АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Резолютивная часть решения объявлена 16 июня 2016 года

Полный текст решения изготовлен 22 июня 2016 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе председательствующего судьи Шульгиной А. Н.

при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференцсвязи секретарем судебного заседания Машкиной О.С.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Десна Московский» (ИНН 7842368006, ОГРН 1077847602931)

к акционерному обществу «ОБР» (ИНН 7830000190, ОГРН 1027809173446)

о взыскании 3 053 193 руб. 38 коп. суммы основного долга по договору аренды нежилого помещения №140314Б от 14.03.2014, 457 979 руб. суммы пени за просрочку платежа, 42 270 руб. суммы расходов по оплате госпошлины,

и по встречному исковому заявлению акционерного общества «ОБР» (ИНН 7830000190, ОГРН 1027809173446)

к обществу с ограниченной ответственностью «Десна Московский» (ИНН 7842368006, ОГРН 1077847602931)

о признании договора аренды нежилых помещений №140314Б от 14.03.2014 расторгнутым с 30.07.2015, взыскании 6 000 руб. суммы расходов по оплате госпошлины, 5 612 800 руб. суммы обеспечительного платежа, 51 064 руб. суммы расходов по оплате госпошлины,

при участии в судебном заседании:

от истца-ответчика: представитель Воронин В.А.  по доверенности от 14.03.2016 (до перерыва), не явился, уведомлен (после перерыва);

от ответчика-истца: представитель Коршикова Ю.А. по доверенности от 01.02.2016, представитель Феофилова О.О.  по доверенности от 14.03.2016.

УСТАНОВИЛ:

Истец, уточнив в порядке ст. 49 АПК РФ, обратился в арбитражный суд с иском к ответчику  о взыскании 3 053 193 руб. 38 коп. суммы основного долга по договору аренды нежилого помещения №140314Б от 14.03.2014, 457 979 руб.  суммы пени за просрочку платежа за период с 04.09.2015 по 09.01.2016, 42 270 руб. суммы расходов по оплате госпошлины.

           Определением от 24.02.2016 судом принято встречное исковое заявление акционерного общества «ОБР» к обществу с ограниченной ответственностью «Десна Московский» о признании договора аренды нежилых помещений №140314Б от 14.03.2014 расторгнутым с 30.07.2015, взыскании 6 000 руб. суммы расходов по оплате госпошлины, 73 614,50 USD суммы обеспечительного платежа, 51 064 руб. суммы расходов по оплате госпошлины.

            Истец исковые требования поддерживает в полном объеме, встречный иск не признает, пояснил, что договор аренды нежилых помещений расторгнут с 08.10.2015 года, до указанной даты помещения иным лицам в аренду не сдавались. Также указал, что обеспечительный платеж был получен, однако оснований для его возврата не имеется, поскольку засчитан в счет оплаты задолженности по арендной плате за август 2015 и часть сентября 2015. ООО «Десна Московский»  препятствий в пользовании имуществом ответчику не создавало, действительно двери помещения были опечатаны управляющей компанией 04.07.2015, однако в этот же день доступ в помещение был обеспечен. Истец-ответчик пояснил, что данное обстоятельство может быть основанием для уменьшения арендной платы за соответствующий день, но не основанием для расторжения договора. По мнению истца, доводы ответчика о создании препятствий касаются только доступа в паркинг, от ответчика поступали обращения относительно выезда из паркинга и демонтажа оборудования, претензий относительно доступа персонала АО «ОБР» в офисные помещения, истец не получал. Просит суд отнестись к показаниям свидетеля Дурнева Р.А. критически, поскольку он является сотрудником группы компаний «Славянка», в которую входит общество «ОБР» и является заинтересованным лицом. По мнению истца, показания свидетеля являются ненадлежащим доказательством создания арендодателем препятствий в пользовании помещением четвертого этажа.   

             Ответчик-истец в судебном заседании и представленной письменной позицией возражает против иска, поддерживает встречное исковое заявление, пояснил, что считает договор расторгнутым 30.07.2015 года, так как 28.07.2015 истцу было направлено уведомление об одностороннем расторжении договора аренды в связи с тем, что истец-ответчик создал препятствия в использовании помещения и нормальному осуществлению предпринимательской деятельности, в связи с этим с 30.07.2015 пользование и владение помещением было окончательно прекращено.

АО «ОБР» в настоящем судебном заседании заявило ходатайство об уточнении встречных исковых требований, а именно просит признать его лишенным со стороны ООО «Десна Московский» права пользования и владения нежилым помещением по договору аренды нежилых помещений №140314Б от 14.03.2014 с 30.07.2015 и взыскании с ООО «Десна Московский» обеспечительного авансового платежа в размере 5 612 800 руб., эквивалентном 73 614,50 USD по официальному курсу доллара США, установленного ЦБ РФ на дату подачи иска, а также просит взыскать расходы по оплате госпошлины. Представитель АО «ОБР» пояснил, что требование о признании договора расторгнутым просит считать уточненным на требование о признании АО «ОБР» лишенным со стороны ООО «Десна Московский» права пользования и владения нежилым помещением по договору аренды с 30.07.2015.

            Суд принял уточнение встречного иска в части требования о взыскании суммы  обеспечительного авансового платежа в размере 5 612 800 руб., поскольку требование о признании ответчика лишенным права пользования и владения нежилым помещением изначально во встречном иске не было заявлено, суд отказал в принятии уточнения иска в указанной части. К тому же суд учитывает, что предъявление такого самостоятельного требования о признании ответчика лишенным права пользования и владения нежилым помещением не повлечет восстановления его прав, поскольку такой довод ответчика рассматривается в настоящем деле судом как возражение на первоначальный иск о взыскании арендной платы, поскольку, по мнению ответчика, помещение было освобождено ввиду непреодолимых препятствий со стороны истца.

В настоящем судебном заседании, по ходатайству ответчика- истца был допрошен в качестве свидетеля Дурнев Р.А.

Ответчик- истец заявил ходатайство об объявлении в судебном заседании перерыва для подготовки ходатайства о частичном отказе от заявленных требований о признании договора аренды нежилых помещений №140314Б от 14.03.2014 расторгнутым с 30.07.2015.

Суд удовлетворил ходатайство ответчика- истца, в судебном заседании был объявлен перерыв до 14 часов 30 минут 16.06.2016.

Ввиду отсутствия технической возможности проведения видеоконференц-связи у Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области, в удовлетворении ходатайства истца о проведении судебного заседания (после объявленного перерыва) путем ВКС отказано.

После объявленного судом перерыва истец в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, представил письменные возражения на встречный иск, которыми поддержал ранее изложенную позицию по делу.

Ответчик- истец после объявленного перерыва пояснил, что поддерживает заявленные требования с учетом уточнения, а именно просит суд признать договор аренды нежилых помещений №140314Б от 14.03.2014 расторгнутым с 30.07.2015, взыскать 5 612 800 руб. сумму обеспечительного авансового платежа в размере, эквивалентном 73 614,50 USD по официальному курсу доллара США, установленного ЦБ РФ на дату подачи иска, расходы по оплате госпошлины. Также ответчик заявил ходатайство о допросе в качестве свидетелей сотрудников ООО «УК «Славянка» находящихся в спорный период в командировке в г. Санкт- Петербурге. Пояснил, что указанное ходатайство направлено истцу по электронной почте и получено последним 16.06.2016.

В соответствии с ч.1 ст. 134 АПК РФ арбитражный суд первой инстанции после принятия заявления к производству выносит определение о подготовке дела к судебному разбирательству и указывает сторонам на действия, которые надлежит совершить для рассмотрения спора.

Согласно ст. 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, арбитражный суд вызывает свидетеля для участия в арбитражном процессе. В силу ст. 64 АПК РФ показания свидетеля являются одним из видов доказательств по делу.

В соответствии с ч.2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания, если иное не установлено АПК РФ (ч. 3 ст. 65 АПК РФ).

В рассматриваемом случае судом неоднократно были удовлетворены ходатайства ответчика о вызове в судебное заседание свидетелей, в том числе их опросе путем проведения ВКС с Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области, однако явку свидетелей ответчик в судебное заседание не обеспечил, доказательств невозможности заявления такого ходатайства до объявленного судом в судебном заседании перерыва, с учетом того, что истец имел бы возможность ознакомиться с таким ходатайством и представить по нему свою позицию, ответчик в материалы дела не представил.

Согласно п. 2 ст. 88 АПК РФ вызов свидетелей является правом, а не обязанностью арбитражного суда, которым он может воспользоваться в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления таких процессуальных действий для правильного разрешения спора.

С учетом имеющихся в деле доказательств, сроков рассмотрения дела, позиций лиц, участвующих в деле, а также учитывая, что ходатайство о вызове свидетеля направлено ответчиком истцу и получено последним в день судебного заседания, руководствуясь ст. 88, 156 АПК РФ суд отказал ответчику в удовлетворении ходатайства о вызове свидетеля для участия в арбитражном процессе.

В силу ст.156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца, надлежащим образом извещенного о дате и времени судебного заседания.

Исследовав представленные доказательства, заслушав представителей и проверив обоснованность доводов сторон, арбитражный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска и о частичном удовлетворении встречного иска по следующим основаниям.

            Как следует из материалов дела и установлено судом, 15.04.2013 стороны заключили предварительный договор аренды нежилого помещения № 030413 от 15.04.2013, согласно условий которого, стороны обязались заключить в будущем договор аренды нежилых помещений в строящемся здании на земельном участке истца (л.д.135-143 том 1).

            Пунктом 4.1 предварительного договора стороны договорились о способе обеспечения обязательств арендатора по заключению основного договора, а именно общество «ОБР» в течение 10 банковских дней с момента подписания предварительного договора перечисляет истцу авансовый платеж в сумме 62 385,17 долларов США, в том числе 11 229,33 долларов США НДС 18%, который после подписания основного договора будет зачтен как арендная плата за часть последнего месяца аренды.

Авансовый платеж возвращается арендатору в случае незаключения основного договор по вине арендодателя (п. 4.7 предварительного договора).

Во исполнение обязательств по предварительному договору ответчик перечислил истцу 2 354 309 руб. 49 коп. сумму аванса (л.д. 1 том 2).        

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 04.03.2014, истцу, обществу «Десна Московский» на праве собственности принадлежит нежилое здание 14-этажное (подземных этажей-2), общей площадью 18 762 кв.м., расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Решетникова, 14 лит.А (л.д. 55 том 1).

            Во исполнение условий предварительного договора аренды от 15.04.2013, стороны 14.03.2014 заключили договор аренды нежилого помещения № 140314Б, согласно условий которого, истец (арендодатель) передал ответчику (арендатору) за плату во временное пользование и владение (аренду) нежилые помещения, расположенные в нежилом 14-этажном здании, общей площадью 18 762 кв.м., по ул. Решетникова, 14 лит.А, в г. Санкт-Петербурге, а именно помещение 10-Н, площадью 1 281, 5 кв.м., расположенное на 4-этаже здания и помещение 9-Н, площадью 246,3 кв.м., расположенное на 3 этаже здания (л.д. 15-25 том 1).

            Согласно п. 1.4 договора, цель использования помещений- организация офиса.

Договор вступил в силу после его подписания и заключен на неопределенный срок (п. 1.7 договора).

При прекращении договора аренды, арендатор обязан в согласованный сторонами срок вернуть арендодателю помещения в том состоянии, котором он его получил, с учетом нормального износа. Возврат помещений производится по передаточному акту, подписываемому сторонами в последний день аренды. При освобождении помещений в связи с прекращением договора арендатор обязан демонтировать и вывезти с арендуемых площадей свое имущество и установленное оборудование без нанесения ущерба помещениям (п. 2.5-2.7 договора).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование помещениями в размере, порядке, в срок и не условиях, определенных настоящей статьей, независимо от фактического пользования помещениями. В случае, если по причинам, зависящим от арендодателя (проведение капитального ремонта и прочее), арендатор не может в течение определенного времени использовать помещения в соответствии с договором, арендная плата подлежит соразмерному уменьшению. Начисление арендной платы производится с момента передачи помещений в пользование арендатора и до момента фактического возврата помещений арендодателю (п. 3.1 договора).

Согласно п. 3.2 договора стороны определили, что арендная плата состоит из базовой части арендной платы и переменной, а также порядок их определения и изменения.   

Начиная со второго месяца аренды, арендная плата вносится арендатором ежемесячно авансом в течение 10 банковских дней после получения арендатором счета от арендодателя (п. 4.3 договора).

За просрочку счетов, арендодатель имеет право взыскать к уплате штрафную неустойку в виде пени в размер 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки, но не более чем за 30 календарных дней (л.д. 4.5 договора).

По Акту приема- передачи истец передал, а ответчик принял указанные нежилые помещения во временное пользование без замечаний и возражений (л.д. 31  том 1, обратная сторона).

            Дополнительным соглашением №1 от 19.12.2014 стороны согласовали п. 3.3 договора, касающийся расчетов, в иной редакции (л.д. 33- 34 том 1).

Дополнительным соглашением №2 от 31.01.2015 стороны изложили условия договора с 01.02.2015 в иной редакции, а именно п. 3.3 договора: все расчеты между сторонами по п. 3.2.1- 3.2.5 договора за период с 01.02.2015 по 31.01.2016 производятся в рублях по курсу рубля РФ к доллару США, установленному Центральным Банком РФ на день списания денежных средств с расчетного счета арендатора, но в любом случае не ниже 30 руб. за один доллар США и не выше 40,40 руб. за один доллар США. В дальнейшем, все расчеты между сторонами по п. 3.2.1- 3.2.5 договора производятся в рублях по курсу рубля РФ к доллару США, установленному Центральным Банком РФ на день списания денежных средств с расчетного счета арендатора.

Также стороны пришли к соглашению изложить п. 1.2 договора в следующей редакции: объектом аренды, передаваемым арендатору во временное владение и пользование является нежилое помещение 10-Н, площадью 1 281, 5 кв.м., расположенное на 4-этаже здания.  С 01.01.2015 по 31.12.2015 базовая арендная ставка установлена в размере 524,3 долларов США за 1 кв.м. в год, арендная плата в месяц составляет 55 990,87 долларов США и 10 078,36 долларов США (НДС 18%).

Стороны изложили в иной редакции пункт 7.2 договора предусматривающий изменение и расторжение настоящего договора только по соглашению сторон. Односторонний отказ от исполнения договора или одностороннее изменение его условий не допускаются, кроме случаев, предусмотренных договором и действующим законодательством РФ. Арендатор имеет право на расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке при условии письменного уведомления арендодателя за шесть месяцев до даты планируемого расторжения договора, при этом штрафные санкции с арендатора не взимаются (л.д. 37-42 том 1).

По Акту приема- передачи от 30.04.2015, ответчик вернул истцу, а последний принял помещение 9-Н, площадью 246, 3 кв.м. (л.д. 35 том 1).

02.04.2015 ответчик, общество «ОБР» уведомило истца о досрочном расторжении договора аренды с 02.11.2015. Указанное уведомление было получено истцом в этот же день (л.д. 43 том 1).

25.08.2015 истец направил ответчику претензию о необходимости погашения задолженности по аренде за август 2015 в сумме 66 069,23 долларов США и предупредил о возможности одностороннего расторжения договора аренды (л.д. 49, 50 том 1).

Согласно п. 4.6 договора, в случае если арендатор допускает просрочку уплаты арендной платы более чем на 30 календарных дней, арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор путем письменного уведомления об этом арендатора. В данном случае договор будет считаться расторгнутым, начиная со дня получения арендатором письменного уведомления о расторжении договора.

Истец указал, что поскольку по состоянию на 05.10.2015 у ответчика имелась задолженность по оплате арендных платежей в сумме 5 338 393, 78 руб. (за август, сентябрь 2015), то он сообщил ответчику об одностороннем отказе от договора аренды, просил считать договор аренды расторгнутым с даты получения уведомления и обеспечить явку представителя общества ответчика 09.10.2015 для возврата по акту нежилого помещения (л.д. 51 том 1). 

По одностороннему акту от 09.10.205 истец принял нежилое помещение 10-Н, площадью 1 281, 5 кв.м., без замечаний и приступил к его использованию (л.д. 52 том 1).

Поскольку ответчик задолженность по арендной плате за август- октябрь 2015 не погасил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик, указывая на то, что был вынужден заблаговременно, а именно с 30.07.2015 освободить нежилое помещение, ввиду невозможности его нормального использования, которое явилось следствием действий арендодателя, препятствующего деятельности арендатора и его сотрудников, обратился в арбитражный суд  со встречным иском о признании договора расторгнутым с 30.07.2015 и взыскании с истца аванса в сумме 5 612 800 руб., а именно в размере, эквивалентном 73 614,50 USD по официальному курсу доллара США, установленного ЦБ РФ на дату подачи встречного иска.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки определенные договором.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную) плату.

Из материалов дела следует, что АО «ОБР» (ответчик- истец) платежным поручением № 51101 от 06.06.2013 перечислил истцу сумму аванса 2 354 309 руб. 49 коп.

После заключения основного договора аренды, стороны надлежащим образом исполняли свои обязательства, а именно истец передал помещения в надлежащем состоянии, а ответчик вносил арендную плату в полном объеме и в сроки, установленные договором.

Как указал ответчик, в целях обеспечения нормальной деятельности, для удобства доступа к арендованному помещению на 4 этаже Бизнес-центра, между сторонами 01.02.2015 был заключен договор аренды нежилых помещений № 010215Г, согласно условий которого, ответчик принял во временное владение и пользование часть помещения 1-Н, общей площадью 100 кв.м., расположенные на 1 (подземном) этаже здания (паркинг) и представляющее из собой 8 машиномест, для организации парковочного места (л.д. 2-24 том 2).

В последующем, дополнительным соглашением №1 от 26.03.2015 стороны сократили количество машиномест до шести.

Как указано выше, 02.04.2015 ответчик- истец уведомил истца- ответчика о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения, находящегося на 4-м этаже нежилого здания с 02.11.2015.

Из материалов дела следует, что стороны вели переговоры по вопросу приобретения истцом у ответчика имущества, находящегося в арендованном помещении на 4-м этаже нежилого здания (л.д. 50-53 том 2).

Однако, стороны не смогли договориться по указанному вопросу.

Как указывает ответчик, в связи с предстоящим освобождением помещения на 4-м этаже, он начал подготовку к вывозу имущества из Бизнес-центра.

Сторонами не оспаривается и признается, что у ответчика перед истцом по состоянию на 01.08.2015 задолженность по арендной плате отсутствует.

Согласно п. 5.2.1 договора истец обязан передать ответчику помещения в аренду по соответствующему акту приема- передачи и не препятствовать арендатору во владении и пользовании помещениями, ведения им предпринимательской деятельности. 

Как следует из требования общества «ОБР» (ответчика- истца) 30.06.2015 сотрудниками Бизнес-центра были заблокированы пропуска в паркинг всем сотрудникам общества «ОБР», запрещен въезд автотранспорта в паркинг, предприняты попытки воспрепятствования выезду машин с паркинга. Общество «ОБР» потребовало от общества «Десна Московский» немедленно прекратить создание препятствий в пользовании паркингом (л.д. 54 том 2).   

02.07.2015 обществу «ОБР» были созданы препятствия по вывозу имущества из офиса на 4-м этаже Бизнес-центра, а именно автотранспорт с загруженным имуществом не был выпущен из подземного паркинга, что было зафиксировано Актом от 02.07.2015, а также обществом «ОБР» была произведена видеосъемка (л.д. 55 том 2). Как указал ответчик, такие действия истца повлекли частичную приостановку производственной деятельности общества «ОБР».

03.07.2015 общество «ОБР» обратилось в Санкт- Петербургскую  Торгово- промышленную палату в целях фиксации факта препятствования представителями ООО «Десна Московский»  выезда служебного автотранспорта.

Согласно Акта экспертизы № 002-14-00173 от 07.07.2015 подготовленного экспертом  Санкт- Петербургской Торгово- промышленной палаты, 03.07.2015 зафиксирован факт препятствования ООО «Десна Московский» выезда служебного автотранспортного средства Форд фокус, принадлежащего АО «ОБР», с находящимся внутри автомобиля имуществом, и факт препятствования ООО «Десна Московский»  выезда служебного автотранспортного средства Форд фокус, принадлежащего АО «ОБР», без находящегося в автомобиле имущества. На протяжении всего времени проведения экспертизы подъемно-секционные ворота находились в исправном состоянии и наблюдался свободный доступ, выпуск других автотранспортных средств. Со стороны представителя ООО «Десна Московский», действующего на основании доверенности от 31.12.2014, объяснений и комментариев по указанному факту не поступало (л.д. 57-62 том 2).

Также ответчик-истец указал, что при проведении указанной экспертизы, сотрудники общества «ОБР» и эксперт ТПП были заблокированы в паркинге, а именно охрана Бизнес-центра отключила единственный лиф, на котором можно было покинуть помещение и закрыла остальные двери паркинга, в том числе и пожарную лестницу, что повлекло простой сотрудников и простой производственной площадки АО «ОБР» (филиал кондитерской фабрики им. Н.К. Крупской), по причине срыва программы, в которой учитываются и оформляются операции по отпуску сырья и материалов в производство, оприходыванию готовой продукции на склады, реализации (отгрузки) готовой продукции покупателям.    

В этот же день, АО «ОБР» сообщило истцу ООО «Десна Московский» о начале демонтажа отделимых улучшений, из арендованного помещения, расположенного на 4- м этаже Бизнес-центра, также ответчик предложил истцу назначить ответственное лицо для участия в организации работ по демонтажу и направить его 06.07.2015 для участия в проведении работ (л.д. 63 том 2). Указанное уведомление получено истцом- ответчиком 03.07.2015.

Как следует из материалов дела, на следующий день, а именно 04.07.2015, двери в арендованное ответчиком истцом нежилое помещение площадью 1 281, 5 кв.м., расположенное на 4-м этаже, были опечатаны (л.д. 64-67 том 2).

АО «ОБР» пояснило, что в этот день, 04.07.2015, были заблокированы все электронные ключи сотрудников общества ответчика, в связи с этим доступ в помещение площадью 1 281, 5 кв.м. был невозможен и ограничен на весь день со стороны истца без объяснения причин.

Истец пояснил, что действительно 04.07.2015 дверь в офис на 4-м этаже Бизнес- центра была опечатана управляющей компанией на несколько часов ввиду выхода из строя контроллера управления замком этой двери, после чего, доступ в помещения был открыт (л.д. 66 том 3).

03.07.2015, ответчик направил истцу уведомление о расторжении договора аренды нежилых помещений с 01.08.2015, поскольку, по мнению АО «ОБР», арендодатель создает арендатору препятствия в использовании арендуемых нежилых помещений, расположенных на 4-м этаже Бизнес- центра. Истцу также были направлены соглашения о расторжении договора, подписанное со стороны ответчика. Указанное уведомление было получено истцом 03.07.2015 (л.д. 80 том 3).  

Истец письмом от 07.07.2015 отказал ответчику досрочно расторгнуть договор аренды нежилых помещений от 14.03.2014 и сообщил, что готов принять помещение по Акту приема- передачи 01.11.2015, а именно с даты указанной в уведомлении ответчика от 02.04.2015 о расторжении договора аренды с 02.11.2015 (л.д. 82 том 3).

30.07.2015 ответчик полностью освободил помещение от мебели, компьютерной и офисной техники, бытовых предметов, о чем в материалы дела представлен Акт экспертизы № 002-14-00189, подготовленный экспертом Санкт- Петербургской ТПП. Отделимые улучшения объекта недвижимого имущества- нежилого помещения площадью 1 281, 5 кв.м., принадлежащие обществу «ОБР» остались в помещении и не были демонтированы ответчиком (л.д. 86-96 том 3).

По вопросу истребования у общества «Десна Московский» отделимых улучшений, находящихся в арендованном помещении, общество «ОБР» обратилось с иском в Арбитражный суд города Санкт- Петербурга и Ленинградской области (дело № А56-70490/2015). Производство по указанному делу в настоящее время приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу.

Допрошенный в настоящем судебном заседании в качестве свидетеля Дурнев Р.А. пояснил, что с 2013 года является сотрудником ООО «Управляющая компания «Славянка», в настоящее время занимает должность заместителя финансового директора и с января 2015 по июль- август 2015 находился в командировке в г. Санкт- Петербурге с целью аудиторской проверки документации общества «ОБР». Его рабочее место располагалось в Бизнес- центре по ул. Решетникова, 14 лит.А, в г. Санкт-Петербурге, в помещении арендованных ответчиком. С момента приезда располагался на третьем этаже Бизнес- центра, в последующем на четвертом этаже. Рабочий день начинался с 08-00 час. утра и до 20-00 час. вечера. Проблемы с входом в помещения на четвертый этаж для сотрудников «ОБР» начались весной 2015 года и продолжались все лето 2015. Периодически опечатывались входные двери помещений четвертого этажа, блокировались пропуска сотрудников общества «ОБР», иногда доступ был затруднен на половину рабочего дня, пройти на рабочее место было возможно только после телефонного звонка директору общества «ОБР», который непосредственно разбирался с собственниками Бизнес- центра. Ввиду сложившихся конфликтных отношений, обществом «ОБР» были приглашены сотрудники ТПП, которые зафиксировали факт воспрепятствования доступа в помещение. Также собственники Бизнес- центра у входных дверей на 4-м этаже разместили охранника, который, со слов других сотрудников общества «ОБР», в течение рабочего дня препятствовал входу клиентов ответчика, в связи с чем, договора с контрагентами общества «ОБР» приходилось подписывать на улице. По мнению свидетеля, конфликтная ситуация между сторонами возникла ввиду сложившихся финансовых затруднений, связанных с оплатой стоимости аренды. 

Как указано выше, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора- во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, праве приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещение убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному  исполнению.

Поэтому арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Такой подход сформирован в постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 13689/12.

Кроме того, в статье 612 ГК РФ установлены последствия передачи сданного в аренду имущества с недостатками.

Из содержания пункта 8 информационного письма от 11.01.2002 №66 вытекает, что нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, является основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Оценивая представленные сторонами в материалы дела доказательства в обоснование заявленных требований, арбитражный суд исходит из следующего.

В статье 9 АПК РФ закреплено, что судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в установленном порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования лиц, участвующих в деле.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 1 и части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются, в том числе, показания свидетелей. Согласно части 3 статьи 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации свидетель устно сообщает известные ему сведения.

В силу части 4 статьи 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не являются доказательствами сведения, сообщаемые свидетелем, если он не может указать источник своей осведомленности.

Оценивая в порядке ст. 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что ввиду наличия разногласий между сторонами из-за предстоящего расторжения договора аренды, истцом, как собственником нежилого 14-этажного здания, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Решетникова, 14 лит.А, были созданы такие неблагоприятные условия (периодическое блокирование пропусков сотрудников, затруднительный доступ в помещение контрагентов ответчика, блокирование дверей паркинга, опечатывание помещений четвертого этажа, воспрепятствование к вывозу имущества), при которых нахождение ответчика, как арендатора в Бизнес-центре, в арендованном помещении четвертого этажа, стало невозможным и затруднительным. Поскольку такие препятствия создавались на протяжении длительного времени, то повлекли невозможность осуществления нормальной хозяйственной деятельности общества ответчика. 

Не доверять показаниям свидетеля, допрошенного в судебном заседании, оснований не имеется, поскольку они логичны, последовательны, согласуются между собой и с установленными судом обстоятельствами дела. Свидетель предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний. Доказательств, опровергающих показания данного свидетеля, а также установленные судом обстоятельства, истцом не представлено.

Согласно представленной копии трудовой книжки свидетель Дурнев Р.А. с 12.09.2013 является сотрудником ООО «Управляющая компания «Славянка», где работает по настоящее время. Также в материал дела представлены копии Приказов о направлении свидетеля Дурнева Р.А. в командировку с 20.01.2015 по 28.07.2015 в г. Санкт-Петербург, АО «ОБР» для проведения ревизии активов общества.  

Позиция истца о том, что ввиду наличия временных препятствий по использованию арендованного имущества, ответчик может заявить об уменьшении арендной платы, судом не принимается, поскольку из материалов дела следует, что такие препятствия носили длительный характер независимо от того ограничивался истец в выносе имущества из паркинга либо доступ был ограничен на четвертый этаж, поскольку арендованное истцом помещение находится в одном нежилом здании Бизнес- центра, доступ в который был ограничен.

При этом суд исходит из закрепленного в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации принципа равенства участников правоотношений, необходимости соблюдения общего принципа разумности и добросовестности действий участников гражданского оборота при осуществлении гражданских прав и недопустимости в силу статьи 10 ГК РФ совершения действий, выходящих за установленные пределы осуществления гражданских прав.

Права арендодателя как участника арендных правоотношений соединены с его обязанностями использовать принадлежащие ему права надлежащим образом, поэтому его действия должны совершаться добросовестно и разумно, не допуская создания таких условий для нарушения принадлежащих ему прав, с последующим обращением за их защитой, и не ставя другого участника правоотношения в неравное и худшее положение, привлекая его к ответственности и создавая ему исходя из сложившихся сложных взаимоотношений дополнительные неблагоприятные последствия.

Поскольку на дату 30.07.2015, то есть момент фактического освобождения арендуемого помещения у ответчика задолженности по арендным платежам не имелось, а помещение было освобождено ввиду непреодолимых препятствий со стороны арендодателя (истца) в их использовании для ведения арендатором (ответчиком) своего бизнеса и в последующем с 01 августа 2015 года ответчик фактически помещением не владел и не использовал, то основания для удовлетворения требований истца о взыскании задолженности и пени за спорный период не имеется.

Арбитражный суд отказывает истцу в удовлетворении первоначального иска в полном объеме.

Ссылка истца на решение Арбитражного суда города Санкт- Петербурга и Ленинградской области от 06.04.2016 по делу № А56-76393/2015, судом не принимается, поскольку из решения суда не усматривается и истцом не представлено доказательств, что решение было принято судом по тем же обстоятельствам и с исследованием тех же доказательств, что и в настоящем деле. Указанное решение суда не вступило в законную силу.   

Что касается встречного искового требования ответчика- истца о признании договора расторгнутым с 30.07.2015 и взыскании с истца-ответчика 5 612 800 руб. суммы обеспечительного авансового платежа, эквивалентном 73 614,50 долларов США по официальному курсу, на дату подачи встречного иска, арбитражный суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. Существенными признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Односторонний отказ от договора- односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.

Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.

Согласно пункту 7.2 Дополнительного соглашения №2 от 31.01.2015 изменение и прекращение договора возможно по соглашению сторон. Односторонний отказ от исполнения договора или одностороннее изменение его условий не допускаются, кроме случаев, предусмотренных договором и действующим законодательством. Арендатор имеет право на расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке при условии письменного уведомления арендодателя за 6 месяцев до даты планируемого расторжения договора.

В рассматриваемом случае, истец отказался досрочно расторгнуть договор аренды с ответчиком с 30.07.2015, ответчик в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды не обращался.

Из материалов дела следует, что ответчик, общество «ОБР» 02.04.2015 уведомило истца о досрочном расторжении договора аренды. При таких обстоятельствах, с учетом срока, предусмотренного п. 7.2 Дополнительного соглашения, договор аренды следует считать действующим до 02.10.2015.

 В связи с чем, оснований для признания договора расторгнутым с 30.07.2015 не имеется. 

Как указано выше, во исполнение обязательств по предварительному договору ответчик перечислил истцу 2 354 309 руб. 49 коп. сумму аванса.

Истец сумму авансового платежа зачел в счет арендной платы за август 2015 и за сентябрь 2015 частично.

Поскольку судом установлено, что на момент фактического освобождения арендуемого помещения ответчик полностью оплатил арендную плату и с 01.08.2015 оснований для внесения арендной платы не имелось ввиду создания истцом непреодолимых препятствий в использовании помещений, то и оснований для зачета суммы аванса за август 2015 и часть сентября 2015 в счет арендной платы не имеется, то есть отсутствуют основания для удержания суммы  авансового платежа.

При отсутствии такой задолженности у арендатора (ответчика) сумма аванса, после расторжения договора, должна быть ему возвращена.

В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Из смысла данной правовой нормы следует, что для взыскания неосновательного обогащения необходимо доказать факт получения ответчиком имущества либо денежных средств без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований и его размер.

В силу пункта 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Согласно разъяснениям, данным в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", в качестве неосновательного обогащения на основании статьи 1102 ГК РФ могут быть истребованы полученные до расторжения договора аренды средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала. При ином подходе на стороне ответчика имела бы место необоснованная выгода. Получатель средств, уклоняясь от их возврата несмотря на отпадение основания для удержания, должен рассматриваться как лицо, неосновательно удерживающее средства.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 2 статьи 317 ГК РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

Таким образом, курс соответствующей валюты применяется на день платежа лишь постольку, поскольку законом или договором не установлен иной курс.

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Пунктом 4.1 договора стороны определили, что авансовый платеж в сумме 62 385,17 долларов США, внесенный арендатором в соответствии с условиями предварительного договора от 15.04.2013, будет зачтен арендодателем как арендная плата за часть последнего месяца аренды по настоящему договору. В срок не позднее 15 банковский дней с даты подписания сторонами акта приема- передачи помещений к договору, арендатор осуществляет доплату в размере 19 389,05 долларов США, что является оставшейся частью арендной платы по настоящему договору за последний месяц базовой ставки.

Согласно пункта 1 Дополнительного соглашения №2 от 31.01.2015, все расчеты между сторонами, касающиеся размеров и порядка внесения арендных платежей (п. 3.2.1-3.2.5 договора) в период с 01.02.2015 по 31.01.2016 производятся в рублях по курсу рубля РФ к доллару США, установленному ЦБ РФ на день списания денежных средств с расчетного счета арендатора, но в любом случае не ниже 30 руб. за один доллар и не выше 40,40 руб. за один доллар США. В дальнейшем все расчеты между сторонами по п. 3.2.1-3.2.5 договора производятся в рублях по курсу рубля РФ к доллару США, установленному ЦБ РФ на день списания денежных средств с расчетного счета арендатора.

Таким образом, условиями договора стороны установили порядок расчета сумм эквивалентных определенной сумме в иностранной валюте только по отношению к порядку исчисления и размеров внесения арендных платежей со стороны арендатора (ответчика). Условий возврата аванса арендодателем (истцом), в сумме эквивалентной иностранной валюте на день платежа, в случае уплаты арендных платежей за последний месяц аренды в полном объеме, договор не содержит.

Поскольку стороны не согласовали, что после прекращения (расторжения) договора аренды сумма аванса подлежит возврату в у.е. (долларах США) в рублях по курсу ЦБ РФ на дату оплаты, то требования истца подлежат удовлетворению в размере 2 354 309 руб. 49 коп., поскольку именно эта сумма была перечислена истцом полаженным поручением № 51101 от 06.06.2013 в качестве аванса. Расчет денежных средств, перечисленных ответчиком по указанному платежному поручению не оспорен и соответствует официальному курсу доллара США к рублю на момент перечисления денежных средств.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 13.10.2015 № 5-КГ15-151.

При таких обстоятельствах арбитражный суд удовлетворяет встречные исковые требования частично в сумме 2 354 309 руб. 49 коп.

В остальной части встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Дело возникло по вине истца, на которого суд относит расходы по уплате госпошлины. По встречному иску расходы по оплате госпошлины относятся на истца пропорционально размеру удовлетворенных встречных требований.

Поскольку в удовлетворении первоначального иска отказано полностью, расходы по уплате госпошлины в сумме относятся на истца.

Истец при обращении в суд с иском уплатил госпошлину в сумме 42 270 руб. от суммы уточненных требований 3 511 172 руб. 38 коп. госпошлина составляет 40 556 руб. Таким образом, истцу из федерального бюджета подлежит возврату госпошлина в сумме 1 714 руб.

Ответчик при обращении в арбитражный суд со встречным иском за требование о взыскании 5 612 800 руб. суммы аванса, уплатил госпошлину в сумме 51 064 руб., за требование о признании договора расторгнутым, уплатил госпошлину в сумме 6 000 руб.

Уточненные встречные требования удовлетворены судом частично в сумме 2 354 309 руб. 49 коп., что составляет 41,94 % от суммы заявленных требований.

Таким образом, госпошлина в сумме 21 416 руб. (41,94% от 51 064 руб.) подлежит взысканию с истца в пользу ответчика, остальная сумма госпошлины относится на ответчика.

Судом разъяснено, что в соответствии с ч.2 ст.268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 14 часов 30 минут 16.06.2016.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.В удовлетворении первоначального иска отказать полностью.

2.Встречный иск удовлетворить частично.

            Взыскать с истца  общества с ограниченной ответственностью «Десна Московский» (ИНН 7842368006, ОГРН 1077847602931, г. Санкт-Петербург) в пользу ответчика акционерного общества «ОБР» (ИНН 7830000190, ОГРН 1027809173446, Белгородская область, г. Старый Оскол) 2 354 309 руб. 49 коп.- сумму неосновательного обогащения, 21 416 руб.- сумму расходов по оплате госпошлины, а всего 2 375 725 руб. 49 коп.

В остальной части в удовлетворении встречного иска отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

3. Выдать истцу обществу с ограниченной ответственностью «Десна Московский» (ИНН 7842368006, ОГРН 1077847602931, г. Санкт-Петербург) справку на возврат из федерального бюджета госпошлины в сумме 1 714 руб.

4. Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.