ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ АП-13437/2014
г. Челябинск | |
08 декабря 2014 года | Дело № А07-14485/2014 |
Резолютивная часть постановления объявлена декабря 2014 года .
Постановление изготовлено в полном объеме декабря 2014 года .
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.10.2014 по делу № А07-14485/2014 (судья Абдуллина Э.Р.).
Общество с ограниченной ответственностью «Дорзнак» (далее также – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра», ответчик) с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:730, площадью 8065 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Калининский, на территории промзоны «Шакша», в размере его рыночной стоимости, составляющей 6 520 000 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Правительство Республики Башкортостан Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее – Администрация, Правительство, Управление Росреестра, третьи лица).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 10.10.2014 (резолютивная часть объявлена 08.10.2014) исковые требования Общества удовлетворены (т. 1, л. д. 150-158).
С вынесенным решением не согласилась Администрация и обжаловала его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполной исследование судом обстоятельств дела.
Так, Администрация указывает, что снижение кадастровой стоимости земельного участка приведёт к уменьшению суммы налогов, поступающих в местный бюджет, что отрицательно скажется на возможности реализации социальных проектов, финансируемых за счёт средств данного бюджета.
Также податель жалобы указал, что представленный истцом отчёт об оценке не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), пунктам 14, 19 Федерального стандарта оценки № 1. Так, оценщиком использован сравнительный подход к оценке, применяющийся в том случае, если имеется достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Вместе с тем оценщиком анализировались аналоги, в качестве источника информации о которых указаны интернет-ресурсы; использованные аналоги не удалось идентифицировать, так как не указаны точные адреса объектов, отсутствуют кадастровые номера земельных участков; более того, вид разрешённого использования участков-аналогов отличается от вида разрешённого использования объекта оценки.
До начала судебного заседания Общество представило в арбитражный апелляционный суд письменные пояснения по апелляционной жалобе в порядке, предусмотренном статьёй 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в которых указало на законность и обоснованность обжалуемого решения. Отметило, что при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции Администрация не заявляла замечания относительно отчёта от 03.06.2014 № 04-Н'2014, не заявляла ходатайство о проведении экспертизы, доводы о несогласии с выводами эксперта не представила.
ФГБУ «ФКП Росреестра», Правительство, Управление Росреестра отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, истец на основании договора аренды земельного участка от 04.09.2012 № 675-12 является арендатором земельного участка из земель населённых пунктов с кадастровым номером 02:55:040401:730, площадью 8065 кв. м, расположенного по адресу: Калининский р-н городского округа город Уфа Республики Башкортостан, на территории промзоны «Шакша», для проектирования и строительства производственной базы (т. 1, л. д. 47-50).
В соответствии с пунктом 3.1 договора срок его действия устанавливается с 02.05.2012 до 02.05.2015.
В силу пункта 4.2.1 договора размер арендной платы с 01.01.2008 исчисляется путём умножения ставки арендной платы за землю (установленной соответствующим решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом (объектом недвижимости или временным объектом), принадлежащим арендатору, определяемую с учётом долей в праве собственности на объект (объект недвижимости или временный объект) или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 11.07.2014 № 02/14/1-458170 кадастровая стоимость земельного участка составляет 38 881 365 руб. (т. 1, л. д. 10-13).
Указанная кадастровая стоимость земельного участка определена на основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2011 № 521 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в городских округах города Уфа, Стерлитамак и Салават Республики Башкортостан», которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель указанных населённых пунктов на территории Республики Башкортостан по состоянию на 01.01.2011.
В обоснование своих исковых требований истец представил отчёт от 03.06.2014 № 04-Н'2014, выполненный независимым оценщиком индивидуальным предпринимателем Мардановой Л.Я., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2011 составила 6 520 000 руб. (т. 1, л. д. 14-73).
Также истцом представлено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО», членом которого является оценщик, от 24.06.2014 № 14/06-134/ЭЗ/77/11 на указанный отчёт, согласно которому отчёт соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, требованиям федеральных стандартов оценки (т. 1, л. д. 74-86).
Истец, полагая, что определенная по результатам кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
Удовлетворяя требования истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что истец представил необходимые доказательства в обоснование своих требований. Доказательства иной величины рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлены, ответчик и третьи лица ходатайство о назначении экспертизы не заявили.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости») кадастровый учёт земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом (часть 2 статьи 1 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).
Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учёта на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (часть 5 статьи 4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).
Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В рассматриваемом случае кадастровая стоимость земельного участка определена на основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2011 № 521 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в городских округах города Уфа, Стерлитамак и Салават Республики Башкортостан», которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов по состоянию на 01.01.2011.
Между тем, истцом в материалы дела представлен отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка, из которого усматривается значительное расхождение в установленном кадастровой оценкой земель размере стоимости земельного участка и определенной рыночной стоимости.
В соответствии с абзацем первым статьи 24.19 Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент обращения истца в суд) результаты определения кадастровой стоимости находящихся в государственной или муниципальной собственности объектов недвижимости, могут быть оспорены физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в арбитражном суде.
При этом согласно абзацу второму названной статьи в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В постановлении от 28.06.2011 № 913/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в законную силу положений главы III.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом Президиум исходил из того, что хотя установленная этим Законом административная процедура пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и определения кадастровой стоимости в размере рыночной на спорные отношения не распространяется, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом её определения (массовым характером).
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.
Именно поэтому статьёй 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» прямо предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку.
Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 10761/11.
Таким образом, арбитражный суд первой инстанции верно определил кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату 01.01.2011, на которую определена и кадастровая стоимость земельного участка на основании проведенной массовой оценки.
Истец представил отчёт от 03.06.2014 № 04-Н'2014 об оценке рыночной стоимости земельного участка. По состоянию на 01.01.2011 рыночная стоимость указанного земельного участка составила 6 520 000 руб. Из данного отчёта усматривается значительное превышение кадастровой оценки земельного участка, указанной в кадастровом паспорте земельного участка, его рыночной стоимости.
Принимая во внимание изложенное, арбитражный суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные истцом требования.
Применительно к указанным выше доводам апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
Согласно разъяснениям, данным в абзаце 3 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Приведенная оценщиком в отчете, представленном истцом, информация в отношении объектов-аналогов является доступной, источники информации указаны в отчете. Копии соответствующих источников информации содержатся в приложениях к отчету (т. 1, л. д. 34, 59-65).
Достоверность данной информации ответчиком и третьими лицами в арбитражном суде первой инстанции не опровергнута.
Ссылку подателя жалобы на то, что вид разрешенного использования участков-аналогов отличается от вида разрешенного использования объекта оценки, арбитражный суд апелляционной инстанции также не принимает.
Спорный земельный участок предназначен для проектирования и строительства производственной базы, земельные участки, выбранные оценщиком в качестве аналогов, предназначены под склады, производство, для эксплуатации административных и производственно-складских помещений, под размещение торгово-сервисного центра или складов (т. 1, л. д. 34). Указанные виды разрешённого использования являются сопоставимыми.
Принимая во внимание отсутствие в деле объективных доказательств, свидетельствующих о необоснованности отчета об оценке или наличии противоречий в его выводах, у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали основания не принимать представленный отчет в качестве одного из доказательств, подтверждающих действительный размер рыночной стоимости земельного участка.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Соответствующего ходатайства ответчик и третьи лица, в том числе Администрация, в ходе рассмотрения дела не заявляли.
Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
При таких обстоятельствах основания для критической оценки отчета от 03.06.2014 № 04-Н'2014 с учетом положительного экспертного заключения Некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает.
Довод Администрации о том, что снижение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению суммы налогов, поступающих в местный бюджет, что отрицательно скажется на возможности реализации социальных проектов, финансируемых за счёт средств данного бюджета, подлежат отклонению, поскольку названные правоотношения носят публично-правовой характер, тогда как в силу пункта 3 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.10.2014 по делу № А07-14485/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья Л.В. Пивоварова
Судьи: М.И. Карпачева
Л.А. Суспицина
