http://www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru
РЕШЕНИЕ
г. БарнаулДело № А03–15426/2018 18 ноября 2019 г.
Резолютивная часть решения объявлена 11.11.2019.
Решение суда в полном объёме изготовлено 18.11.2019.
Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Лихторович С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Фоминой Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
общества с ограниченной ответственностью "555", ИНН 2222846302, ОГРН 1162225065420, г.Барнаул Алтайского края к обществу с ограниченной ответственностью "Парус", ИНН, ОГРН 1115483001116, г.Барнаул Алтайского края о взыскании 1 099 024 руб. 76 коп. убытков по договору аренды №1 от 13.12.2016,
встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Парус", ИНН, ОГРН 1115483001116, г.Барнаул Алтайского края к обществу с ограниченной ответственностью "555", ИНН 2222846302, ОГРН 1162225065420, г.Барнаул Алтайского края о взыскании 2 747 150 руб. 92 коп., в том числе 1 580 057 руб. основного долга по арендной плате за период с 01.06.2018 по 10.09.2018, 59 205 руб. 92 коп. задолженности по переменной арендной плате, 1 107 888 руб. убытков, по договору аренды №1 от 13.12.2016
при участии в судебном заседании представителей: от истца - Сандаковский А.А. (доверенность от 13.09.2018) от ответчика – Истошин А.А. (доверенность от 18.10.2018), Семдянкина М.С. (доверенность от 21.05.2019),
У С Т А Н О В И Л:
Общество с ограниченной ответственностью (далее ООО) "555" обратилось в арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее ООО) "Парус" о взыскании 1 099 024 руб. 76 коп. убытков по договору аренды №1 от 13.12.2016.
Исковые требования обоснованы статьями 10, 15, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), мотивированы тем, что истцом с согласия ответчика были произведены неотделимые улучшения в арендуемом помещении, о чем свидетельствуют дополнительные соглашения к договору. Договор аренды досрочно расторгнут в одностороннем порядке по инициативе ответчика. В нарушение условий договора ответчик не произвел возмещение понесенных истцом расходов на неотделимые улучшения арендованного объекта, тем самым причинив истцу ущерб.
Определением от 11.09.2018 суд по ходатайству истца принял обеспечительные меры: наложил арест на денежные средства (в том числе денежные средства, которые будут поступать на банковский счет) или иное имущество, принадлежащие обществу с ограниченной ответственностью "Парус" и находящиеся у него или других лиц, в пределах цены иска в размере 1 009 024 руб. 76 коп.
Определением от 27.11.20148 суд принял к производству встречное исковое заявление ООО "Парус" к ООО "555" о взыскании 2 652 339 руб. 92 коп., в том числе 1013077 руб. убытков, 59 205 руб. 92 коп. задолженности по переменной арендной плате, 1580057 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.06.2018 по 10.09.2018 по договору аренды №1 от 13.12.2016 (л.д.3-7 т.3).
Встречные исковые требования обоснованы статьями 15, 614 ГК РФ, мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы, а также тем, что истец понес убытки в виде упущенной выгоды, в связи с невозможностью в полной мере осуществить свои права как собственника по распоряжению имуществом, а именно не смог сдать помещения в аренду ввиду их ненадлежащего состояния.
В ходе рассмотрения дела истец по встречному иску первоначально увеличил размер исковых требований, просил взыскать 2 820 391 руб. 92 коп., из которых 1 181 129 руб. убытки, 59 205 руб. 92 коп. задолженность по переменной арендной плате, 1 580 057 руб. задолженность по арендной плате за период с 01.06.2018 по 10.09.2018 (л.д.121-123 т.6). Протокольным определением от 01.10.2019 судом принято уменьшение размера иска до 2 747 150 руб. 92 коп., из которых 1 580 057 руб. основной долг по арендной плате за период с 01.06.2018 по 10.09.2018, 59 205 руб. 92 коп. задолженность по переменной арендной плате, 1 107 888 руб. убытки, по договору аренды №1 от 13.12.2016.
Ответчик по первоначальному иску в отзывах на иск (л.д.90-93 т.2, 86-90 т.3) возражал по заявленным требованиям, указал, что арендодатель не обязан компенсировать арендатору стоимость неотделимых улучшений, так как п.9.5, 9.6 договора могли быть применены только в период, когда договор аренды имел определенный срок действия, то есть до 13.11.2017, после того, как с 14.11.2017 договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, не мог быть расторгнут досрочно, а расторжение бессрочного договора аренды в порядке ст. 610 ГК РФ является безусловным правом, реализация которого не может влечь каких-либо неблагоприятных последствий. Кроме того, по договору аренды №1 от 13.12.2016, при ставке арендной платы в месяц 82 000 руб. и требуемое арендатором возмещение неотделимых улучшений превышает доход арендодателя от арендной платы, полученный за год. Ответчик считает, что представленные истцом дополнительные соглашения не позволяют определить конкретные результаты выполненных работ, которые могли бы быть квалифицированы как неотделимые улучшения арендуемого имущества. Ответчик ссылается на то, что 13.12.2016 между ООО "Парус" (арендодатель) и ООО "555" (арендатор) был заключен договор аренды № 1, в котором размер ежемесячной постоянной арендной платы был установлен в сумме 523 217 руб.. В дополнительном отзыве ответчик ссылается на то, что 02.02.2017 стороны подписали к договору аренды дополнительные соглашения, которыми согласовали, что затраты в размере 1099024 руб. 76 коп. полежат зачислению в счет арендных платежей. Кроме того, ответчик указал, что между сторонами от одной даты было составлено два договора, один из которых по просьбе истца был составлен для налоговой инспекции, но без указания цены, а второй, с указанием цены и который реально исполнялся. В дальнейшем к договору составленному для налоговой инспекции без указания цены было составлено дополнительное соглашение на сумму 82 000 руб. С марта 2017г. арендатор перечислял на счет арендодателя по 82 000 руб., остальная сумма согласно графику – приложение №3 засчитывалось в счет затрат, произведенных по дополнительным соглашениям. Ответчик полагает, что сторонами исполнялся договор, в котором была прописана арендная плата в размере 523 217 руб. ежемесячно, а не договор, представленный истцом, в котором сумма арендной платы установлена в размере 82 000 руб. в месяц. Ссылается на представленные истцом акты сверок взаимных расчетов от 31.12.2017 и от 30.07.2018, в которых задолженность ответчика перед истцом в размере 1 099 024 руб. 76 коп. не указана. Также ответчик ссылается на то, что 17.09.2018 между сторонами был составлен акт приема-передачи (возврат) нежилого помещения, переданного истцу по договору аренды. В разделе "общие замечания" п.3 от арендатора поступило предложение устранить некоторые недостатки, своими силами и/или силами третьих лиц за счет арендатора. Данный акт был подписан со стороны истца и ответчика. Ответчик полагает, что если бы имелась задолженность у ответчика перед истцом, то истец не стал бы за свой счет производить устранение недостатков при передаче помещения.
Истец в возражениях на отзыв ответчика (л.д.98-99 т.2), отзыве на встречный иск (л.д.110-11 т.3) указал, что п.9.3 договора не может быть применен к данной ситуации, поскольку для его применения необходимо соблюдение одновременно двух условий: срок договора должен истечь; помещение должно быть передано по акту приема-передачи. Ни одно из этих условий на дату 13.11.2017 не наступило, имущество осталось в пользовании арендатора, а договор продолжил свое действие, но уже не как срочный, а как заключенный на неопределенный срок. Кроме того, согласно п.3.2 договора он считается возобновленным на тех же условиях, то есть условия п.п. 9.1, 9.5 и 9.6 о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений продолжают действовать. Истец считает, что подписав дополнительные соглашения о согласовании расходов №1-6 от 02.02.2017 на общую сумму 1099024 руб. 76 коп., ответчик тем самым принял на себя обязательство возместить эту сумму истцу, путем зачёта в счет арендных платежей. Это обязательство ответчик принял на себя 02.02.2017, то есть до истечения срока договора и его возобновления на неопределенный срок. Требования о взыскании стоимости работ по устранению оставшихся недостатков в сумме 446 771 руб. считает необоснованным, так как арендуемый объект был возвращен в хорошем состоянии, с учетом нормального износа в соответствии с п.7.11 договора. Доводы ООО "Парус" о том, что 18.09.2018 представителю ООО "555" были переданы ключи от помещения для устранения недостатков также считает необоснованными. Ссылается на то, что 11.09.2018 помещение было передано арендодателю вместе с ключами. В приемке помещения арендодателем в течение 6 дней (с 11 по 17 сентября 2018г.) не было никакой необходимости и обусловлено исключительно желанием самого арендодателя. Истец считает, что требование о взыскании упущенной выгоды не подлежит удовлетворению, так как ООО "Парус" не доказал размер убытков, вины арендатора в образовании этих убытков, причинно-следственную связь между возникшими убытками и виновными действиями ООО "555". Истец полагает, что доводы ответчика о том, что он с 11.09.2018 не может сдать помещение в аренду, не является основанием для возложений какой-либо ответственности на истца. Требование о взыскании переменной арендной платы считает обоснованным в сумме 54 206 руб. 85 коп. Требование о взыскании арендной платы за период с 01.06.2018 по 10.09.2018 из расчета 523 217 руб. в месяц считает документально не обоснованным. Истец указал, что представив второй вариант договора с суммой арендной платы в размере 523 217 руб. в месяц ООО "Парус" не представило никаких доказательств его реального исполнения. Арендодатель ни разу не выставлял счет на оплату аренды на сумму 523 217 руб., ни разу не заявляло претензии о наличии долга по арендной плате, к оплате выставлялись счета только на сумму 82 000 руб. и на 81 500 руб. (после изменения 01.01.2018).
В судебном заседании 11.03.2019 (л.д.138 т.4) суд по ходатайству ответчика заслушал свидетеля Кичайкина Александра Александровича, который ответил на вопросы сторон и суда.
Свидетель Кичайкин А.А. пояснил, что является мужем директора ООО "Парус", присутствовал в офисе при заключении договора, кроме него присутствовали Скундарнов А.А., его жена Кичайкина, риэлтор и еще один человек. Первоначально был заключен договор на 523 000 руб., а потом Скундарнов А.А. попросил оформить еще один договор для налоговой инспекции без суммы, чтобы зарегистрировать юридический адрес. Потом было сделано приложение к договору, где указана сумма поменьше - 82 000 руб. Был график платежей. ООО "555" платило по 82 000 руб., а оставшуюся сумму зачетом, так как делал ремонт, до августа 2017г. вообще денег не платил, потом начал отдавать наличными.
Рассмотрение дела неоднократно откладывалось по ходатайствам сторон для представления дополнительных доказательств в обоснование своих доводов и возражений.
В ходе рассмотрения дела истец заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы (л.д.113-114- т.3).
Ответчиком было заявлено ходатайство о проведении комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы (л.д.30-31 т.4). Заявляя данное ходатайство, ответчик ссылался на то, что 11.09.2018 истцом и ответчиком был произведен совместный осмотр возвращаемого из аренды помещения, и 17.09.2018 составлен акт приема-передачи (возврата) помещения, в приложении к акту красным цветом выделены не согласованные перегородки (внеплановые). В результате произведенных по заказу арендатора работ изменилось первоначальное состояние помещения его целевое назначение, в частности, выполнено устройство внеплановых перегородок. При этом в нарушение ст.615 ГК РФ и п.7.5 договора изменения помещения не согласованы с арендодателем. Поскольку изменения помещения не были согласованы с арендодателем, арендатор в силу ст. 622 ГК РФ и п.7.11 договора обязан был возвратить объект в исправном состоянии с учетом нормального износа. Арендодателю причинены убытки в виде расходов, которые он вынужден, будет понести для восстановления первоначального состояния помещения (л.д.81-83 т.4).
В связи с тем, что у сторон имелись разногласия относительно наличия и характера недостатков в помещении, возвращенном ответчиком (арендатором) истцу (арендодателю) после окончания арендных правоотношений, а также относительно стоимости устранения этих недостатков, суд определением от 11.03.2019 назначил по делу комиссионную судебную строительно-техническую и оценочную экспертизу, производство которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр независимых профессиональных экспертов и оценщиков "ЭксперТ" Казаниной Екатерине Андреевне (Шипиловой) и экспертам общества с ограниченной ответственностью "Экспертно-консалтинговый центр "Независимая экспертиза" Незнаевой Ольге Александровне и Гуляевой Валентине Владимировне. Производство по делу приостанавливалось.
На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:
1.Соответствует ли состояние помещения, находящегося по адресу: г. Барнаул, ул. Взлетная, 23, переданного ООО "555" (арендатором) ООО "Парус" (арендодателю) по акту приема-передачи (возврата) от 17.09.2018 и акту устранения недостатков от 28.09.2018, понятию «исправное состояние с учетом нормального износа» согласно пункту 7.11 договора аренды №1 от 13.12.2016?
2.Имеются ли в передаваемом помещении недостатки, которые не подпадают под понятие "нормального износа" и относятся к текущему ремонту?
3.Какова стоимость работ и материалов по устранению недостатков, не подпадающих под понятие "нормального износа" и относящихся к текущему ремонту?
4.Какова стоимость работ и материалов по восстановлению ограждающих конструкций (стен) и фасада, поврежденных в результате монтажа/демонтажа оборудования арендатором?
5.Какова стоимость демонтажных работ конструкций, установленных арендатором, а также сопутствующих работ, связанных с приведением помещения в вид, существовавший на момент заключения договора аренды №1 от 13.12.2016?
6.Какова стоимость ремонтных работ, связанных с устранением эксплуатационных повреждений, возникших в период пользования арендатором помещения?
Определением от 13.05.2019 суд исключил Гуляеву Валентину Владимировну из числа экспертов.
17.05.2019 и 20.05.2019 экспертами проведение комиссионной экспертизы было завершено, в связи с чем, определением от 28.05.2019 суд возобновил производство по делу.
Эксперты к единому мнению не пришли.
04.06.2019 от эксперта Незнаевой О.А. поступило информационное письмо, в котором она ссылалась на ошибочность своего заключения №065-19-04-60R и представила в суд новое заключение под тем же номером и датой.
В связи с возникшими разногласиями в экспертных заключениях, суд определением от 02.08.2019 назначил по делу дополнительную комиссионную судебную строительно-техническую и оценочную экспертизу, производство которой поручил тем же экспертам.
На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:
1.Соответствует ли состояние помещения, находящегося по адресу: г. Барнаул, ул. Взлетная, 23, переданного ООО "555" (арендатором) ООО "Парус" (арендодателю) по акту приема-передачи (возврата) от 17.09.2018 и акту устранения недостатков от 28.09.2018, понятию «исправное состояние с учетом нормального износа» согласно пункту 7.11 договора аренды №1 от 13.12.2016?
2.Имеются ли в передаваемом помещении недостатки, которые не подпадают под понятие "нормального износа" и относятся к текущему ремонту на дату возврата помещений арендодателю – 3 квартал 2018года?
3.Какова стоимость работ и материалов по устранению недостатков, не подпадающих под понятие "нормального износа" и относящихся к текущему ремонту, на дату возврата помещений арендодателю – 3 квартал 2018года?
4.Какова стоимость работ и материалов по восстановлению ограждающих конструкций (стен) и фасада, поврежденных в результате монтажа/демонтажа оборудования арендатором, на дату возврата помещений арендодателю – 3 квартал 2018года?
5. Какова стоимость демонтажных работ конструкций, установленных арендатором, а также сопутствующих работ, связанных с приведением помещения в вид, существовавший на момент заключения договора аренды №1 от 13.12.2016, на дату возврата помещений арендодателю – 3 квартал 2018года?
6. Какова стоимость ремонтных работ, связанных с устранением эксплуатационных повреждений, возникших в период пользования арендатором помещения, на дату возврата помещений арендодателю – 3 квартал 2018года?
11.09.2019 экспертное заключение поступило в суд, в связи с чем, определением от 16.09.2019 производство по делу было возобновлено.
В связи с принятием судом уточнений встречных исковых требований, представлением дополнительных документов, рассмотрение дела по ходатайству сторон откладывалось.
Истец и ответчик представили письменные пояснения.
В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании на стадии дополнений дважды объявлялся перерыв.
После перерыва стороны поддержали свои доводы и возражения, представлены тексты выступления в прениях в письменном виде.
Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Гражданские правоотношения между ООО "555" (арендатор) и ООО "Парус" (арендодатель) возникли из договора аренды №1 от 13.12.2016 (л.д.18-23 т.1), в соответствии с условиями которого, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, и прилегающий к помещению земельный участок (обозначен штрихом на схеме границ земельного участка) принадлежащие арендодателю на праве собственности (далее объект), а арендатор обязуется принять объект в аренду и выплачивать за него арендную плату. Объект расположен по адресу:656006, Алтайский край, г.Барнаул, ул.Взлетная,23. Общая площадь передаваемого помещения 1231,1 кв м (п.1.1 договора).
Согласно п.3.2 договор заключен на период с 13 декабря 2016г. по 13 ноября 2017г. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с п.4.1 договора арендная плата, устанавливаемая за аренду помещения, состоит из переменной и постоянной арендной платы.
Постоянная часть арендной платы оплачивается арендатором до 10 числа текущего месяца (п.4.2.2 договора).
Арендная плата, а также все другие суммы, подлежащие выплате арендодателю, перечисляются арендатором на расчетный счет, указанный в договоре.
Дополнительным соглашением №1 от 13.12.2016 к договору аренды стороны согласовали стоимость арендной платы за помещение 82 000 руб. в месяц.
Дополнительным соглашением №2 от 01.01.2018 к договору аренды стороны согласовали стоимость арендной платы за помещение 81 500 руб. в месяц.
Согласно п.4.7.3 договора переменная арендная плата оплачивается ежемесячно арендатором в течение 10 рабочих дней с момента получения от уполномоченного лица арендодателя расчета переменной арендной платы.
Пунктом 7.1 договора арендатор обязался в сроки, согласованные сторонами, вносить арендную плату за пользование полученным в аренду объектом (приложение №4).
Согласно п.7.3 договора арендатор обязан производить текущий ремонт помещений и всех прочих площадей и оборудования, в том числе инженерных сетей.
Пунктами 7.5, 7.6 договора арендатор обязался не производить без согласия арендодателя перепланировку, переоборудование объекта, прокладку скрытых и открытых проводок и коммуникаций, установку электрооборудования и электроприборов. Нести полную ответственность за обеспечение пожарной и электробезопасности.
В соответствии с п.7.11 договора арендатор обязан возвратить объект в день истечения срока действия договора или прекращения действия его по иным основаниям в исправном состоянии с учетом нормального износа, со всеми неотделимыми улучшениями, произведенными арендатором. Возврат объекта оформляется актом приема-передачи, подписанным обеими сторонами.
Согласно п.9.1 договора арендатор обязан получить предварительное письменное согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений помещения.
Согласно п.9.2 договора отделимые улучшения, направленные на дизайнерское и косметическое оформление залов арендатор вправе производить без предварительного письменного согласования с арендодателем.
Согласно п.9.3 договора неотделимые улучшения помещения, произведенные арендатором за свой счет, с согласия арендодателя, по истечении срока действия договора становятся собственностью арендодателя с момента возврата ему помещения арендатором по акту приема-передачи. Арендатор не обязан компенсировать арендатору стоимость неотделимых улучшений.
При прекращении действия договора арендатор обязан по передаточному акту вернуть помещение арендодателю в день прекращения договора в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и согласованных с арендодателем неотделимых улучшений (п.9.4 договора).
Пунктом 9.5 договора стороны согласовали условие о том, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя, последний возмещает понесенные расходы арендатора, направленные на неотделимые улучшения арендованного объекта. Компенсация расходов производится путем зачисления денежных средств на расчетный счет арендатора в течении 10 дней после согласования данных расходов с арендодателем.
Согласно п.9.6 договора подтверждением понесенных затрат, направленных на неотделимые улучшения арендуемого объекта, являются подписанные сторонами дополнительные соглашения о согласовании расходов.
В период аренды истцом были произведены, а ответчиком - были согласованы неотделимые улучшения, что подтверждается:
- дополнительным соглашением о согласовании расходов №1 от 02.02.2017 на сумму 103 252 руб. (л.д.33 т.1);
- дополнительным соглашением о согласовании расходов №2 от 02.02.2017 на сумму 66 816 руб. (л.д.32 т.1);
- дополнительным соглашением о согласовании расходов №3 от 02.02.2017 на сумму 35 136 руб. (л.д.31 т.1);
- дополнительным соглашением о согласовании расходов №4 от 02.02.2017 на сумму 248 505 руб. 24 коп. (л.д.28 т.1);
- дополнительным соглашением о согласовании расходов №5 от 02.02.2017 на сумму 109 109 руб.78 коп. (л.д.30 т.1);
- дополнительным соглашением о согласовании расходов №6 от 02.02.2017 на сумму 536 205 руб. 78 коп. (л.д.29 т.1).
Таким образом, между арендодателем и арендатором 02.02.2017 были согласованы фактически произведенные истцом неотделимые улучшения на общую сумму 1 099 024 руб. 76 коп.
Истцом были произведены закупка и монтаж неотделимых улучшений, однако по факту данные расходы не были зачислены ответчиком в счет арендных платежей истца, что подтверждается двухсторонними актами сверок взаимных расчетов за 2017-2018 годы.
Письмом (л.д.35 т.1), направленным 26.07.2018, ООО "Парус" уведомило истца об одностороннем отказе от договора аренды №1 от 13.12.2016 с 10.09.2018 и просило в срок до 10.09.2018 возвратить по акту приема-передачи арендуемое помещение, с учетом нормального износа, демонтировать вывески и привести фасад здания в надлежащее состояние, о демонтаже перегородок в данном уведомлении ничего не сказано.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу п.1 ст.10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно ст.393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Материалами дела установлено, что срок действия договора аренды №1 от 13.12.2016 определен с 13.12.2016 по 13.11.2017. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Поскольку по истечении срока договора аренды истец продолжал пользоваться имуществом, и со стороны арендодателя, не было возражений, указанный договор на основании ст. 621 ГК РФ и на основании п.3.2 договора был продлен на неопределенный срок.
26.07.2018 ответчик направил истцу уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке с 10.09.2018.
Расторгнув договор в одностороннем порядке, ответчик в нарушение п.9.5 договора не произвел истцу возмещение понесенных им расходов на неотделимые улучшения арендованного объекта.
В адрес ответчика направлялись претензии с требованием возместить ущерб, которые оставлены без ответа и удовлетворения. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим иском в суд.
В соответствии с п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Истцом по первоначальному иску в обоснование своих доводов представлены следующие доказательства: копия договора аренды №1 от 13.12.2016, копия акта приема-передачи помещений от 13.12.2016, копия дополнительного соглашения №1 от 13.12.2016, копия дополнительного соглашения №2 от 01.01.2018, копии дополнительных соглашений №1, №2, №3, №4, №5, №6 от 02.02.2017, копия уведомления о расторжении договора, копии актов сверки взаимных расчетов от 31.12.2017, 30.07.2018, 10.09.2018, копия агентского договора на оплату коммунальных услуг от 01.01.2018, копии счетов ООО "Парус" за 2017г., 2018г., копии универсальных передаточных документов за 2017г., 2018г., копии платежных поручений об оплате арендных платежей, и другие документы, исследованные в судебном заседании.
Исследовав материалы дела, суд находит доводы истца по первоначальному иску о причинении ему ущерба в заявленном размере обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Согласно п.1 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно п.4 ст.421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Пунктом 2 ст. 623 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Пунктом 9.5 договора стороны согласовали условие о том,что в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя, последний возмещает понесенные расходы арендатора, направленные на неотделимые улучшения арендованного объекта.
Доводы ответчика о том, что он в силу п.9.3 договора не обязан компенсировать арендатору стоимость неотделимых улучшений, а п.9.5 и п.9.6 могли быть применены только в срок до 13.11.2017, суд находит необоснованными.
Согласно п. 9.3 договора неотделимые улучшения помещения, произведенные арендатором за свой счет, с согласия арендодателя, по истечении срока действия договора становятся собственностью арендодателя с момента возврата ему помещения арендатором по акту приема-передачи. Арендодатель не обязан компенсировать арендатору стоимость неотделимых улучшений.
Таким образом, для применения п.9.3 договора необходимо соблюдение двух условий: срок договора должен истечь и помещение должно быть передано по акту приема-передачи.
Ни одно из этих условий на дату окончания действия договора -13.11.2017 не наступило. Имущество осталось в пользовании арендатора, а договор продолжил свое действие, но уже не как срочный, а как заключенный на неопределенный срок, в связи с чем, данный пункт не может быть применен.
Кроме того, согласно п.3.2 договор считается возобновленным на тех же условиях, то есть условия п.9.1, п.9.5, п.9.6 о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений продолжают действовать. Поскольку договор был продлен на неопределенный срок, то имеющиеся в п.9.5, п.9.7 договора фразы "досрочное расторжение", не могут быть применены к бессрочному договору. Поэтому термин "досрочное расторжение" после пролонгации договора следует трактовать как односторонний отказ. Главным условием в данных пунктах было то, кто будет инициатором расторжения, тот и понесет риск возложения на него стоимости улучшений.
Поскольку п.9.5 договора предусмотрен случай расторжения договора по инициативе арендодателя, следовательно, он должен возместить понесенные расходы арендатора, направленные на неотделимые улучшения арендованного объекта.
Кроме того, подписав дополнительные соглашения о согласовании расходов №1, №2, №3, №4, №5, №6 от 02.02.2017 на общую сумму 1 099 024 руб. 75 коп., ответчик тем самым принял на себя обязательство возместить эту сумму истцу, путем зачисления в счет арендных платежей. Данное обязательство арендодатель принял на себя 02.02.2017, то есть еще до истечения окончания срока действия договора и его расторжения.
Из имеющихся в материалах дела дополнительных соглашений усматривается, что стоимость и объем произведенных улучшений были согласованы сторонами, что соответствует условиям договора аренды. В связи с чем, доводы ответчика о том, что истец произвелизменения помещения в отсутствие согласия арендодателя, суд находит необоснованными.
Из представленных истцом платежных поручений усматривается, что ООО "555" ежемесячно оплачивало ответчику арендную плату, исходя из размера 82 000 руб.. Доказательств зачета ответчиком не представлено. Приложение №4 к договору в редакции ответчика таким доказательством служить не может.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что первоначальные исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.
Истцом по встречному иску в обоснование заявленных требований представлены следующие доказательства: копия договора аренды №1 от 13.12.2016 с указанием стоимости арендной платы в размере 523 217 руб. в месяц (с приложениями), копия акта устранения недостатков от 28.09.2018, копия акта приема-передачи (возврата) от 17.09.2018, копии актов осмотра объекта недвижимости от 17.09.2018 и от 30.09.2018, копия локального сметного расчета, копия предварительного договора аренды от 17.09.2018, копия претензии, копии универсальных передаточных документов, копия пояснительной записки, копия свидетельства о государственной регистрации права от 23.05.2016, копия технического паспорта, копии договоров аренды и договоров субаренды.
Из всех представленным документов, кроме договора, усматривается, что в них фигурирует арендная плата в размере, указанном ООО "555" – 82 000 руб.. У ООО "Парус" доказательств подтверждающих иной размер арендной платы, кроме представленного им договора и показаний свидетеля не имеется. Показания свидетеля, являющегося супругом директора ответчика, не подтвержденные иными доказательствами, противоречащие другим материалам дела, суд оценивает критически. В связи с чем, во взыскании арендной платы по цене 523217 руб., указанной в договоре, представленном ответчиком, суд отказывает.
Доводы ООО "Парус" о том, что договор заключен по просьбе ООО "555" без указания цены, и действовал договор с ценой 523 217 руб., с целью уменьшить ООО "555" базу налогооблажения суд находит несостоятельными, поскольку ООО "555" оплачивает налоги с суммы оставшейся после вычета понесенных расходов, что подтверждается представленными документами, в том числе налоговой декларацией по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогооблажения.
ООО "555" просит применить к ООО "Парус" ст. 10 ГК РФ, указав, что последний ссылается на получение арендной платы сверх 82 000 руб. до 523 217 руб. в месяц "черным налом", то есть не платит с нее налоги. Бухгалтерских документов, подтверждающих принятие наличных денежных средств от ООО "555" не представлено. ООО "Парус" пояснило, что никаких документов не оформлялось.
Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.
Как усматривается из представленного ООО "555" акта сверки на 10.09.2018 (л.д.112 т.3) арендатором оплата арендной платы произведена по сентябрь 2018г. (до 13.08.2018 включительно) из расчета 82 000 руб. в месяц. С 13.09.2018 по 17.09.2018 задолженность по арендной плате ответчика перед истцом составляет 13 166 руб. 67 коп. (82000:30 х 5). С учетом долга по арендной плате в размере 500 руб., отраженной в акте сверки задолженность с 13.09.2018 по 17.09.2018 составляет 14 166 руб. 67 коп. (13166,67-500).
Задолженность по переменной арендной плате в размере 59 205 руб. 92 коп. ответчиком признается.
Согласно заключению судебной экспертизы сумма работ и материалов по устранению недостатков, не подпадающих под понятие "нормального износа" и относящихся к текущему ремонту, на объекте исследования, расположенном по адресу: ул.Взлетная, 23 составляет 153 189 руб., которая и подлежит взысканию.
Сумма демонтажных работ, установленных арендатором перегородок, а также сопутствующих работ, связанных с приведением помещения в вид, существовавший на момент заключения договора аренды №1 от 13.12.2016, составляет 240 661 руб. Во взыскании данной суммы суд отказывает, так как дополнительными соглашениями неотделимые улучшения были согласованы, в актах осмотра указывалось на ремонт стен, в том числе помещений, образованных в результате установления перегородок. В первоначальной претензии арендодатель на демонтаж перегородок не указывал.
Спорное помещение было возвращено арендатором арендодателю по акту приема-передачи 17.09.2018. В акте указано, что арендатором выполнено устройство не плановых перегородок, в результате чего планировка здания изменена (л.д.29-37 т.3). От арендатора поступило предложение устранить некоторые недостатки, своими силами и/или силами третьих лиц за счет арендатора. Стороны установили срок для устранения недостатков до 30.09.2018.
17.09.2018 ООО "Парус" заключило предварительный договор аренды с ООО "ТоргБизнес", в котором указано, что договор аренды должен быть заключен сторонами настоящего договора после устранения недостатков помещения, выявленных и указанных в акте осмотра объекта недвижимости от 17.09.2018, но не позднее 30.09.2018 (л.д.49 т.3).
Из представленного в материалы дела акта устранения недостатков от 28.09.2018 усматривается, что арендатор недостатки, зафиксированные в акте приема-передачи (возврата) от 17.09.2018 устранил до 28.09.2018.
26.12.2018 ООО "Парус" заключило договор аренды с ИП Жук П.П., помещения были сданы с перегородками, без их демонтажа, арендная плата установлена в размере 510 000 руб. Таким образом, суд приходит к выводу, что истец не представил доказательств, что именно по вине ответчика он не мог сдать в аренду помещение в указанный им срок, да еще и по цене за 738 660 руб. в месяц (л.д.51 т.3).
С учетом изложенного убытки в виде упущенной выгоды могут быть взысканы за период с 18.09.2018 по 28.09.2019 в размере 187 000 руб. (510 000 :30 х 11 дн.).
Суд приходит к выводу о том, что требования истца по встречному иску подлежат удовлетворению частично в сумме 413 561 руб. 59 коп.. В остальной части иска суд находит необходимым отказать.
На основании выше изложенного, суд пришёл к выводу о том, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, встречные исковые требования подлежат удовлетворению частично.
При удовлетворении первоначального и встречного исков суд находит необходимым произвести зачет, в результате чего взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Парус" в пользу общества с ограниченной ответственностью "555" 685 463 руб. 17 коп. убытков.
В соответствии со статьями 106, 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины по первоначальному иску в сумме 26 990 руб. суд относит на ответчика.
Расходы по оплате государственной пошлины по встречному иску относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.
Истец по встречному иску просил взыскать 2 747 150 руб. 92 коп., государственная пошлина составляет 36 736 руб., истец уплатил государственную пошлину в размере 36 262 руб. Суд удовлетворил исковые требования в размере 413 561 руб. 59 коп. (15,05%), государственная пошлина составляет 5 528 руб. 77 коп. и относится на ответчика, остальные на истца.
Государственная пошлина в сумме 474 руб. подлежит возврату ООО "Парус" из федерального бюджета Российской Федерации.
С учетом зачета государственная пошлина по первоначальному иску в размере 21 161 руб. 23 коп. (26990 руб. – 5 528 руб. 77 коп.) подлежит взысканию с ООО "Парус" в пользу ООО "555".
Для оплаты за проведение экспертизы ООО "555" на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в размере 10 000 руб. (л.д.2 т.4), ООО "Парус" – 21 500 руб. (л.д. 33 т.4).
Стоимость экспертизы, проведенной ООО "Экспертно-консалтинговый центр "Независимая экспертиза", составила 21 500 руб., стоимость экспертизы проведенной ООО "Центр независимых профессиональных экспертов и оценщиков "ЭксперТ" составила 25 000 руб., а всего 46 500 руб..
Оплата за проведение экспертизы экспертному учреждению ООО "Экспертно-консалтинговый центр "Независимая экспертиза" произведена в полном объеме. ООО "Центр независимых профессиональных экспертов и оценщиков "ЭксперТ" суд перечислил с депозитного счета 10 000 руб., неоплаченными остались 15 000 руб., которые и подлежат взысканию с ООО "Парус" в пользу экспертной организации.
Расходы по экспертизе суд относит на стороны, пропорционально размеру удовлетворенных требований.
С учетом частичного удовлетворения встречных исковых требований (15,05%), 6 998 руб. 25 коп. в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы подлежит взысканию с ООО "555" в пользу ООО "Парус", 3 001 руб. 75 коп. в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы подлежит взысканию с ООО "Парус" в пользу ООО "555". С учетом зачета с ООО "555" в пользу ООО "Парус" подлежит взысканию 3 996 руб. 50 коп. в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы.
Руководствуясь статьями 110, 167-171,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
Р Е Ш И Л :
Первоначальные исковые требования удовлетворить. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Парус" в пользу общества с ограниченной ответственностью "555" 1 099 024 руб. 76 коп. убытков, 26 990 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 3 001 руб. 75 коп. в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы.
Встречные исковые требования удовлетворить частично. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "555" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Парус" 413 561 руб. 59 коп., в том числе 14 166 руб. 67 коп. основного долга, 59 205 руб. 92 коп. задолженности по переменной арендной плате, 153 189 руб. убытков в размере стоимости ремонта, 187 000 руб. убытков в виде упущенной выгоды, а также взыскать 5 528 руб. 77 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 6 998 руб. 25 коп. в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы.
Произвести зачет удовлетворенных требований, в результате чего взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Парус" в пользу общества с ограниченной ответственностью "555" 685 463 руб. 17 коп. убытков, 21 161 руб. 23 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "555" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Парус" 3 996 руб. 50 коп. в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Парус" из федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 474 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Парус" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр независимых профессиональных экспертов и оценщиков "ЭксперТ" 15 000 руб. за проведение судебной экспертизы.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия решения, а также может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья С.В. Лихторович
