ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 18АП-18166/2023, 18АП-18412/2023
г. Челябинск
06 марта 2024 года
Дело № А07-31931/2022
Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2024 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2024 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Камаева А.Х., Колясниковой Ю.С., при ведении протокола секретарем судебного заседания Дюмеевым Э.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации муниципального района Бакалинский район Республики Башкортостан, индивидуального предпринимателя Сайрановой Лейсан Разифовны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.11.2023 по делу № А07-31931/2022.
Индивидуальный предприниматель Сайранова Лейсан Разифовна (до смены фамилии Ганиева Лейсан Разифовна, далее – истец, ИП Ганиева Л.Р., ИП Сайранова Л.Р.) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации муниципального района Бакалинский район Республики Башкортостан (далее – ответчик, Администрация) о признании преимущественного права на выкуп недвижимого имущества, о взыскании убытков в размере ежемесячных арендных платежей за период с 12.07.2019 по 27.04.2022 в размере 553 067 руб. 31 коп., убытков в размере 292 000 руб. обусловленных увеличением стоимости нежилого помещения, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 53 524 руб. 69 коп., начисленными за период с 12.07.2019 по 27.04.2022 (с учётом принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного кодекса Российской Федерации уточнения исковых требований).
К участию в деле, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – третье лицо, МЗИО РБ).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.11.2023 (резолютивная часть от 09.11.2023) исковые требования удовлетворены частично, с Администрации за счет казны муниципального образования Администрации муниципального района Бакалинский район Республики Башкортостан в пользу ИП Сайрановой Л.Р. взысканы убытки в размере 496 176 руб.94 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано (т.3 л.д. 119 – 133).
С вынесенным решением не согласились истец и ответчик.
В апелляционной жалобе Администрация просит решение суда первой инстанции отменить в части взыскания убытков обусловленных внесением предпринимателем арендных платежей, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объёме.
По мнению подателя апелляционной жалобы, судом не дана надлежащая оценка представленным доказательствам, в том числе заявлению о пропуске истцом срока исковой давности.
Администрация полагает, что ИП Сайрановой Л.Р. не доказано наличие реальных негативных последствий в результате действий ответчика. Ответ Комитета по управлению собственностью МЗИО РБ по Бакалинскому району от 30.04.2019 на заявление истца о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения не был оспорен, истец продолжал пользоваться нежилым помещением и вносил арендные платежи. При этом, главой Администрации в апреле 2020 года было удовлетворено заявление истца об освобождении от арендных платежей, ИП Сайранова Л.Р. была освобождена от их внесения с апреля по декабрь 2020 года. Заявление предпринимателя от 26.10.2021 о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения рассмотрено Администрацией, подготовлена оценка нежилого помещения, вынесено решение о приватизации 14.02.2022, подготовлен проект договора купли – продажи от 28.02.2022, который в дальнейшем по заявлению истца был изменен и вручен последнему 27.04.2022. Право собственности на нежилое помещение зарегистрировано за истцом 25.05.2022
Администрация полагает, что истец злоупотребил своим правом, обращаясь с требованием о взыскании убытков по истечении трех лет с момента оформления права собственности на помещение. ИП Сайранова Л.Р. не пыталась восстановить свои права с 30.04.2019, хотя располагала информацией о предполагаемом нарушении её прав.
По мнению апеллянта, срок исковой давности начинает течь с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права, то есть с 30.04.2019 или же, как истец указывает в расчетах исковых требований - с 12.07.2019. Поскольку претензия в адрес ответчика направлена и получена 30.06.2022, трехгодичный срок исковой давности истек 30.07.2022. Истец обратился в суд 12.10.2022, с пропуском срока исковой давности на два месяца.
В апелляционной жалобе ИП Сайранова Л.Р., просит решение суда первой инстанции изменить, удовлетворить исковые требования в части взыскания с Администрации убытков в размере 292 000 руб. обусловленных увеличением стоимости выкупаемого нежилого помещения.
Доводы апелляционной жалобы ИП Сайрановой Л.Р. сводятся к несогласию с выводом суда первой инстанции о том, что отчет от 14.08.2019 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения №1, площадью 24,5 кв.м., в здании, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, с. Бакалы, ул. Ленина, д. 99 от 14.08.2019, не является надлежащим и достоверным доказательством по делу.
Указанный отчёт содержит сведения о том, что заказчиком (Администрацией) для проведения работ по оценке рыночной стоимости вышеуказанного нежилого помещения представлены следующие документы: заявка №1044 от 06.06.2019 на проведение оценки, справка исх.№612 от 20.07.2019 о балансовой/остаточной стоимости, свидетельство о государственной регистрации права, договор аренды земельного участка от 03.08.2005, технический паспорт на нежилое здание. При этом, в материалах дела имеется копия журнала исходящей корреспонденции ответчика за 2019 год, в котором имеется запись от 06.06.2019 исх.№ 1044 в графе «Коррепондент» – оценщику Сираеву А.А., в графе «Краткое содержание» – о проведении оценки помещения. Договор аренды земельного участка от 03.08.2005, который фигурирует в перечне представленных документов оценщику Сираеву А.А., совпадает по реквизитам с договором аренды земельного участка, на котором расположено здание, арендуемое истцом.
Кроме того, 07.08.2019 Решением Совета муниципального района Бакалинский район Республики Башкортостан № 394 утвержден «Прогнозный план приватизации муниципального имущества муниципального района Бакалинский район Республики Башкортостан на 2019–2020 годы», которым нежилое помещение, арендуемое истцом, включено в соответствующий перечень. Таким образом, оценка рыночной стоимости нежилого помещения проводилась оценщиком Сираевым А.А. по заявке Администрации муниципального района Бакалинский район Республики Башкортостан.
Протокольным определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2024 в судебном заседании был объявлен перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2024 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционных жалоб было отложено и назначено на 09 часов 30 минут 06.03.2024.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно–телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
К дате судебного заседания от ИП Сайрановой Л.Р. поступили письменные пояснения с приложением копии заявления о направлении предпринимателем запроса в налоговую службу; справки ООО «Уют» об арендной плате; взимаемой с ИП Сайрановой Л.Р.; выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 02:07:010234:376.
Также в апелляционный суд из Межрайонной ИФНС России №27 в ответ на запрос суда поступили сведения о режиме налогообложения, применяемого в отношении Сайрановой Л.Р.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 27.03.2017 между предпринимателем Ганиевой Л. Р. и Администрацией заключен договор №01–17 о передаче объектов муниципального нежилого фонда, являющихся объектом казны, в аренду без права выкупа сроком до 27.03.2027 (т.1 л.д. 20 – 22).
17.04.2019 ИП Ганиевой Л.Р. в адрес главы Администрации подано заявление на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159–ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №159-ФЗ) о предоставлении ей преимущественного права выкупа как субъекту малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого по договору аренды от 27.03.2017 №01–17 муниципального имущества общей площадью 24,5 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, с. Бакалы, ул. Ленина, д. 99 на 1 этаже. Названное заявление, в соответствии с отметкой о регистрации, получено Администрацией 18.04.2019 (т.1 л.д. 24).
30.04.2019 Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Бакалинскому району ИП Ганиевой Л.Р. направлено сообщение № 389 о сроках совершения действий по подготовке отчета об оценке рыночной стоимости арендуемого имущества, принятию решения о приватизации арендуемого имущества и подготовке договора купли-продажи, в соответствии с требованиями Федерального закона №159-ФЗ. Кроме того, в письме содержалась рекомендация по погашению задолженности по единому налогу на вмененный доход (ЕНВД) перед бюджетом муниципального (т.1 л.д. 25).
26.10.2021 ИП Ганиева Л.Р., ссылаясь на истечение сроков рассмотрения заявления о предоставлении ей преимущественного права выкупа арендуемого имущества от 18.04.2019, направила в Администрацию заявление о предоставлении ей проекта договора купли–продажи муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 24,5 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, с. Бакалы, ул. Ленина, д. 99 на 1 этаже (т.1 л.д. 30 – 31).
16.11.2021 Администрацией направлен ответ ИП Ганиевой Л.Р. о невозможности предоставления проекта договора, поскольку отдел по управлению муниципальной собственностью Администрации муниципального района Бакалинский район начал свою деятельность лишь с 23.04.2021. Проект договора Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Бакалинскому району передан не был (т.1 л.д. 32).
28.02.2022 Администрацией муниципального района Бакалинский район Республики Башкортостан направлен ИП Ганиевой Л.Р. проект договора купли – продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального района Бакалинский район Республики Башкортостан и арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства от 14.02.2022 (т.1 л.д. 56 – 60).
В пункте 3.2 договора было указано, что покупатель производит оплату имущества единовременно в течение десяти дней с даты подписания договора путем перечисления денежных средств на счёт продавца.
04.04.2022 ИП Ганиевой Л.Р. главе Администрации направлена претензия, по результатам рассмотрения которой ей представлен новый проект договора с рассрочкой платежа на 7 лет (т.1 л.д. 61 – 65). В проекте договора проценты на рассрочку платежей исчислены исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей по состоянию на 28.02.2022 в размере 20% годовых (на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества).
18.04.2022 ИП Ганиевой Л.Р. в адрес Администрации вновь направлена претензия о произведении расчета рассрочки платежей по ставке, действовавшей по состоянию на 18.04.2019, то есть на дату получения её заявления о выкупе помещения (т.1 л.д. 66).
28.04.2022 между Администрацией и предпринимателем заключен договор купли–продажи нежилого помещения общей площадью 24,5 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, с. Бакалы, ул. Ленина, д. 99 (т.1 л.д. 67 – 75).
По условиям договора рыночная стоимость имущества составляет 784 000 руб. (включая налог на добавленную стоимость) в соответствии с отчетом об оценке №022-2022 от 14.02.2022, выполненным независимым оценщиком Крымовым И.А.(пункт 2.1.2 договора). Оплата имущества осуществляется в рассрочку на 84 месяца, с начислением на сумму рассрочки процентов, исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации в размере 9,5% (пункты 3.3, 3.4,3.5, приложение №1 к договору).
Государственная регистрация права собственности ИП Ганиевой Л.Р. на вышеназванное нежилое помещение произведена 25.05.2022 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости т.1 л.д. 76).
30.06.2022 истец обратился в Администрацию муниципального района Бакалинский район Республики Башкортостан с претензией о компенсации убытков, причиненных несвоевременным заключением договора за период с 19.04.2019 по 18.06.2022 в сумме 666 167 руб.47 коп., из которых 622 161 руб.86 коп.– сумма ежемесячных платежей, 44 005руб. 61 коп. – сумма процентов за пользование чужими денежными средствами (т.1 л.д. 77 – 78).
29.07.2022 Администрацией в удовлетворении претензии ИП Ганиевой Л.Р. отказано со ссылкой на вынесение решения о продаже нежилого помещения по заявлению от 26.10.2021 в установленные сроки и отсутствие оснований для освобождения от арендных платежей за пользование муниципальным имуществом (т.1 л.д. 80 – 80).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в суд с иском о признании преимущественного права на выкуп недвижимого имущества, о взыскании убытков в виде суммы ежемесячных арендных платежей за период с 12.07.2019 по 27.04.2022 в размере 553 067 руб. 31 руб., с начислением процентов за пользованием чужими денежными средствами, а также убытков в виде увеличения цены выкупа нежилого помещения в размере 292 000 руб., процентов (с учетом уточнений т.3 л.д. 1–2). Расчет суммы убытков в виде увеличения цены выкупа произведен истцом на основании данных отчета №8-н-2019 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 24,5 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, с. Бакалы, ул. Ленина, д. 99 по состоянию на 14.08.2019 в размере 492 000 руб., выполненного независимым оценщиком Сираевым Айратом Ангамовичем (далее – отчет №8-н-2019 выполненный оценщиком Сираевым А.А.) (т.2 л.д. 62—92).
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции Ганиева Л.Р. сменила фамилию на Сайранову Л.Р., что подтверждается свидетельством о расторжении брака и свидетельством о перемене имени. Данный факт также отражен в выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (т.2 л.д. 17 – 28).
Отказывая в удовлетворении исковых требований ИП Сайрановой Л.Р. в части признания за ней преимущественного права на выкуп недвижимого имущества суд первой инстанции исходил из того, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку 22.04.2022 между сторонами заключен договор купли–продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального района Бакалинский район Республики Башкортостан и арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства.
Установив, что в результате неправомерных действий ответчика были сохранены арендные отношения сторон, предполагающие обязанность по внесению арендной платы, отсутствующую у собственника помещения, суд первой инстанции установил, что внесенная арендная плата составляет убытки истца и удовлетворил исковые требования о взыскании убытков в виде суммы ежемесячных арендных платежей в размере 496 176 руб. 94 коп. за период с 12.10.2019 по 27.04.2022 (в соответствии со справочным расчетом истца, т.3 л.д.114).
Отказывая в удовлетворении требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму арендных платежей, суд исходил из отсутствия досудебного соглашения сторон о возмещении убытков и невозможности начисления процентов, как вида гражданско-правовой ответственности, до момента вступления судебного акта в законную силу.
В удовлетворении требования о взыскании убытков в виде переплаты стоимости нежилого помещения в размере 292 000 руб. судом также было отказано по причине недоказанности размера таких убытков. Отчет №8-н-2019 выполненный оценщиком Сираевым А.А. критически оценен судом ввиду предоставления не в полном виде, отсутствия заявки на выполнение работ по оценке и акта приема-передачи.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к следующим выводам.
На основании статей 16 и 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.
Под убытками, которые согласно пункту 2 статьи 15 и статье 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат возмещению в случае причинения вреда, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 12 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.
При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.
Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков (пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 (ред. от 22.06.2021) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).
Из приведенных положений гражданского законодательства и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что вред возмещается за счет казны по общим правилам внедоговорной (деликтной) ответственности, но при наличии специальных оснований, связанных с публичным статусом причинителя вреда и характером его деятельности, по сути - в связи ненадлежащим исполнением публичных обязанностей органами публичной власти, должностными лицами.
Требуя возмещения вреда, истец обязан представить доказательства, обосновывающие противоправность акта, решения или действий (бездействия) органа (должностного лица), которыми истцу причинен вред. При этом бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия такого акта или решения либо для совершения таких действий (бездействия), лежит на ответчике.
Спорные отношения возникли между сторонами в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества в порядке Федерального закона № 159-ФЗ. Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие статье 3 названного закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность данный договор заключить.
Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Из материалов дела следует, что предприниматель обратилась к главе Администрации Бакалинского района с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, которое было получено 18.04.2019.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции не установлено оснований, исключающих реализацию ИП Ганиевой Л.Р. права на преимущественное приобретение арендуемого имущества по причинам недопустимости его отчуждения (часть 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ). Рекомендация по погашению задолженности по Единому налогу на вмененный доход (ЕНВД) перед бюджетом муниципального образования не подтверждает несоответствие заявителя установленным статьей 3 настоящего закона требованиям.
Как обоснованно указано судом первой инстанции, по заявлению предпринимателя от 17.04.2019 уполномоченным органом в предусмотренные пунктом 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ сроки не совершены предписанные данной нормой действия.
При исчислении названных сроков (в отсутствие особенностей, установленных Административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Реализация преимущественного преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности при его отчуждении»), судебной коллегией установлено, что Администрацией договор с оценщиком должен быть заключен не позднее 2 месяцев с даты получения заявления, то есть до 18.06.2019.
В свою очередь, отчет об оценке по аналогии с положениями пунктов 1 и 2 статьи 12 Федерального закона от 22.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» должен быть выполнен и принят заказчиком (Администрацией) в 30 дневный срок, до 18.07.2019.
Решение об условиях приватизации арендуемого имущества в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ должно быть принято в двухнедельный срок, до 01.08.2019.
Следовательно, проект договора купли-продажи должен быть направлен Администрацией предпринимателю по истечении 10 дней с 01.08.2019, то есть не позднее 12.08.2019 (с учетом выходных дней).
Таким образом, при надлежащем исполнении своих публичных обязанностей Администрацией договор купли-продажи мог быть заключен сторонами в августе 2019 года.
Однако, фактически действия по рассмотрению заявления предпринимателя были совершены органом местного самоуправления в 2022 году.
Исходя из положений пунктов 5 и 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае, если муниципальное имущество приобретено в собственность арендатором в порядке Федерального закона № 159-ФЗ, заключая договор купли-продажи, его стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу изложенных разъяснений, обязанность истца по внесению арендной платы считается прекращенной с момента заключения договора купли-продажи муниципального имущества, поэтому, при ненадлежащем исполнении уполномоченным органом обязанности по своевременному заключению договора купли-продажи, истец вправе отнести на публично-правовое образование убытки в виде вынужденной оплаты арендной платы, обязанность по внесению которой отсутствовала бы у арендатора, если бы он стал собственником.
Вопреки доводам апелляционной жалобы Администрации, тот факт, что бездействие Администрации не было обжаловано предпринимателем и в установленном порядке не признано незаконным, а какие-либо меры с целью разъяснения соответствующего поведения ответчика до момента направления повторного заявления (21.10.2021) истцом не предприняты, не свидетельствует о допущенном злоупотреблении правом.
Объективных доказательств утраты предпринимателем интереса к выкупу арендуемого нежилого помещения, суду не представлено.
При этом, направив заявление о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества в уполномоченный орган, субъект предпринимательства, соответствующий требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ, вправе рассчитывать, что соответствующие органы публичного образования исполняют возложенные на них законом обязанности, связанные с обеспечением приватизации арендуемого имущества, и не должен предполагать, что публичные полномочия будут реализованы органами публичного образования ненадлежащим образом.
Тот факт, что ненормативный правовой акт не был признан в судебном порядке недействительным, а решение или действия (бездействие) государственного органа - незаконными, сам по себе не является основанием для отказа в иске о возмещении вреда, причиненного таким актом, решением или действиями (бездействием). В названном случае суд оценивает законность соответствующего ненормативного акта, решения или действий (бездействия) государственного или муниципального органа (должностного лица) при рассмотрении иска о возмещении вреда.
Соответственно, исходя из применимого к настоящему делу стандарта разумного поведения участников оборота, субъект малого и среднего предпринимательства не обязан оспаривать в судебном порядке бездействие, допущенное уполномоченным органом, либо иным образом побуждать органы публичной власти к выполнению ими своих обязанностей, и не совершение истцом указанных действий (данный правовой подход сформулирован в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2023 № 304-ЭС23-9605).
Таким образом, приведенные Администрацией доводы не являются обстоятельством, освобождающим публичное образование от имущественной ответственности за причиненный участнику экономического оборота вред, а равно не могут служить основанием для уменьшения размера ответственности по пункту 1 статьи 404, пункту 2 статьи 1083 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По настоящему делу судом удовлетворены требования истца о взыскании убытков в виде произведенных арендных платежей за период с 12.10.2019 по 27.04.2022. Поскольку начальная дата исчисления убытков определена истцом (в рамках справочного расчета уточненных требований) после установленной даты заключения договора (не позднее 12.08.2019), основания для ее иного определения у судебной коллегии отсутствуют. В соответствии с пояснениями представителя в заседании суда апелляционной инстанции, в части отказа в удовлетворении требований предпринимателя во взыскании арендных платежей с 12.07.2019 по 12.10.2019 решение суда первой инстанции истцом не обжалуется, в связи с чем его законность и обоснованность проверяется по названному основанию в удовлетворенной части (часть 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу частей 2, 3 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.
Поскольку направленные предпринимателю 28.02.2022 и 04.04.2022 не соответствовали приведенным положениям, дата окончания периода расчета убытков предшествует дате заключения договора купли-продажи арендуемого имущества (с учетом направления письмом от 27.04.2022 проекта Администрацией договора соответствующего требованиям Федерального закона №159-ФЗ).
В названный, правомерно определенный судом период, предпринимателем были внесены арендные платежи в общей сумме 496 176 руб. 90 коп. исходя из размера ежемесячной арендной платы 19 442 руб. 56 коп. и 24 303 руб. 20 коп. начиная с января 2021 года, а также с учетом освобождения предпринимателя от внесения платы в период с апреля по декабрь 2020 года ( расчет на л.д. 96-97, 101 т.3).
Таким образом, общая сумма арендной платы, внесенной предпринимателем в период необоснованной пролонгации арендных отношений правильно определена судом первой инстанции в размере 496 176 руб. 90 коп.
Оснований для уменьшения названной суммы на сумму налогов (налог на имущество, земельный налог), которые предприниматель должна была бы уплатить в бюджет вместо арендной платы с момента своевременной регистрации за ним права собственности на объекты недвижимости, судебная коллегия не усматривает.
Как установлено в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции из сообщения Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 27 по Республике Башкортостан, предприниматель до 31.12.2020 являлась плательщиком единого налога на вмененный доход, с 01.01.2021 применяет упрощенную систему налогообложения, объект налогообложения «доходы» и является плательщиком патентной системы налогообложения.
Согласно абзацу второму пункта 4 статьи 346.26 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) в редакции, действующей до 02.07.2021) уплата индивидуальными предпринимателями единого налога на вмененный доход предусматривает их освобождение от обязанности по уплате, в том числе, налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ с учетом особенностей, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 НК РФ).
Применение патентной системы налогообложения в силу подпункта 2 пункта 10 статьи 346.43 НК РФ предусматривает освобождение предпринимателей от уплаты налога на имущество физических лиц в части имущества, используемого при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 настоящего Кодекса.
Оснований для уменьшения суммы убытков на сумму земельного налога также не установлено.
Согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
Из материалов дела следует, что выкупаемое нежилое помещение площадью 24,5 кв.м. расположено в нежилом здании дома бытовых услуг, его рыночная стоимость определена с учетом рыночной стоимости права аренды (отчет об оценке №022-2022 от 14.02.2022, выполненный независимым оценщиком Крымовым И.А. л.д. 41 т.3). Сведения о заключении договора аренды земельного участка № 512-05-06 от 03.08.2005 на котором расположено здание по адресу: с. Бакалы, ул. Ленина, 99 и невозможности приобретения земельного участка в собственность по причине отсутствия права собственности на все помещения в здании, представлены в справке общества с ограниченной ответственностью «Уют».
Таким образом, обязанность по уплате земельного налога у Сайрановой Л.Р. с момента приобретения права собственности на нежилое помещения не возникает и не связана с ним.
Довод Администрации о пропуске срока исковой давности, поскольку истец должен был узнать о нарушении своего права с момента истечения установленных Федеральным законом № 159-ФЗ сроков рассмотрения заявления от 17.04.2019, является ошибочными, поскольку основан на неправильном применении норм материального права.
В силу приведенной выше правовой позиции о том, что продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы, до момента заключения договора купли-продажи основанием владения предпринимателя спорным помещением является действующий договор аренды, которым предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование этим помещением.
Поскольку в силу статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование недвижимым имуществом по договору аренды является платным, перечисляя арендные платежи по действующему договору аренды, истец приобретает право на получение уплаченных сумм в качестве убытков не ранее заключения договора купли-продажи.
При таких обстоятельствах, истец не мог обратиться с требованием о взыскании убытков ранее заключения договора купли-продажи.
Соответственно, срок исковой давности, установленный статьями 195, 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, предпринимателем не пропущен.
С учетом названного, взыскание с Администрации убытков в виде вынужденно внесенных предпринимателем арендных платежей, произведено обоснованно.
Заявленное истцом требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму внесенных арендных платежей, правильно отклонено судом первой инстанции, поскольку проценты, как и убытки, - вид ответственности за нарушение обязательства.
В пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», разъяснено, что сумма процентов, установленных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, засчитывается в сумму убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением денежного обязательства (пункт 1 статьи 394 и пункт 2 статьи 395 названного Кодекса).
Таким образом, начисление процентов на сумму убытков до даты вступления соответствующего решения суда в законную силу, неправомерно.
Доводы апелляционной жалобы истца в части необоснованности отказа в удовлетворении требований о взыскании 292 000 руб. - убытков обусловленных увеличением рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения, признаются судебной коллегией подлежащими отклонению в силу следующего.
В силу части 2 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.
В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ).
Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ).
Частью 8 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в том числе, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Из материалов дела не следует, истцом в порядке части 8 статьи 4 Федерального закона №159-ФЗ истцом оспаривалась величина рыночной стоимости объекта оценки, использованная уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества.
Договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.04.2022 был подписан истцом без замечаний и возражений в части выкупной стоимости недвижимого имущества.
Действуя разумно и добросовестно, перед заключением договора предприниматель имела возможность и должна была предпринять меры для проверки (оценки) условий такого договора, как это было сделано ее в части условий о рассрочке платежа приобретаемого имущества и примененной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации. Не совершив необходимых действий, в том числе предусмотренных частью 8 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ, ИП Сайранова Л.Р. несет соответствующие предпринимательские риски.
Ссылка предпринимателя на неправильное определение цены выкупа нежилого помещения после подписания без возражений договора купли-продажи и требование возмещения соответствующих убытков при рассмотрении настоящего дела, противоречит правилу эстоппель.
Указанное правило предполагает утрату лицом права ссылаться на какие-либо обстоятельства (заявлять возражения) в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению, и направлено на предотвращение недобросовестного поведения сторон сделки.
Основным критерием применения названного принципа является непоследовательное, непредсказуемое поведение участника гражданского правоотношения, которое имеет место в рассматриваемом случае.
Между тем, согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Дополнительно к названному самостоятельному основанию для отказа в удовлетворении данного требования, судебной коллегией отмечается отсутствие оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в части недоказанности размера убытков, определенных на основании данных выполненного оценщиком Сираевым А.А. отчета №8-н-2019 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 24,5 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, с. Бакалы, ул. Ленина, д. 99 по состоянию на 14.08.2019 в размере 492 000 руб.
Данный отчет не был представлен суду в подлиннике, в полном виде, с предоставлением документов, послуживших основанием для проведения оценки и оплаты соответствующих работ органом местного самоуправления. Само по себе проведение оценки после подачи первого заявления Ганиевой Л.Р., как и иные приведенные апеллянтом совпадения, не позволяют признать отчет надлежащим доказательством по делу по правилам статей 64, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кроме того, в соответствии с правовым подходом сформулированным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Таким образом, выполнение оценки по состоянию на 14.08.2019 не может служить основанием для определения рыночной стоимости объекта для целей его приобретения на основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ, поскольку соответствующее заявление подано предпринимателем и получено Администрацией 18.04.2019.
На основании вышеизложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционным жалобам подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу оставления апелляционных жалоб без удовлетворения относятся на их подателей (для лиц не освобожденных от уплаты государственной пошлины).
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.11.2023 по делу № А07–31931/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы Администрации муниципального района Бакалинский район Республики Башкортостан, индивидуального предпринимателя Сайрановой Лейсан Разифовны – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю. Соколова
Судьи:
А.Х. Камаев
Ю.С. Колясникова
