ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
18 февраля 2015 года | Дело № А56-50513/2014 |
Резолютивная часть постановления объявлена февраля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме февраля 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего М. Л. Згурской
судей Н. В. Аносовой, Г. В. Борисовой
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания А. В. Бебишевой
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-30212/2014 ) ООО "Управляющая Компания "Единый Город" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.10.2014 по делу № А56-50513/2014 (судья М. Н. Ульянова), принятое по иску ООО "БАЛТИЙСКИЙ ДОМ"
к ООО "Управляющая Компания "Единый Город"
об обязании передать документацию
при участии:
от истца: Федорова Е. В. (доверенность от 09.09.2014)
от ответчика: Шумеева М. Г. (доверенность от 02.04.2014 №01-10/14)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Балтийский дом» (ОГРН 1027801561710, место нахождения: 197348, г. Санкт-Петербург, ул. Аэродромная д. 4, лит. А, пом. 210; далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Единый Город» (ОГРН 1117847101470, место нахождения: 191119, г. Санкт-Петербург, Лиговский пр., д.94, кор.2, лит.А, пом 14Н; далее – компания, ответчик) об обязании передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с указанным домом документы.
Решением от 28.10.2014 суд обязал компанию передать обществу техническую документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, пос. Шушары, ул. Первомайская, д. 16, и иные связанные с управлением указанным домом документы в тридцатидневный срок со дня вступления в законную силу судебного решения по настоящему делу, а именно:
1) Перечень организаций, участвовавших в проектировании и строительстве с указанием видов выполненных ими работ, фамилии ответственных работников и контактные телефоны;
2) Комплект рабочих чертежей (АР, ЭО, ОВ, ВК, СС) (исполнительной документации) необходимой для безопасной эксплуатации систем и оборудования со всеми изменениями по всем видам работ с пояснительной запиской;
3) Справку об основных технико-экономических показателях объекта;
4) Сертификаты, технические паспорта, инструкции по монтажу и эксплуатации установленного инженерного оборудования и аппаратуры;
5) Акты об испытаниях и приемке установленного оборудования;
6) Акты об гидравлических испытаниях и приемке внутренних трубопроводов системы отопления, горячего водоснабжения, водопровода, индивидуальных тепловых пунктов, наружных сетей теплоснабжения, водоснабжения;
7) Акты допуска в эксплуатацию индивидуальных тепловых пунктов;
8) Заключение тепловой инспекции по рабочему проекту;
9) Акты испытания и приемки вентиляции, бытовой и ливневой канализаций, дренажной системы;
10) Акты о выполнении герметизации вводов и выпусков инженерных коммуникаций в местах прохода их через подземную часть наружных стен зданий в соответствии с проектом;
11) Акты об испытаниях и приемке внутренних электроустановок, внутренних и наружных электрических сетей;
12) Акты допуска электроустановок в эксплуатацию;
13) Акты об испытаниях и приемке устройств телефонизации, радиофикации, телевидения, ОДС, АПС, АППЗ;
14) Акты проверки заземления, зануления;
15) Акты замеров шумов от работающих лифтов и оборудования ИТП;
16) Акты приемки индивидуальных пунктов;
17) Акты допуска узлов учета тепловой энергии эксплуатацию;
18) Технические условия энергоснабжающих организаций;
19) Справка о выполнении технических условий от энергоснабжающих организаций;
20) Заключение УТЭ Ростехнадзора по проекту электроснабжения;
21) Справка на мощность;
22) Протоколы замера сопротивления изоляции;
23) Акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности с энергоснабжающими организациями;
24) Паспорт ИТП;
25) Паспорт горячего водоснабжения;
26) Паспорт присоединения;
27) Инструкция по эксплуатации;
28) Паспорта на установленные лифты;
29) Инструкция по эксплуатации здания;
30) Генеральный план в масштабе 1:500;
31) План наружных инженерных сетей;
32) Технический паспорт объекта, поэтажные планы, ведомости площадей;
33) Акты передачи на баланс специализированным организациям наружных коммуникаций;
34) Акт государственной комиссии (для объектов переданных ранее);
35) Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта;
36) Акт освидетельствования лифтов инженерным центром;
37) Форму 1 часть 1, 2;
38) Акт проверки системы отопления на равномерный прогрев;
39) Акт на зажигание;
40) Акты технического освидетельствования водомерных узлов;
41) Согласование присоединения к системам коммунального водоснабжения и канализации;
42) Форма ОС-1а;
43) Разрешение на строительство;
44) Разрешение о присвоении милицейского адреса;
45) Паспорт на установленное оборудование и механизмы;
46) Справку о фактической стоимости строительства, подписанные заказчиком и генподрядчиком;
47) Документы об отводе земельного участка;
48) Справки городских эксплуатационных организаций о том, что внешние наружные коммуникации холодного и горячего водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, энергоснабжения и связи обеспечат нормальную эксплуатацию объекта и приняты ими на обслуживание;
49) Бухгалтерскую отчетность за период управления домом;
50) Книга доходов и расходов за период управления домом;
51) Декларацию по УСН за период управления домом;
52) Информацию по каждому лицевому счету собственников помещений за период управления домом;
53) Информацию по данным приборов учета коммунальных услуг за период управления домом;
54) Первичные документы (счет-фактуры, счета, акты выполненных работ) по всем контрагентам;
55) Акты сверок по всем контрагентам;
56) Банковские выписки за период управления домом.
В апелляционной жалобе компания просит решение суда отменить и вынести по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также нарушение норм материального и процессуального права. В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что истцом не представлено доказательств расторжения договора управления собственниками с компанией в порядке, установленном пунктом 5.2 договора управления. На общем собрании, которое было проведено 17.07.2014, договор управления продлен еще на три года. В нарушение пункта 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) истцом не представлено доказательств заключения договоров управления с более чем пятьюдесятью процентами собственников помещений в доме, либо нотариальные доверенности на заключение договора управления от каждого собственника на имя председателя совета дома (пункт 3 статьи 161.1 ЖК РФ). Истцом представлен договор управления многоквартирным домом, заключенный с Липкиной Анной Федоровной, которая от лица всех собственников заключила договор с обществом. Доказательств, подтверждающих легитимность заключения договора управления от имени собственников Липкиной Анной Федоровной (доверенности на заключение договора управления от каждого собственника на имя председателя совета дома, протокол о выборе Председателя совета дома) обществом не представлено. При проведении общего собрания собственников основанием для расторжения договора с ответчиком явилось ненадлежащее исполнение условий договора управления многоквартирным домом, а не смена управляющей компании. Компания считает, что общество не реализовало решение протокола общего собрания собственников согласно части 1 статьи 162 ЖК РФ и у ответчика отсутствуют основания для передачи технической документации на многоквартирный дом истцу.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.
Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Санкт-Петербург, пос. Шушары, ул. Первомайская, д. 16, принято решение о расторжении договора управления с компанией и заключении договора управления с обществом, оформленное протоколом от 01.02.2014.
Общество направило в адрес компании письмо от 24.02.2014 №64, в котором в соответствии с пунктом 10 статьи 162 ЖК РФ просило передать всю техническую, бухгалтерскую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Санкт-Петербург, пос. Шушары, ул. Первомайская, д. 16. Аналогичное письмо от 04.04.2014 №101 было направлено компании повторно.
Письмом от 12.03.2014 №1363 компания сообщила, что в связи с поступлением в ее адрес протокола общего собрания собственников вышеуказанного многоквартирного дома, перешедшего в заочную форму, с требованием продолжать выполнять обязательства по управлению домом, передать обществу техническую, бухгалтерскую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Санкт-Петербург, пос. Шушары, ул. Первомайская, д. 16, не представляется возможным.
Письмом от 07.04.2014 №1420 компания сообщила обществу, что процедура общего собрания собственников помещений в форме заочного голосования в многоквартирном доме по адресу: пос. Шушары, ул. Первомайская, д.1, проведена с нарушением пунктов 8.1, 8.2 статьи 162 ЖК РФ и будет оспорена; согласно пункту 2 протокола от 01.02.2014 №2 решение общего собрания собственников жилья от 23.03.2013 признано несостоявшимся в связи с отсутствием кворума; согласно пункту 1.1 статьи 165 и части 2 статьи 162 ЖК РФ не была соблюдена процедура смены управляющей компании, в связи с чем, неправомерно выбрана другая управляющая компания.
Поскольку компания не передала истцу техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с указанным домом документы, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.
Суд, признав заявленные обществом требования обоснованными, удовлетворил иск.
Апелляционная инстанция не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Из материалов дела следует, что ответчик фактически не согласен с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Санкт-Петербург, пос. Шушары, ул. Первомайская, д. 16, проведенного в форме заочного голосования и оформленного протоколом от 01.02.2014.
В соответствии с пунктом 8.2 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме (пункт 10 статьи 162 ЖК РФ).
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 22.11.2011 № 7677/11 указал, что согласно пункту 8.2 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме могут в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет такой договор, но и в случае, если они приняли решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Компания ссылается на несоблюдение собственниками помещений порядка расторжения заключенного с ней договора.
Согласно пункту 9 статьи 161 ЖК РФ императивно установлено, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решений, оформленных протоколами от 30.01.2014 и от 01.02.2014 о выборе другой управляющей организации (общества), свидетельствуют об отказе от исполнения договора с прежней управляющей организацией, то есть является решением об отказе от договора с компанией, о чем ответчик был уведомлен письмом от 24.02.2014 №64.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном о расторжении договора управления с компанией в судебном порядке не оспорено и не признано недействительным.
Устанавливая обязанность управляющей организации по передаче технической документации вновь избранной управляющей организации, законодатель указывает на то, что такая передача должна состояться за тридцать дней до прекращения спорного договора управления многоквартирным домом. То есть фактически передача документации происходит еще в период действия прежнего договора, когда последующий договор с вновь выбранной управляющей организацией и другие договоры ресурсоснабжения еще не заключены.
Соответственно, для передачи технической документации достаточно, чтобы новая организация прошла стадию избрания в качестве управляющей. Иных требований к возможности такой передачи документов закон не предъявляет.
Как разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11, анализ совокупности норм статей 161 и 162 ЖК РФ с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Избрание новой управляющей организации является основанием для прекращения обязательств в отношении ранее избранной организации, оказывающей услуги по управлению домом, а значит и для расторжения договора управления.
Поскольку оснований для признания ничтожным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома не установлено, правомерным является вывод о том, что прежняя управляющая организация обязана передать законодательно установленный перечень технической документации.
Согласно пункту 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491), ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.
Перечень технической и иной документации закреплен в пунктах 24 и 26 Правил № 491.
Оценив материалы дела в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд установил, что состав документации, с требованием о передаче которой общество обратилось в суд, не противоречит положениям пунктов 24 и 26 Правил № 491 и направлен на надлежащее выполнение функции управления многоквартирным домом в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, предъявляемыми к состоянию имущества.
При таких обстоятельствах ответчик обязан передать истцу техническую документацию на многоквартирный дом.
Поскольку данная обязанность ответчиком не выполнена, требования истца правомерно удовлетворены судом.
Учитывая, что решением общего собрания собственников (протокол от 01.02.2014 № 2) договор управления многоквартирным домом с компанией расторгнут и принято решение о заключении договора управления с обществом, решение о расторжении договора управления с обществом собственники не принимали, ссылка подателя жалобы на протокол от 18.07.2014 № 2, которым продлен срок расторгнутого с компанией договора управления, несостоятельна.
Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда в обжалуемой части и удовлетворения апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 269 пункт 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.10.2014 по делу № А56-50513/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий | М.Л. Згурская | |
Судьи | Н.В. Аносова Г.В. Борисова |
