АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Чебоксары
Дело № А79-8114/2009
11 февраля 2010 года
Резолютивная часть решения объявлена 04.02.2010.
Полный текст решения изготовлен 11.02.2010.
Арбитражный суд в составе: судьи Филиппова Б.Н.,
при ведении протокола судебного заседания судьей Филипповым Б.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
государственного унитарного предприятия "Чувашский государственный институт инженерно-технических изысканий" Министерства градостроительства и развития общественной инфраструктуры Чувашской Республики, г. Чебоксары,
к обществу с ограниченной ответственностью "Чебоксарский завод электроустановок", г. Чебоксары,
о расторжении договора и взыскании 209798 руб. 17 коп.,
при участии:
от истца – Алексеева А.А. по доверенности от 12.02.2009, Чулаховой Л.Н. по доверенности от 14.09.2009 № 241,
от ответчика – Николаевой В.Р. по доверенности от 18.01.2010,
установил:
государственное унитарное предприятие "Чувашский государственный институт инженерно-технических изысканий" Министерства градостроительства и развития общественной инфраструктуры Чувашской Республики (далее – ГУП "ЧувашГИИЗ") обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Чебоксарский завод электроустановок" (далее – ООО "ЧЗЭУ") о расторжении договора на сдачу в аренду государственного имущества, являющегося государственной собственностью Чувашской Республики, закрепленного на праве хозяйственного ведения, от 15.11.2008 и взыскании 262371 руб., в том числе 89497 руб. 28 коп. задолженности по арендной плате за период с 15.11.2008 по 20.07.2009, 17675 руб. 55 коп. пени (по арендной плате) за период с 11.12.2008 по 20.07.2009, 18711 руб. задолженности по плате за землю, 114130 руб. задолженности по коммунальным услугам, 7352 руб. 28 коп. пени (по коммунальным услугам) за период с 30.12.2008 по 20.07.2009, 15005 руб. задолженности за телефонные переговоры.
Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору на сдачу в аренду государственного имущества, являющегося государственной собственностью Чувашской Республики, закрепленного на праве хозяйственного ведения, от 15.11.2008 в части внесения арендой платы за пользование нежилыми помещениями №№ 18, 19, 24, 26, 27, 28 (1 этаж) 30, 31 (2 этаж), общей площадью 142,9 кв.м., расположенными в здании производственно-лабораторного корпуса по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Урукова, д. 16, уплаты коммунальных услуг, эксплуатационных расходов, расходов на телефонную связь. В соответствии с пунктом 5.6. договор подлежит расторжению в одностороннем порядке, поскольку ответчик более двух раз подряд нарушал установленные сроки уплаты арендных платежей и сумма недоимки превышает в пять раз двухмесячный размер арендной платы.
В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика 209798 руб. 17 коп., в том числе 89497 руб. 28 коп. задолженности по арендной плате за период с 15.11.2008 по 20.07.2009, 17675 руб. 55 коп. пени по арендной плате за период с 11.12.2008 по 20.07.2009, 18711 руб. платы за землю за 2008 год, 66082 руб. задолженности по коммунальным платежам за период с 01.01.2009 по 30.06.2009, 2827 руб. 34 коп. пени по коммунальным платежам за период с 30.12.2008 по 20.07.2009, 15005 руб. задолженности за телефонные переговоры по состоянию на 20.07.2009.
В судебном заседании представители истца уточненные исковые требования поддержали в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям. В дополнение пояснили, что доля арендатора в расходах арендодателя на содержание имущества должна определяться от полезной площади здания, пропорционально занимаемой арендатором площади. Ответчик также должен нести расходы на содержание мест общего пользования. Указание в расшифровке эксплуатационных расходов слова "другие" предоставляет арендодателю право включать в эксплуатационные расходы все затраты, которые необходимы для поддержания здания в надлежащем состоянии. Поэтому истец воспользовался этим правом и включил в эксплуатационные расходы заработную плату работников обслуживающих помещения здания. Общая площадь здания изменилась в результате произведенной перепланировки. Новое свидетельство о праве хозяйственного ведения истец не получал.
Представитель ответчика иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве, в котором указано, что начисление пеней за период до даты государственной регистрации договора аренды является неправомерным. Ответчик не согласен с расчетом платы за землю за 2008 год, расчетом коммунальных и эксплуатационных услуг, т.к. считает их завышенными. Представленные истцом расчеты доли эксплуатационных расходов, амортизационных отчислений, налога на имущество и коммунальных услуг не обосновывают фактически произведенные арендодателем затраты. Истцом необоснованно включены в расчет задолженности расходы на содержание техперсонала, а также не представлены доказательства в подтверждение этих расходов. Не подлежит оплате абонентская плата за радиоточки, т.к. ответчик фактически радио не использует и неоднократно обращался к истцу с просьбой об отключении радиоточек. Расходы на дискеты ответчик также не признает, поскольку на них сохранятся информация не только по двум телефонным точкам ответчика, но и по всем телефонным точкам, имеющимся в наличии у арендодателя. Пени по коммунальным платежам не подлежат взысканию, т.к. выставленные первоначально суммы по коммунальным платежам были завышены. Кроме того, ответчик по платежным поручениям от 26.12.2009 № 1613, от 20.01.2009 № 41, от 28.04.2009 № 210 оплатил истцу 70600 руб. за коммунальные услуги. В дополнение пояснил, что доля арендатора в расходах арендодателя на содержание имущества должна определяться от общей площади здания, пропорционально занимаемой арендатором площади.
Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14.03.2006 серии 21АА № 0108044 ГУП "ЧувашГИИЗ" на праве хозяйственного ведения принадлежит часть четырехэтажного крупнопанельного здания (литера А), расположенная на первом и втором этажах, в крупнопанельном подвале (литера А1), металлическом тамбуре (литера а1), кирпичном тамбуре (литера а2) – производственно-лабораторный корпус: назначение – нежилое; площадь – 2405 кв.м, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Урукова, 16 (т.2, л.д.76).
Между ГУП "ЧувашГИИЗ" (арендодатель) и ООО "ЧЗЭУ" (арендатор) заключен договор аренды от 03.10.2007 № 1993, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование переданы нежилые помещения №№ 23,25 (1 этаж), № 3 (2 этаж) общей площадью 124,72 кв.м, расположенные в здании производственно-лабораторного корпуса по адресу: г. Чебоксары, ул. Урукова, 16, для использования под офис (т.1, л.д.135-136).
Срок аренды установлен с 01.10.2007 до 29.09.2008 (пункт 1.3. договора аренды № 1993).
06.06.2008 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 1993, согласно которому ответчику дополнительно переданы нежилые помещения №№ 20,21 площадью 74,28 кв.м, т.е. общая площадь арендуемых ответчиком помещений составила 199 кв.м. Помещения переданы по акту от 01.05.2008 (т.1, л.д.133-134).
15.11.2008 сторонами заключен договор, по условиям которого ответчику в аренду переданы нежилые помещения №№ 18,19,24,26,27,28 (1 этаж), №№ 30,31 (2 этаж) общей площадью 142,9 кв.м, расположенные в здании производственно-лабораторного корпуса по адресу: г. Чебоксары, ул. Урукова, 16, для использования под офис (т.1, л.д.12-15).
Срок аренды установлен с 15.11.2008 до 15.11.2013 (пункт 1.3. договора аренды от 15.11.2008).
Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике 25.03.2009.
Помещения переданы по акту приема-передачи от 15.11.2008 (т.1, л.д.16).
Неоплата ответчиком платежей, предусмотренных заключенными сторонами договорами аренды, послужила основанием для обращения истца в суд.
Истец просит взыскать 89497 руб. 28 коп. долга по арендной плате по договору от 15.11.2008 за период с 15.11.2008 по 20.07.2009. Из расчетов истца следует, что фактически он просит взыскать задолженность по арендной плате за период пользования помещениями с 15.11.2008 по 30.06.2009 (т.2, л.д.63,112).
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 3.1. договора аренды указано, что годовой размер арендной платы с 15.11.2008 устанавливается в сумме 330221 руб. с учетом НДС в соответствии с расчетом (приложение № 2) и подлежит перечислению арендатором в безналичном порядке на расчетный счет арендодателя ежемесячно равными долями за каждый месяц вперед не позднее 10 числа текущего месяца. Соответственно, за указанный истцом период (с 15.11.2008 по 30.06.2008) ответчик должен был уплатить 207305 руб. 43 коп. арендной платы, в том числе:
- за ноябрь 2008 года – 14676 руб. 49 коп. (из расчета 330221 руб. (годовой размер арендной платы) / 12 месяцев / 30 дней (число дней в ноябре) х 16 дней (число дней пользования в ноябре);
- за период с декабря 2008 года по июнь 2009 года (7 месяцев) – 192628 руб. 94 коп. (из расчета по 27518 руб. 42 коп. в месяц).
Из материалов дела следует, что к моменту рассмотрения дела по существу задолженность по арендной плате за указанный истцом период у ответчика отсутствует. Данное обстоятельство подтверждается следующим.
По платежным поручениям:
- от 19.02.2009 № 102 на сумму 12461 руб. 44 коп.,
- от 28.04.2009 № 210 на сумму 55045 руб. 56 коп.,
- от 11.06.2009 № 337 на сумму 60000 руб.,
- от 27.07.2009 № 363 на сумму 10000 руб.,
- от 31.08.2009 № 523 на сумму 39262 руб. 92 коп.,
- от 08.12.2009 № 740 на сумму 19262 руб. 92 коп.,
- от 25.12.2009 № 817 на сумму 38525 руб. 84 коп. ответчик уплатил истцу 234558 руб. 68 коп.
По платежному поручению от 06.07.2009 № 426 ответчик перечислил за ГУП "ЧувашГИИЗ" на расчетный счет ОАО "Чувашнефтепродукт" 20000 руб. за нефтепродукты по счету от 01.07.2009 № ЧБ04564.
По платежному поручению от 14.07.2009 № 433 ответчик перечислил за ГУП "ЧувашГИИЗ" на расчетный счет ФГУП "НИЦ "Строительство" 13570 руб. за ремонт зонда комплект "ПИКА" по счету от 18.03.2009 № 4/285/22/485.
По платежному поручению от 16.07.2009 № 438 ответчик перечислил за ГУП "ЧувашГИИЗ" на расчетный счет ОАО "Ростелеком" 8600 руб. за услуги связи по договору № 307К4010224.
Представители истца в судебном заседании подтвердили, что денежные средства третьим лицам ответчик перечислял по поручению истца в счет арендной платы.
По товарным накладным от 12.05.2009 № 69 и от 25.05.2009 № 75 ответчик передал истцу товар (провода, кабели) на сумму 34097 руб. 92 коп. (29297 руб. 68 коп. + 4800 руб. 24 коп.).
Как следует из имеющегося в материалах дела подписанного руководителями сторон акта сверки взаимных расчетов по договору аренды от 15.11.2008 по состоянию на 30.09.2009, стороны зачли в счет исполнения обязательств ответчика по уплате арендных платежей 154196 руб. 48 коп., а именно:
1) оплату истцу 77928 руб. 56 коп., в том числе:
- 25045 руб. 56 коп. по платежному поручению от 28.04.2009 № 210;
- 52883 руб. по платежному поручению от 11.06.2009 № 337,
2) оплату третьим лицам 42170 руб. по платежным поручениям от 06.07.2009 № 426, от 14.07.2009 № 433 и от 16.07.2009 № 438;
3) стоимость переданного ответчиком товара по накладным от 12.05.2009 № 69 и от 25.05.2009 № 75 на сумму 34097 руб. 92 коп.
Письмом от 25.03.2009 № 131 в адрес истца ответчик просил отнести в счет арендных платежей 4864 руб. 44 коп., оплаченных по платежному поручению от 19.02.2009 № 102.
Согласно статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Кроме того, из перечисленных 39262 руб. 92 коп. по платежному поручению от 31.08.2009 № 523 суд засчитывает 27518 руб. 42 коп. в счет арендной платы за май 2009 года, т.к. в назначении платежа истец сослался на счет-фактуру от 14.05.2009 № 81, выставленную истцом для оплаты аренды за май 2009 года.
Платежи в сумме 67788 руб. 76 коп. по платежным поручениям от 27.07.2009 № 363, от 08.12.2009 № 740, от 25.12.2009 № 817 суд также считает произведенными в счет погашения задолженности по арендной плате, в том числе и за спорный период, так как периода, за который производился платеж в них не указано.
Таким образом, оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за период с 15.11.2008 по 30.06.2009 не имеется. В удовлетворении иска в этой части следует отказать.
Истец просит также взыскать 18711 руб. платы за землю за 2008 год, 66082 руб. задолженности по коммунальным платежам за период с 01.01.2009 по 30.06.2009, 15005 руб. долга за телефонные переговоры по состоянию на 20.07.2009.
В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Из пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
В пункте 3.2. договора аренды от 15.11.2008 указано, что расходы арендатора на оплату коммунальных услуг, эксплуатационных расходов и других платежей, перечисляемых арендодателю, не включаются в установленную договором сумму арендной платы.
Арендатор свою долю амортизационных отчислений, налога на имущество, платы за землю, эксплуатационных расходов (содержание пожарной охраны, вывоз мусора и твердых бытовых отходов, поддержание в исправном состоянии подъездных путей, асфальтовых и озелененных территорий и др.), коммунальные услуги (вода, тепловая и электрическая энергия, центральное отопление, телефон) оплачивает арендодателю по установленным тарифам, ценам и ставкам (пункт 3.3. договора аренды от 15.11.2008).
Пункт 3.2. в аналогичной редакции содержится также в договоре аренды от 03.10.2007.
Таким образом, заключенными сторонами договорами аренды предусмотрена обязанность арендатора компенсировать арендодателю понесенные им расходы на содержание имущества, в том числе плату за землю.
Отдельного письменного соглашения о порядке определения доли арендатора в расходах арендодателя на содержание имущества между сторонами не имеется.
Стороны в судебном заседании подтвердили, что долю арендатора в расходах арендодателя на содержание имущества следует определять пропорционально занимаемой арендатором площади. Однако у сторон имеются разногласия по вопросу о том, исходя из какой площади следует исчислять эту долю.
Истец рассчитывает долю арендатора от полезной площади принадлежащей ему части здания, указанной в техническом паспорте, без учета площади вспомогательных помещений, ссылаясь при этом на то обстоятельство, что ответчик кроме имущества, указанного в договоре аренды, пользуется также коридорами, туалетами и иными подсобными помещениями и соответственно должен нести расходы на их содержание.
По мнению ответчика, доля арендатора должна определяться в пропорции от указанной в техническом паспорте общей площади части здания.
Согласно техническому паспорту на часть четырехэтажного крупнопанельного здания (литера А), расположенную на первом и втором этажах, в крупнопанельном подвале (литера А1), металлическом тамбуре (литера а1), кирпичном тамбуре (литера а2), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Урукова, 16, от 04.07.2003 общая площадь части здания составляла 2405 кв.м.
По итогам технической инвентаризации, проведенной 07.10.2008, общая площадь части здания изменилась и составила 2450,7 кв.м, что подтверждается техническим паспортом части здания от 20.11.2008.
Суд считает возражения ответчика относительно порядка определения доли арендатора в расходах арендодателя обоснованными, поскольку затраты истца связаны с содержанием непосредственно всей части здания, площадь которой указана в техническом паспорте, а доля участия ответчика в этих затратах ограничена площадью арендуемых им в этой части здания помещений. Иного условиями договора аренды не предусмотрено.
Таким образом, суд считает, что доля ответчика в расходах истца на содержание имущества и плате за землю должна определяться от общей площади части здания, пропорционально арендуемой ответчиком площади, и должна рассчитываться от общей суммы расходов истца по каждому их виду, предусмотренному договором аренды.
Расходы истца на коммунальные и эксплуатационные услуги следует определять по фактически понесенным им расходам на содержание всей части здания.
Как следует из материалов дела, между Администрацией г. Чебоксары (арендодатель) и ГУП "ЧувашГИИЗ" (арендатор) заключен договор аренды от 19.12.2005 № 401/2669-М, зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике 20.01.2006 (т.2, л.д.110), по условиям которого арендатору на срок до 27.07.2030 передан земельный участок с кадастровым номером 21:01:01 02 08:0034 площадью 4687 кв.м для эксплуатации административно-лабораторного корпуса, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Урукова, 16 (т.2, л.д.67-70).
Дополнительным соглашением от 17.03.2008, зарегистрированным в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике 09.04.2008, годовой размер арендной платы с 01.01.2008 установлен в сумме 168141 руб. 94 коп. (т.1, л.д.130-132).
Поскольку в заключенных сторонами договорах аренды предусмотрена обязанность арендатора оплачивать свою долю платы за землю, то требование о взыскании данной платы истцом предъявлено правомерно.
Однако суд считает необоснованным требование истца о взыскании доли ответчика в плате за землю за весь 2008 год, т.к. в пункте 5.3. договора аренды от 03.10.2007 № 1993 указано, что договор считается прекращенным по истечении его срока, продолжение использования объекта арендатором по истечении срока аренды, не является основанием для возобновления или продления договора. Соответственно, после 29.09.2008 отношения сторон по договору аренды от 03.10.2007 № 1993 прекратились, и до заключения договора от 15.11.2008 у ответчика не было как договорной, так и предусмотренной законом обязанности по компенсации истцу его расходов по арендным платежам за землю.
По договору аренды от 03.10.2007 № 1993 в период с 01.01.2008 по 30.04.2008 ответчик арендовал помещения площадью 124,72 кв.м, в период с 01.05.2008 по 29.09.2008 помещения площадью 199 кв.м. По договору аренды от 15.11.2008 в период с 15.11.2008 по 31.12.2008 ответчик арендовал помещения площадью 142,9 кв.м.
Таким образом, ответчик должен компенсировать истцу 9917 руб. 66 коп. платы за землю за периоды с 01.01.2008 по 29.09.2008 и с 15.11.2008 по 31.12.2008, в том числе:
- за период с 01.01.2008 по 30.04.2008 в сумме 2906 руб. 54 коп., исходя из следующего расчета: 168141 руб. 94 коп. (годовой размер арендной платы) / 12 месяцев х 4 месяца (январь-апрель 2008 года) / 2405 кв.м (общая площадь здания по техническому паспорту от 04.07.2003) х 124,72 кв.м (арендуемая ответчиком площадь в указанный период) = 2906 руб. 54 коп.;
- за период с 01.05.2008 по 29.09.2008 в сумме 5758 руб. 35 коп., исходя из следующего расчета: 168141 руб. 94 коп. (годовой размер арендной платы) / 12 месяцев х 4 месяца (май-август 2008 года) / 2405 кв.м (общая площадь здания по техническому паспорту от 04.07.2003) х 199 кв.м (арендуемая ответчиком площадь в указанный период) + 168141 руб. 94 коп. (годовой размер арендной платы) / 12 месяцев / 30 дней (число дней в сентябре) х 29 дней / 2405 кв.м (общая площадь здания по техническому паспорту от 04.07.2003) х 199 кв.м (арендуемая ответчиком площадь в указанный период) = 5758 руб. 35 коп.;
- за период с 15.11.2008 по 31.12.2008 в сумме 1252 руб. 78 коп., исходя из следующего расчета: 168141 руб. 94 коп. (годовой размер арендной платы) / 12 месяцев / 30 дней (число дней в ноябре) х 16 дней / 2450,7 кв.м (общая площадь здания по техническому паспорту от 20.11.2008) х 142,9 кв.м (арендуемая ответчиком площадь в указанный период) + 168141 руб. 94 коп. (годовой размер арендной платы) / 12 месяцев / 2450,7 кв.м (общая площадь здания по техническому паспорту от 20.11.2008) х 142,9 кв.м (арендуемая ответчиком площадь в указанный период) = 1252 руб. 78 коп.
Между ЧМУПП "Водоканал" (предприятие) и ГУП "ЧувашГИИЗ" (абонент) заключен договор от 01.01.2003 № 205, по условиям которого предприятие обязалось производить отпуск воды и прием сточных вод, в том числе по зданию, расположенному по ул. Урукова, 16 (т.1, л.д.106-108).
Согласно письму ОАО "Водоканал" от 23.12.2009 № 2764/10 в период с 01.01.2009 по 30.06.2009 по части здания, расположенного по ул. Урукова, 16, затраты истца на потребление воды и сброс сточных вод по договору от 01.01.2003 № 205 составили 9189 руб. 06 коп. (т.3, л.д.75).
Доля арендатора, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца в данных расходах за указанный период составила 535 руб. 81 коп., исходя из следующего расчета:
- 9189 руб. 06 коп. (расходы истца на потребление воды и приема сточных вод за период с 01.01.2009 по 30.06.2009) / 2450,7 кв.м (общая площадь здания по техническому паспорту от 20.11.2008) х 142,9 кв.м = 535 руб. 81 коп.
Между ОАО "Чувашская энергосбытовая компания" (гарантирующий поставщик) и ГУП "ЧувашГИИЗ" (потребитель) заключен договор энергоснабжения от 01.12.2006 № 29-01/260-1548, по условиям которого гарантирующий поставщик обязался поставлять электрическую энергию (т.1, л.д.115-123).
Согласно письму ОАО "Чувашская энергосбытовая компания" от 28.12.2009 № 30-01/4997 в период с 01.01.2009 по 30.06.2009 по части здания, расположенного по ул. Урукова, 16, затраты истца на электрическую энергию по договору энергоснабжения от 01.12.2006 № 29-01/260-1548 составили 54375 руб. 02 коп. (т.3, л.д.84).
Доля арендатора, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца в данных расходах за указанный период составила 3170 руб. 60 коп., исходя из следующего расчета:
- 54375 руб. 02 коп. (расходы истца на электроэнергию за период с 01.01.2009 по 30.06.2009) / 2450,7 кв.м (общая площадь здания по техническому паспорту от 20.11.2008) х 142,9 кв.м = 3170 руб. 60 коп.
Между ООО "Коммунальные технологии" (энергоснабжающая организация) и ГУП "ЧувашГИИЗ" (абонент) заключен договор от 01.01.2007 № 432, по условиям которого энергоснабжающая организация обязалась поставлять абоненту тепловую энергию, в том числе по зданию, расположенному по ул. Урукова, 16 (т.1, л.д.124-129).
Согласно письму ООО "Коммунальные технологии" от 25.12.2009 № 11-2/05-950 в период с 01.01.2009 по 30.06.2009 по части здания, расположенного по ул. Урукова, 16, затраты истца на тепловую энергию по договору от 01.01.2007 № 432 составили 194434 руб. 94 коп. (т.3, л.д.88-90).
Доля арендатора, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца в данных расходах за указанный период составила 11337 руб. 48 коп., исходя из следующего расчета:
- 194434 руб. 94 коп. (расходы истца на тепловую энергию за период с 01.01.2009 по 30.06.2009) / 2450,7 кв.м (общая площадь здания по техническому паспорту от 20.11.2008) х 142,9 кв.м = 11337 руб. 48 коп.
Между ОАО "Специализированное автохозяйство" (исполнитель) и ГУП "ЧувашГИИЗ" (заказчик) заключен договор от 08.12.2008 № 172, по условиям которого исполнитель обязался оказывать услуги по вывозу мусора и захоронению твердых бытовых отходов, в том числе по зданию, расположенному по ул. Урукова, 16, в объеме 8,6 куб.м (т.2, л.д.71-73). Стоимость оказываемых по договору услуг составляет 153 руб. 77 коп. за 1 куб.м (пункт 3.1. договора).
Исходя из условий договора в период с 01.01.2009 по 30.06.2009 стоимость оказанных истцу данного вида услуг составила 7934 руб. 53 коп., исходя из следующего расчета:
- 153 руб. 77 коп. х 8,6 куб.м х 6 месяцев = 7934 руб. 53 коп.
Доля арендатора, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца в данных расходах за период с 01.01.2009 по 30.06.2009 составляет 462 руб. 66 коп., исходя из следующего расчета:
- 7934 руб. 53 коп. (стоимость услуг по договору от 08.12.2008 № 172 за период с 01.01.2009 по 30.06.2009) / 2450,7 кв.м (общая площадь здания по техническому паспорту от 20.11.2008) х 142,9 кв.м = 462 руб. 66 коп.
Из материалов дела следует, что истец предоставил ответчику в пользование два телефонных номера, в связи с этим расходы истца по уплате ежемесячной абонентской платы в размере 300 руб. за один номер подлежат возмещению истцу ответчиком. За период с 01.01.2009 по 30.06.2009 размер такого возмещения составит 3600 руб., исходя из следующего расчета:
- 300 руб. (размер абонплаты) х 6 месяцев х 2 шт. = 3600 руб.
Из буквального содержания условий договора аренды от 15.11.2008, в частности пунктов 3.2. и 3.3., не следует, что расходы истца на содержание охраны, хозяйственной группы и техническое обслуживание площадей и прилегающей территории, в числе которых истец указывает зарплату хозяйственной группы обслуживания производственно-лабораторного корпуса и экономиста, а также расходы по абонентской плате за радио и приобретение дискет должны быть компенсированы ответчиком. Соответственно, требования истца в этой части подлежат отклонению. Довод истца о том, что указание в расшифровке эксплуатационных расходов слова "другие" предоставляет арендодателю право включать в эксплуатационные расходы все затраты, которые необходимы для поддержания здания в надлежащем состоянии, суд считает несостоятельным, т.к. в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации). То есть обязательство должно быть конкретным и отражать действительную волю сторон, с тем, чтобы в ходе его исполнения у сторон не возникало разногласий. Однако исполнение ответчиком тех обязательств, которые истец ему предписывает в своих доводах, сторонами в договоре не было согласовано. Следует также принять во внимание, что данные расходы не подтверждены истцом документально.
Кроме того, суд считает не подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании доли арендатора в расходах арендодателя на амортизационные отчисления и по уплате налога на имущество, т.к. во-первых, данные расходы не подтверждены документально первичными бухгалтерскими документами, во-вторых, исходя из условий договора невозможно определить механизм подсчета этих расходов, т.е. условия договора в этой части также не являются согласованными сторонами.
Подписанный сторонами акт от 14.05.2009 № 6 на коммунальные услуги за I квартал 2009 года на сумму 77325 руб. в отсутствие сведений о фактических расходах истца на содержание имущества не может служить допустимым доказательством.
В удовлетворении требования истца о взыскании 15005 руб. долга за телефонные переговоры по состоянию на 30.06.2009 следует отказать, поскольку представители истца в судебном заседании подтвердили, что данная задолженность была погашена ответчиком по платежному поручению от 28.12.2009 № 826.
С учетом изложенного требование истца о взыскании с ответчика эксплуатационных платежей и коммунальных услуг за период с 01.01.2009 по 30.06.2009 суд считает обоснованными в сумме 19106 руб. 55 коп., из них:
- 535 руб. 81 коп. на водоснабжение;
- 3170 руб. 60 коп. на поставку электрической энергии;
- 11337 руб. 48 коп. на поставку тепловой энергии;
- 462 руб. 66 коп. на вывоз мусора;
- 3600 руб. по абонентской плате за телефон.
Арендатор обязуется производить оплату эксплуатационных и коммунальных платежей (пункт 3.3.) арендодателю в течение 10 рабочих дней со дня предоставления счета-фактуры арендодателем. Арендатор возмещает стоимость городских, международных и междугородних телефонных переговоров на основании счетов, предъявляемых арендодателем (пункты 3.4.-3.5. договора аренды от 15.11.2008).
Доказательств предъявления ответчику и получения им счетов на оплату коммунальных услуг истец не представил.
В силу статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.
Так как событие, с которым связано наступление срока оплаты, не обладает признаками неизбежности, то условия пунктов 3.4. и 3.5. договора не могут быть квалифицированы как условия о сроке платежей.
Пунктом 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.
Истец направлял ответчику письма от 10.03.2009 № 56, от 24.04.2009 № 104, от 28.05.2009 № 146, от 13.07.2009 № 193 с требованием погасить задолженность (т.1, л.д. 44-47).
Между тем, из содержания писем от 10.03.2009 № 56, от 24.04.2009 № 104, от 28.05.2009 № 146 не усматривается, что истец требует оплаты эксплуатационных платежей и коммунальных расходов либо иных платежей по договору аренды от 15.11.2008. В связи с этим они не могут быть расценены как требования об исполнении обязательства.
В письме от 13.07.2009 № 193, полученном ответчиком согласно отметке о регистрации входящей корреспонденции в тот же день, истец ссылается на наличие задолженности в сумме 217343 руб. 28 коп. и просит ее оплатить в срок до 15.07.2009, истец также указывает, что в противном случае будет вынужден отключить телефоны и электроэнергию до полного расчета. Данное письмо расценивается судом как требование об оплате предусмотренных договором платежей (коммунальных услуг, эксплуатационных расходов, платы за землю, телефон и междугороднюю связь), в связи с этим ответчик должен был их оплатить до 20.07.2009.
С учетом изложенного требование истца о взыскании коммунальных услуг за период с 01.01.2009 по 30.06.2009 подлежит удовлетворению частично в сумме 19106 руб. 55 коп.
Доводы ответчика об оплате коммунальных услуг и эксплуатационных расходов по платежным поручениям от 26.12.2009 № 1613, от 20.01.2009 № 41, от 28.04.2009 № 210 на сумму 70600 руб. не принимаются во внимание, т.к. в назначении платежа в данных платежных документах не указаны выставленные истцом счета-фактуры по коммунальным услугам, оказанным в спорный период (с 01.01.2009 по 30.06.2009).
Истцом также заявлено требование о взыскании 17675 руб. 55 коп. пени по арендной плате за период с 11.12.2008 по 20.07.2009 и 2827 руб. 34 коп. пени по коммунальным платежам за период с 30.12.2008 по 20.07.2009.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно подпункту 4.2.1 договора за каждый день просрочки в оплате арендной платы (пункт 3.1.) и других платежей (пункт 3.4.) арендатор уплачивает пеню в размере 0,1 процента от суммы недоимки.
Проверив представленные истцом расчеты пеней, суд считает их ошибочными в части указания начала периода их начисления.
Истец неправомерно начисляет пеню за период, предшествующий государственной регистрации договора аренды (25.03.2009). Кроме того, при исчислении пеней истцом не предусмотрены положения абзаца второго пункта 3.1. договора, предусматривающие, что первое внесение арендной платы за период пользования арендуемым объектом с даты составления акта приема-передачи арендатор производит в течение 15 дней после вступления в силу договора.
Таким образом, право начислить неустойку в соответствии с условиями договора возникло у истца с 10.04.2009.
Однако ошибочное указание начала периода начисления пеней не привело к неправильному подсчету истцом суммы пеней за период с 10.04.2009 по 20.07.2009.
С учетом конкретных обстоятельств дела и того, что на момент вынесения решения ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации составляет 8,75 процентов годовых, суд приходит к выводу, что подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям неисполнения обязательства. Суд считает возможным уменьшить начисленную истцом неустойку на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 7000 руб. пени за просрочку внесения арендных платежей, поскольку данная сумма учитывает возможные убытки истца, вызванные нарушением ответчиком своих обязательств по договору от 15.11.2008.
Оснований для удовлетворения требования истца о взыскании пеней по коммунальным платежам за период с 30.12.2008 по 20.07.2009 в сумме 2827 руб. 34 коп. не имеется, так как судом установлено, что просрочки в их оплате у ответчика в данный период не было.
Истец просит также расторгнуть договор аренды от 18.11.2008, ссылаясь на то обстоятельство, что ответчик боле двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату.
Часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предписывает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 названного Кодекса. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Таким образом, из изложенного вытекает, что судебная процедура расторжения договора аренды складывается из трех этапов, а именно, сначала арендодатель должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), лишь затем он вправе предложить изменить или расторгнуть договор аренды (пункт 2 статьи 452 названного Кодекса), и лишь после этого потребовать изменения или расторжения договора аренды в суде (обратиться в суд) и то лишь после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения предложения о расторжении договора.
В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец не представил суду доказательств направления ответчику предложения о расторжении договора. Претензии от 10.03.2009 № 56, от 24.04.2009 № 104, от 28.05.2009 № 146, от 13.07.2009 № 193 подобным доказательством не являются, поскольку не содержат предложения о расторжении договора
Согласно статье 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
При таких обстоятельствах требование истца о расторжении договора подлежит оставлению без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом требований пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оставление искового заявления в этой части без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения (пункт 3 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Государственную пошлину суд распределяет между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. При этом, в части требований добровольно погашенных ответчиком после поступления искового заявления в суд и принятия его к производству суда государственную пошлину следует отнести на ответчика.
Руководствуясь статьями 148, 167 – 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:
иск удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Чебоксарский завод электроустановок", г. Чебоксары, в пользу государственного унитарного предприятия "Чувашский государственный институт инженерно-технических изысканий" Министерства градостроительства и развития общественной инфраструктуры Чувашской Республики, г. Чебоксары, 35974 руб. 72 коп., в том числе 7000 руб. пеней по арендной плате за период с 25.03.2009 по 20.07.2009, 17306 руб. 55 коп. коммунальных расходов за период с 01.01.2009 по 30.06.2009, 11668 руб. 17 коп. платы за землю за 2008 год.
В части требования о расторжении договора на сдачу в аренду государственного имущества, являющегося государственной собственностью Чувашской Республики, закрепленного на праве хозяйственного ведения, от 15.11.2008, заключенного между государственным унитарным предприятием "Чувашский государственный институт инженерно-технических изысканий" Министерства градостроительства и развития общественной инфраструктуры Чувашской Республики, г. Чебоксары, и обществом с ограниченной ответственностью "Чебоксарский завод электроустановок", г. Чебоксары, исковое заявления оставить без рассмотрения.
В остальной части в иске отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Чебоксарский завод электроустановок", г. Чебоксары, в доход федерального бюджета 2596 руб. 94 коп. государственной пошлины.
Взыскать с государственного унитарного предприятия "Чувашский государственный институт инженерно-технических изысканий" Министерства градостроительства и развития общественной инфраструктуры Чувашской Республики, г. Чебоксары, в доход федерального бюджета 3099 руб. 02 коп. государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.
В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.
Судья Б.Н. Филиппов
