http://www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru
РЕШЕНИЕ
г. БарнаулДело № А03–3863/2014 29 февраля 2016 г.
Резолютивная часть решения объявлена 19.02.2016.
Решение суда в полном объёме изготовлено 29.02.2016.
Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Лихторович С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Куликовой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело
по первоначальному иску индивидуального предпринимателя Мусатовой Натальи Николаевны (ИНН 222505438567, ОГРН 308222524100032), г. Барнаул Алтайского края к открытому акционерному обществу «Алтайэнергосбыт» (ИНН 2224103849, ОГРН 1062224065166), г. Барнаул Алтайского края, о взыскании 3 479 402 руб., 64 коп., в том числе 934 150 руб. задолженности по арендной плате, 2 545 252 руб. 64 коп. восстановительной стоимости текущего ремонта нежилых помещений и затрат на ремонт;
и по встречному исковому заявлению открытого акционерного общества «Алтайэнергосбыт» к индивидуальному предпринимателю Мусатовой Наталье Николаевне о взыскании 2 863 941 руб. 63 коп., в том числе 2 444 420 руб. 07 коп. неосновательного обогащения, из которых 1 624 400 руб. 07 коп. – разница в стоимости электрической энергии, 820 020 руб. - сумма обеспечительного платежа, 419 521 руб. 56 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 18.02.2014 по 19.02.2016,
с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - открытого акционерного общества «Барнаульская горэлектросеть», г.Барнаул, и общества с ограниченной ответственностью «Натали-Фэшн», г.Барнаул,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца – Лынов С.А. (доверенность от 25.02.2014), от ответчика – Толокольников Д.В. (доверенность от 31.12.2014), от третьих лиц - не явились,
У С Т А Н О В И Л:
Индивидуальный предприниматель Мусатова Наталья Николаевна (далее – ИП Мусатова Н.Н.) обратилась в арбитражный суд Алтайского края с иском к открытому акционерному обществу (далее ОАО) «Алтайэнергосбыт» о взыскании 3 646 572 руб. 22 коп., в том числе 934 150 руб. – задолженности по арендной плате, 502 422 руб. 22 коп. – пени, 2 210 000 руб. – восстановительной стоимости текущего ремонта нежилых помещений (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), принятых судом определением от 21.05.2015).
Исковые требования обоснованы статьями 15, 309, 310, 614, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), мотивированы тем, что в период с 01.01.2014 по 27.01.2014 ответчик осуществлял фактическое владение и пользование помещениями, расположенными в административном здании по адресу: г.Барнаул, пр.Красноармейский,75Б, однако обязательства по оплате арендной платы за соответствующий период, обязательства по оплате коммунальных платежей за ноябрь и декабрь 2013г., обязательства по оплате стоимости восстановительного ремонта не исполнил.
Определением от 08.04.2014 судом принято к производству встречное исковое заявление к ИП Мусатовой Н.Н. о взыскании 2 291 082 руб. 23 коп., в том числе 2 220 354 руб. 68 коп. – неосновательного обогащения и 70 727 руб. 55 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 18.02.2014 по 07.07.2014 (с учетом уточнений принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Встречные исковые требования обоснованы статьями 10, 395, 1102, 1107 ГК РФ, пунктом 6 Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27.12.2014 № 861, мотивированы тем, что после фактического освобождения 31.12.2014 арендатором помещений и расторжения договора аренды №3/10 от 01.02.2011, при отсутствии задолженности по оплате, арендодатель необоснованно удерживает обеспечительный платеж в размере 820 020 руб. 56 коп., в период пользования помещением необоснованно завышал стоимость подлежащих возмещению затрат на электроэнергию, в результате чего получил неосновательное обогащение.
В ходе судебного разбирательства суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, открытое акционерное общество (далее ОАО) «Барнаульская горэлектросеть» и общество с ограниченной ответственностью (далее ООО) «Натали-Фэшн».
Единственным участником ООО «Натали-Фэшн» являлась Мусатова Н.Н.
В период рассмотрения дела 22.10.2015 ООО «Натали-Фэшн» по решению его учредителя от 30.09.2015 было ликвидировано, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц (л.д.79-88 т.11).
Рассмотрение дела неоднократно откладывалось для представления сторонами дополнительных документов, истребования дополнительных доказательств и принятия мер к урегулированию спора мирным путем. Стороны неоднократно увеличивали размер исковых требований.
Производство по делу приостанавливалось, в связи с назначением по делу судебной оценочной строительно-технической экспертизы, производство которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой профессиональной экспертизы «Алтай-Эксперт»» Сартакову Евгению Геннадьевичу.
В ходе рассмотрения дела суд по ходатайству ответчика заслушал в судебном заседании эксперта Сартакова Е.Г., специалиста ШабалдинаИ.В.,которые дали пояснения, ответили на вопросы сторон и суда.
Проанализировав заключение судебной экспертизы, заслушав пояснения эксперта и специалиста, учитывая мнение сторон, суд по ходатайству ответчика определением от 15.06.2015 назначил повторную комиссионную судебную оценочную, строительно-техническую экспертизу, производство которой поручил эксперту Некоммерческого партнерства (далее НП) «Палата судебных экспертов Сибири» Шипиловой Екатерине Андреевне и эксперту общества с ограниченной ответственностью (далее ООО) «Алтайская лаборатория строительно-технической экспертизы» Шестакову Андрею Сергеевичу. Производство по делу приостанавливалось.
18.11.2015 проведение экспертизы было завершено, в связи с чем, определением от 24.11.2015 суд возобновил производство по делу.
Согласно заключению повторной судебной экспертизы (л.д.31-58 т.11) стоимость восстановительного ремонта выявленных сторонами текущих недостатков (ухудшений) арендованных помещений (согласно дефектной ведомости от 17.01.2014) в ценах 4 квартала 2015г. составляет 1 679 950 руб. 66 коп. Согласно приложению № 2 к заключению судебной экспертизы стоимость необходимых затрат для устранения повреждений и дефектов, не нашедших отражения в дефектной ведомости от 17.01.2014, составляет 753 393 руб.42 коп.
После возобновления производства по делу стороны уточнили исковые требования с учетом заключения судебной экспертизы, которые были приняты судом в порядке ст. 49 АПК РФ.
Рассмотрение дела откладывалось по ходатайству истца для вызова в судебное заседание экспертов Шестакова Андрея Сергеевича и Шипиловой Екатерины Андреевны для дачи пояснений, в том числе по выводам на вопрос №6, изложенным в 3 абзаце.
В судебном заседании 27.01.2016 эксперт Шестаков А.С. пояснил, что дефектная ведомость составлена не специалистами, в дефектной ведомости не везде были указаны объемы; эксперты лично осматривали и перемеряли помещения, в связи с чем, установлены некоторые расхождения и произведен экспертный расчет, указанный в приложении № 2 к заключению судебной экспертизы. Точно указать период возникновения недостатков по истечении более 1 года, невозможно. Какие-то помещения были свободны, какие-то помещения были заняты новыми арендаторами. Отделка коридоров и кабинетов была выполнена в едином стиле, отмечена перепланировка. В части помещений имелась свежая покраска. По косвенным признакам, учитывая имеющийся в деле отчет об оценке, полагает, что указанные в дополнительном расчете недостатки возникли в спорный период.
Третьи лица в настоящее судебное заседание не явились, о его времени и месте согласно ст. 123 АПК РФ извещены надлежащим образом. В соответствии с ст. 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц.
В порядке ст. 163 АПК РФ по ходатайству истца в судебном заседании объявлялся перерыв.
После перерыва истец уточнил размер исковых требований, просил взыскать 3 632 894 руб. 64 коп., в том числе 934 150 руб. задолженности по арендной плате, 2 545 252 руб. 64 коп. восстановительной стоимости текущего ремонта нежилых помещений, из которых 1 679 950 руб. 66 коп. - согласно заключению повторной судебной экспертизы, 753 393 руб.42 коп. - согласно приложению № 2 к заключению стоимость необходимых затрат для устранения повреждений и дефектов, не нашедших отражения в дефектной ведомости от 17.01.2014, 165 052 руб. 50 коп. - понесенные истцом расходы на ремонт дефектов, указанных в пунктах 9, 23,29 дефектной ведомости, которые в связи с тем, что отремонтированы истцом, не нашли отражения в экспертном заключении, являются прямыми убытками для истца; а также просит взыскать 153 492 руб. - процентов за пользование чужими денежными средствами.
В порядке ст. 49 АПК РФ суд принимает уточнение и увеличение первоначальных исковых требований в части взыскания стоимости восстановительного ремонта, и отказывает в принятии требования о взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку заявлено новое самостоятельное дополнительное требование, которое первоначально не предъявлялось. Общая сумма иска составляет 3 479 402 руб. 64 коп.
Представитель ответчика – истца по встречному иску, заявил об увеличении размера встречных исковых требований до 2 863 941 руб. 63 коп., в том числе 2 444 420 руб. 07 коп. - неосновательное обогащение, из которых 1 624 400 руб. 07 коп. – денежные средства полученные ответчиком за принятую арендатором электрическую энергию в размере, превышающем стоимость электрической энергии непосредственного поставщика ОАО «Барнаульская горэлетросеть», 820 020 руб. - сумма невозвращенной части обеспечительного платежа, и 419 521 руб. 56 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 18.02.2014 по 19.02.2016.
В порядке ст. 49 АПК РФ суд принимает увеличение истцом размера встречных исковых требований.
Суд по ходатайству истца по первоначальному иску допросил в качестве свидетеля Овчинникова Андрея Леонидовича, который 17.02.2014 принимал участие в осмотре спорных нежилых помещений, по результатам которого оценщиками 27.02.2014 был составлен отчет об оценке.
Свидетель пояснил, что является экспертом-оценщиком ООО «Агентство оценки», специализация - оценка недвижимости, в феврале 2014 г. принимал участие в осмотре спорных нежилых помещений в административном здании, повреждений внутренней отделки для установления стоимости восстановительного ремонта, осуществлял фотофиксацию, был составлен акт осмотра. На осмотр приглашался представитель арендатора для участия в осмотре с целью исключения разногласий заинтересованных сторон, ему направлялось письмо. Помещения на дату осмотра были свободны. Основная часть дефектов это потертости, изношенности, следы демонтажа оборудования, перегородки, обои, линолеум зашерканы. Все повреждения отражены в отчете, основная часть повреждений результат длительной эксплуатации помещений, более, чем 20 дней. Все, что отражено в отчете, соответствует действительности. Свидетель поясняет, что фиксировал то, что видел в момент проверки, все дефекты отражены в отчете. Кабель-каналы были протянуты скорей всего для длительной эксплуатации приборов и после этого демонтированы. Методики определения сроков возникновения дефектов нет.
Истец по первоначальному иску на исковых требованиях настаивает, ссылается на доводы, изложенные в исковом заявлении, уточнениях к нему. В обоснование задолженности по арендной плате ссылается на то, что 27.01.2014 был подписан сторонами акт приема-передачи помещений, и получены от ответчика ключи от помещений. Пунктами 7.4 и 7.7 договора аренды установлена обязанность арендатора производить текущий ремонт за свой счет, не осуществлять перепланировку без письменного согласия арендодателя, в случае освобождения помещений до истечения срока аренды уплатить стоимость не произведенного ремонта, что согласуется с ч.2 ст. 616 ГК РФ. В связи с имеющимися разногласиями по объему ремонта, истец, спустя 20 дней, обратился к специалистам, пригласив на осмотр представителей ответчика. Ответчик 17.02.2014 на осмотр помещений специалистами не явился. По результатам осмотра оценщиками 27.02.2014 был составлен отчет об оценке, в котором зафиксированы все недостатки. Полагает необоснованными возражения ответчика относительно размера задолженности по затратам на электроэнергию, поскольку документально подтверждены, уплачены ИП Мусатовой Н.Н. обществу с ограниченной ответственностью «Натали-Фэшн». Пояснил, что ИП Мусатова Н.Н. не является абонентом энергоснабжающей организации ОАО «Барнаульская горэлектросеть», а получает электроэнергию в порядке транслирования по заключенному с ООО «Натали-Фэшн» договору, при этом какой-либо выгоды от транслирования электроэнергии для ОАО «Алтайэнергосбыт» не получала, а лишь возмещала понесенные расходы на приобретение энергоресурсов.
По встречному иску возражает, ссылается на доводы, изложенные в отзывах, считает, что поскольку арендатор имеет задолженность по арендной плате, арендодатель вправе удерживать соответствующую сумму обеспечительного платежа, данная задолженность за минусом обеспечительного платежа предъявлена ко взысканию. Полагает, что обязанность по возврату обеспечительного платежа возникнет после урегулирования между сторонами спора о размере задолженности по арендной плате и суммы, необходимой для устранения ухудшений нежилых помещений.
Ответчик по первоначальному иску требования не признает, ссылается на доводы, изложенные в отзывах, дополнительных пояснениях, встречном иске, на ст.ст.328, 406 ГК РФ, на то, что арендатор своевременно в соответствии с условиями пунктов 7.12, 7.14 договора аренды уведомил 01.07.2013 арендодателя о расторжении договора и освобождении всех арендуемых помещений с 01.01.2014. Уведомление обусловлено было тем, что 01.07.2013 ОАО «Алтайэнергосбыт» заключило договор аренды с другим лицом – Ивановым И.Г. В течение декабря 2013г. все сотрудники переехали в новое офисное здание, освободив занимаемы помещения. Письмом от 26.12.2013 ИП Мусатова Н.Н. была уведомлена о готовности помещений к передаче и необходимости принять помещения от арендатора. Однако, арендодатель уклонился от принятия помещений до 31.12.2014, арендодателем была допущена просрочка исполнения обязательства по своевременной приемке предмета аренды, в связи с чем, арендатор не имел объективной возможности вернуть арендованное имущество в срок до 01.01.2014. Полагает, что при таких обстоятельствах ответчик не может считаться лицом, просрочившем исполнение обязательства. Ответчик считает, что арендодателем неверно определен перечень и объем работ, подлежащих оплате арендатором в рамках исполнения обязательств по проведению текущего восстановительного ремонта. Ссылается на то, что отчет об оценке ООО «Агентство оценки» №229/02.14 от 27.02.2014 выполнен по прошествии календарного месяца с момента прекращения действия договора аренды, и не учитывает, что в указанный промежуток времени здание находилось во владении и пользовании у арендодателя. Перечень, объем и стоимость работ, определенных по отчету об оценке и дефектной ведомости с учетом протокола разногласий значительно отличаются, что говорит о том, что часть недостатков арендованного имущества возникла после передачи его в адрес арендодателя. В протоколе разногласий к дефектной ведомости арендатором был указан фактический объем и стоимость выявленных недостатков и заявлено о зачете встречных однородных требований с учетом невозвращенной арендодателем суммы обеспечительного платежа.
Представитель ОАО «Алтайэнергосбыт» считает, что бремя содержания объектов электросетевого хозяйства, через которые осуществляется энергоснабжение административного здания, расположенного по адресу: г.Барнаул, пр.Красноармейский,75Б, лежит на их законном владельце – ООО «Натали-Фэшн», которое в силу закона не вправе препятствовать перетоку электрической энергии и требовать за это оплату, что предусмотрено пунктом 6 Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 №861. Будучи учредителем ООО «Натали-Фэшн» и одновременно обладая статусом индивидуального предпринимателя, Мусатова Н.Н. знала и не могла не знать об отсутствии экономической и правовой обоснованности заключения договора №01/3629 от 01.10.2010. Полагает, что ИП Мусатова Н.Н. целенаправленно, по своей собственной воле и инициативе и в отсутствие законных оснований, увеличивала свои расходы по оплате стоимости принятой электрической энергии и в последующем предъявляла их к оплате ОАО «Алтайэнергосбыт», компенсируя расходы ИП Мусатовой Н.Н. и ООО «Натали-Фэшн» (учредителем которого она сама и являлась), чем допускала злоупотребление правом и нарушение норм ст. 10 ГК РФ. Ответчик обратил внимание, что из буквального толкования условий договора аренды следует, что стороны определились использовать во взаимных расчетах стоимость энергоресурса (тарифа) установленного для ресурсоснабжающей организации (поставщика). Энергоснабжение офисного здания осуществлялось по высокому уровню напряжения.
Истец по встречному иску ссылается также на составленные им сравнительные таблицы, расчеты (л.д.74 т.11), считает, что поскольку у него отсутствует задолженность по арендной плате за период с 01.01.2014 ввиду просрочки арендодателя, имеется переплата за электроэнергию, то у ИП Мусатовой Н.Н. отсутствуют основания для удержания и зачета суммы обеспечительного платежа в размере 820 020 руб. Данная сумма подлежит возврату арендатору.
Третье лицо - ОАО «Барнаульская горэлектросеть» в отзыве на иск подтвердило, что между ним и ООО «Натали-Фэшн» был заключен договор энергоснабжения №3629 от 16.02.2010 в отношении спорного объекта. Место присоединения потребителя определено в ТП-1377-РУ-0,4 кВ, что соответствует уровню напряжения СН2 (л.д.126 т.8).
В деле имеется отзыв на иск третьего лица ООО «Натали-Фэшн», в котором, будучи действующим, оно поддержало первоначальные исковые требования, считало встречные исковые требования необоснованными, указало, что для подачи электроэнергии в административное здание ООО «Натали-Фэшн» возвело линейное сооружение: кабельную линию электропередачи 0,4 кВ Лит.1 протяженность кабеля 80 м. Между ОАО «Барнаульская горэлектросеть» и ООО «Натали-Фэшн» был заключен договор энергоснабжения №3629 от 16.02.2010, согласно условиям которого, и приложений к нему, расчет за электроэнергию производился по регулируемым ценам (тарифам) размещенных в свободном доступе на сайте ЭСОwww.bges.ru (п.7.1-7.4 договора). 01.10.2010 между ООО «Натали-Фэшн» и ИП Мусатовой Н.Н. был заключен договор №01/3629 компенсации расходов по оплате электроэнергии, по условиям которого третье лицо обязалось обеспечить бесперебойную подачу для ИП Мусатовой Н.Н. электрической энергии по низкому уровню напряжения по тарифам раскрываемым энергоснабжающей организацией. Компенсация затрат по транслированию электроэнергии производилась ИП Мусатовой Н.Н. на основании счетов-фактур. Третье лицо указало, что за весь период действия договора оно несло расходы на техническое обслуживание, регламентные работы трансформаторов подстанции и содержание в исправном состоянии кабельного и энергопринимающего оборудования (л.д.94-95 т.8).
Выслушав представителей истца и ответчика, пояснения свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права 22 АВ 398289 от 28.09.2010 Мусатовой Н.Н. на праве собственности принадлежит административное нежилое здание общей площадью 3 392,3 кв.м, Литер А, этажность 8, подземная этажность:1, расположенное по адресу: г.Барнаул, пр-т Красноармейский,75Б (л.д.108 т.3).
Из материалов дела следует, что 16.02.2010 между ООО «Натали-Фэшн» (абонент) в лице генерального директора Мусатовой Н.Н. и ОАО «Барнаульская горэлектросеть» (энергоснабжающая организация – ЭСО) был заключен договор №3629 энергоснабжения административного здания литер А, расположенного по адресу: г.Барнаул, пр.Красноармейский, 75Б (л.д.95-106 т.4), согласно условиям которого, расчет за электроэнергию производится по регулируемым ценам (тарифам), размещенным в свободном доступе на сайте энергоснабжающей организации ЭСОwww.bges.ru (п.7.1-7.4 договора).
В свою очередь 01.10.2010 между ООО «Натали-Фэшн» в лице директора Лещенко А.А. и ИП Мусатовой Н.Н. был заключен договор №01/3629 компенсации расходов по оплате электрической энергии, по условиям которого общество обязалось обеспечить бесперебойную подачу для ИП Мусатовой Н.Н. электроэнергии по низкому уровню напряжения, размер компенсации определяется, исходя из количества потребленной электроэнергии и стоимости 1 кВтч, определенной по сведениям, раскрываемым энергоснабжающей организацией (л.д.138-141 т.4).
Гражданские правоотношения между ИП Мусатовой Н.Н.(арендодатель) и ОАО «Алтайэнергосбыт» (арендатор) возникли из договора аренды № 3/10, заключенного сторонами 01.02.2011, в соответствии с условиями которого, арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование помещения в административном здании литера А, расположенном по адресу: г.Барнаул, пр-т Красноармейский,75Б, в границах обозначенных на поэтажном плане согласно приложения №1 к договору (далее арендуемые помещения), общей площадью 2 141,2 кв.м, для использования под офис и размещение персонала управления ОАО «Алтайэнергосбыт» (п.п.1.1, 1.2 договора).
Срок аренды установлен с 01.01.2011 по 31.12.2015 (п.4.1 договора).
Согласно п.5.1 договора сумма арендной платы состоит из двух частей: фиксированной и переменной. Фиксированная часть суммы арендной платы за пользование помещением за 1 кв.м составляет 850 руб. в месяц. Общая стоимость фиксированной части суммы арендной платы составляет 1 820 020 руб. в месяц. В фиксированную часть суммы арендной платы, в том числе включены коммунальные и эксплуатационные расходы, кроме расходов за тепло- и электроэнергию, водоснабжение и водоотведение, интернет, телефонную и другие виды связи.
Переменная часть суммы арендной платы состоит из возмещения расходов арендодателю за потребленную тепло- и электроэнергию, водоснабжение и водоотведение.
Переменная часть суммы арендной платы определяется по показаниям приборов учет тепло- и электроэнергии, по объектовому водосчетчику, в соответствии с действующими тарифами на основании представленного арендодателем расчета с приложением копий первичных документов ресурсоснабжающих организаций.
Переменная часть суммы арендной платы оплачивается арендатором дополнительно в следующем порядке: ежемесячно до 5-го числа месяца, следующего за расчетным, арендодатель выставляет арендатору счета-фактуры, в соответствии с п.5.1 договора; стоимость потребленной электроэнергии, возмещаемая арендатором арендодателю, рассчитывается, исходя из показаний приборов учета за расчетный месяц в соответствии с действующим тарифом и потерь в электросетях; стоимость потребленной теплоэнергии, возмещаемая арендатором арендодателю, рассчитывается исходя из показаний приборов учета за расчетный месяц с учетом занимаемой площади в соответствии с действующим тарифом на теплоэнергию и обеспечение передачи тепловой энергии. Платежи вносятся в течение 5-ти банковских дней со дня получения счетов-фактур путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
В этом же пункте договора стороны предусмотрели, что в случае задержки любого из платежей в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Пунктом 5.2 договора стороны согласовали, что арендатор в срок до 28 февраля 2011г. обязан перечислить на расчетный счет арендодателя, указанный в договоре, обеспечительный платеж в размере фиксированной части суммы арендной платы за один месяц (далее обеспечительный платеж), который в дальнейшем возвращается арендодателю по истечении срока действия договора. В случае при возврате арендуемого помещения арендодателя будет выявлено ухудшение состояния данного помещения, вызванного деятельностью арендатора, из суммы обеспечительного платежа удерживается сумма необходимая для устранения выявленных ухудшений.
В соответствии с п.7.4 договора арендатор обязан самостоятельно и за свой счет производить текущий ремонт арендуемых помещений в течение срока договора аренды. В случае оставления арендатором помещений до истечения срока аренды или в связи с окончанием договора, арендатор обязан уплатить арендодателю сумму стоимости не произведенного им и являющегося его обязанностью текущего ремонта помещений.
Пунктом 7.12. договора арендатор обязался письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 6 месяцев, о предстоящем освобождении помещений и расторжении договора, как в связи с окончанием срока договора, так и при его досрочном освобождении.
Согласно п.7.14 договора арендатор имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора полностью или частично, предварительно уведомив арендодателя в срок за два календарных месяца до предполагаемой даты отказа от договора.
В соответствии с п.8.1 договора возврат арендуемых помещений осуществляется двусторонней комиссией в течение 3 дней с момента окончания либо расторжения настоящего договора. В соответствии с п.8.3 договора арендуемые помещения считаются фактически переданными арендодателю с момента подписания акта приема-передачи.
Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит (пункт 8.4).
Договор прекращает свое действие по окончанию его срока (пункт 9.1).
В случае досрочного расторжения договора, арендуемые помещения должны быть сданы арендодателю по акту приема-передачи в течение 5 рабочих дней (п.9.3 договора).
Пунктом 12.1 договора стороны согласовали, что условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 01 января 2011г.
Нежилые помещения были переданы ответчику 01.01.2011 по акту приема-передачи в соответствии с п.3.1 договора (л.д.19 т.1).
01.12.2011 между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение №1 к договору аренды (л.д.10 т.1), по условиям которого арендодатель обязался с 01.12.2011 дополнительно передать, а арендатор принять во временное владение и пользование нежилые помещения площадью 84,5 кв.м и площадью 33,1 кв.м на 7 этаже в административном здании литера А, расположенном по адресу: г.Барнаул, пр.Красноармейский, 75Б (п. 1 дополнительного соглашения).
В соответствии с п.4 дополнительного соглашения фиксированная часть суммы арендной платы за владение и пользование арендуемыми помещениями, указанными в приложении №2 дополнительного соглашения, составляет 71 825 руб. в месяц, из расчета 850 руб. за 1 кв.м. Арендная плата за владение и пользование арендуемыми помещениями, указанными в приложении №3 дополнительного соглашения составляет 19 860 руб. в месяц, из расчета 600 руб. за 1 кв.м (п.5 дополнительного соглашения).
Дополнительные помещения были переданы арендатору по акту приема-передачи 01.12.2011 (л.д.11 т.1).
Материалами дела установлено, что во исполнение условий договора ответчик перечислил на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж в размере фиксированной части суммы арендной платы за один месяц - 1 820 020 руб. (л.д.68 т.4).
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно ч.1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
Из положений ч.2 ст. 616 ГК РФ следует, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Письмом №01/023-02/2211 от 01.07.2013 ОАО «Алтайэнергосбыт» уведомило арендодателя о досрочном расторжении договора аренды полностью и освобождении всех арендуемых помещений с 01.01.2014, просило вернуть обеспечительный платеж в размере 1 820 020 руб. в срок, не позднее 01.01.2014 путем перечисления денежных средств на расчетный счет ОАО «Алтайэнергосбыт», указанный в письме (л.д.29 т.1).
Направление указанного уведомления было обусловлено тем, что 01.07.2013 между ответчиком и Ивановым И.Г. было заключено соглашение о намерениях, согласно которому в будущем стороны согласовали заключение договора аренды нежилых помещений в офисном здании по адресу: г.Барнаул, ул.Интернациональная,122. В дальнейшем 01.12.2013 между АО «Алтайэнергосбыт» и Ивановым И.Г. был заключен договор аренды указанных помещений,
Истец письмом 17.09.2013 (л.д.30 т.1) уведомил ответчика о необходимости сообщить о составе комиссии, дате освобождения помещений, восстановить помещения после перепланировки и реконструкции в первоначальный вид, произвести текущий ремонт помещений после их освобождения, об удержании обеспечительного платежа в счет оплаты задолженности переменной части арендной платы, о возврате его оставшейся части.
Письмом №01/023/3872 от 05.11.2013 ответчик сообщил о создании комиссии для сдачи помещений и подписания акта приема-передачи, о ее готовности к сотрудничеству с 15.11.2014 по согласованному заранее времени (л.д.31 т.1).
ИП Мусатова Н.Н. письмом №04/112 от 22.11.2013 уведомила арендатора о необходимости исполнения последним принятого обязательства по проведению текущего ремонта арендованных помещений и восстановлению планировки помещений произведенных без согласия арендодателя, об удержании из суммы обеспечительного платежа суммы, необходимой для устранения выявленных ухудшений (л.д.30, 32, т.1).
ОАО «Алтайэнергосбыт» письмом от 26.12.2013 (л.д.33 т.1), получено 26.12.2013, уведомило ИП Мусатову Н.Н. о возврате помещений 30.12.2013 в 16-00 часов, пригласило для принятия помещений и подписания акта приема-передачи.
ИП Мусатова Н.Н. письмом от 26.12.2013 (л.д.34 т.1) сообщила арендатору о нецелесообразности передачи помещений 30.12.2013, о возврате части обеспечительного платежа в сумме 1 000 000 руб., назначила другую дату – 10.01.2014 в 14-00 часов.
В период с 10.01.2014 представителями арендодателя и арендатора был произведен осмотр технического состояния освобожденных арендованных помещений, по результатам которого, у сторон возникли разногласия.
В письме №01/12 от 10.01.2014 истец сообщил ответчику, что не демонтирована перегородка в вестибюле второго этажа, в значительной части помещений отмечено ухудшение их состояния, некачественно произведен восстановительный ремонт, помещения не освобождены от отделяемого оборудования, принадлежащего арендатору, не вывезен крупногабаритный мусор, образовавшийся в связи с переездом. В этом же письме арендодатель предложил ответчику в срок до 16.01.2014 привести помещения в состояние соответствующее приложению №1 к договору аренды №3/10 от 01.02.2011 и напомнил ответчику о том, что за ним числится долг по коммунальным платежам за период с 01.11.2013 (л.д.35 т.1).
Так как до 16.01.2014 ОАО «Алтайэнергосбыт» не произвело работы по восстановлению технического состояния имущества арендодателя, в адрес ответчика были направлены подписанные в одностороннем порядке акт приема-передачи от 17.01.2014 и дефектная ведомость с приложением фотографий, на которых зафиксировано состояние помещений (л.д.37-41 т.1).
Ответчик акт приема-передачи от 17.01.2014, составленный истцом, не подписал, выразил свое несогласие с указанным арендодателем перечнем, составил протокол разногласий от 20.01.2014 к акту приема-передачи и дефектной ведомости, составил локальную смету на ремонт арендованных помещений (л.д.47-56 т.1), подписал в своей редакции акты приема-передачи помещений и ключей от 16.01.2014 (л.д.57-74 т.1), предложил рассмотреть возможность зачета встречных однородных требований о денежной компенсации стоимости работ по восстановлению текущих ухудшений арендованного имущества и возврата обеспечительного платежа на суму 137 965 руб. (л.д.44-46 т.1).
Акт приема-передачи помещений 17.01.2014 был подписан с протоколом разногласий 27.01.2014 (л.д.43 т.1). Пунктом 3 данного акта арендатор обязался в срок до 01.02.2014 устранить выявленные и указанные в дефектной ведомости недостатки, или уплатить арендодателю сумму стоимости непроизведенного ремонта в соответствии с пунктом 7.4 договора аренды.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст.622 ГК РФ).
Из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.
Поскольку ответчик обязательства не исполнил, истец направил ему претензии (л.д.75-78 т.1). Кроме того, в связи с наличием разногласий, истец обратился в специализированную оценочную фирму ООО «Агентство оценки» за определением восстановительной стоимости работ по текущему ремонту спорных помещений.
Письмом № 21 от 12.02.2014 ООО «Агентство оценки» уведомило ОАО «Алтайэнергосбыт» об осмотре спорных помещений 17.02.2014 в 14-00 час., о направлении представителей для участия в осмотре (л.д.92 т.1).
Ответчик в ходе рассмотрения дела не оспорил получение данного уведомления, пояснил, что представителей для участия в осмотре спорных помещений 17.02.2014 не направлял.
27.02.2014 ООО «Агентство оценки» был составлен отчет об оценке с приложением акта осмотра, фотографий помещений, согласно которому восстановительная стоимость текущего ремонта указанных выше помещений по адресу: г. Барнаул, пр. Красноармейский, 75Б, по состоянию на 27.02.2014 составляет округленно 2 210 000 руб.
Претензии истца были оставлены ответчиком без удовлетворения, в ответе от 24.02.2014 на претензию указано обоснование возражений, в том числе по оплате за электроэнергию (л.д.90-91 т.1).
Полагая, что договор аренды расторгнут с 27.01.2014 и у ОАО «Алтайэнергосбыт» возникла обязанность по оплате арендных платежей до указанной даты, по возмещению коммунальных расходов за ноябрь и декабрь 2013г., по уплате текущего ремонта помещений, истец обратился с настоящим иском в суд.
В соответствии со ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретённое или сбережённое имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Согласно статье 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
ОАО «Алтайэнергосбыт», полагая, что ИП Мусатова Н.Н. необоснованно предъявляла к возмещению плату за потребленную электроэнергию в размере, превышающем установленные тарифы, обратилось с встречным иском о взыскании неосновательного обогащения, оставшейся суммы обеспечительного платежа, процентов за пользование чужими денежными средствами,
В соответствии с п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о доказанности истцом по первоначальному иску не исполнения ответчиком обязательств по текущему ремонту помещений после их освобождения, размера стоимости восстановительного текущего ремонта и понесенных затрат на часть произведенных им работ. Поскольку ответчик не исполнил обязательства, установленные пунктом 7.4 договора аренды, п.2 ст. 616 ГК РФ, требования истца в указанной части о взыскании 2 545 252 руб. 64 коп. подлежат удовлетворению.
Доводы истца в данной части требований подтверждаются заключением повторной судебной экспертизы и приложением № 2 к нему, пояснениями эксперта Шестакова А.С., свидетеля Овчинникова А.Л., актом приема-передачи и дефектной ведомостью от 17.01.2014, протоколом разногласий от 20.01.2014, отчетом по определению восстановительной стоимости текущего ремонта №229/02.14 от 27.02.2014, выпиской из технического паспорта, перепиской с ответчиком, договором подряда №34 от 09.02.2015, справками о стоимости выполненных работ и затрат, локальными сметами, актами о приемке выполненных работ, платежными документами об оплате выполненных работ, сравнительной таблицей № 1.
Доводы истца по первоначальному иску о наличии у ответчика задолженности по арендным платежам и возмещению коммунальных расходов, суд находит необоснованными, а требования в этой части не подлежащими удовлетворению, в силу следующего.
Согласно п. 1 ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
Из материалов дела следует, что ответчик своевременно в соответствии с условиями договора аренды за 6 месяцев письмом от 01.07.2013 уведомил истца о расторжении договора и освобождении всех арендуемых помещений с 01.01.2014. Письмом от 16.12.2013 ОАО «Алтайэнергсбыт» уведомило ИП Мусатову Н.Н. о готовности к возврату арендованного имущества, подписанию соответствующего акта приема-передачи, о создании комиссии, и предложило обеспечить явку своих уполномоченных представителей 30.12.2013 к 16-00 час. Однако, истец счел целесообразным произвести указанные мероприятия 10.01.2014. Таким образом, арендатор не имел возможности вернуть арендованное имущество в срок до 10.01.2014 по вине арендодателя, в связи с чем, не может считаться лицом, просрочившим исполнение обязательства, и нести обязанность по оплате арендных платежей.
Составление акта приема-передачи помещений осуществлено сторонами в период, когда помещения фактически ответчиком были освобождены, и договор аренды был расторгнут. Требования истца о взыскании арендной платы за период с 01.01.2014, являются необоснованными, противоречат действующему законодательству и удовлетворению не подлежат.
Доказательств наличия у ответчика задолженности по оплате коммунальных услуг за ноябрь и декабрь 2013г. истцом не представлено. Кроме того, суд находит обоснованными доводы ответчика о получении истцом за счет ответчика неосновательного обогащения в результате неправомерного завышения сумм, подлежащих возмещению за потребленную электроэнергию, и соответственно об отсутствии оснований для удержания истцом оставшейся части обеспечительного платежа.
Из условий пункта 5.1 договора аренды следует, что переменная часть арендной платы состоит из возмещения расходов арендодателю за потребленную тепловую и электрическую энергию, водоснабжение и водоотведение, и определяется по показаниям приборов учета в соответствии с действующими тарифами на основании представленного арендодателем расчета с приложением копий первичных документов ресурсоснабжающих организаций.
Материалами дела установлено, что ОАО «Барнаульская горэлектросеть» осуществляет электроснабжение офисного здания по адресу: г.Барнаул, пр.Красноармейский,75Б по высокому уровню напряжения с применением соответствующего тарифа.Вместе с тем, в расчетах с ОАО «Алтайэнергосбыт» арендодатель применял более высокий тариф по уровню низкого напряжения (НН), мотивируя это заключением договора №01/3629 с ООО «Натали-Фэшн» о компенсации расходов по оплате электрической энергии. Согласно условиям данного договора оплата происходила за обеспечение ООО «Натали-Фэшн» возможности перетока электрической энергии в офисное здание, принадлежащее ИП Мусатовой Н.Н. на праве собственности.
Однако согласно пункту 6 Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг…, утвержденных Постановлением Правительства РФ №861 от 27.12.2004, собственники и иные законные владельцы объектов электросетевого хозяйства, через которые опосредованно присоединено к электрическим сетям сетевой организации энергопринимающее устройство потребителя, не вправе препятствовать перетоку через их объекты электрической энергии для такого потребителя и требовать за это оплату.
Таким образом, условия об оплате за обеспечение перетока электрической энергии, о размере возмещения платы за электроэнергию, выставляемой ИП Мусатовой Н.Н. арендатору, в части превышающей установленный тариф, противоречат указанным Правилам, условиям пункта 5.1 договора аренды, согласно которому, стороны определились использовать во взаимных расчетах стоимость энергоресурса (тарифа), установленного для ресурсоснабжающей организации (поставщика), каковым является ОАО «Барнаульская горэлектросеть».
По результатам сравнительного анализа стоимости электрической энергии, предъявленной к оплате ОАО «Барнаульская горэлектросеть» абоненту ООО «Натали-Фэшн», счетов-фактур, актов оказанных услуг, предъявленных ИП Мусатовой Н.Н. арендатору ОАО «Алтайэнергосбыт», установлено, что арендодатель ежемесячно завышал стоимость принятой и подлежащей оплате арендатором электрической энергии.
Кроме того, суд учитывает, что материалами дела подтверждены доводы истца по встречному иску о том, что Мусатова Н.Н. являлась единственным участником, генеральным директором ООО «Натали-Фэшн», и соответственно ей не могло быть не известно о порядке и размерах начислений арендатору сумм возмещения по оплате за электроэнергию.
Согласно ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Суд приходит к выводу о том, что требования истца по встречному иску в части взыскания 1 624 400 руб. 07 коп. неосновательного обогащения в форме получения денежных средств за принятую арендодателем электрическую энергию в размере, превышающем стоимость электрической энергии непосредственного поставщика, 820 020 руб. - суммы обеспечительного платежа обоснованы и подлежат удовлетворению.
В соответствии с п.1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц.
Истец начисли проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 18.02.2014 по 19.02.2016 в размере 419 521 руб. 56 коп. Расчет ответчиком не оспорен, судом проверен, признан правильным. Оснований для освобождения ответчика от ответственности в соответствии со статьей 401 ГК, уменьшения размера начисленных процентов судом не установлено.
На основании выше изложенного, суд пришёл к выводу о том, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению частично, встречные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
В соответствии с ч.5 ст. 170 АПК РФ в результате зачета удовлетворенных первоначальных и встречных исковых требований суд находит необходимым взыскать с ИП Мусатовой Н.Н. в пользу ОАО «Алтайэнергосбыт» 318 688 руб. 99 коп. и 2 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Согласно статьями 106, 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины в сумме 39 991 руб., в том числе 4 671 руб. по первоначальному иску и 35 320 руб. по встречному иску суд относит на ИП Мусатову Н.Н., государственную пошлину по первоначальному иску в сумме 35 726 руб. - на ОАО «Алтайэнергосбыт». Расходы по экспертизе суд относит на ответчика по первоначальному иску.
Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л :
Первоначальные исковые требования удовлетворить частично. Взыскать с открытого акционерного общества «Алтайэнергосбыт» в пользу индивидуального предпринимателя Мусатовой Натальи Николаевны 2 545 252 руб. 64 коп. восстановительной стоимости ремонта и затрат на ремонт. В остальной части отказать.
Встречные исковые требования удовлетворить. Взыскать с индивидуального предпринимателя Мусатовой Натальи Николаевны в пользу открытого акционерного общества «Алтайэнергосбыт» 2 863 941 руб. 63 коп., в том числе 2 444 420 руб. 07 коп. неосновательного обогащения, 419 521 руб. 56 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами, а также взыскать 2 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
В результате зачета удовлетворенных первоначальных и встречных исковых требований взыскать с индивидуального предпринимателя Мусатовой Натальи Николаевны в пользу открытого акционерного общества «Алтайэнергосбыт» 318 688 руб. 99 коп. и 2 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Мусатовой Натальи Николаевны в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 39 991 руб., в том числе 4 671 руб. - по первоначальному иску и 35 320 руб. – по встречному иску.
Взыскать с открытого акционерного общества «Алтайэнергосбыт» в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину по первоначальному иску в сумме 35 726 руб.
Взыскать с открытого акционерного общества «Алтайэнергосбыт» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Алтайская лаборатория строительно-технической экспертизы» 32 200 руб.
Взыскать с открытого акционерного общества «Алтайэнергосбыт» в пользу Некоммерческого партнерства «Палата судебных экспертов Сибири» 29 688 руб.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в течение месяца после принятия решения в Седьмой арбитражный апелляционный суд, либо в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.
Судья С.В. Лихторович
