без отделки, в виде открытого пространства.
В соответствии с Договором № 6 от 01.03.2012 г. между Фондом и ООО «Строительный холдинг-КМТ» (т. 3, л.д. 43-90), в отношении указанных офисных помещений Фондом была осуществлена перепланировка, а также устройство внутренних инженерных систем и вспомогательных сетей на общую сумму 25 000 000 рублей. При этом на основании пункта 2.3.2. Договора аренды от 12.12.2011 г. такие затраты на производство улучшений не подлежат компенсации арендодателем.
Указанные договоры с участием Фонда свидетельствуют о том, что те условия Договора аренды, которые истцы считают не соответствующими практике арендных отношений, являются условиями, на которых Фонд арендовал свой офис по договору аренды с другим арендодателем (то есть аренда помещения с последующим производством ремонта являлась приемлемой для Фонда), а также об отсутствии в действиях ответчика злоупотребления правом, намерения причинить какой-либо имущественный вред ТФК.
Довод истцов о том, что условия Договора аренды не соответствовали рыночным условиям и были навязаны ТФК Луговцевым К.И., действовавшим от имени Фонда как единственного участника ТФК и являющимся сыном участников ответчика подлежит отклонению как необоснованный по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. На основании статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Включение сторонами в Договор аренды условия о праве арендодателя увеличивать арендную плату не чаще одного раза в год и не более, чем на десять процентов (пункт 3.5. Договора аренды); условия о внесении арендатором гарантийного взноса, размер которого равен размеру арендной платы за квартал (пункт 3.10. Договора аренды); условия о внесении арендатором аванса в размере в размере 478 890 долларов США, что соответствует арендной плате за период с 01 февраля 2012 года по 31 января 2014 года (пункт 2 Дополнительного соглашения № 2 к Договору аренды от 28.11.2011 г.) соответствует статье 421 ГК РФ, закрепляющей принцип свободы договора, поскольку названные условия не противоречат закону и не нарушают права и законные интересы ТФК.
Наличие в Договоре аренды условия о праве арендодателя ежегодно в одностороннем порядке увеличивать размер арендной платы не более, чем на 10% и условия о выплате арендатором обеспечительного взноса в размере арендной платы за один установленный договором период аренды (месяц, квартал и др.), как способ обеспечения исполнения обязательств со стороны арендатора, является обычной и распространенной практикой при оформлении арендных отношений вне зависимости от срока действия договора и величины арендной платы и не влечет причинение имущественного вреда ТФК. Это подтверждается существующей судебной арбитражной практикой и представленными ответчиком данными риэлторских компаний (письмом ЗАО «Найт Фрэнк» от 04 июня 2013 г., письмом ООО «Пенни Лэйн Коммерц» № 1008/1 от 30 мая 2013 г., письмом ЗАО «Миэль – Эксперт» № 10.06/13 от 10 июня 2013 г.)
Доказательством того, что условие о внесении арендатором гарантийного взноса является обычным и часто включается в договоры аренды, является также Договор аренды офисного помещения 5900/912785 от 12.12.2011 г., заключенный Фондом с ОАО «Центр международной торговли» (т. 3, л.д. 11-31). Указанный договор был заключен Фондом в отношении своего офиса на 4 этаже здания Центра международной торговли по адресу: г. Москва, Краснопресненская набережная, д. 12. В соответствии с пунктом 3.2.1. этого договора Фонд обязан был внести обеспечительный платеж в размере арендной платы за три месяца аренды.
В ходе рассмотрения дела установлено, что в связи с расторжением Договора аренды ответчик возвратил ТФК гарантийный взнос в размере 1 867 754,82 рубля (платежное поручение № 155 от 22.10.2012 года, (т. 1, л.д. 54), а также переплату по гарантийному взносу в размере 128 906,22 рублей (платежное поручение № 175 от 16.11.2012 года, т. 1, л.д. 57). Данный факт истцами не оспаривался. При таких обстоятельствах утверждение истцов о том, что условием о внесении ТФК гарантийного взноса были нарушены его права и законные интересы, является несостоятельным.
В нарушение статьи 65 АПК истцами не представлены доказательства того, что условие о перечислении арендатором арендной платы за период с 01 февраля 2012 года по 31 января 2014 года в размере 478 890 долларов США было включено в Договор аренды по инициативе ответчика и представителя единственного участника ТФК Луговцева К.И. и, что этим условием ТФК был причинен существенный имущественный вред.
В соответствии с пунктом 1 Дополнительного соглашения № 3 от 29 июня 2012 года условие Договора аренды, по которому ответчик был вправе увеличивать размер арендной платы не чаще одного раза в год и не более, чем на 10%, было сторонами отменено. После внесения ТФК аванса 08 декабря 2011 года (что подтверждено платежным поручением № 253 от 08.12.2011 г., т.1, л.д. 53) арендная плата оставалась неизменной до расторжения Договора аренды 15 ноября 2012 года.
В качестве подтверждения своих доводов о том, что внесение аванса за два года аренды являлось для ТФК экономически выгодным, ответчиком приведены расчеты. Анализ (оценка судом) этих расчетов свидетельствует, что даже при получении ТФК дохода от размещения свободных денежных средств в размере суммы аванса (14 918 716,50 рублей) на депозит в коммерческих банках, общая сумма арендных платежей в соответствии с первоначальными условиями аренды (с условием о праве арендодателя ежегодно увеличивать арендную плату) превысила бы общую сумму арендных платежей в соответствии с измененными условиями аренды (с отменой условия об увеличении арендной платы и условием о внесении аванса).
В связи с расторжением Договора аренды ответчик возвратил ТФК уплаченную сумму аванса за вычетом арендной платы за фактическое использование помещения в размере 9 040 554 рублей, что подтверждается платежными поручениями № 156 от 22.10.2012 года и № 174 от 16 ноября 2012 года, (т.1. л.д. 55, 56). Всего в связи с расторжением Договора аренды ответчик возвратил ТФК 11 037 215,04 рублей, что подтверждается расчетом, являющимся Приложением № 1 к исковому заявлению от 26.02.2013 г. (в редакции заявления об изменении размера исковых требований от 20 июня 2013 г.).
В соответствии с пунктом 3 Дополнительного соглашения № 2 к Договору аренды в случае расторжения Договора по инициативе арендатора до 31 января 2014 года (включительно) арендодатель не возвращает арендатору денежные средства, перечисленные в соответствии с пунктом 2 этого соглашения, то есть сумму аванса за период с 01 февраля 2012 года по 31 января 2014 года в размере 478 890 долларов США. Включение в Договор аренды указанного условия являлось результатом волеизъявления обеих сторон и соответствует статье 421 ГК РФ. Кроме того, данное условие было впоследствии добровольно отменено сторонами путём подписания Дополнительного соглашения № 3 к Договору аренды от 29 июня 2012 года (т. 1, л.д. 28).
То обстоятельство, что условие о невозврате ответчиком суммы аванса в случае досрочного расторжения Договора аренды было отменено по соглашению сторон путем подписания Дополнительного соглашения № 3, а также надлежащее исполнение ответчиком обязательства по возврату аванса, свидетельствует об отсутствии злоупотребления правом со стороны ответчика и подтверждает, что имущественный вред ТФК причинен не был.
В ходе судебного разбирательства также установлено, что Дополнительное соглашение № 1 от 30 сентября 2011 г. об увеличении с 01 октября 2011 г. площади арендуемого помещения до 281,7 кв.м. и установления арендной платы в размере 850 долларов США за 1 кв.м. в год, а также Дополнительное соглашение № 2 от 28 ноября 2011 г. о внесении ТФК аванса за период с 01 февраля 2012 года по 31 января 2014 года в размере 478 890 долларов США было одобрено Луговцевым К.И. 21 февраля 2012 года, то есть после подписания указанных соглашений сотрудниками ТФК, что подтверждается решениями единственного участника ТФК № 4/ОКС-2012 от 21.02.2012 г. и № 5/ОКС-2012 от 21.02.2012 г. (т.1, л.д. 127, 128).
Указанные документы также подтверждают, что условия дополнительных соглашений не были навязаны ТФК Луговцевым К.И. и не являлись результатом злоупотребления правом.
Довод истцов о том, что цена услуг по Договору сервиса не соответствовала рыночной подлежит отклонению.
В соответствии с пунктом 1.1. Договора сервиса (т.1, л.д. 34) ответчик оказывал ТФК следующие услуги по обслуживанию помещения: услуги по предоставлению во временное пользование набора офисной мебели, сопутствующих предметов оформления офиса, офисной АТС; услуги по предоставлению круглосуточного консьержа (дежурного администратора); услуги по комплексной уборке помещения.
Истцами не представлены доказательства того, что стоимость услуг по предоставлению в аренду мебели, сопутствующих предметов оформления офиса, офисной АТС не соответствовала рыночной, поэтому суд приходит к выводу, что стоимость указанных услуг соответствует рыночной стоимости аналогичных услуг.
Стоимость услуг по комплексной уборке помещения, указанных в Приложении № 1 к Договору сервиса, по состоянию на 01.08.2011 г. и на 30 сентября 2011 года соответствовала рыночной стоимости аналогичных услуг, что подтверждается имеющимися в деле доказательствами, а именно:
письмом компании «ОМС – Клининг» от 23.05.2013 года; письмом ООО «Универсал Клининг Сервис» № 11-06-13 от 10 июня 2013 года, в соответствии с которыми по результатам расчетов стоимости услуг исходя из площади помещения и тех видов работ, которые перечислены в Приложении № 1 к Договору сервиса, стоимость уборки помещения на 01.08.2011 г. находилась в пределах 20 861,58 рублей – 26 000 рублей в месяц (без НДС); по состоянию на 30.09.2011 г. – в пределах 34 000 – 35 000 рублей в месяц (без НДС);
Заключением эксперта, в соответствии с которым рыночная стоимость услуг по ежемесячной комплексной уборке офисного помещения, рассчитанная на 1 кв.м. арендуемых помещений в год, составляет 1 348 рублей, что на 7,5 % ниже стоимости услуг по Договору сервиса.
Руководствуясь принципом свободы, закрепленным в. ст. 421 ГК РФ, стороны вправе установить в договоре любую стоимость оказываемых услуг.
Вместе с тем, в случаях, перечень которых указан в п. 2 ст. 40 НК РФ, налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам. К таким случаям относится отклонение более чем на 20% в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени. В соответствии с п. 3 ст. 40 НК РФ в указанном случае налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги. Таким образом, исходя из общего правила, предусмотренного п. 3 ст. 2 ГК РФ о том, что гражданское законодательство (в том числе нормы о свободе договора) не применяется к налоговым отношениям, в случаях, когда цена товаров (работ или услуг), примененная сторонами сделки, отклоняется в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены идентичных товаров (работ или услуг), наступают указанные налоговые последствия.
Таким образом, отклонение цены сделки менее чем на 20% в сторону повышения или в сторону понижения от уровня рыночных цен соответствует принципу свободы договора и не влечет для сторон сделки налоговых последствий, предусмотренных налоговым законодательством РФ. Отклонение же цены сделки более чем на 20% в сторону повышения или в сторону понижения от уровня рыночных цен также будет соответствовать принципу свободы договора, но при этом повлечет для сторон сделки соответствующие налоговые последствия.
Оценив собранные по делу доказательства, можно прийти к выводу, что, руководствуясь принципом свободы договора, стороны вправе были предусмотреть в Договоре сервиса любую стоимость услуг по уборке помещения. Предусмотренная Договором сервиса стоимость услуг по уборке помещения составляла 1 450 рублей за 1 кв.м. помещения в год и находилась в пределах рыночных цен на такие услуги по состоянию на 01.08.2011 г. и на 30.09.2011 г. (с учетом возможного колебания цен в пределах 20 % в сторону повышения или в сторону понижения от рыночных цен на идентичные услуги).
Стоимость услуг по предоставлению круглосуточного консьержа (дежурного администратора) по состоянию на 01.08.2011 г. и на 30 сентября 2011 года соответствовала рыночной, что подтверждается Заключением эксперта АНО НЭКЦ «КанонЪ», Актом экспертного исследования от 27 июня 2013 года № ВН18-191/1-5/13, подготовленным специалистом ФБУ Московская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ.
В соответствии с выводом, который был сделан в Заключении эксперта ЗАО «Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка» по результатам проведенной оценочной судебной экспертизы в рамках уголовного дела № 201/813307-13, стоимость возмездных услуг, оказанных ответчиком по Договору сервиса в редакции от 01.08.2011 года и дополнительному соглашению № 1 от 30.09.2011 года, не завышена.
Результаты оценки рыночной стоимости услуг по комплексной уборке помещения, указанные в Отчете № АЮ-101-572/0413/1 ООО «Атлант Оценка», представленном истцами, не могут быть признаны достоверными по следующим основаниям: из расчетов, приведенных оценщиком на страницах 30, 31 Отчета, не ясно, какие показатели были выбраны в качестве основы расчета, например, в информации по аналогу 2 указана как стоимость уборки офисных и торговых помещений, так и стоимость генеральной уборки, в информации по аналогу 3 указана как стоимость генеральной уборки, так и стоимость уборки офиса на постоянной основе; что касается аналога 1, то оценщиком была выбрана самая низшая стоимость услуг - от 60 рублей за 1 кв.м. помещения в месяц; точная стоимость услуг может быть рассчитана только сотрудником клининговой компании и только после установления конкретного перечня работ по определенному типу помещения (офис, торговый зал и т.д.), выполнение которых необходимо заказчику (как указано, например, в информации по аналогу 3 на странице 31 Отчета).
Результаты оценки рыночной стоимости услуг по предоставлению круглосуточного консьержа, приведенные в Отчете № АЮ-101-572/0413/1 ООО «Атлант Оценка» не могут быть признаны достоверными, поскольку оценщиком определена стоимость услуг одного консьержа в месяц, в то время как услуги по предоставлению консъержа оказывались ответчиком круглосуточно.
Таким образом, при рассмотрении дела не установлен факт завышения стоимости услуг, оказываемых ответчиком ТФК по Договору сервиса, по сравнению с рыночной стоимостью на аналогичные услуги, а также обстоятельства, свидетельствующие о том, что при согласовании с ТФК условий о размере стоимости услуг по Договору сервиса со стороны ответчика имело место злоупотребление правом, намерение нарушить права ТФК и причинить ей имущественный вред.
В нарушение статьи 65 АПК РФ истцами не представлены доказательства, подтверждающие, что заключение Договора сервиса и дополнительных соглашений к нему, в том числе Дополнительного соглашения № 2 о выполнении ответчиком работ по подготовке помещения к ремонту было одобрено представителем единственного участника ТФК Луговцевым К.И.
Договор сервиса был подписан от имени ТФК его сотрудником Архипенко А.А., действующим на основании доверенности б/н от 05.07.2011 года. Все дополнительные соглашения №№ 1 – 4 к Договору сервиса, а также Смета на проведение подготовительных работ (в связи с планируемым ТФК ремонтом) были подписаны генеральным директором ТФК Хохловым В.М. Как следует из материалов дела, инициатива предоставления ТФК дополнительных услуг по проведению в помещениях № 6 (зал) и № 10 (санузел) подготовительных работ в связи с планируемым ремонтом принадлежала ТФК, что подтверждается письмом от 14.11.2011 года № ВХ-32, подписанным генеральным директором Хохловым В.М.
Довод истцов о том, что ответчиком должна быть возмещена ТФК стоимость неотделимых улучшений, произведенных в результате ремонтных работ, выполненных ООО «Бау Форвард» на сумму 2 695 271,59 рублей, отклоняется по следующим основаниям.
В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с пунктом 2.2.4. Договора аренды ТФК было предоставлено право за счет собственных средств производить перепланировки, переоборудование, иные улучшения и ремонтные работы при условии получения письменного согласия арендодателя. Указанным пунктом также предусмотрено, что все произведенные арендатором неотделимые улучшения, а также отделимые, при отделении которых может быть нанесен вред имуществу, остаются в распоряжении арендодателя после завершения арендных отношений, а стоимость этих улучшений арендатору не возмещается. Как установлено материалами дела, объем ремонтных работ определялся ТФК самостоятельно, без участия ответчика и представителя единственного участника ТФК Луговцева К.И.
Как установлено в ходе рассмотрения дела, после расторжения Договора аренды ответчик добровольно возместил ТФК стоимость системы приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования в размере 312 449,75 рублей, что подтверждается актом приемки-передачи неотделимых улучшений от 19.11.2012 г. и платежным поручением № 176 от 20.11.2012 года.
Довод истцов о том, что в результате заключения ТФК Договора аренды и Договора сервиса ТФК понес существенные и неоправданные расходы по аренде и ремонту принадлежащего ответчику помещения отклоняется по следующим основаниям.
В ходе рассмотрения дела установлено, что по Договору аренды ТФК понесла расходы по уплате арендной платы, величина которой соответствовала величине рыночной арендной плате за пользование аналогичными помещениями. По Договору сервиса ТФК также понесла расходы по оплате стоимости оказанных ответчиком услуг по обслуживанию арендованного помещения, которая соответствовала рыночной стоимости идентичных услуг. Расходы по ремонту помещения ТФК понесла в результате принятия самостоятельного решения о проведении ремонта части арендованного помещения и самостоятельного установления стоимости ремонтно-строительных работ по договору с ООО «Бау Форвард».
ТФК не представлены достоверные и достаточные доказательства причинения ей имущественного вреда (убытков), под которыми в силу ст. 15 ГК РФ понимаются реальный ущерб (то есть расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества), а также упущенная выгоды (то есть неполученных доходов, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено).
Указанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии злоупотребления правом со стороны ответчика и также подтверждают, что имущественный вред ни в какой форме ТФК причинен не был.
В исковом заявлении истцы указали на то, что в соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 13 сентября 2011 г. № 1795/11 существенным условием для признания сделки недействительной, является факт сговора лиц, в результате действий которых была совершена сделка. Истцами не представлено доказательств, указывающих на факт сговора, а сам по себе факт родственных отношений между представителем Фонда Луговцевым К.И. и участниками ответчика не может служить подтверждением сговора.
В соответствии с разъяснениями, которые даны в п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 г. № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации», для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства.
Истцами не представлены достоверные и достаточные доказательства недобросовестности ответчика. Действия ответчика по осуществлению своих прав при заключении и исполнении Договора аренды и Договора сервиса не только соответствовали формальным требованиям законодательства, но также являлись добросовестными и разумными.
В ходе рассмотрения дела не было установлено наличие в действиях ответчика злоупотребления правом, а также не установлены факт причинения ответчиком имущественного вреда ТФК, нарушения его прав и законных интересов.
C учетом изложенного требования истцов не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 8, 10, 12, 421 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 65, 67, 68, 71, 106, 110, 123, 156, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении требований отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Судья:
И.Н.Кофанова
