Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2017 № А56-56586/15

30 октября 2017 года

Дело №

А56-56586/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Преснецовой Т.Г., Сергеевой И.В.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Краевского А.А. (доверенность от 29.12.2016), от общества с ограниченной ответственностью «Алмаз» Смирнова Н.В. (доверенность от 10.03.2017), от санкт-петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Коршуновой Н.В. (доверенность от 09.01.2017), 

            рассмотрев 25.10.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Алмаз» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2017 по делу № А56-56586/2015 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Колосова Ж.В.), 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Алмаз», место нахождения: Санкт-Петербург, Дачный пр., д. 16, копр. 6, лит. А, ИНН 7805391600, ОГРН 1067847399443 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - Фонд), и Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, 191060, Смольный проезд, ИНН 7832000076, ОГРН 1027809244561 (далее - Комитет), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 10-Н площадью 62,4 кв. м с кадастровым номером 78:40:0008304:12660, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Маршала Казакова, д. 24, корп. 1, лит. А, путем установления цены этого помещения в размере 4 830 508 руб. 47 коп., без налога на добавленную стоимость (далее – НДС).

 К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены санкт-петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее -          ГУП ГУИОН), общества с ограниченной ответственностью «Кэпитал Консалтинг», место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, Итальянская ул., д. 17, лит. А,       ОГРН 1047841012328, ИНН 7841013392 (далее – ООО «Кэпитал Консалтинг»).

Решением от 16.11.2015 суд определил условия договора купли-продажи путем изложения пункта 2.1 в следующей редакции: «Цена продажи объекта в соответствии с данными отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 17.06.2015 № 75И/2015, выполненного независимым оценщиком   ООО «Кэпитал Консалтинг», составляет 4 830 508 руб. 47 коп., без НДС»; в иске к Фонду отказал.

Постановлением апелляционного суда от 05.06.2017 решение от 16.11.2015 изменено, а именно: пункт 2.1 договора купли-продажи изложен в следующей редакции: «Цена продажи объекта – нежилого помещения составляет 6 800 000 руб., без НДС».     

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить постановление и оставить в силе решение. 

По мнению подателя жалобы, определенная судебным экспертом итоговая рыночная стоимость помещения включает НДС, поэтому установление цены в таком размере влечет неосновательное обогащение продавца, который плательщиком НДС не является. Общество считает, что суд апелляционной инстанции нарушил требования процессуального законодательства при принятии от ГУП ГУИОН дополнительных доказательств, правовых оснований для назначения судебной экспертизы у суда не имелось; мотивы, по которым апелляционная инстанция отклонила представленные истцом доказательства, в обжалуемом постановлении отсутствуют.  

В отзыве на кассационную жалобу ГУП ГУИОН просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в жалобе, а представители Комитета и ГУП ГУИОН – в отзыве на нее.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Материалами дела подтверждается следующее.

На основании договора аренды от 13.02.2004 № 08-А-001518 (в редакции дополнительного соглашения от 13.03.2009 № 5) Общество арендует нежилое помещение 10-Н площадью 62,4 кв. м с кадастровым номером 78:40:0008304:12660, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Маршала Казакова, д. 24, корп. 1, лит. А.

Общество 13.02.2015 обратилось к Комитету по управлению городским имуществом (далее – КУГИ, правопредшественнику Комитета) с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендованного помещения.

В распоряжении от 20.04.2015 № 666-рз  (далее – Распоряжение № 666-рз) КУГИ определил способ приватизации – продажа по преимущественному праву приобретения, цену продажи – 7 200 000 руб. (в соответствии с отчетом ГУП ГУИОН о рыночной стоимости от 06.04.2015 № 31-8-0119(082)-2015). 

Фонд направил в адрес Общества подписанный договор купли-продажи, в пункте 2.1 которого указана выкупная стоимость помещения –  7 200 000 руб., НДС не облагается. 

Общество 18.06.2015 направило в Фонд и КУГИ протокол разногласий, в котором предложило изменить пункт 2.1 договора, установив цену выкупаемого имущества в размере 5 084 745 руб. 76 коп., без НДС.  

Фонд, действующий от имени и по поручению КУГИ, письмом от 13.07.2015        № 2524/30 отклонил протокол разногласий.

Неурегулирование сторонами возникших при заключении договора купли-продажи разногласий относительно цены выкупаемого имущества явилось основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции  урегулировал возникшие между сторонами разногласия, определив цену выкупаемого объекта недвижимости в соответствии с представленным Обществом отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 17.06.2015 № 75И/2015, указав, что достоверность выводов и правильность методик, примененных при проведении отчета, лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.  

Суд апелляционной инстанции решение изменил и определил цену выкупаемого имущества в соответствии с заключением эксперта ООО «Лабриум-Консалтинг» Корнеевой Е.А. от 22.09.2016 № ИО-0916-21-А56-56586/2015.   

Кассационная инстанция, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ, согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В данном случае у сторон возникли разногласия по цене отчуждаемого объекта недвижимости. Как следует из материалов дела, в договоре купли-продажи, направленном Фондом в адрес истца, цена выкупаемого имущества указана на основании отчета от 06.04.2015. В протоколе разногласий Общество предложило установить цену выкупаемого имущества в размере 5 084 745 руб. 76 коп., приложив отчет от 17.06.2015 № 75И/2015, подготовленный ООО «Кэпитал Консалтинг», в соответствии с которым рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 5 700 000 руб. с НДС или 4 830 508 руб. 47 коп. без НДС.  

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона № 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», при рассмотрении спора по поводу сделки, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика оценивается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку как в отчете об оценке от 06.04.2015, так и в отчет от 17.06.2015 рыночная стоимость арендуемого Обществом помещения определена по состоянию на 13.02.2015 и имеет значительные расхождения, при этом доказательств, свидетельствующих о нарушении действующего законодательства при проведении ГУП ГУИОН оценки, в материалы дела не представлено, вывод суда первой инстанции о возможности определения цены в соответствии с отчетом, представленными истцом, нельзя признать обоснованным. 

Таким образом, апелляционный  суд правомерно определением от 17.03.2016 назначил  оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту              ООО «Лабриум-Консалтинг» Корнеевой Е.А.

Согласно заключению судебного эксперта от 22.09.2016 рыночная стоимость арендуемого Обществом нежилого помещения составила 6 800 000 руб. (НДС не облагается).

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения от 22.09.2016 и необнаружения противоречий в выводах эксперта Корнеевой Е.А. апелляционный суд не усмотрел установленных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для назначения по ходатайству Общества повторной экспертизы. В кассационной жалобе выводы эксперта также не опровергаются. 

Довод Общества относительно необходимости уменьшения рыночной стоимости, определенной экспертом, на сумму НДС, подлежит отклонению, поскольку, как следует из заключения судебного эксперта от 22.09.2016, НДС в цене отсутствует. 

Приняв во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что суд  апелляционной инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, и не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

                                                           п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2017 по делу № А56-56586/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Алмаз» - без удовлетворения.  

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

М. В. Захарова

И.В. Сергеева