Шестой арбитражный апелляционный суд
улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000,
официальный сайт: http://6aas.arbitr.ru
e-mail: info@6aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 06АП-114/2021
26 февраля 2021 года
г. Хабаровск
Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2021 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2021 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Волковой М.О.,
судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коковенко Д.С.,
при участии в заседании:
от ООО «Даниловка»: Раловец О.В., представитель по доверенности от 04.11.2019;
от Министерства имущественных отношений Хабаровского края: Васин А.А., представитель по доверенности от 25.12.2020 №1-22-10062;
от Министерства сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края: Подолякина О.С., представитель по доверенности от 23.12.2020 №05.1-8-11321,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Министерства имущественных отношений Хабаровского края, Министерства сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края
на решение от 11.12.2020
по делу №А73-25322/2019
Арбитражного суда Хабаровского края
по иску общества с ограниченной ответственностью «Даниловка» (ОГРН 1077907001292, Хабаровский край, с. Ракитное)
к Министерству имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН 1152721001542, г. Хабаровск)
об урегулировании разногласий по договорам аренды земельных участков сельскохозяйственного нразначения,
третье лицо: Министерство сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Даниловка» (ООО «Даниловка») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Хабаровского края (Министерство имущественных отношений) об урегулировании разногласий по договорам аренды земельных участков от 15.10.2019 №1028 и от 21.10.2019 №1029 по пунктам: 3.12, 4.4.15, 4.4.24, 4.4.26, 4.4.33, 4.4.34, 4.4.35, 6.2, 6.2.6, 6.2.8, 6.2.12, 6.2.13, 6.2.15, 6.3 (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений).
Иск мотивирован несоответствием спорных пунктов договоров требованиям гражданского и земельного законодательства.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края (Министерство сельского хозяйства).
Решением от 11.12.2020 уточненные требования удовлетворены.
Определениями от 12.02.2021, 15.02.2021 судом исправлены опечатки.
На судебный акт Министерством имущественных отношений и Министерством сельского хозяйства поданы апелляционные жалобы.
В апелляционной жалобе Министерство имущественных отношений считает решение подлежащим отмене.
В обоснование указано на отсутствие у арендодателя при намерении арендатора продлить договор аренды земельного участка безусловной обязанности предоставить земельный участок в аренду на новый срок, в связи с чем данный преддоговорной спор не подлежал рассмотрению судом.
Согласно позиции Министерства имущественных отношений:
- пункт 3.12 (обеспечительный платеж) договоров не нарушает баланса интересов сторон, учитывая принцип свободы договора, и при сохранении данного пункта в договорах пункт 6.2.8 (основание для расторжения договора) исключению не подлежит;
- вывод суда по пункту 4.3.7 основан на неверном его толковании;
- пункты 4.4.33 и 4.4.34 включены в договоры с целью рационального использования земель, поскольку право на ведение хозяйственной деятельности не является абсолютным и задачей севооборота является бесперебойное обеспечение животноводческого комплекса кормами необходимого качества, количества и энергетической ценности, определяемой кормовым балансом, в то время как выращивание сои как монокультуры приводит к ухудшению фитосанитарной обстановки, снижению плодородия почв;
- пункты 6.2.13 и 6.2.15 направлены на развитие сельского хозяйства и не нарушают основного направления деятельности общества по разведению крупного рогатого скота молочного и мясного направления, для чего ООО «Даниловка» изначально предоставлены увеличенные площади земельных участков, с учетом того, что будет прирост поголовья скота; для создания устойчивой кормовой базы и обеспечения высокой молочной продуктивности обществу необходимо 5 130 га земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с методическими рекомендациями, исходя из норматива – 5 га сельскохозяйственных угодий на одну условную голову крупного рогатого скота (1 026 условных голов);
- пункты 6.2.12 договоров направлен на пресечение нарушений миграционного законодательства РФ, в то время как основания, по которым он должен быть исключен из договоров, в решении отсутствуют;
- пункт 4.4.35 договоров не нарушает прав арендатора, поскольку обязанность в предоставлении в Министерство сельского хозяйства отчета связана с тем, что Минсельхоз края содействует рациональному использованию на территории края земель сельскохозяйственного назначения, с учетом обеспечения их плодородия, осуществляет планирование использования земель, сбор информации о проведении агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных мероприятий в области обеспечения плодородия земель и т.п.;
- пункт 4.4.24 договоров также не нарушает прав арендатора, при этом, действуя разумно и осмотрительно, арендатор имеет возможность самостоятельно осуществлять расчет арендной платы, учитывая изменения действующего законодательства;
- пункт 4.4.26 подлежит включению в договоры в силу специфики арендуемого объекта недвижимости с возложением на арендатора обязанности по обеспечению сохранности от противоправных посягательств третьих лиц;
- доводы суда об исключении пунктов 6.2, 6.2.8, 6.3 не имеют правового обоснования; по мнению заявителя жалобы указанные пункты являются существенными и направлены на защиту прав собственника имущества в лице Хабаровского края.
Министерство сельского хозяйства в своей апелляционной жалобе, поддерживая доводы Министерства имущественных отношений, считает, что изменение спорных пунктов договоров повлечет нарушение отдельных положений Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» в части предоставления отдельному хозяйствующему субъекту преимущества (преференции), которое может обеспечить ему более выгодные условия деятельности, по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.
Кроме того, по мнению заявителя жалобы, суд не учел, что спорные пункты договоров направлены на защиту имущественных интересов края, а также способствуют соблюдению арендаторами условий, направленных на рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения, с учетом обеспечения их плодородия.
В отзыве на апелляционные жалобы ООО «Даниловка» выразило несогласие с их доводами, ссылаясь на неправильное толкование заявителями требований законодательства.
В судебном заседании представители участвующих в деле лиц поддержали каждый свою позицию, дав соответствующие пояснения.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционных жалоб и отзыва на них, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения оспариваемого решения.
Как следует из материалов дела, между Министерством имущественных отношений (арендодатель) и ООО «Даниловка» (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков от 10.03.2017 №846 и от 28.12.2018 №1012, предметом которых являются земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 27:17:0000000:2749, 27:17:000000:2759, 27:17:0000000:3649, 27:17:0329204:2238, 27:17:0000000:2748, 27:17:000000:2750, 27:17:0000000:2756, 27:17:0000000:2753, 27:17:0000000:2760, 27:17:0300807:229, переданные обществу на срок до 30.09.2019 для целей ведения сельскохозяйственного производства. Арендатор не вправе изменять целевое использование земельных участков.
До истечения срока действия указанных договоров аренды 11.07.2019 ООО «Даниловка» обратилось в Минимущества края с заявлением о заключении новых договоров в отношении арендуемых земельных участков сельскохозяйственного назначения.
В ответ на заявление ООО «Даниловка» Министерством имущественных отношений представлен договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0000000:2753 и 27:17:0300807:229 за №1028, датированный 15.10.2019; в отношении иных земельных участков – договор аренды №1029 от 21.10.2019.
В протоколах разногласий ООО «Даниловка» просило принять в редакции арендатора пункты 4.4.15, 4.4.26, 6.2, а также исключить из договоров пункты 3.12, 4.4.24, 4.4.33, 4.4.34, 4.4.35, 6.2.6, 6.2.8, 6.2.12, 6.2.13, 6.2.15, 6.3.
Письмом от 28.11.2019 №1-11-9834 (получено истцом 09.12.2019) Министерство имущественных отношений ответило отказом в урегулировании разногласий.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в арбитражный суд (с учетом принятого судом уточнения).
Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (Постановление Пленума ВС РФ №49), требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).
Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).
Таким образом, требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.
В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ (ред. от 06.06.2019) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (Федеральный закон от 24.07.2002 №101-ФЗ) гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.
Согласно правовой позиции, сформулированной в Определении Верховного Суда РФ от 20.05.2020 №310-ЭС19-25907, нормами Земельного кодекса РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015), прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.
В данном случае, пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ предусмотрено право добросовестного арендатора после истечения срока действия договора приобрести используемые им земельные участки в аренду или собственность по своему усмотрению. Проведение торгов для предоставления таких земельных участков в данном случае не требуется.
Аналогичное право арендатора на заключение нового договора аренды без проведения торгов закреплено подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.
Учитывая, что ООО «Даниловка» более 10 лет является добросовестным арендатором спорных земельных участков, при отсутствии доводов Министерства имущественных отношений о нарушении арендатором действующего законодательства при использовании земельных участков, последнее обладает правом на предоставление арендуемых им земельных участков на новый срок, в связи с чем Министерство имущественных отношений обязано заключить с обществом договоры аренды спорных участков.
По указанным основаниям довод Министерства имущественных отношений об отсутствии безусловной обязанности предоставить земельный участок в аренду на новый срок подлежит отклонению.
В спорных договорах арендодателем предложен пункт 3.12, в силу которого арендатор в случае нарушения срока внесения ежемесячного платежа по арендной плате, установленного договором, обязан в течение пяти банковских дней с первого дня просрочки оплаты арендной платы перечислить на расчетный счет арендодателя, указанный в пункте 3.2 договора, денежную сумму, являющуюся обеспечительным платежом, равным (однократному или более) размеру ежемесячной арендной платы, установленной пунктом 3.8 договора. Назначение платежа указать как «Обеспечительный платеж по договору аренды земельного участка.
Обеспечительный платеж подлежит перечислению арендодателю в каждом случае нарушения срока внесения арендной платы установленного в пункте 3.2 договора. Внесение обеспечительного платежа не освобождает арендатора от выполнения обязанности по оплате ежемесячного платежа по арендной плате.
В случае нарушения срока внесения ежемесячного платежа по арендной плате при наличии независимой гарантии, арендатор обязан предоставить новую независимую гарантию, если иное не предусмотрено условиями ранее выданной независимой гарантии.
Пункт 6.2.8 содержит указание на расторжение договора в одностороннем порядке в случае неисполнения арендатором обязательства, предусмотренного пунктом 3.12.
Арендатор просил исключить данные пункты из договоров.
Судом пункт 3.12 и взаимосвязанный с ним пункт 6.2.8 договоров исключены.
Довод Министерства имущественных отношений о том, что пункт 3.12, касающийся внесения обеспечительного платежа договоров, равно как и пункт 6.2.8 не нарушают баланса интересов сторон, учитывая принцип свободы договора, исходя из чего данные пункты исключению не подлежат, отклоняется по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
Приведенная норма указывает на возможность установления обеспечительного платежа только по соглашению сторон, а при отсутствии такого согласия данное условие не может быть установлено.
При этом, пунктами 3.9 и 3.10 договоров установлен способ обеспечения исполнения обязательства по уплате арендной платы в виде обеспечительного платежа (четырехкратный размер арендной платы) или независимой гарантии со сроком его внесения в течение трех банковских дней с момента заключения договора либо предоставления безотзывной банковской гарантии (на такую же сумму) в течение пяти дней.
На основании пункта 3.11 договоров арендодатель вправе в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы осуществить удержание из суммы обеспечительного платежа в размере, равном задолженности по арендной плате, либо предъявить требование об уплате арендной платы к банку, иному кредитному учреждению, выдавшему независимую гарантию.
Учитывая, что содержание пунктов 3.9, 3.10 и 3.11 договоров арендатором не оспаривается, в то время как пункт 3.12 возлагает на арендатора внесение дополнительного платежа, исключение пункта 3.12 и производного от него пункта 6.2.8 из договоров обеспечит баланс имущественных интересов сторон.
Пунктом 4.4.15 на арендатора возложена обязанность приостанавливать по письменному требованию арендодателя любые работы, ведущиеся арендатором или иными лицами по его поручению по земельных участках с нарушением, по мнению арендодателя, условий настоящих договоров, требований земельного законодательства.
Указанный пункт обозначен в апелляционной жалобе Министерства имущественных отношений как пункт 4.3.7, содержание которого соответствует пункту 4.4.15.
Согласно предложенной арендатором редакции – арендатор обязан приостанавливать по письменному требованию арендодателя любые работы, ведущиеся арендодателем или иными лицами по его поручению на участках с нарушением условий договора и требований земельного законодательства.
Различие в изложенных редакциях состоит в исключении из предложенного условия указания на мнение арендодателя, содержащееся в его редакции.
Между тем, предложенное ответчиком условие, устанавливая бесспорную обязанность арендатора приостанавливать осуществление хозяйственной деятельности ввиду субъективного мнения арендодателя освобождает последнего от ответственности за убытки, причиненные арендатору в результате его исполнения, если мнение арендодателя о допущенных нарушениях не будет иметь объективного основания и не получит надлежащего подтверждения.
В свою очередь, по предложенной арендатором и принятой судом редакции данного условия соответствующее требование о приостановлении работ может быть заявлено только при наличии установленного в надлежащем порядке нарушения.
Кроме того, принимая во внимание, что спорные земельные участки являются землями сельскохозяйственного назначения и с их использованием истец осуществляет сельскохозяйственное производство, носящее сезонный характер, наличие у истца возможности обжаловать произвольные действия ответчика, повлекшие прекращение производства сельскохозяйственных работ, не обеспечивает баланс интересов сторон.
В соответствии с пунктами 4.4.33 и 4.4.34 (в редакции арендодателя) арендатор обязан засеивать участки кормовыми культурами, картофелем и овощами – не менее 70% от общей площади участка, соей – не более 30%; размещать в условиях почвенно-климатических зон Хабаровского края сою на одном поле в границах предоставленного земельного участка не более 2-х лет подряд.
Судом указанные пункты исключены из договоров.
Доводы жалобы Министерства имущественных отношений о включении в договоры пунктов 4.4.33 и 4.4.34 с целью рационального использования земель, со ссылкой на то, что право на ведение хозяйственной деятельности не является абсолютным и задачей севооборота является бесперебойное обеспечение животноводческого комплекса кормами необходимого качества, количества и энергетической ценности, определяемой кормовым балансом, в то время как выращивание сои как монокультуры приводит к ухудшению фитосанитарной обстановки, снижению плодородия почв, отклоняются в связи со следующим.
Согласно пункту 1 статьи 78 Земельного кодекса РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства).
В силу пункта 1 статьи 79 Земельного кодекса РФ сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
Положения указанных статей Земельного кодекса свидетельствуют об установлении принципа целевого использования земельного участка, определяемого его назначением, с учетом требований об охране земельных участков сельскохозяйственного назначения и их рационального использования.
Вместе с тем, принцип целевого использования земельных участков не наделяет публичного собственника правом при исполнении им обязанности по заключению договора аренды ограничивать использование земельных участков сельскохозяйственного назначения для выращивания определенных видов сельскохозяйственных культур по усмотрению данного собственника.
Иной подход представляет собой произвольное вмешательство в предпринимательскую деятельность арендатора, осуществляемую в целях извлечения прибыли самостоятельно и на свой риск.
Кроме того, целевое, рациональное и эффективное использование арендатором спорных земельных участков обеспечивается соблюдением им условий, согласованных сторонами в иных пунктах договоров и не требует установления порядка осуществления севооборота, а также видового состава выращиваемых сельскохозяйственных культур. Решение данных вопросов должно решаться самим арендатором, осуществляющим самостоятельную хозяйственную деятельность.
При этом, материалами дела установлено, что истец использует спорные земельные участки более 10 лет, в отсутствие со стороны контролирующих органов претензий по целевому, рациональному и эффективному использованию земельных участков.
В пунктах 6.2.13 и 6.2.15 договоров арендодатель предложил установить основания для расторжения договоров:
- снижение поголовья крупного рогатого скота молочного и мясного направления продуктивности на 10 и более процентов от общего количества имеющегося (планируемого) поголовья на момент заключения договора и не восстановление его в течение года,
- расторжение договора пользования крупного рогатого скота, находящегося в собственности Хабаровского края.
Судом данные пункты исключены.
Позиция заявителей жалобы о необходимости оставления спорных пунктов не может быть принята во внимание.
В соответствии с положениями статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ право арендатора на заключение спорных договоров и обязанность арендатора по их заключению не обусловлена наличием у истца поголовья крупного рогатого скота, его численностью и видовым составом, а также наличием у арендатора договора пользования КРС, находящимся в собственности края.
Учитывая содержание указанных положений закона, данные обстоятельства не имеют значения для заключения договоров и, следовательно, не могут служить основанием для прекращения договорных отношений.
В этой связи ссылки в жалобах на сведения об объемах поголовья принадлежащего арендодателю КРС, его возрастных характеристиках, площадях, необходимых для выращивания зеленых кормов для содержания КРС, являются безосновательными.
Более того, установление в спорных пунктах оснований для расторжения договоров, предложенных ответчиком, свидетельствует о произвольном вмешательстве в хозяйственную деятельность истца, что является недопустимым.
Пунктом 6.2.12 в качестве основания для расторжения договора арендодателем установлено использования земельных участков иностранными физическими лицами, лицами без гражданства, находящимися на территории Хабаровского края в нарушение миграционного законодательства.
Данный пункт судом исключен.
Довод жалобы о том, что спорный направлен на пресечение нарушений миграционного законодательства РФ, подлежит отклонению.
Согласно статье 3 Федерального закона №101-ФЗ иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 01.05.2016 №119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Таким образом, действующее законодательство предоставляет возможность передачи земель сельскохозяйственного назначения в аренду иностранным лицам и апатридам, а также подконтрольным им юридическим лицам, в то время как вопросы миграционного законодательства входят в сферу деятельности соответствующего ведомства и не подлежат выяснению арендатором.
Пунктом 4.4.35 на арендатора возложена обязанность представлять в Министерство сельского хозяйства отчет об исполнении условий договоров (по форме, разработанной министерством) ежегодно, в срок, не позднее 20 января года, следующего за отчетным.
Данный пункт судом исключен из договоров.
Ссылка в жалобах на отсутствие нарушения прав арендатора указанным пунктом, поскольку обязанность в предоставлении в Министерство сельского хозяйства отчета связана с тем, что Минсельхоз края содействует рациональному использованию на территории края земель сельскохозяйственного назначения, с учетом обеспечения их плодородия, осуществляет планирование использования земель, сбор информации о проведении агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных мероприятий в области обеспечения плодородия земель и т.п., является несостоятельной.
Министерство сельского хозяйства не является стороной спорных договоров, в то время как оставление данного пункта приводит к возложению на истца обязанности по раскрытию информации, не предусмотренной действующим законодательством и ставит стороны в условия правовой неопределенности в части объема предоставляемой информации, ее характера, что приводит к нарушению баланса прав и интересов сторон.
Согласно предложенной арендодателем редакции пункта 4.4.24 договоров – при изменении размера арендной платы и опубликовании сведений в средствах массовой информации арендатор обязан самостоятельно пересчитывать величину арендной платы и производить оплату в соответствии с положениями договоров.
Между тем, данная редакция противоречит пункту 3.6 договоров, в соответствии с которым арендодатель обязан уведомить арендатора о произведенном перерасчете арендной платы за земельный участок или разместить сведения, являющиеся основанием для перерасчета, на официальном сайте арендодателя.
При этом, установление или исключение условия, предусмотренного пунктом 4.4.24 в редакции ответчика, не влияет на обязанность арендатора уплачивать арендную плату в надлежащем размере, учитывая установленный законодательством принцип платности использования земли.
Кроме того, плата за пользование спорными земельными участками относится к категории регулируемых цен, в связи с чем пунктом 3.5 договоров предусмотрен бесспорный и односторонний порядок перерасчета арендной платы, не требующих внесения изменений в договор.
Редакция пункта 4.4.26 со стороны арендодателя изложена следующим образом: «за действия (бездействие) третьих лиц на земельных участках ответственность несет арендатор. Действия (бездействие) третьих лиц на участках, действующих как по поручению (соглашению) арендатора (с арендатором), так и без такового, считаются действием (бездействием) арендатора».
Со своей стороны арендатор предложил иную редакцию данного пункта: «за действие (бездействие) третьих лиц на участках ответственность несет арендатор. Действия (бездействие) третьих лиц на участках, действующих по поручению (соглашению) арендатора (с арендатором), считаются действием (бездействием) арендатора».
Судом принята редакция арендатора, поскольку признание действиями арендатора любых действий иных лиц, действующих без поручения (согласия) арендатора, приведет к ситуации, при которой возникновение прав и обязанностей арендатора может произойти помимо воли самого арендатора, что противоречит положениям пункта 2 статьи 1 ГК РФ.
В этой связи ссылка в жалобе на то, что данная редакция не позволит обеспечить исполнение истцом обязанности по сохранению спорных земельных участков, противоречит содержанию установленной судом редакции пункта 4.4.26.
В пунктах 6.2, 6.3 арендодателем установлено его право отказаться от договора в одностороннем порядке в соответствии со статьей 450.1 ГК РФ в перечисленных в данном пункте случаях, с уведомлением арендатора, с даты получения которого договор считается расторгнутым по истечении тридцати дней.
Арендатор, в свою очередь, предложил судебный порядок расторжения договоров при отсутствии соглашения сторон.
Судом установлена редакция арендатора.
Позиция ответчика не может быть принята во внимание, поскольку из положений статей 450, 450.1 ГК РФ следует, что условие договора аренды, предоставляющее одной стороне право во внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, являющееся исключением из общего правила (пункт 1 статьи 450 ГК РФ), может быть установлено исключительно по соглашению сторон.
При отсутствии согласованной воли обеих сторон на установление такого условия в силу абзаца 2 пункта 4 статьи 421 ГК РФ право одной из сторон отказаться от исполнения договора, в том числе и по основаниям, прямо не предусмотренным законом, не может быть включено в договор, а подлежит применению общее правило, установленное диспозитивной нормой (пункт 1 статьи 450, статья 619 ГК РФ).
Таким образом, установление данного условия в договоре вопреки воле второй стороны – арендатора нарушает баланс интересов сторон и противоречит закрепленному в статье 1 ГК РФ принципу равенства участников гражданских правоотношений.
Довод жалобы Министерства сельского хозяйства о том, что изменение спорных пунктов договоров повлечет нарушение отдельных положений Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» в части предоставления отдельному хозяйствующему субъекту преимущества (преференции), которое может обеспечить ему более выгодные условия деятельности, по сравнению с другими хозяйствующими субъектами, подлежит отклонению, как основанный на неверном толковании указанного Федерального закона.
Ссылка в апелляционной жалобе Министерства сельского хозяйства на то, что спорные пункты договоров направлены на защиту имущественных интересов края, а также способствуют соблюдению арендаторами условий, направленных на рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения, с учетом обеспечения их плодородия, подлежит отклонению, поскольку действующее законодательство не позволяют уполномоченному органу произвольно ограничивать арендатора по использованию земель сельскохозяйственного назначения.
При этом, Минсельхоз края не является стороной спорных договоров аренды, в связи с чем урегулирование судом возникших между истцом и ответчиком разногласий по условиям договоров не влияет на какие-либо права или обязанности третьего лица.
Изложенное в совокупности свидетельствует о несостоятельности доводов апелляционных жалоб и отсутствии правовых основания для их удовлетворения.
По указанным выше основаниям решение суда отмене не подлежит.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 11.12.2020 по делу №А73-25322/2019, с учетом определений от 12.02.2021, 15.02.2021, оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
М.О. Волкова
Судьи
В.Г. Дроздова
И.В. Иноземцев
