Арбитражный суд Брянской области
241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru e-mail: info@bryansk.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
Решение
Резолютивная часть решения объявлена 26.05.2011г.
В полном объеме решение изготовлено 31.05.2011г.
город Брянск Дело №А09-4224/2010
31 мая 2011 года
Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Пулькис Т.М.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Прокопенко Е.Н.
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО "Улыбка"
к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации
о признании незаконным решения от 26.05.2010г. №29.04.4236 и обязании зачесть в счет оплаты приобретаемого арендуемого обществом с ограниченной ответственностью «Улыбка» имущества – муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, стоимость неотделимых улучшений в размере 976676 руб.
третьи лица: Брянская городская администрация, ООО «Международный центр оценки и консалтинга»
при участии в судебном заседании:
от заявителя: ФИО1 – представитель (доверенность в деле),
от ответчика: ФИО2 – представитель (доверенность №29/04-07 от 11.01.2011г.),
от третьего лица – Брянской городской администрации: ФИО2 – представитель (доверенность №1/06-7 от 11.01.2011г.),
от третьего лица - ООО «Международный центр оценки и консалтинга»: не явились,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Улыбка» (далее – заявитель, ООО «Улыбка», Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании действий Брянской городской администрации по отказу в зачете в счет оплаты стоимости выкупаемого нежилого помещения площадью 71,7 кв.м, расположенного по адресу: <...>, неотделимых улучшений.
В ходе рассмотрения дела заявитель неоднократно уточнял требования и в последней редакции просил суд признать незаконным решение Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее – ответчик, Управление имущественных отношений, Управление) от 26.05.2010г. №29.04.4236 и обязать Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации зачесть в счет оплаты приобретаемого арендуемого обществом с ограниченной ответственностью «Улыбка» имущества – муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, стоимость неотделимых улучшений в размере 976676 руб.
Уточнение требований судом принято в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
Определением Арбитражного суда Брянской области от 29 марта 2011 года произведена замена ненадлежащего ответчика – Брянской городской администрации, на надлежащего ответчика - Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст.51 АПК РФ привлечены Брянская городская администрация и общество с ограниченной ответственностью «Международный центр оценки и консалтинга».
Представитель ответчика и третьего лица – Брянской городской администрации с заявленными требованиями не согласился по основаниям, изложенным в письменных отзывах.
Представитель ООО «Международный центр оценки и консалтинга» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие представителя организации в порядке ст.156 АПК РФ, с учетом правовой позиции, изложенной в письменном отзыве.
Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд установил следующее.
Как следует из материалов дела, обществом с ограниченной ответственностью «Улыбка» (его правопредшественником), начиная с 01.11.1998г., арендуется объект муниципального нежилого помещения, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 71,7 кв.м, для использования под косметический салон, по договорам аренды №10-5Д-98 от 02.11.1998г., заключенному с Комитетом по управлению имуществом г.Брянска, и №322БД-2008 от 20.03.2008г., заключенному с Комитетом по управлению собственностью г.Брянска, в свою очередь, зарегистрированными в установленном законом порядке.
24.08.2009г. ООО «Улыбка» обратилось в Комитет по управлению собственностью города Брянска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в соответствии со ст.9 Федерального закона №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), указав на соответствие критериям, установленным законом – помещение арендуется 40 лет, не является социально-значимым объектом, арендатор в течение более 2-х лет добросовестно и досрочно производит платежи по аренде, судебных решений о взыскании арендной платы не имеет.
Вышеназванное имущество Решением Брянского городского Совета народных депутатов от 23.12.09г. №208 включено в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества города Брянска на 2010 год.
07.04.2010г. Брянской городской администрацией было вынесено постановление №763-п о приватизации муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 71,7 кв.м, путем совершения сделки по продаже муниципального имущества с ООО «Улыбка», реализующим преимущественное право на выкуп арендуемого муниципального имущества в целях использования указанного помещения под косметический салон. Продажная цена данного объекта недвижимости, по данным администрации, составила 1820842 руб.
В адрес ООО «Улыбка» письмом от 12.04.2010г. №29/102926 направлен проект договора купли-продажи названного объекта недвижимости по указанной продажной цене.
24.08.2009г. ООО «Улыбка» обратилась в Управление с заявлением о зачете затраченной суммы на неотделимые улучшения при выкупе спорного помещения, с приложением документов, подтверждающих проведение капитального ремонта и документов о затратах.
Проект договора купли-продажи был подписан ООО «Улыбка» с протоколом разногласий и направлено соответствующее письмо от 28.04.2010г. в Управление.
Письмом от 26.05.2010г. №29.09.4236 Управление отказало ООО «Улыбка» в зачете стоимости проведенных неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества.
Полагая, что указанный отказ нарушает права и законные интересы Общества, и принят с нарушением материального права, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд считает заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст.217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Согласно ст.ст.4, 10, 14 Федерального закона от 21.12.2001г. N178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация муниципального имущества, порядок планирования приватизации и порядок принятия решений об условиях приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, определяются органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом №159-ФЗ от 22.07.08г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ).
В силу ст.3 Закона N159-ФЗ (в редакции действовавшей на момент обращения общества) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона N159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение данного срока; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Из материалов дела судом установлено, что арендатор - ООО «Улыбка» соответствует критериям, установленным ст.3 Закона №159-ФЗ для реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, поскольку является субъектом малого предпринимательства, срок владения и пользования им нежилым помещением, расположенным по адресу: <...>, составляет более 3-х лет, за Обществом отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых помещений не превышает предельное значение, установленное Законом Брянской области №98-З от 17.11.08г. «Об установлении предельных значения площади арендуемых помещений и срока рассрочки оплаты арендуемого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (1000 кв.м); арендуемое имущество не включено в утвержденный согласно с ч.4 ст.18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» перечень, что не оспаривается представителем ответчика.
Постановлением Брянской городской администрации от 07.04.2010г. №763-п принято решение о приватизации муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 71,7 кв.м, путем совершения сделки по продаже муниципального имущества с ООО «Улыбка», реализующим преимущественное право на выкуп арендуемого муниципального имущества в целях использования указанного помещения под косметический салон, с продажной ценой данного объекта недвижимости в сумме 1820842 руб. (с учетом затрат по оценке).
В соответствии с частью 6 статьи 5 Закона N159-ФЗ Общество имеет право на зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, при условии согласования указанных улучшений с арендодателем.
Как установлено судом из материалов дела, ООО «Улыбка» арендует спорное недвижимое имущество с 1998 года (договор аренды №10-БД-98), которое принято от балансодержателя – МУП «ЖКХ Бежицкого района».
Согласно акту обследования нежилого помещения по ул.Брянской Пролетарской Дивизии, 26, от 03.10.2000г., проведенного с участием балансодержателя, объект находился в неудовлетворительном состоянии (повышенная влажность, сырость на стенах, стертость линолеума около 60% поверхности, дверные коробки шатаются, полотна имеют неплотный притвор, входная дверь подлежит замене, в оконных рамах отсутствуют форточки, что затрудняет проветривание помещения), и требовал проведения капитального ремонта и реконструкции.
После обследования ООО «Улыбка» в октябре 2000 г. составило смету на ремонт арендуемого помещения и согласовало ее с балансодержателем – МУП «Жилищно-коммунальное хозяйство Бежицкого района» города Брянска.
Одновременно, Общество обратилось в Комитет по имуществу г.Брянска с просьбой о согласовании проведения капитального ремонта в связи с назревшей необходимостью (здание построено более 35 лет назад, южная стена (витрина) полностью выполнена из стекла и металлических рам, поэтому в помещении холодно и сыро, что не соответствует требованиям СЭС для косметических услуг, из-за расхождения в потолочных плитах покрытия необходим капитальный ремонт потолка, требуется капитальный ремонт полов) и представило акт обследования от 03.10.2000г.
Комитет по управлению муниципальной собственностью г.Брянска письмом №3624 от 30.11.2001г. сообщил Обществу об отсутствии возражений относительно проведения ремонтных работ в помещении по адресу: <...>. Одновременно, Комитет дополнительно указал на необходимость согласования данного вопроса с балансодержателем – МУП «ЖКХ Бежицкого района», Управлением архитектуры и градостроительства администрации г.Брянска и надзорными органами.
В 2001 году заявителем было разработано архитектурно-планировочное задание №048 проекта реконструкции фасада и входного узла косметического кабинета ООО «Улыбка», расположенного на первом этаже 5-этажного жилого дома №26 по улице Брянской Пролетарской Дивизии в Бежицком районе, которое утверждено главным архитектором г.Брянска.
После ремонта в 2007г. был составлен акт от 14.02.2007г. (т.1, л.д.104-109) приемки выполненных работ по капитальному ремонту, и согласован с МУП «Жилкомсервис» Бежицкого района г.Брянска. Стоимость ремонта, согласно указанному акту, составила 1169456 руб.
Согласно представленному в материалы дела отчету №01/1-02/10 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Брянск, Бежицкий район, ул.Брянской Пролетарской Дивизии, д.26, общей площадью 71,7 кв.м, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Международный центр оценки и консалтинга» по состоянию на 25 февраля 2010 года, по заказу Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, по итогам оценки технических и строительных характеристик состояния здания (фундамент, наружные и внутренние капитальные стены, перегородки, перекрытия, крыша (кровля), проемы (оконные и дверные), наружная отделка, внутренняя отделка, сан- и электротехнические устройства, лестницы, входы) техническое состояние объекта оценено как хорошее, рыночная стоимость оценщиком определена в размере 1820242 руб.
Как пояснил в ходе рассмотрения представитель 3-го лица ООО «Международный центр оценки и консалтинга», объект оценки на момент обследования находился в надлежащем состоянии, после проведения капитального ремонта, что повлияло на конечную рыночную стоимость объекта в сторону увеличения, объект был оценен с учетом проведенной реконструкции.
Для определения стоимости неотделимых улучшений судом по ходатайству заявителя определением от 20.10.2010г. была назначена строительно-техническая экспертиза спорного объекта для определения перечня и стоимости неотделимых улучшений спорного объекта. Проведение экспертизы поручено эксперту ФИО3 общества с ограниченной ответственностью «Арко». На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы: произведены ли в результате выполненных работ неотделимые улучшения объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 81,7 кв.м (этаж 1, номера на поэтажном плане 1-10), расположенного по адресу: г.Брянск, Бежицкий район, ул.Брянской Пролетарской Дивизии, д.26; если какие-то из работ выполнены, то относятся ли они к неотделимым улучшениям и являются ли работами, улучшающими объект; соответствуют ли объемы и перечни работ, выполненных ООО «Улыбка», наименованиям и видам работ, содержащимся в смете, указанным в акте, строительным нормам и правилам; какой объем и стоимость работ, указанных в акте, не включен в смету; а также была поставлена задача определить перечень и стоимость неотделимых улучшений муниципального нежилого помещения при производстве строительных работ.
Согласно заключению эксперта ООО «Арко» ФИО3 от 15.12.2010г. б/н, обследование объекта в натуре производилось 11.11.2010г., экспертом установлен факт проведения капитального ремонта помещения, улучшений исследуемого объекта.
К неотделимым улучшениям экспертом отнесены такие выполненные работы, как устройство полов из высококачественного импортного линолеума, оконные блоки из ПВХ и индивидуальные, индивидуальные дверные блоки повышенного качества, устройство подвесных потолков типа «Армстронг», обшивка стен пластиковыми панелями, реконструкция входного узла с благоустройством прилегающей территории, санитарно-технические и электротехнические работы, охранно-пожарная сигнализация.
Критериями отнесения экспертом улучшений к неотделимым послужили такие характеристики улучшений, которые обусловлены невозможностью отделения от арендованного объекта без причинения вреда и невозможностью их использовать отдельно от объекта.
Стоимость работ, отнесенных экспертом к неотделимым улучшениям, по данным экспертизы составила 976676 руб.
Таким образом, суд приходит к выводу, что поскольку ООО «Улыбка» был произведен капитальный ремонт спорного объекта муниципального нежилого фонда, произведены неотделимые улучшения, то заявитель имеет право на зачет стоимости неотделимых улучшений при выкупе помещения в порядке ч.6 ст.5 Закона N159-ФЗ.
Одновременно, обязанностью ответчика в силу требований вышеуказанного положения Закона №159-ФЗ, являлось рассмотрение вопроса (в том числе, экспертным путем) определения объема неотделимых улучшений и их стоимости, поскольку самим Обществом указано на осуществление ремонтных работ в заявлении о предоставлении преимущественного права выкупа от 24.08.09г.
Таким образом, суд считает, что ООО «Улыбка» имеет право на осуществление зачета стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого объекта муниципального нежилого фонда по адресу: <...>, в сумме 976676 руб.
В обоснование возражений ответчик ссылается на то обстоятельство, что в экспертном заключении указан перечень работ и материалов, не относящихся к неотделимым улучшениям (сантехника, пожарная-охранная сигнализация и т.п.), а также на несоответствия количества строительных материалов (работ), затраченных для изготовления потолка и полов (74 кв.м) общей площади помещения (71,7 кв.м), и количества материалов (светильников) объему работ (работ по их установке).
Указанные доводы суд находит несостоятельными в силу следующего.
При определении неотделимых улучшений эксперт исходил из того, что под понятием неотделимых улучшений понимаются те улучшения, отделение (демонтаж) которых приведет к несоразмерным потерям их первоначальных свойств и стоимости, а затраты на демонтаж буду экономически не оправданы. При этом к неотделимым улучшениям относятся средства на оплаты труда (работы), поэтому стоимость работ в определении величины неотделимых улучшений учитывается. Стоимость же отделимых улучшений будет обусловлена лишь стоимостью строительных материалов и инженерного оборудования, использованным для эксплуатации этих помещений, в том числе отделке помещений, перемещение которых возможно без несоразмерного ущерба их значению.
Вышеуказанное понятие «неотделимых улучшений», приведенное экспертом, согласуется с положением статьи 623 Гражданского кодекса РФ, подлежащей применению, поскольку стороны связывают арендные отношения.
Указанное положение законодательства считает неотделимыми улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за свой счет и с согласия арендодателя, не отделимые без вреда для имущества.
Исходя из Письма Минфина РФ от 18.03.08г. №03-03-09/1/195 неотделимыми считаются улучшения, которые носят капитальный характер, связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества, то есть качественные, эксплуатационные, потребительские и эстетические изменения объекта. Если демонтаж улучшения приведет к невозможности использования имущества из-за нарушения его эксплуатационных характеристик, значит, улучшение является неотделимым.
Поскольку ООО «Улыбка», исходя их характера работ, произвело реконструкцию объекта недвижимости, улучшило его эксплуатационные, потребительские характеристики (сантехнические работы, пожарная, охранная сигнализации, прокладка воздуховодов, устройство входного узла и т.п.), суд считает указанные улучшения неотделимыми.
Возражая против правильности определения экспертом объема и стоимости неотделимых улучшений, ответчик не представил суду каких-либо доказательств в подтверждение своих доводов либо альтернативного расчета их стоимости.
Несогласие ответчика с формулировкой понятия неотделимых улучшений, данной экспертом в своем заключении, не может служить основанием для признания такого заключения необоснованным, поскольку принятие такой формулировки не привело к неправильному определению экспертом неотделимых улучшений в соответствии со статьей 623 ГК РФ.
Суд также отклоняет довод ответчика о несоответствии затраченному объему строительных материалов по устройству полов и потолка исходя из 74 кв.м площади помещения (71,7 кв.), поскольку оно вызвано, во-первых, тем обстоятельством, что нормативный расход материальных ресурсов в строительстве выше площади ремонтируемой поверхности, как это следует из Правил разработки норм расхода материалов в строительстве, принятых Постановлением Минстроя РФ от 14.11.1996г. №18-80, СНиП 82-01-95, утвержденных Постановлением Минстроя РФ №18-60 от 20.06.1995г., Постановления Администрации Брянской области №806 от 16.08.2010г. «Об утверждении и введении в действие территориальных сметных нормативов Брянской области».
Во-вторых, из-за различной методики замера площадь спорного помещения различна: площадь по техпаспорту, изготовленному в 2007г. – 71,7 кв.м, согласно договору аренды, заключенному между ООО «Улыбка» (его правопредшественником) и Комитетом по управлению имуществом г.Брянска №10-5Д-98 от 02.11.1998г., площадь этого же помещения составила 73,9 кв.м. Как пояснил эксперт в судебном заседании, площадь по его замерам составила промежуточное значение между 71,7 кв.м и 73,9 кв.м (порядка 73 кв.м).
То обстоятельство, что, согласно сметы, светильников больше, чем количество работ по их установке, суд также не находит обоснованным, поскольку, исходя из пояснений эксперта ФИО3, опрошенного в судебном заседании, количество светильников фактически установленных превышает смету, следовательно, такое расхождение не привело к необоснованному удорожанию стоимости неотделимых улучшений.
Более того, как пояснил эксперт, общее количество материалов и работ, указанных в смете, полностью соответствует и не является завышенным при проведении капитальных работ соответствующей площади.
При таких обстоятельствах, суд не находит завышенной стоимость неотделимых улучшений.
Суд также не может согласиться с доводом ответчика о недостоверности отдельных позиций сметы (по виду и количеству материалов), ссылаясь на собственное обследование нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, проводимое 25.05.2011г., поскольку, во-первых, это опровергается судебной экспертизой, проведенной по правилам ст.ст.82, 83, 86 АПК РФ, во-вторых, в акте проверки отделки нежилого помещения от 25.05.2011г., составленном ФИО4, не указаны ее полномочия, наличие специальной квалификации (образования), соответствующей предмету проверки, опыт в работе по соответствующей специализации и знание строительных материалов.
Кроме того, указанный акт не может являться основанием для отклонения экспертного заключения, поскольку последнее составлено 15.12.2010г., то есть до обследования ответчиком почти за полгода, в ходе которых, как пояснил представитель ООО «Улыбка», производились отдельные ремонтные работы из-за залива помещения.
Также в обоснование своих возражений по заявленным требованиям представитель ответчика ссылается на то обстоятельство, что ООО «Улыбка», претендуя на зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, не представило на рассмотрение в Брянскую городскую администрацию доказательства отражения в бухгалтерском учете стоимости неотделимых улучшений в составе основных средств, ссылаясь на письма Минфина РФ от 03.11.2010г. №03-05-05-01/48 и №03-05-05-01/46 от 01.11.2010г. и отсутствие первичных документов, подтверждающих затраты.
Суд не может согласиться с этими доводами ответчика, исходя из следующего.
Приведенное выше письмо Минфина РФ разъясняет действующий порядок формирования в бухгалтерском учете основных средств организации для целей налогообложения налогом на имущество, в то время как, ООО «Улыбка» в силу положений ст.ст.346.26, 346.27 Налогового кодекса РФ, Общероссийского классификатора услуг населению ОК 002-93, утвержденного Постановлением Госстандарта России №163 от 28.06.1993г. (код 019327 ОКУН, 019300 ОКУН) применяет систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход, уплата которого освобождает от обязанности уплачивать налог на прибыль и налог на имущество (п.4 ст.346.26 НК РФ).
И, кроме того, вне зависимости от правильности и полноты отражения операций в бухгалтерском учете, положение п.6 ст.5 Закона №159-ФЗ не ставит в зависимость от соблюдения обязанности по ведению бухгалтерского учета реализацию права на зачет стоимости произведенных неотделимых улучшений в счет выкупной цены.
Аналогично, и наличие первичных документов (счета, чеки, договоры, накладные) не являются необходимым условием для осуществления такого зачета.
В данном случае суд исходит из фактических обстоятельств дела и учитывает, что капитальный ремонт арендуемого ООО «Улыбка» помещения вызван необходимостью его улучшения из-за неудовлетворительного состояния объекта, такой ремонт был согласован с арендодателем, смета ремонта согласована с балансодержателем, согласие балансодержателя также выражено в представленном в материалы дела заявителем письме МУП «ЖКХ Бежицкого района», адресованном ответчику с ходатайством о зачете арендатору затрат в счет арендных платежей, актом выполненных работ (принятых МУП «Жилкомсервис» Бежицкого района г.Брянска), отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения №01/1-02/10 ООО «Международный центр оценки и консалтинга» о состоянии и характеристиках помещения, и экспертного заключения, в ходе которого осуществлялось обследование спорного объекта, и считает их достаточными для подтверждения выполнения ООО «Улыбка» согласованных с арендатором неотделимых улучшений объекта и подтверждения их стоимости.
Суд также не находит обоснованной позицию ответчика о невозможности осуществления зачета стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной стоимости имущества из-за подписания акта приемки выполненных работ от 14.02.2007г. (т.1, л.д.104-109) ненадлежащим балансодержателем.
Действительно, изначально, с 1998 года, балансодержателем спорного помещения выступало МУП «Жилищно-коммунального хозяйства Бежицкого района» г.Брянска (его правопредшественник), что следует из договора аренды №10-БД-98 и акта приема-передачи нежилого помещения, составленного в январе 2005г.
Постановлением Брянской городской администрации от 02.09.2004 N 3020-п "О передаче имущества, находящегося в хозяйственном ведении (на балансе) муниципального унитарного предприятия "Жилищно-коммунальное хозяйство Бежицкого района" г. Брянска, в оперативное управление (на баланс) муниципальному учреждению "Управление жилищно-коммунального хозяйства" г.Брянска" помещение по адресу: <...>, передано на баланс МУ «УЖКХ» г.Брянска.
В то же время по акту приемки-передачи от 01.03.2008г. нежилое помещение по адресу: <...>, принято ООО «Улыбка» от балансодержателя – МУП «Жилкомсервис» Бежицкого района. Печатью этого же юридического лица удостоверен от имени балансодержателя договор аренды, заключенный между ООО «Улыбка» и Комитетом по управлению собственностью г.Брянска №322БД-2008 от 20.03.2008г. Данный договор в установленном порядке зарегистрирован в УФРС по Брянской области.
Указанными действиями заявитель фактически был введен в заблуждение относительно надлежащего балансодержателя, и, вместе с тем, принял меры к подписанию акта приемки выполненных работ по капитальному ремонту с МУП «Жилкомсервис», как балансодержателем.
Таким образом, суд расценивает согласование акта приемки выполненных работ по капитальному ремонту ООО «Улыбка» помещения по адресу: <...>, как надлежащее.
Более того, положения части 6 статьи 5 Федерального закона N159-ФЗ не предусматривают согласование с балансодержателем проведения неотделимых улучшений арендуемого имущества. Такое требование предъявляется только в отношении арендодателя.
Такое однозначное согласие было получено Обществом, что следует из письма Комитета по управлению муниципальной собственностью г.Брянска от 30.11.2001г. №3624.
С учетом изложенного, суд находит требования ООО «Улыбка» подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Судебные расходы по уплате госпошлины в сумме 2000 руб., уплаченные заявителем при обращении в суд по платежному поручению №32 от 13.05.2010г., подлежат взысканию с ответчика в пользу заявителя в порядке ст.110 АПК РФ.
Госпошлина в размере 2000 руб., уплаченная по платежному поручению №40 от 11.06.2010г., подлежит возврату заявителю из федерального бюджета как излишне уплаченная (с учетом принятого судом уточнения требований).
В судебном заседании представитель заявителя отказался от возмещения судебных расходов, понесенных ООО «Улыбка» по оплате экспертизы.
Руководствуясь статьями 167-170, 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Решил:
Требования общества с ограниченной ответственностью «Улыбка» удовлетворить.
Признать незаконным решение Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации от 26.05.2010г. №29.04.4236 и обязать Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации зачесть в счет оплаты приобретаемого арендуемого обществом с ограниченной ответственностью «Улыбка» имущества – муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, стоимость неотделимых улучшений в размере 976676 руб.
Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации в пользу общества с ограниченной ответственностью «Улыбка» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 руб.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Улыбка» из федерального бюджета госпошлину в размере 2000 руб., уплаченную по платежному поручению №40 от 11.06.2010г.
Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.
Судья Т.М. Пулькис
