Арбитражный суд Амурской области
675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163
тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48
е-mail: info@amuras.arbitr.ru; http://www.amuras.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Благовещенск
Дело №
А04-2654/2010
“
17
“
сентября
2010 г.
Резолютивная часть решения объявлена 14.09.2010, решение в полном объеме изготовлено 17.09.2010 в соответствии со ст.176 АПК РФ.
Арбитражный суд в составе судьи Фадеева С.М.,
при участии до перерыва секретаря судебного заседания Сальниковой М.А.,
при участии после перерыва помощника судьи Гончаренко А.Ю.,
рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1
к
ООО «Оценка собственности»
о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете независимого оценщика
3-и лица: Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, ООО «Антей»
до перерыва протокол вел секретарь судебного заседания Сальникова М.А.,
после перерыва протокол вел помощник судьи Гончаренко А.Ю.,
при участии в заседании:
от истца - ФИО1, паспорт; ФИО2 по доверенности от 30.04.2009, паспорт;
от ООО «Оценка собственности» - ФИО3, директор, приказ от 11.02.2009 №2, протокол от 11.02.2009 №1, паспорт;
от КУМИ г.Благовещенска - ФИО4, доверенность от 31.05.2010 № 5825, удостоверение № 507;
от ООО «Антей» - представитель не явился, извещен (з/п 25033 вручено);
от ООО «Оценка-СВ» до перерыва 07.09.2010 - ФИО5, паспорт;
от ООО «Агенство недвижимости «Альф» после перерыва 14.09.2010 - ФИО6, паспорт,
В судебном заседании 07.09.2010 был объявлен перерыв до 14.09.2010. После перерыва 14.09.2010 заседание продолжено (статья 163 АПК РФ).
В Арбитражный суд Амурской области обратилась индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - предприниматель ФИО1, истец) с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Оценка собственности» (далее – ООО «Оценка собственности», ответчик) о признании недостоверной величины стоимости здания по ул.Ленина, 124 г.Благовещенска в сумме 14 550 300 руб. (включая НДС), указанной в отчете ООО «Оценка собственности» от 06.05.2010 № 52.
В соответствии со статьей 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и ООО «Антей».
Исковые требования обоснованы тем, что ООО «Оценка собственности» неверно проведена оценка рыночной стоимости недвижимого имущества – здания, расположенного по адресу: <...>, литер «А3». Недостоверность данной оценки заключается в том, что: в рыночную стоимость объекта была включена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 28:01:130032:0020 площадью 1 355 кв.м., расположенного по адресу: <...>; в расчете рыночной арендной платы (страница 31 отчета) при доходном методе не произведена корректировка с учетом чистого операционного дохода, то есть не исключена стоимость за электроэнергию, тепло, заработная плата, что привело к завышению стоимости здания; при проведении оценки ответчиком не произведена поправка на группу капитальности здания (указана 1 группа капитальности вместо 3 группы). В качестве доказательства недостоверности рыночной стоимости объекта истец представил отчет об оценке, произведенный ОО «Антей» на сумму 10 131 000 рублей, из которой 4 015 000 руб. – стоимость земельного участка и 6 116 000 руб. – стоимость здания.
Ответчик с заявленными требованиями не согласен, считает произведенную оценку достоверной. Указал, что в рыночную стоимость объекта оценки не была включена рыночная стоимость земельного участка. В отчете представлена только методика расчета стоимости объекта с помощью затратного подхода на странице 22, где указана стоимость земельного участка. В дальнейшем оценщик обосновал отказ от применения в расчетах затратного подхода (стр.37). В последующем оценщик применяет данные без учета стоимости земельного участка.
В расчете рыночной стоимости доходным подходом, а именно в расчете рыночной арендной платы (стр. 31) оценщик не применяет в расчетах эксплуатационные расходы по содержанию здания по следующим причинам. Собственником объекта оценки является муниципальное образование г. Благовещенск в лице Комитета по управлению имуществом муниципального образования г.Благовещенска, согласно договору аренды, все расходы по содержанию здания несет арендатор, т.е. собственник данных расходов не несет. Отчет составлялся с позиции получения собственником дохода от недвижимости, следовательно, данные расходы не могут повлиять на величину стоимости объекта оценки в сторону завышения. При расчете рыночной арендной ставки была применена усредненная ставка аренды в размере 650,00 руб./кв.м. По данным анализа рынка г.Благовещенска и интервьюированию собственников аналогичных объектов данная ставка принимается без учета НДС и без эксплуатационных расходов (стр.30). В отчете, представленном ООО «Антей», на стр. 24 табл. 16 рыночная годовая арендная плата составляет 7800,00 руб./кв.м , т.е. в месяц 7800,00 / 12 = 650,00 руб./кв. м., а на стр. 26 этого же отчета берется ставка аренды в размере 3181,48 руб./кв.м. (15 610 897,00/408,9/12=3181,48). Тем самым специалисты ООО «Антей» подтверждают правильность выбора ставки арендной платы за данное здание.
Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска возражал против удовлетворения исковых требований, считает оценку стоимости спорного объекта недвижимости, определенную в отчете от 06.05.2010 № 52 достоверной. Представил справки ООО «Городского риэлтерского агентства «СИТИ ФЛЭТ» и ООО «Агентство Гарантия» о среднерыночной стоимости аналогичного недвижимого имущества, которые приобщены к материалам дела.
ООО «Антей» поддерживает позицию истца, в своем отзыве на исковое заявление дает оценку отчету ООО «Оценка собственности», указывая на его недостатки.
Определением от 20.07.2010 арбитражным судом производство по делу приостановлено в связи с назначением комиссионной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Проведение оценки поручено оценщикам ООО «Агентство недвижимости «Альф» ФИО6 и ООО «Оценка-СВ» ФИО5. Перед оценщиками поставлены следующие вопросы:
1. Определить группу капитальности и износ следующего объекта недвижимости: здание столовой, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей 1), общая площадь 408,9 кв.м (в том числе: площадь первого этажа 282,5 кв.м, подвального подсобного помещения – 126,4 кв.м), объем здания 2 011 куб.м (в том числе: основное строение 1 497 куб.м, подвал 514 куб.м), расположенного по адресу: <...>.
2. Определить рыночную стоимость приведенного здания без стоимости земельного участка с учетом износа и его группы капитальности по состоянию на 05.05.2010 (с учетом НДС).
В связи с наличием разногласий относительно оценки спорного объекта оценщик ООО «Агентство недвижимости «Альф» ФИО6 и оценщик ООО «Оценка-СВ» ФИО5 представили отдельные заключения на поставленные судом перед ними вопросы.
20.08.2010 производство по настоящему делу было возобновлено. Кроме того, суд обязал оценщиков ФИО6 и ФИО5 явиться в судебное заседание для дачи пояснений по произведенным заключениям об оценке.
В судебном заседании 07.09.2010 – 14.09.2010 истец на требованиях настаивал по основаниям, изложенным в иске и дополнениям к нему.
Ответчик с иском не согласен по основаниям, изложенным в отзыве на иск и дополнениях к нему.
В судебном заседании 07.09.2010 судом заслушаны пояснения оценщика ФИО5 относительно произведенной ею оценки спорного объекта. Оценщик, что не является специалистом-техником и определить группу капитальности здания в пределах имеющейся квалификации не может. Рыночная стоимость спорного объекта – здания столовой, полученная методом прямого сравнения продаж составляет по состоянию на 05.05.2010 – 9 397 340 руб. без учета НДС, с учетом НДС – 11 088 861 руб. Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная по доходному методу составляет 11 065 145 руб., с учетом НДС. Используя два указанных метода оценки, оценщиком сделан вывод о рыночной стоимости спорного объекта на 05.05.2010 в размере 11 082 000 руб. Используемые для оценки материалы приложены к заключению эксперта.
ФИО5 на вопрос истца пояснила, что при проведении оценки она отказалась от применения затратного подхода, поскольку сведения по УПВС и по Техническому паспорту разнились в указании группы капитальности. Конкретный год постройки в техническом паспорте не указан.
На вопрос представителя истца, ФИО5 пояснила о том, что для оценки за аналог принято здание по адресу 50 лет Октября, 8/2, в котором было расположено кафе. При проведении оценки был принят за аналог один объект, поскольку иных объектов не было найдено.
Истец с указанной оценкой не согласился, указал, что она произведена с учетом НДС, оценщиком не применены поправочные коэффициенты по группе капитальности (3 группа), подвала и назначении помещения – столовой.
Ответчик против указанной оценки ООО «Оценка-СВ» не возражал. Полагает, что оценщики являются независимыми и при проведении оценки выражают свое личное мнение, с учетом применения методов расчета и разных походов к ним.
Представитель Комитета полагает, что оценка стоимости объекта недвижимости, произведенная ООО «Оценка СВ» является правильной.
В судебном заседании 14.09.2010 оценщик ООО «Агентство недвижимости «Альф» ФИО6 дала следующие пояснения относительно произведенной ею оценки спорного объекта. Указала, что в результате проведенной оценки рыночная стоимость объекта оценки без стоимости земельного участка с учетом НДС составила 7 695 384 рублей. На вопросы ответчика, пояснила, что ошибочно сослалась на документ, который утратил силу. В действительности ею использовалось действующее Постановление Законодательного собрания Амурской области от 18.12.2008 г. № 12/733 «О порядке определения величины арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности области». Коэффициенты и соответственно ориентир рыночной стоимости, рассчитанный в рамках каждого из подходов, не изменились и данный факт не оказывает влияния на итоговую стоимость объекта оценки. Отсутствие на рынке нежилой недвижимости объектов предлагаемых в аренду в качестве столовых не позволяет говорить об «абсолютной идентичности» объектов-аналогов и объекта аренды, в связи с этим оценщиком была введена корректировка на целевое использование помещений объекта оценки и объектов-аналогов. Кроме этого данный факт подтверждает коэффициент корелляционной зависимости - 0,65721. Значение коэффициента корреляционной зависимости, определено с использованием стандартной функции «КОРРЕЛ» программы Microsoft Excel на основании данных таблицы 34, поскольку в ней объекты-аналоги отличаются по целевому использованию (стр. 19). На странице 32 отчета указан износ здания 41,57 %, на странице 39 указан физический износ внутренней отделки - 25,00 %. Поэтому эти две величины, имеющие разное значение и соответственно обоснование на стр. 32 и 39 не вводят пользователей отчета в заблуждение. ФИО6 пояснила, что на странице 29 отчета указана разбивка здания на отдельные конструктивные элементы (стены, полы, окна, двери и т.д.). Оценщик принимает по внимание покрытие данных элементов при разбивке удельного веса элементов ко всему помещению на основании площадей покрытых определенным материалом. Оценщик указывает, что по внутренней отделке производилась разбивка пропорционально площади.
ФИО6 пояснила о том, что на странице 47, используя сравнительный подход для определения стоимости спорного объекта по адресу Ленина, 124 для сравнения принят объект, расположенный по улице Институтская, в связи с тем, что данный объект также расположен рядом с остановкам общественного транспорта, жилым комплексом. Пояснила, что стоимость аренды подвала была рассчитана исходя из расчета стоимости аренды для подсобных помещений. Поскольку арендная плата для первого этажа здания и подвала разная. Принятие для расчета не стоимости аренды подвальных помещений, учитывалось в корректировках несоответствия. Для расчета взят был аналог, в связи с тем, что в аренду не сдаются в настоящее время подвальные помещения.
Оценщик ФИО6 согласилась с допущенной ею арифметической ошибкой в отчете в таблице 8 на странице 29.
На вопрос ответчика, оценщик ФИО6 указала, что применяла в расчетах нормативный, а не фактический износ здания, согласно нормативным показателям срока эксплуатации здания.
ФИО6 указала, что на странице 50 её отчета имеется ошибка - строка «дополнение по корректировки на класс отделки» не относится к данному отчету, поскольку скопирована с другого отчета по оценке. Указала, что на определенную стоимость спорного объекта данные, указанные в этой строке не повлияли.
Истец против оценки ООО «Агентство недвижимости «Альф» не возражал.
Ответчик с указанной оценкой ООО «Агентство недвижимости «Альф» не согласен, считает, что она совершена с нарушениями и является недостоверной, представил отзыв на данную оценку.
Представитель Комитета возражал против оценки, указанной в отчете ООО «Агентство недвижимости «Альф». Считает её недостоверный, полагает, что отчет не может быть принят как доказательство по делу. Поскольку в нем применены нормативные акты, утратившие силу, при определении стоимости не верно использованы методы оценки. Представил отзыв в обоснование своей позиции по делу.
Оценщик ФИО6 представила отзыв на оценку спорного объекта, произведенную ООО «Оценка-СВ», по спорным позициям, которые явились причиной отказа от комиссионной экспертизы.
В данном отзыве ФИО6 указывает, что группу капитальности здания возможно определить согласно описанию конструктивных элементов здания приведенных в технической документации на объект оценки (Технический паспорт на здание инв. № 676-0001), используя документ «Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов» (Утверждена Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 14 июля 1970 г.), а также раздел - «Консультации по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости», пункт «Капитальность зданий».
При определении износа здания на уровне 60 % (удовлетворительное) оценщик ООО «Оценка – СВ» использует таблицу 1 «Шкала оценки физического состояния здания», которая фактически представляет собой шкалу оценки физического состояния помещения.
При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода оценщик ФИО5 использует только один аналог, что допустимо, только в исключительных случаях (депрессивный рынок) и информация, приведенная в отчете об объекте-аналоге не удовлетворяет требованию достаточности и достоверности, а также нарушает принцип проверяемости - неизвестна площадь подвала.
Кроме этого, рыночную стоимость здания столовой, рассчитанную в рамках сравнительного подхода оценщик ООО «Оценка-СВ» увеличил на 18 % - НДС, что недопустимо и оказывает существенное влияние на итоговую стоимость объекта оценки (Письмо Минфина РФ от 19.10.2009 г. № 03-07-15/147).
Учитывая перечисленные факты, рыночная стоимость объекта, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, не может быть использована при согласовании результатов для получения итоговой стоимости объекта оценки.
В доходном подходе при определении арендной ставки указано, в таблице 8 по «состоянию отделки» - «не требует ремонта», что противоречит выводам оценщика, сделанным ранее со ссылкой на таблицу 1 и приводит к увеличению арендной ставки за помещение 1-го этажа. Информация о техническом состоянии зданий (фактор сравнения), в которых расположены объекты-аналоги 1-3, 5 нигде не отражена и разница между техническим состоянием объекта оценки, определенная оценщиком как удовлетворительное - 60 % и объектами-аналогами с предполагаемым хорошим техническим состоянием не может быть менее 25 % (60 % - 35 % = 25 %), что также приводит к увеличению арендной ставки. Кроме этого целевое использование помещений (зданий), используемых в качестве объектов-аналогов отличается от целевого использования помещений 1-го этажа объекта оценки (объекта-аренды), т. е. должно быть также скорректировано (ставки аренды для помещений, используемых в качестве столовых меньше арендных ставок для помещений, используемых в качестве торговых, кафе, ресторанов и для оказания услуг).
Оценщик ООО «Оценка-СВ» не приводит расчет арендной ставки для помещений подвала и принимает её необоснованно равной арендной ставке, рассчитанной для помещений 1-го этажа (таблица 8). Таким образом, величина потенциального дохода для объекта оценки определена некорректно и приводит к существенному изменению рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода.
При определении одной из составляющих ставки капитализации - нормы возврата капитала по методу Ринга равной 2,50 %, срок финансирования инвестиций оценщиком нигде не определен и не обоснован, что не позволяет полностью воспроизвести расчет ставки капитализации (п. 11 «Требования к составлению отчета об оценке» Федерального стандарта оценки № 3).
Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости, указанная в заключении эксперта ООО «Оценка-СВ» ФИО5 не может быть признана достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
В судебном заседании 14.09.2010 истец заявил ходатайство о возложении обязанности на ответчика рассчитать рыночную стоимость спорного объекта с учетом поправочного коэффициента.
Ответчик возражал против удовлетворения данного ходатайства, указывал на независимость оценщика, то что, никто не может на него оказывать влияние, понуждать к применению каких - либо коэффициентов.
Судом ходатайство истца оставлено без удовлетворения, так как истцом не представлено правовое обоснование заявления данного ходатайства, как и необходимость данных действий по оценке. Оценка фактически совершена, обоснованность её является предметом рассмотрения в данном судебном разбирательстве.
В судебном заседании 14.09.2010 представитель истца заявил ходатайство о взыскании с ответчика расходов истца на представителя в сумме 40 000 руб. В подтверждение данных расходов представил договор об оказании юридических услуг от 04.06.2010 и расходный кассовый ордер от 01.07.2010 на сумму 40 000 руб.
Представленные документы приобщены к материалам дела, заявленное ходатайство принято судом к рассмотрению.
ООО «Антей» явку своего представителя в судебное заседание 07.09.2010 – 14.09.2010 не обеспечило, о месте и времени заседания извещено надлежащим образом.
Суд рассмотрел дело в отсутствие указанного лица в соответствии со ст.156 АПК РФ по имеющимся в деле доказательствам.
Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 21.05.2009 серии 28 АА 335280 на основании Постановления Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27.12.1991 зарегистрировано право муниципальной собственности города Благовещенска на объект недвижимого имущества – столовая, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей-1), общая площадь 408,9 кв.м., инвентарный № 676:0001, литер А3, адрес объекта: <...>, кадастровый номер: 28:01:130032:0020:676:0001, обременения отсутствуют.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 10.03.2009 серии 28 АА № 337931 на основании Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» п.3 ст. 3.1 № 137-ФЗ от 25.10.2001, Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1 зарегистрировано право собственности муниципального образования город Благовещенск на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для кафе-пельменная «Бирюза», общая площадь 1355 кв.м., адрес объекта: <...>, кадастровый номер: 28:01:130032:00220.
01.06.1999 между Комитетом по управлению имуществом города Благовещенска и предпринимателем ФИО1 был заключен договор № 262/1 на аренду вышеуказанного объекта недвижимости. Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что предметом договора является аренда муниципального предприятия кафе «Бирюза» в целом, как имущественного комплекса, расположенного по адресу <...>. В соответствии с п.1.3 договора арендуемое предприятие сдаётся в аренду на срок с 01.01.1999 по 31.05.2009.
02.02.2009 предприниматель ФИО1 обратилась в Комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого ей здания, расположенного по адресу <...> (кафе Бирюза). В приобретении указанного объекта недвижимости ей было отказано.
20.01.2010 Арбитражным судом Амурской области по делу № А04-5537/2009 по иску предпринимателя ФИО1 к Администрации г.Благовещенска, принято решение, которым исковые требования удовлетворены. Суд решил признать незаконным отказ Администрации г.Благовещенска в реализации предпринимателем ФИО1 преимущественного права на приобретение арендованного помещения по ул. Ленина, 124, г. Благовещенска. Обязать Администрацию города Благовещенска в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу:
- принять решение о приватизации помещения в порядке реализации преимущественного права арендатора на его приобретения;
- заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с момента принятия отчета о его оценке, включив условия о реализации преимущественного права арендатора на его приобретение, предоставив рассрочку оплаты за помещение три года.
- направить в адрес предпринимателя ФИО1 проект договора купли-продажи арендуемого имущества и договор залога в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации помещения по ул. Ленина, 124.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда 13.04.2010 указанное решение оставлено без изменения.
На основании указанных судебных актов Администрацией города Благовещенска издано Постановление от 30.04.2010 № 1811 «О приватизации муниципального недвижимого имущества-столовой, расположенной по адресу: <...>».
Согласно ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В соответствии со ст.8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
В соответствии с указанными положениями закона, Постановлением Администрации города Благовещенска от 30.04.2010 № 1811, Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска заключил договор на проведение оценки недвижимого муниципального имущества, расположенного по адресу: <...> с ООО «Оценка собственности».
Согласно отчету от 06.05.2010 № 52, составленному ООО «Оценка собственности» рыночная стоимость недвижимого имущества - здания, расположенного по адресу: <...>, литер A3 составляет 14 550 300 руб. 00 коп., в том числе НДС - 2 219 537 руб. 29 коп.
12 мая 2010 года Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска издано Распоряжение № 249 «Об условиях приватизации арендуемого имущества». Пунктом 2.1. которого установлена нормативная (рыночная) цена спорного объекта муниципального имущества - 14 550 330 руб. (включая НДС), согласно отчету ООО «Оценка собственности» от 06.05.2010 № 52.
Предприниматель ФИО1 не согласившись с установленной ценой объекта недвижимости, на приватизацию которого она имеет преимущественное право, для определения иной стоимости объекта недвижимости 03.06.2010 заключила договор № 64 с ООО «Антей» на оценку рыночной стоимости здания кафе «Бирюса», расположенного по адресу: <...>.
Согласно оценки ООО «Антей» на 05.05.2010 года рыночная стоимость объекта оценки, включая НДС 18% составляет 10 131 000 руб., в том числе стоимость здания 6 116 000 руб., стоимость земельного участка 4 015 000 руб.
В связи с наличием существенной разницы в отчетах ООО «Оценка собственности» и ООО «Антей» размера рыночной стоимости объекта оценки, предприниматель ФИО1, считая определенную ООО «Оценка собственности» величину рыночной стоимости вышеназванного имущества недостоверной - завышенной, в рамках статьи 13 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 № 35-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив в совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме в связи со следующим.
В соответствии со статьей 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (ст.3 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 № 35-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Как следует из рекомендаций, изложенных в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора, то есть до момента купли-продажи муниципального имущества.
Судом установлено, что рыночная стоимость муниципального имущества определялась ответчиком (Комитетом) в целях последующей купли продажи объекта оценки. Обязательность проведения оценки такого имущества по правилам ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена статьей 8 названного Федерального закона.
В силу статьи 12 Федерального закона Российской Федерации от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» нормативная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества - минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 8 Правил определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 14.02.2006 № 87, нормативная цена подлежащего приватизации муниципального недвижимого имущества устанавливается равной рыночной стоимости такого имущества, определенной независимым оценщиком в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В силу положений статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются нормами Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ).
До 01.07.2010 года субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при определенных условиях (статья 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ).
Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества отражен в статье 4 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ.
Судом установлено, что обстоятельства, сложившиеся между истцом и ответчиком по спорному имуществу соответствует условиям, предусмотренным Законом, а также то, что Комитетом порядок реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества соблюден в соответствии с решением Арбитражного суда Амурской области от 20.01.2010 по делу № А04-5537/2009.
Согласно статье 13 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Следовательно, настоящий спор подведомственен арбитражному суду.
В соответствии со статьей 11 ФЗ «Об оценочной деятельности», отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В отчете должны быть указаны:
дата составления и порядковый номер отчета;
основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
дата определения стоимости объекта оценки;
перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Согласно положениям статьи 12 ФЗ «Об оценочной деятельности», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со статьей 20 ФЗ «Об оценочной деятельности» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, разрабатываемыми Национальным советом с учетом международных стандартов оценки и утверждаемыми уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Согласно пунктов 5, 6, 7, 19, 20, 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценке, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256 при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается, таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.
Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.
При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.
Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы.
Оценку отчета от № 64, изготовленного ООО «Антей» и предоставленного предпринимателем ФИО1 в обоснование своих требований суд не проводит в связи со следующим.
Согласно положениям статьи 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 настоящего Федерального закона объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа (статья 9 ФЗ № 135-ФЗ).
В силу положений статьи 10 указанного Федерального закона в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Судом установлено и не оспаривается сторонами, что спорный объект недвижимости принадлежит на праве собственности Муниципальному образованию город Благовещенск, в связи с чем Комитет по управлению имуществом муниципального образования г.Благовещенска является уполномоченным органом на проведение оценки спорного объекта, оснований для проведения оценки у истца в силу положений действующего законодательства не имелось. Проведенная последним оценка имущества носит справочный (информационный) характер, явилась основанием для обращения с настоящим иском в суд и не может оспариваться (оцениваться). И более того не может являться основанием для признания недостоверной иной оценки.
Таким образом, представленный истцом и выполненный ООО «Антей» отчет № 64 – получен в нарушение порядка, предусмотренного статьями 6, 9, 10 ФЗ «Об оценочной деятельности» в связи с чем, судом в качестве доказательства не принят и соответственно не оценивается.
Согласно разъяснениям, указанным в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
В соответствии с приведенным и по ходатайству участвующих в деле лиц судом назначена комиссионная экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Оценка поручена оценщикам ООО «Оценка-СВ» ФИО5 и ООО «Агентство недвижимости «Альф» ФИО6 В связи с наличием разногласий в оценке объекта, указанными оценщиками представлены отдельные заключения относительно рыночной стоимости спорного объекта.
Исследовав заключение эксперта ООО «Оценка-СВ» ФИО5 от 18.08.2010 № 118 и отчет об определении рыночной стоимости нежилого здания ООО «Агентство недвижимости «Альф» от 16.08.2010 № 306/А/10, выполненный оценщиком ФИО6, представленные по определению Арбитражного суда Амурской области, суд относится к указанным отчетам критически по следующим основаниям.
В представленном в дело заключении эксперта ООО «Оценка-СВ» от 18.08.2010 № 118 указано, что рыночная стоимость объекта оценки составляет (с учетом НДС) 11 082 000 рублей. В указанном отчете на стр. 2 указано, что оценщик не является специалистом – техником и определить группу капитальности здания в пределах имеющейся квалификации не представляется возможным. Вместе с тем, указано, что объектом исследования является стоимость здания столовой без учета стоимости земельного участка, с учетом износа и его группы капитальности. Оценщик при наличии сведений о стоимости десяти объектов недвижимого имущества (стр. 4), при использовании сравнительного метода оценки принимает для расчета только один объект – аналог (стр. 7). В доходном подходе оценки при определении арендной ставки в таблице 8 (стр. 12) оценщик в графе «состояние отделки» указывает на то, что объект не требует ремонта. Вместе с тем, используя таблицу 1 при оценке физического состояния здания оценщик определяет уровень износа – 60 %, что соответствует состоянию удовлетворительное и неудовлетворительное состояние помещения с указанием на необходимость ремонтных воздействий.
Исследуя отчет от 16.08.2010 № 306/А/10 ООО «Агентство недвижимости «Альф» судом установлено, что оценщик ФИО6 в данном отчете указала на использование нормативных документов, утративших силу: Постановление Амурского областного Совета народных депутатов № 2/66 от 20.05.2005, Приложение к Постановлению Амурского областного Совета народных депутатов № 4/108 от 21.06.2001. На стр. 19 отчета, оценщик указывает на торговые помещения, сопоставимые с объектом оценки, при этом на стр.40 применяет корректировку на целевое использование помещения в размере 44,4% для всех объектов аналогов (таблица 17 на стр. 38), хотя только один из них расположен с торгово-выставочном комплексе. На стр. 32 отчета износ здания составляет 41,57% (согласно таблице 20 на стр. 38 состояние здания неудовлетворительное), а на стр. 39 отчета данный износ указан 25% (согласно таблице 20 на стр. 38 состояние здания – удовлетворительное). В отчете оценщика ФИО6 на стр.29 в таблице 8 допущена арифметическая ошибка в подсчетах восстановительной стоимости объекта. На странице 50 отчета строка «дополнение по корректировки на класс отделки» не относится к данному отчету об оценке спорного объекта.
На основании изложенного, судом сделан вывод о том, что содержание отчетов ООО «Оценка-СВ» и ООО «Агентство недвижимости «Альф» вводят в заблуждение пользователей об оценке и допускают неоднозначное толкование стоимости спорного объекта, чем нарушается принцип однозначности.
Из изложенного выше суд пришел к выводу, что имеющиеся нарушения требований законодательства об оценочной деятельности в указанных отчетах об оценке являются существенными, поскольку влияют на итоговой результат рыночной стоимости. Информация, отраженная в отчетах не может быть признана достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки в отношении оцениваемого объекта.
Суд считает, что лицо, оспаривающее величину рыночной стоимости объекта оценки, определенную оценщиком, должен доказывать, что сведения, содержащиеся в отчете оценщика, не соответствуют требованиям действующего законодательства и вводят пользователей в заблуждение по стоимости объекта оценки.
Анализ рынка продаж муниципального имущества за период шесть месяцев, предшествующих 05.05.2010, проведенный по представленным Комитетом договорам купли-продажи муниципального имущества, газетным вырезкам с объявлениями о продаже имущества дают основания установить, что средняя цена продажи за 1 кв.м. муниципального имущества в городе Благовещенске, включая стоимость земельного участка, составляла 50 970 руб. 85 коп.
Согласно информации ООО «Городское риэлтерское агентство «СИТИ ФЛЭТ» от 11.06.2010 по состоянию на май 2010 года среднерыночная стоимость нежилого недвижимого имущества, расположенного в архитектурно-исторической зоне города Благовещенска (центральная часть города) составляла 50 000 – 60 000 руб. за 1 квадратный метр общей площади.
Согласно, представленной в материалы дела справки ООО «Агентство Гарантия» от 15.06.2010 среднерыночная стоимость 1 квадратного метра нежилого помещения расположенного в архитектурно-исторической экономико-планировочной зоне г. Благовещенска составляет 79 000 руб. по состоянию на 15.06.2010.
Кроме того, суд считает, что указанные выше обстоятельства о среднерыночной стоимости имущества в центральной части города являются общеизвестными и в силу положений ч. 1 ст.69 АПК РФ не нуждаются в доказывании.
Стоимость 1 кв.м. спорного объекта в соответствии с отчетом об оценке от 06.05.2010 № 52 независимого оценщика ООО «Оценка собственности» составила 35 584 рубля, что соответствует представленным в материалы дела доказательствам.
Данные обстоятельства подтверждают, что величина рыночной стоимости спорного объекта, указанная в отчете об оценке от 06.05.2010 № 52 не является существенно завышенной.
В качестве доказательства недостоверности величины рыночной стоимости оспариваемого отчета истец ссылается на то, что ответчиком в рыночную стоимость объекта была включена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 28:01:130032:0020, площадью 1 355 кв.м., расположенного по адресу: <...>. Указанный довод судом признан несостоятельным, так как ответчик в рыночную стоимость объекта оценки не включал рыночную стоимость земельного участка. В отчете представлена только методика расчета стоимости объекта с помощью затратного подхода на странице 22, где указана стоимость земельного участка. Однако, в дальнейшем оценщик указал на стр.37 на отказ от применения в расчетах затратного подхода. В последующем оценщик применяет данные без учета стоимости земельного участка.
Довод истца о том, что ответчиком при доходном подходе к оценке не произведена корректировка с учетом чистого операционного дохода, то есть не исключена стоимость за электроэнергию, тепло, заработная плата, судом также признан несостоятельным, поскольку имущество является муниципальной собственностью и передано в аренду, фактически расходы по содержанию здания несет арендатор, а не собственник спорного объекта. Данные обстоятельства существенно не повлияли на результат оценки и, кроме того, определенная ответчиком при этом арендная ставка находит свое подтверждение в отчете оценщика ООО «Антей», который представлен истцом в материалы дела и предпринимателем ФИО1 не оспаривается.
Относительно того, что при проведении оценки ответчиком не произведена поправка на группу капитальности здания (указана 1 группа капитальности вместо 3 группы) существенного влияния на результат оценки не оказало. Что подтверждается сопоставлением среднерыночной стоимости одного квадратного метра нежилой площади здания с указанной стоимостью спорного объекта, определенной ООО «Оценка собственности».
Таким образом, в нарушение статьи 65 АПК РФ иных доказательств, свидетельствующих о несоответствии отчета требованиям действующего законодательства РФ и ставящих под сомнение достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки (муниципального имущества), истец суду не представил.
Учитывая фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый отчет от 06.05.2009 № 52, подготовленный независимым оценщиком ООО «Оценка собственности» в рамках ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, не нарушает права и законные интересы предпринимателя ФИО1, соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации.
Таким образом, в исковых требованиях следует отказать.
В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В соответствии со ст.101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, при подаче искового заявления неимущественного характера, в том числе искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными уплачивается государственная пошлина в размере 4 000 рублей.
Истцом при подаче иска была уплачена государственная пошлина в размере 4 000 рублей (по квитанции от 15.06.2010 в размере 200 руб. и по квитанции от 18.07.2010 в размере 3 800 руб.).
Поскольку в удовлетворении иска отказано, государственная пошлина в размере 4 000 руб. относится на истца и возмещению не подлежит.
В соответствии со ст.106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
Судом установлено, что при рассмотрении данного дела истцом также понесены расходы на услуги представителя в размере 40 000 руб. (расходный кассовый ордер от 01.07.2010) и на оплату комиссионной экспертизы по оценке рыночной стоимости спорного объекта в размере 10 000 руб. (платежное поручение от 08.07.2010 № 871).
Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, постольку в соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ указанные расходы в полном размере относятся на истца и не подлежат возмещению.
При назначении комиссионной экспертизы оценки спорного объекта Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска также понес расходы по оплате данной оценки в размере 10 000 руб. (платежное поручение от 15.07.2010 № 560).
Рассматривая вопрос по расходам Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска на оценку спорного объекта, судом установлено, что указанные расходы в размере 10 000 руб. не подлежат возмещению в соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.06.2010 № 11839/09. Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска стороной по делу не является, самостоятельных требований на предмет спора не заявлял, поэтому не может быть признан лицом, которое в силу указанной нормы имеет право на возмещение судебных издержек, понесенных им в связи с участием в рассмотрении данного дела. Заинтересованность Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска в исходе дела не является основанием для возмещения ему в данном случае судебных издержек.
Толкование правовой нормы, содержащейся в пункте 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствует позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 Информационного письма от 05.12.2007 № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах».
Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 180 АПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении иска отказать.
В возмещении судебных расходов на оплату юридических услуг истцу отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г.Хабаровск), и (или) в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа (г.Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.
Судья С.М. Фадеев
