АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 201-050
E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
24 ноября 2014 года
г. Архангельск
Дело № А05-11128/2014
Резолютивная часть решения объявлена 17 ноября 2014 года
Решение в полном объёме изготовлено 24 ноября 2014 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кузнецовской Е.И.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению открытого акционерного общества «Бизнес – Центр – Отель» (ОГРН 1022901294954, 164110, Архангельская область, г. Каргополь, ул. Ленина, д. 83)
к администрации муниципального образования «Каргопольский муниципальный район» Архангельской области (ОГРН 1022901295856, 164110, Архангельская область, г. Каргополь, ул. Победы, д. 20)
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи от 30.06.2014
при участии в судебном заседании представителей
истца Барболина М.С. (по доверенности от 02.02.2014), Рассоловой Н.Г. генеральный директор
ответчика Прониной Е.П. (по доверенности от 14.11.2014)
установил:
Открытое акционерное общество «Бизнес – Центр – Отель» (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с требованием к администрации муниципального образования «Каргопольский муниципальный район» Архангельской области (далее- ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 30.06.2014 по пунктам 2.6., 2.11, 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 5.1, 5.2, 5.3, 6.2., 6.3., 8.
В ходе судебного разбирательства Общество согласилось с редакцией пункта 2.6., предложенного Администрацией, Администрация согласилась с редакцией, предложенной Обществом по пунктам 2.11, 4.3., 6.2., 6.3., а также с требованиями Общества исключить из договора пункты 4.4., 5.1. и 5.3. Разногласия по пункту 8 между сторонами сняты, поскольку стороны договорились правильно изложить реквизиты (наименование, адрес, ИНН, ОГРН) Общества.
Таким образом, на разрешение суда оставлены разногласия, сохраняющиеся у сторон по пунктам 4.1 и 4.2 договора купли-продажи и касающиеся стоимости выкупаемого имущества (величины выкупной цены) и порядка внесения выкупных платежей.
Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.
На основании договора аренды с условием об улучшении арендованного имущества, заключенного 16.10.2000 между Обществом и Администрацией, Обществу в аренду было предоставлено здание гостиницы по адресу: Архангельская область, г. Каргополь, ул. Ленина, д.83
Договор аренды заключен на срок с 16.10.2000 по 15.05.2015 и прошел государственную регистрацию в установленном порядке.
В соответствии с дополнительным соглашением от 01.07.2006 к договору объектом аренды являются помещения гостиницы общей площадью 991,9 кв.м., расположенной по вышеуказанному адресу.
Как следует из материалов дела, 11.12.2012 Общество обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе арендуемого имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее - Закон №159-ФЗ).
07.07.2014 Администрация направила Обществу на согласование проект договора купли-продажи от 30.06.2014, в котором в пункте 4.1. определила, что цена за приобретаемый объект (помещения площадью 991,9 кв.м.) составляет 11 185 000 руб., в том числе налог на добавленную стоимость на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 31.03.2014 №32-03/14.
В пункте 4.2. проекта договора купли-продажи установлено, что оплата производится в рассрочку в течение 5 лет путем перечисления указанной выше сумма за вычетом налога на добавленную стоимость по реквизитам Администрации в следующем порядке: 20% в течение месяца со дня подписания настоящего договора, остальная сумма вносится равными частями до 25 числа каждого месяца (в случае совпадения первого и второго платежа, второй платеж переносится на следующий месяц).
29.07.2014 Общество направило Администрации протокол разногласий к договору купли-продажи от 30.06.2014.
В разногласиях по пункту 4.1. Общество сослалось на то, что указанная Администрацией выкупная цена в размере 11 185 000 руб. подлежит уменьшению на 18% - величину налога на добавленную стоимость и должна составлять 9 171 000 руб., поскольку в силу положений статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операции по реализации на территории Российской Федерации, в том числе муниципального имущества, в порядке Закона №159-ФЗ не признаются объектом налогообложения НДС, рыночная цена отчуждаемого имущества должна определяться независимо от порядка налогообложения НДС, на что указано также в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.03.2011 №13661/10.
Кроме того в разногласиях по данному пункту Общество сослалось на то, что в соответствии с частью 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.
Общество указало, что за период аренды оно произвело с согласия арендодателя ремонтные работы капитального характера, в результате которых состояние арендуемых помещений значительно улучшилось. Стоимость таких улучшений составляет 2 905 689 руб. 28 коп. Поэтому выкупная цена должна быть уменьшена на указанную сумму и составить 6 265 310 руб. (9 171 000 руб. – 2 905 689 руб. 28 коп.).
По пункту 4.2. договора Общество не согласилось с рассрочкой в 5 лет, сославшись на то, что в соответствии с законом Архангельской области «Об установлении срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими имущества…» от 22.11.2013 №33-3-ОЗ предельный срок рассрочки составляет 7 лет.
Кроме того Общество не согласилось с условием о внесении первоначального взноса в размере 20% от выкупной цены, сославшись на то, что каким-либо нормативным актом правило о внесении первоначального взноса в большем размере нежели последующие платежи, не предусмотрено.
Общество предложило изложить пункт 4.2. в следующей редакции: «Оплата за имущество производится в течение 7 лет со дня подписания договора по реквизитам, указанным далее, ежемесячно равными частями до 25-го числа каждого месяца».
Как следует из материалов дела, письмом от 28.08.2014 №434 Администрация, рассмотрев разногласия, согласилась с доводом Общества о необходимости уменьшения рыночной стоимости имущества, определенной оценщиком в отчете от 31.03.2014 №32-03/14, на налог на добавленную стоимость, а также согласилась с уменьшением выкупной цены в результате зачета 50% от стоимости неотделимых улучшений, произведенных Обществом за период аренды, сославшись на условия договора аренды (пункт 4.2.), а также на то, что работы, выполненные Обществом по акту №6 от 06.12.2012, с арендодателем не согласованы, поэтому не могут учитываться к уменьшению выкупной цены. В связи с этим Администрация предложила выкупную стоимость в размере 7 775 795 руб. 36 коп.
Поскольку разногласия по цене выкупаемого имущества между сторонами не были урегулированы во внесудебном порядке, Общество обратилось в суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.03.2011 №13661/10, статьей 11 Закона «Об оценочной деятельности» установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, которые не указывают на обязательность определения итоговой величины стоимости объекта оценки с учетом налога на добавленную стоимость.
Положениями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 254, в числе требований, предъявляемых к составлению отчета об оценке, его содержанию, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, методологии оценки и расчетов, не содержится указаний на то, что стоимость объекта оценки должна определяться с учетом налога на добавленную стоимость.
Выкуп арендованного имущества в порядке статьи 159-ФЗ регулируется нормами гражданского законодательства, выкупная цена определяется на основании рыночной стоимости такого имущества независимо от порядка налогообложения выкупаемого имущества налогом на добавленную стоимость.
Как видно из пункта 4.1. договора в редакции, предложенной Администрацией, в состав выкупной цены в размере 11 185 000 руб. включен налог на добавленную стоимость.
В силу пункта 12 части 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ не признаются объектом налогообложения.
Следовательно, рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 9 171 000 руб.
Из позиции Администрации, изложенной в письме от 28.08.2014 №434 и озвученной в судебном заседании, следует, что Администрация согласна с необходимостью исключения из определенной оценщиком величины рыночной стоимости выкупаемого имущества налога на добавленную стоимость.
Таким образом, спора между сторонами о том, что рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 9 171 000 руб. не имеется.
Согласно части 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Как следует из материалов дела, при заключении договора аренды в октябре 2000 года его стороны исходили из того, что передаваемое в аренду имущество требует капитального ремонта.
Согласно актам обследования от 25.10.2000, составленным с участием представителей арендодателя и арендатора, установлено, что фундамент здания требует срочного ремонта (развалилась отмостка), крыша над крыльцом и с левой стороны по углам течет, на двух этажах полностью требуется замена оконных блоков и рам, требуется срочная замена всех коммуникацией (водоснабжение и канализация), электропроводки, после пожара выведены из строя душевые и сауны, не работает вентиляция, система отоплении требует капитального ремонта или замены (нет циркуляции горячей воды), подвальное помещение находится в аварийном состоянии (сырость, обвалы штукатурки, отсутствие освещения).
В пункте 2.2. договора аренды предусмотрено, что арендатор обязуется за счет собственных денежных вложений и кредитов производить капитальный ремонт и реконструкцию, направленную на улучшение арендуемого имущества с письменного согласия арендодателя.
Из материалов дела следует, что Общество обратилось в Администрацию с ходатайством от 18.10.2000 №5 о разрешении проведения капитального ремонта и реконструкции помещений кафе и гостиницы.
30.10.2000 главой муниципального образования вынесено распоряжение №544-р, которым Обществу разрешено проведение за счет собственных средств реконструкции помещения гостиницы «Каргополочка» согласно «уровню государственных стандартов».
Из материалов дела следует, что после получения здания гостиницы в аренду Общество стало осуществлять ремонтные работы.
14.04.2008 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 16.10.2000, по условиям которого арендодатель принял на себя обязательство возместить арендатору произведенные затраты по улучшению имущества в размере 50% от общей стоимости выполненных работ.
В пункте 2 соглашения от 14.04.2008 стороны конкретизировали, что возмещение затрат осуществляется в виде зачета при выкупе здания гостиницы либо путем уменьшения арендной платы на сумму задолженности по произведенным расходам на капитальный ремонт.
После этого сторонами были подписаны акты №1 от 15.04.2008 и №2 от 15.04.2008, в которых стороны согласовали, что 50% от стоимости расходов на улучшение арендованного имущества, произведенных в 2007 году, составляет 127 187 руб. 50 коп. (акт №1) и произведенных в период с 2000 по 2006 годы, составляет 827 258 руб. 16 коп. (акт №2).
15.04.2008 на основании ходатайства Общества главой муниципального образования вынесено распоряжение №163-р, которым Обществу согласовано проведение капитального ремонта в арендуемых помещениях в соответствии с представленными сметами.
Впоследствии сторонами подписаны акты, в которых согласовано 50% стоимости улучшений, возникших вследствие проведения Обществом ремонтных работ, а именно по акту №4 от 08.09.2008 – в сумме 210 302 руб., по акту №3 от 16.10.2009 – в сумме 188 425 руб. 14 коп., по акту №5 от 19.01.2011 в сумме 42 732 руб.
Акт №6 от 06.12.2012 на сумму 56 940 руб., направленный Обществом в адрес Администрации с приложением оправдательных документов, Администрацией не подписан.
Администрация ссылается на то, что в счет выкупной цены следует учесть стоимость неотделимых улучшений в половинном размере, т.е. выкупная цена может уменьшена на 50% стоимости неотделимых улучшений, произведенных Обществом, поскольку именно такие условия (о зачете, возмещении только 50%) были согласованы с арендатором.
Суд считает данную позицию Администрации несостоятельной, поскольку она противоречит императивным нормам части 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ, которые предусматривают право арендатора на зачет в счет выкупной цены всей стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, осуществленных с согласия арендодателя. Данная норма не может быть изменена соглашением сторон.
Позиция Администрации была бы обоснованной, если бы достигнутое сторонами 14.04.2008 соглашение о компенсации расходов арендатора в размере 50% от стоимости произведенных ремонтных работ было бы реализовано в период действия договора аренды.
Вместе с тем проанализировав представленные Обществом документы и расчеты арендной платы, суд пришел к выводу, что обязательство арендодателя возместить арендатору 50% от стоимости работ по капитальному ремонту помещений, не было исполнено ни путем уменьшения арендной платы на соответствующую стоимость произведенных работ, ни путем иного возмещения.
Следовательно, поскольку Общество в период аренды произвело капитальный ремонт арендованных помещений, приведший к улучшению арендованного имущества, стоимость таких улучшений составила 2 905 689 руб. 28 коп., то Общество вправе претендовать на уменьшение выкупной цены в указанном размере.
При этом довод Администрации о том, что акт №6 от 06.12.2012 со стороны Администрации не подписан, не имеет правового значения, поскольку факт проведения указанных в нем работ был согласован с Администрацией ранее.
Поэтому суд удовлетворяет требования Общества и определяет, что пункт 4.1. договора купли-продажи должен быть изложен в редакции, предложенной Обществом.
Согласно пункту 4.2. в редакции, предложенной Обществом, оплата за помещения производится на основании настоящего договора в рассрочку в течение семи лет со дня подписания настоящего договора путем перечисления Покупателем денежных средств ежемесячно равными частями до 25 числа каждого месяца.
В судебном заседании представитель Администрации не представил обоснованных возражений по условиям пункта 4.2., предложенных Обществом, поэтому учитывая положения закона Архангельской области «Об установлении срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими имущества…» от 22.11.2013 №33-3-ОЗ, предусматривающего предельный срок рассрочки во внесении выкупной цены 7 лет, суд принимает условия пункта 4.2. договора купли-продажи в редакции, предложенной Обществом.
При разрешении вопроса о судебных расходах суд считает, что расходы по госпошлине подлежат отнесению на сторон в равном размере, поскольку Общество и Администрация согласились на взаимные уступки (Общество с пунктом 2.6. в редакции Администрации, Администрация – по остальным пунктам с Обществом), в результате чего для судебного разрешения переданы разногласий по двум пунктам.
Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области
РЕШИЛ:
Урегулировать разногласия, возникшие между открытым акционерным обществом «Бизнес-Центр-Отель» и администрацией муниципального образования «Каргопольский муниципальный район» при заключении договора купли-продажи от 30.06.2014.
Изложить нижеследующие пункты в редакции:
пункт 2.6. «Покупатель обязуется нести расходы по содержанию заложенного имущества, обеспечивать его сохранность (в случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества уведомить об этом Продавца), не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости заложенного имущества, не препятствовать продавцу производить осмотр заложенного имущества, гарантировать Продавцу, что передаваемое ему в залог имущество не будет перезаложено до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства в полном объеме, немедленно сообщать Продавцу об изменениях, произошедших с предметом залога, о посягательствах третьих лиц на предмет залога, не отчуждать заложенное имущество третьим лицам без письменного согласия Продавца, застраховать за свой счет заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения».
- пункт 2.11. «До государственной регистрации перехода права собственности на «Объект» Покупатель не вправе осуществлять полномочия по распоряжению «Объектом» без согласия «Продавца».
- пункт 4.1. «Цена указанного п. 1.1. настоящего договора Объекта рассчитывается на основании отчёта об оценке рыночной стоимости от 31.03.2014 года № 32-03/14 за вычетом налога на добавленную стоимость и за вычетом стоимости неотделимых улучшений имущества, произведенных за счет Покупателя, и составляет 6 265 310 рублей 72 копейки».
- пункт 4.2. «Оплата за «Объект» производится на основании настоящего договора в рассрочку в течение семи лет со дня подписания настоящего договора путем перечисления Покупателем указанной в п. 4.1. суммы на расчетный счет Продавца р/с № 40101810500000010003 УФК по Архангельской области (администрация муниципального образования «Каргопольский муниципальный район»); отделение в г. Архангельск; ИНН 2911001524, КПП 291101001, БИК 041117001, код 81911402053050000410, ОКТМО 11618101 по следующей схеме: ежемесячно равными частями до 25 числа каждого месяца».
- пункт 4.3. «На остаток задолженности Покупателя производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату объявления о продаже. Сумма начисленных процентов уплачивается Покупателем ежемесячно одновременно с оплатой ежемесячного платежа».
- пункт 6.2.: «После подписания акта приема-передачи риск случайной гибели приобретаемого «Объекта» несет Покупатель».
- пункт 6.3.: «Настоящий договор может быть расторгнут:
- по взаимному соглашению сторон, что оформляется дополнительным соглашением;
- в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством».
- пункты 4.4. , 5.1., 5.3. из договора исключить.
Взыскать с администрации муниципального образования «Каргопольский муниципальный район» (ОГРН 1022901295856) в пользу открытого акционерного общества «Бизнес-Центр-Отель» (ОГРН1022901294954) 2 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья
Е.Б. Шапран
