ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
23 декабря 2021 года | Дело № А56-119254/2020 |
Резолютивная часть постановления объявлена декабря 2021 года
Постановление изготовлено в полном объеме декабря 2021 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галенкиной К.В.,
судей Баженовой Ю.С., Полубехиной Н.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Вороной Б.И.,
при участии:
от заявителя: представитель Бяков Ю.А., на основании доверенности от 16.07.2021,
от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-19365/2021 ) общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест Охта» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2021 по делу № А56-119254/2020 , принятое по иску:
заявитель: общество с ограниченной ответственностью «Стройинвест Охта» (адрес: Россия,192102, Санкт-Петербург, улица Бухарестская, 1, лит. А, ОГРН: 1107847161894, Дата присвоения ОГРН: 21.05.2010, ИНН: 7816489332)
заинтересованное лицо: Администрация муниципального образования Заневского городского поселения Всеволожского муниципального района Ленинградской области (адрес: Россия,195298, Ленинградская область, Всеволожский район, деревня Заневка, 48, ОГРН: 1064703001021, Дата присвоения ОГРН: 16.01.2006, ИНН: 4703083745)
о признании незаконным отказа, обязании,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Стройинвест Охта» (далее –Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Администрации муниципального образования «Заневское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее –Администрация) в предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 47:07:1046001:37 и 47:07:1046001:38 в собственность за плату без проведения торгов и об обязании Администрации заключить с Обществом договор купли-продажи (выкупа) указанных земельных участков на условиях, изложенных в проекте договора купли-продажи, прилагаемом к исковому заявлению.
Решением от 27.04.2021 в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с указанным решением, Общество подало апелляционную жалобу, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, считая решение незаконным и необоснованным, принятым при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; по мнению подателя жалобы, в дело представлены документы, подтверждающие освоение всего участка; именно Администрацией не представлено доказательств явной несоразмерности площади земельных участков площади расположенных на них объектов.
Определением от 03.09.2021 ввиду нахождения судьи Баженовой Ю.С. в очередном отпуске, в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) произведена замена судьи Баженовой Ю.С. на судью Нестерова С.А.
В судебном заседании 06.09.2021 Общество поддержало доводы апелляционной жалобы, заявило ходатайство о назначении экспертизы по следующим вопросам:
- является ли площадь земельных участков с кадастровыми номерами 47:07:1046001:37 и 47:07:1046001:38 соразмерной целям использования принадлежащих ООО «СтройИнвестОхта» объектов недвижимого имущества:
здание кафетерия, кадастровый номер 47:07:104:6001:81, площадью 205,4 кв.м;
административное здание, кадастровый номер 47:07:104:6001:82, площадью 340,3 кв.м;
входная арка, кадастровый номер 47:07:104:6001:83, площадью 56,2 кв.м;
здание раздевальных и инвентарной, с кадастровым номером 47:07:104:6001:75, площадью 263,0 кв.м;
административное здание, с кадастровым номером 47:07:104:6001:76, площадью 268,1 кв.м;
здание раздевальных и инвентарной, с кадастровым номером 47:07:104:6001:77, площадью 262,7 кв.м;
здание раздевальных и инвентарной, с кадастровым номером 47:07:104:6001:78, площадью 261,9 кв.м;
крытый зал для игры в баскетбол, с кадастровым номером 47:07:104:6001:79, площадью 825,5 кв.м;
здание кафетерия, с кадастровым номером 47:07:104:6001:80, площадью 205,4 кв.м.
Определением от 17.09.2021 ввиду нахождения судьи Полубехиной Н.С. в очередном отпуске, в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Полубехиной Н.С. на судью Баженову Ю.С.
Определением от 20.12.2021 ввиду нахождения судьи Нестерова С.А. в очередном отпуске, в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Нестерова С.А. на судью Полубехину Н.С.
В настоящем судебном заседании Общество поддержало доводы апелляционной жалобы, а также ранее заявленное ходатайство о назначении экспертизы.
Администрация не явилась, направила отзыв, просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, заявила о рассмотрении жалобы в ее отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между Комитетом по природным ресурсам Ленинградской области и Обществом 23.12.2010 заключен договор аренды лесного участка № 167/Р-2010-12 площадью 27,33 га.
30.03.2015 к договору аренды лесного участка от 23.12.2010 № 167/Р-2010-12 заключено дополнительное соглашение, которым уточнен предмет договора: в аренду передается земельный участок с кадастровым номером 47:07:1046001:37 площадью 27,3300 га.
25.12.2015 заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды лесного участка от 23.12.2010 № 167/Р-2010-12, которым внесены изменения в части стороны арендодателя с Комитета по природным ресурсам Ленинградской области на Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области.
Согласно приложению к данному дополнительному соглашению изменяется категория земель на земли населенных пунктов. Категория земель изменена в связи с включением данного земельного участка в черту населенного пункта на основании Генерального плана муниципального образования «Заневское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области, утвержденного решением совета депутатов МО «Заневское сельское поселение» от 29.05.2013 № 22.
26.05.2016 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области, Администрацией и Обществом заключено дополнительное соглашение о замене стороны арендодателя по договору аренды земельного участка от 23.12.2010 № 167/Р-2010-12 с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области на Администрацию.
Кроме того, 23.12.2010 между Комитетом по природным ресурсам Ленинградской области и Обществом заключен договор аренды лесного участка № 168/Р-2010-12 площадью 45,16 га.
30.03.2015 к договору аренды лесного участка от 23.12.2010 № 168/Р-2010-12 заключено дополнительное соглашение, которым уточнен предмет договора: в аренду передается земельный участок с кадастровым номером 47:07:1046001:38 площадью 45,1600 га.
25.12.2015 заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды лесного участка от 23.12.2010 № 168/Р-2010-12, которым заменена сторона арендодателя с Комитета по природным ресурсам Ленинградской области на Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области. Согласно приложению к данному дополнительному соглашению изменяется категория земель на земли населенных пунктов. Категория земель изменена в связи с включением данного земельного участка в черту населенного пункта на основании Генерального плана муниципального образования «Заневское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области, утвержденного решением совета депутатов МО «Заневское сельское поселение» от 29.05.2013 № 22.
26.05.2016 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области, Администрацией и Обществом заключено дополнительное соглашение о замене стороны арендодателя по договору аренды земельного участка от 23.12.2010 № 168/Р-2010-12 с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области на Администрацию.
Право собственности муниципального образования «Заневское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области на земельный участок с кадастровым номером 47:07:1046001:37, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, д. Заневка, з/у № 2Л, площадью 273 300+/-9 149 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: осуществление рекреационной деятельности, зарегистрировано 12.05.2016.
Право собственности муниципального образования «Заневское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области на земельный участок с кадастровым номером 47:07:1046001:38, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, д. Заневка, з/у № 3Л, площадью 451 600+/-11 760 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: осуществление рекреационной деятельности, зарегистрировано 12.05.2016.
Согласно пункту 1.1 договора аренды земельного участка № 167/Р-2010-12 арендодатель (Администрация) предоставляет, а арендатор (Общество) принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 47:07:106001:37 для использования в рекреационных целях.
Согласно пункту 1.1 договора аренды земельного участка № 168/Р-2010-12 арендодатель (Администрация) предоставляет, а арендатор (Общество) принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 47:07:106001:38 для использования в рекреационных целях.
В целях реализации спортивно-оздоровительного, ландшафтно-рекреационного паркового комплекса Обществом на земельных участках с кадастровыми номерами 47:07:1046001:37 и 47:07:1046001:38 возведены объекты недвижимости.
На земельном участке с кадастровым номером 47:07:1046001:37 площадью 273 300+/-9 149 кв.м согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 16.07.2019 № 47-RU47504109-21-2017 возведены следующие объекты недвижимости: административное здание общей площадью 340,3 кв.м, здание кафетерия общей площадью 205,4 кв.м, входная арка общей площадью 56,2 кв.м.
На земельном участке с кадастровым номером 47:07:1046001:38 площадью 451 600+/-11 760 кв.м согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 17.07.2019 № 47-RU47504109-43-2018 возведены следующие объекты недвижимости: административное здание общей площадью 268,1 кв.м, здание кафетерия общей площадью 205,4 кв.м, крытый зал для игры в баскетбол общей площадью 825,5 кв.м, типовое здание раздевальных и инвентарной общей площадью 263 кв.м, типовое здание раздевальных и инвентарной общей площадью 262,7 кв.м, типовое здание раздевальных и инвентарной общей площадью 261,9 кв.м.
09.09.2020 в Администрацию поступило заявление Общества, как собственника объектов недвижимости, о предоставлении указанных земельных участков в собственность Общества за плату без проведения торгов.
Письмом от 25.12.2020 № 4766-2-4 Администрацией отказано Обществу в предоставлении земельных участков в собственность со ссылкой на то, что площадь застройки объектов капитального строительства несоразмерна общей площади земельных участков, предоставленных Обществу по договорам аренды.
Ссылаясь на то, что решение Администрации нарушает права и законные интересы Общества в сфере экономической деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции согласился с позицией Администрации о несоразмерности площади испрашиваемых земельных участков площади их фактической застройки.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.
В силу положений статей 197, 198, 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, предусмотрен в статьях 39.14, 39.17 ЗК РФ. Сведения, которые должны содержаться в соответствующем заявлении заинтересованного (физического, юридического) лица, закреплены в пункте 1 статьи 39.17 ЗК РФ.
В пункте 5 статьи 39.17 ЗК РФ установлена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направить принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ).
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.
В суд апелляционной инстанции Обществом представлено заключение специалиста № 46-21, подготовленное в целях определения соразмерности площади использования спорных земельных участков площади принадлежащих Обществу объектов недвижимости.
Согласно выводам специалиста в настоящее время на участках осуществляется эксплуатация многофункционального комплекса социального и коммерческого назначения. Территория многофункционального комплекса, сформированная из двух земельных участков, в соответствии с пояснительными записками к схемам планировочной организации участков, представляет собой единый комплекс, для эксплуатации которого необходимы земельные участки заявленной площади, с учетом используемых площадей находящихся на объекте объектов, в том числе дорог и инженерных коммуникаций, наличие у территории и находящихся на ней объектов общего функционального назначения, ограждения территории для целей ее использования по назначению. Только комплексное развитие с единым планировочным подходом ко всей территории позволит соблюсти концепцию спортивно-оздоровительного, ландшафтно-рекреационного паркового комплекса. Проектная документация участков предусматривает систему взаимопересекающихся регулярных аллей и переходных троп, комплекса спортивных площадок и сооружений, системы видовых площадок, круговой трассы длиной 2 600 метров. Так, зона регулярного парка включает в себя комплекс партерных боскетов, отдельных куртин высокоствольных деревьев, системы регулярных пешеходных аллей и велодорожек. Зона ландшафтного парка сформирована большими участками сохраняемого и благоустраиваемого парка сформирована большими участками сохраняемого и благоустраиваемого леса с системой прогулочных троп. Таким образом, для формирования единого паркового пространства и необходимой эксплуатации уже построенных зданий и сооружений, собственником которых является Общество, в рекреационных целях, понадобится вся площадь земельных участков.
Проанализировав представленное заключение, апелляционный суд полагает выводы, содержащиеся в нем, необоснованными и немотивированными. Так, в заключении не содержится какого-либо исследования, результат которого позволил специалисту придти к выводу о соразмерности площади участков площади объектов недвижимости, отсутствуют расчеты.
Фотографии, приложенные к заключению, не подтверждают выводы специалиста об эксплуатации многофункционального комплекса социального и коммерческого назначения, а свидетельствуют об обратном. Так, в объектах недвижимости не завершена внутренняя отделка, дорожки не благоустроены, поросли сорняковой растительностью, велодорожки отсутствуют. Фактически участки представляют собой заброшенную территорию, проезды оборудованы из бетонных плит.
Приходя к выводам о необходимости для эксплуатации принадлежащих Обществу объектов недвижимости всей площади земельных участков, специалист фактически исходил из содержания пояснительных записок к схемам планировочной организации участков, а не из фактической ситуации.
При этом, как указано в обжалуемом отказе, в соответствии с проектом многофункциональный комплекс социального и коммерческого назначения должен представлять собой озелененную территорию с расположенными на ней капитальными строениями, сетью пешеходных дорожек, аллей и велосипедных дорожек. На территории должен быть расположен паркинг для обслуживания посетителей и площадка дизельного электрогенератора, которая также обслуживает оба участка.
Материалы дела подтверждают, что реализация проекта многофункционального комплекса социального и коммерческого назначения не завершена.
Площадь застройки объектов капитального строительства составляет 0,2 га – это менее 1% от общей площади участков, которая составляет 72,5 га.
Повторно проанализировав представленные доказательства, с учетом состояния территории, предоставленной в аренду, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии в деле доказательств, подтверждающих право Общества на выкуп испрашиваемых участков.
Частью 3 статьи 268 АПК РФ предусмотрено, что при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции.
В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.
Рассмотрев заявленное ходатайство о назначении экспертизы, принимая во внимание очевидную несоразмерность площади испрашиваемых участков площади расположенных на них объектов, апелляционный суд не нашел оснований для его удовлетворения. Апелляционная инстанция также учитывает, что в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции о назначении судебной экспертизы Общество не заявляло, доказательств невозможности подачи такого ходатайства не представлено.
Доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность вынесенного судом первой инстанции судебного акта.
Таким образом, апелляционный суд признает обжалуемое решение соответствующим нормам материального и процессуального права и фактическим обстоятельствам дела (при отсутствии помимо прочего и оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ), а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2021 по делу № А56-119254/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий | К.В. Галенкина | |
Судьи | Ю.С. Баженова Н.С. Полубехина |
