ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 18АП-11322/2023
г. Челябинск
11 октября 2023 года
Дело № А76-13023/2022
Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2023 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2023 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Камаева А.Х.,
судей Жернакова А.С., Томилиной В.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания
ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Тихий бор» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.06.2023 по делу № А76-13023/2022.
В судебном заседании до перерыва принял участие представитель:
общества с ограниченной ответственностью «Тихий бор» - ФИО2 (доверенность от 11.10.2022 № 38, срок действия до 31.12.2023, паспорт, диплом, свидетельство о заключении брака).
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились.
С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
После перерыва лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей.
Общество с ограниченной ответственностью «Тихий Бор» (далее – истец, ООО «Тихий Бор», ОГРН <***>) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Муниципальному образованию Сосновский муниципальный район Челябинский области в лице Администрации Сосновского муниципального района (далее – ответчик, Администрация,ОГРН <***>):
- об обязании внести изменения в договор № 83/2021 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 08.11.2021 и изложить пункт 3.1 договора в следующей редакции:
«3.1. размер арендной платы за земельный участок начиная с 08.11.2021 составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа № 7 учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582»;
- об обязании в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу произвести перерасчет арендной платы по договору
№ 83/2021 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 08.11.2021, начиная с 08.11.2021 с установлением ставки арендной платы в размере земельного налога за этот земельный участок (с учетом принятого судом уточнения иска в порядке статьи 49 АПК РФ, т. 1 л.д.118-120).
На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Муниципальное образование Сосновского муниципального района Челябинской области, в лице Администрации Сосновского муниципального района, Министерство экологии Челябинской области (далее - третьи лица).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 14.07.2022 по ходатайству истца на основании статьи 47 АПК РФ произведена замена ненадлежащего ответчика Муниципального образования Сосновский муниципальный район Челябинский области в лице Администрации Сосновского муниципального района на надлежащего ответчика - Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района Челябинский области (далее – Комитет, ОГРН <***>).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 20.06.2023 (резолютивная часть 13.06.2023) исковые требования удовлетворены частично. Суд внес изменения в договор № 83/2021 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 08.11.2021 изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «размер арендной платы за земельный участок составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа № 7 учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582».
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Тихий Бор» (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить полностью.
Податель жалобы не согласен с выводом суда о том, что истец, подписал договор аренды без каких-либо возражений и разногласий, а также приступил к его исполнению, в том числе в части обязанности оплаты, при этом, считая, что п. 3.1 договора нарушает нормы действующего законодательства, не обращался в суд за защитой нарушенного права о взыскании неосновательного обогащения, связанного с переплатой арендных платежей по договору аренды. По мнению апеллянта, вывод суда об отсутствии оснований для изменения договора аренды в отношении прошедшего периода времени в виду добровольного принятия обязательства в противоречие с требованиями действующего законодательства не соответствует условиям договора, нормативно-правовым актам и обязанности арендатора в части внесения изменений договора аренды, а также не подтверждается материалами дела, поскольку пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено, что пересмотр размера арендной платы осуществляется в случае изменения законодательства по расчетам арендной платы в одностороннем порядке с последующим уведомлением арендатора. Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка и (или) вступления в силу нормативных правовых актов Российской Федерации и Челябинской области, муниципальных правовых актов, влекущих изменение размера арендной платы. Таким образом, именно на ответчике лежит обязанность осуществлять как расчет, так и перерасчет арендной платы, и уклонение ответчика от ее исполнения является неправомерным и нарушает права истца.
Податель жалобы также указывает, что применение способа защиты права, как требование произвести перерасчет арендной платы по договору аренды, исходя из указанных в принципе № 7 в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для эксплуатации, исчисленной с применением ставки земельного налога 1,5% от кадастровой стоимости участка, квалифицируется как пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2023 апелляционная жалоба ООО «Тихий Бор» принята к производству, судебное заседание назначено на 06.09.2023.
Соответствующий требованиям части 2 статьи 262 АПК РФ отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2023 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы ООО «Тихий Бор» отложено на 04.10.2023.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2023 в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ, пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации в составе суда произведена замена судьи Колясниковой Ю.С. судьей Томилиной В.А.
В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании 04.10.2023 был объявлен перерыв до 05.10.2023.
После перерыва судебное заседание продолжено 05.10.2023 в том же составе суда.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.12.2005 между муниципальным образованием Сосновский район Челябинской области (арендодатель) и ООО «Лама и Ко» (арендатор) заключен договор № 24/2005 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности (л.д.130-134, т.1), согласно п. 1.1 которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровым номером 74:19:0304002:0027, находящийся в Челябинской области, Сосновском районе, 800 м северо-восточнее дер. Новое Поле для использования под детский оздоровительный лагерь «Каштак» в границах, указанных в плане земельного участка, прилагаемый к договору и являющийся его неотъемлемой частью, общей площадью 9,27 га без права передачи в субаренду.
Согласно п.2.1 договора, срок аренды участка устанавливается с 30.12.2005 по 30.12.2054.
Арендатор уплачивает арендодателю в течение срока действия договора арендную плату за предоставленный ему земельный участок из расчета 1-кратной ставки земельного налога соответствующей категории земель, установленной Законом РФ «О плате за землю» за один гектар в год (п.3.1 договора).
По акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 74:19:0304002:0027, находящийся в Челябинской области, Сосновском районе, 800 м северо-восточнее дер. Новое Поле арендодателем передан арендатору (л.д.133, т.1).
В Приложении № 2 к договору № 24/2005 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 30.12.2005 стороны согласовали расчет размера арендной платы (л.д.133 оборот, т.1).
22.05.2007 между ООО «Лама и Ко» (сторона 1) и ООО «Тихий бор» (сторона 2) заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды (л.д.147-148, т.1), в соответствии с п.1 которого, сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает права и обязанности в полном объеме на земельный участок, площадью 9,27 га с кадастровым номером 74:19:0304002:0027, расположенный по адресу: Челябинская область, Сосновский район, 800 метров северо-восточнее деревни Новое Поле, принадлежащий стороне 1 на праве на основании договора № 24/2005 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 30.12.2005, зарегистрированного Главным Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 11.05.2006 за №74-74-19/006/2006-326.
01.01.2011 между Сосновским муниципальным районом Челябинской области (арендодатель) и ООО «Тихий бор» (арендатор) подписано Дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 30.12.2005 № 24/2005, которым были внесены изменения в п.3.1 договора, изложив его в следующей редакции: «Арендатор уплачивает арендодателю в течение срока действия договора арендную плату за предоставленный ему участок из расчета, установленного Законом Челябинской области «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» от 24.04.2008 № 257-ЗО, решениями Собрания депутатов Сосновского муниципального района от 20.08.2008 № 714 «Об арендной плате за землю на территории Сосновского муниципального района» от 21.04.2020 № 31 «О внесении изменений в приложения №№1-15 Решения Собрания депутатов Сосновского муниципального района от 20.08.2008 № 714» (л.д.135-140, т.1).
07.12.2018 между Комитетом (арендодатель) и ООО «Тихий бор» (арендатор) заключен договор № 147/2018 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности (л.д.142-145, т.1), в соответствии с п.1.1 которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель «земли особо охраняемых территорий и объектов» с кадастровым номером 74:19:0304002:27, расположенный: Челябинская область, Сосновский район, примерно в 800 м по направлению на северо-восток от ориентира дер. Новое Поле, под детский оздоровительный лагерь «Каштак», общей площадью 44269,00 кв.м., без права передачи в субаренду.
Срок аренды участка устанавливается с 07.12.2018 по 30.12.2054 (п.2.1 договора).
Дополнительным соглашением от 08.11.2021 (л.д.146, т.1) в пункт 1.1 раздела 1 «Предмет договора», акте приема-передачи земельного участка и приложениях к договору № 147/2018 от 07.12.2018, слова «площадью 44269,00 кв.м.» заменить словами «площадью 42900,00 кв.м.».
08.11.2021 на основании Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации», п.4 ст. 11.8, пп.9 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договора аренды № 147/2018 от 07.12.2018, Постановления Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области «О разработке документации по планировке территории (проект планировки и проект межевания) территории расположенной юго-восточнее с. Долгодеревенское Сосновского муниципального района Челябинской области (кадастровый номер 74:19:0304002:27) от 18.04.2017 № 1095, между Комитетом (арендодатель) и ООО «Тихий бор» (арендатор) заключен договор № 83/2021 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель «земли особо охраняемых территорий и объектов» с кадастровым номером 74:19:0304002:884, расположенный: Челябинская область, Сосновский район, примерно в 800 м по направлению на северо-восток от д. Новое Поле, под детский оздоровительный лагерь «Каштак», общей площадью 1369,00 кв.м., без права передачи в субаренду (т.1 л.д.16-19).
На участке имеется: здание – дом № 3. Назначение: нежилое, общей площадью 110,7 кв.м., кадастровый номер 74:36:0000000:6124, принадлежащие арендатору на праве собственности, о чем в ЕГРН 15.06.2007 сделана запись регистрации № 74-74-19/046/2007-146 (п.1.2 договора).
Срок аренды участка устанавливается с 08.11.2021 по 30.12.2054 (п.2.1 договора).
В силу п.3.1 договора, арендатор уплачивает арендодателю в течение срока действия договора арендную плату за предоставленный ему участок из расчета, установленного Законом Челябинской области «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» от 24.04.2008 № 257-ЗО.
Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами договора, акта приема-передачи участка. Размер арендной платы определен в Расчете, прилагаемом к договору, который является его неотъемлемой частью (п.3.2 договора).
Внесение арендной платы производится арендатором ежемесячно, в течение первых десяти рабочих дней каждого месяца, в размере одной двенадцатой годовой арендной платы (п.3.3 договора).
В пункте 4.3 договора, стороны согласовали ограничения, которые имеются на земельном участке.
По акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 74:19:0304002:884, находящийся в Челябинской области, Сосновском районе, 800 м северо-восточнее дер. Новое Поле арендодателем передан арендатору (л.д.18, т.1).
В Приложении № 2 к договору № 83/2021 аренды от 08.11.2021 стороны согласовали расчет размера арендной платы на 2021 год (л.д.19, т.1).
ООО «Тихий бор» является собственником недвижимого имущества, в том числе д. № 3, площадью 110,7 кв.м., расположенные по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Каштак, пионерский лагерь «Каштак», что подтверждается договором № 3 купли-продажи от 22.05.2007 (л.д.21-26, т.1).
Согласно выписке из ЕГРН спорное нежилое здание расположено па земельном участке с кадастровым номером 74:19:0304002:884, расположенном по адресу: Челябинская область, Сосновский район, примерно в 800 м по направлению на северо- восток от д. Новое Поле, с категорией – земли особо охраняемых территорий и объектов (л.д.20, т.1).
Истец обратился в Комитет с письмом № 53 от 09.03.2022 о внесении изменений в расчет арендной платы по договорам аренды ООО «Тихий бор» заменив ставку арендной платы с 2% на 0,3%, коэффициент К3 на значение 0,1 (л.д. 9-10, т.1).
Истец письмом № 248857 от 20.04.2022 обратился к ответчику (л.д.11-12,15), согласно которому ООО «Тихий бор» просило произвести перерасчет арендной платы по договору № 83/2021 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 08.11.2021 в следующем порядке: считать арендной платой за период с 08.11.2021 по 31.12.2021 в размере 658,56 руб., внести изменения в договор № 83/2021 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 08.11.2021, путем изложения пункта 3.1 договора в следующей редакции: «размер арендной платы за земельный участок начиная с 08.11.2021 составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размере арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа № 7 учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участок, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.
В ответ на письмо от 20.04.2022 № 1806 (л.д.101, т.1) Комитет сообщил истцу, что согласно акту осмотра земельного участка, проводимого в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:19:0304002:884, данный земельный участок под детский оздоровительный лагерь «Каштак» не используется. Перерасчет арендной платы не представляется возможным, поскольку арендная плата рассчитывается в соответствии с Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО.
По мнению истца, в связи с расположением арендованного земельного участка на территории памятника природы, и как следствие, имеющегося в силу закона ограничения на приобретение земельного участка в частную собственность, арендная плата должна исчисляться с применением Принципа № 7, предусмотренного постановлением
Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582», вступившим в законную силу с 12.08.2017 в размере, не превышающем земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.
Не согласившись с редакцией п. 3.1 спорного договора, ООО «Тихий бор» обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что переданный истцу в аренду земельный участок относится к категории земель особо охраняемых территорий и объектов, следовательно, арендная плата должна исчисляться в соответствии Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (ред. от 10.02.2023) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».
Исковые требования в части применения перерасчета арендной платы с 08.11.2021, и внесения изменений в условия п. 3.1 договора с 08.11.2021, не могут быть удовлетворены, поскольку установить факт нарушения прав истца за предшествовавший обращению в суд период, не представляется возможным.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют обстоятельствам дела и действующему законодательству.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе вследствие неосновательного обогащения.
В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
В силу разъяснений, изложенных в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что в соответствии с представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости переданный истцу в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:19:0304002:884 относится к категории земель особо охраняемых территорий (л.д. 20, т. 1).
Статья 27 ЗК РФ устанавливает виды земель, на которые распространяются ограничения оборотоспособности земельных участков.
В силу пункта 2 статьи 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Перечень ограниченных в обороте находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков определен в пункте 5 статьи 27 ЗК РФ и является исчерпывающим.
Согласно пункту 5 статьи 27 ЗК РФ установление в отношении земельного участка статуса ограниченного в обороте обусловлено соответствующим целевым назначением земельного участка. В связи с этим запрет предоставления таких земельных участков в частную собственность по общему правилу является следствием их особого назначения
В силу пункта 1 статьи 95 ЗК РФ к землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов.
Согласно пункту 2 статьи 95 ЗК РФ земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. В случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности.
Отнесение природных объектов и территорий к особо охраняемым природным территориям осуществляется согласно Федеральному закону от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» принятием нормативного правового акта органов государственной власти (федеральных или региональных) или органов местного самоуправления.
Судом первой инстанции установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 74:19:0304002:884 относится к категории земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, назначение: под детский оздоровительный лагерь «Каштак».
Памятник природы Каштакский бор установленный Постановлением от 15.02.2007 № 27-П «Об утверждении Положения о памятниках природы Челябинской области Челябинский (городской) и Каштакские боры».
В силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Такие принципы утверждены Постановлением № 582.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582.
В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.
В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).
Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу № АКПИ18-667, оставленным без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип № 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), на который сослались суды, сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением № 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ постановление № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.
Поскольку Основные принципы определения арендной платы, установленные постановлением № 582 являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан Федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 (пункт 33 практики применения законодательства о вещных правах и земельного законодательства), сформулирована правовая позиция о том, что, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, выше указанного в принципе № 7 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.
При этом в силу разъяснений пункта 24 практики применения земельного законодательства, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, принцип № 7, закрепленный постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», применяется исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, установленному пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ (земельные участки, ограниченные в обороте).
При этом в пункте 4.3. договора аренды указано, что земельный участок имеет ограничения:
- Третья подзона приаэродромной территории аэродрома Челябинск (Баландино), Четвертая подзона приаэродромной территории аэродрома Челябинск (Баландино). Пятая подзона приаэродромной территории аэродрома Челябинск (Баландино). Шестая подзона приаэродромной территории аэродрома Челябинск (Баландино). Седьмая подзона приаэродромной территории аэродрома Челябинск (Баландино). Ограничения установлены Федеральным агентством воздушного транспорта. Ограничения высоты размещаемых объектов установлены Приказом Минтранса России от 25.08.2015 № 262 «Об утверждении Федеральных авиационных правил «Требования, предъявляемые к аэродромам, предназначенным для взлета, посадки, руления и стоянки гражданских воздушных судов».
На основании вышеизложенных норм и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации при определении размера арендной платы спорного участка необходимо руководствоваться принципом № 7 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582. Размер арендной платы не может превышать размер земельного налога.
Следовательно, арендная плата по этому договору является регулируемой и подлежит определению по указанным правилам с учетом того, что спорный участок с кадастровым номером 74:19:0304002:884 в силу закона на момент заключения договора был ограничен в обороте.
Кроме этого, арендатором предъявлены требования о внесении изменений в действующий договор аренды, предполагающий перерасчет арендной платы.
Частью 1 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно части 4 статья 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Частью 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (часть 2 статьи 424 ГК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (часть 2 указанной статьи).
Согласно пункту 1 статьи 307 ГК РФ не допускается устанавливать обязательства в отношении прошедшего периода времени, поскольку не допускается совершение действий в прошедшем времени, что в принципе невозможно (Определение Верховного Суда РФ от 31.01.2017 по делу № 306-ЭС16-9493).
В случае урегулирования разногласий по договору судом права и обязанности сторон возникнут только на будущее время - с момента вступления решения в законную силу (статья 180 АПК РФ).
Суд не вправе обязать стороны включить в договор условия прошедшего периода, поскольку обязанность заключения договора на прошедшее время действующим законодательством не предусмотрена.
В рассматриваемом случае в договоре № 83/2021 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 08.11.2021 такой оговорки нет, согласие Комитета на ретроспективное распространение спорных условий договора, начиная с 08.11.2021, отсутствует.
В связи с чем, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, чтооснований для ретроспективного распространения действия условий договора в части оплаты на период с 08.11.2021, не имеется.
Кроме того судебная коллегия полагает необходимым отметить, что поскольку размер арендной платы относится к категории регулируемых цен, обращение в суд с требованием о возложении на Комитет обязанности произвести перерасчет арендной платы является ненадлежащим способом защиты, поскольку избранный истцом способ защиты права является преждевременным, направленным на исключение возможности удовлетворения иска арендодателя в будущем о взыскании задолженности, расторжении договора аренды в связи с неуплатой арендной платы.
Поскольку правоотношения сторон возникли из договора аренды, суд считает, что обстоятельства, относящиеся к правомерности определения размера арендной платы, подлежат судебной оценке в рамках спора, касающегося исполнения сторонами обязательств по этому договору, условиями которого определяется объем обязанностей арендатора, в частности, при разрешении спора о взыскании задолженности по арендной плате либо при рассмотрении спора о взыскании неосновательного обогащения в результате переплаты арендных платежей.
Учитывая изложенное, исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что требование истца об обязании произвести перерасчет арендной платы с 08.11.2021, и внести изменения в условия п.3.1 договора с 08.11.2021, удовлетворению не подлежат, поскольку установить факт нарушения прав истца за предшествовавший обращению в суд период, не представляется возможным.
Возложение обязанности внести изменения в договор аренды за прошедший период времени противоречит статье 453 ГК РФ и общим принципам гражданского законодательства.
Позиция истца основана на неверном толковании законодательства.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Нарушений норм процессуального права в рассматриваемой ситуации судом апелляционной инстанции не установлено.
Иные доводы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.
Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.06.2023 по делу № А76-13023/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Тихий бор» - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья А.Х. Камаев
Судьи: А.С. Жернаков
В.А. Томилина
