ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068
e-mail: 17aas.info@arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е
№ 17АП-10181/2022-ГК
г. Пермь
04 сентября 2023 года Дело № А50-23455/2021
Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2023 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 04 сентября 2023 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дружининой О.Г.,
судей Поляковой М.А., Семенова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мухаметовой Д.Р.,
при участии:
от истца: не явились;
от ответчика: Котельникова И.В., удостоверение, доверенность от 12.12.2022;
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя Волосатых Валентины Павловны,
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 02 июня 2023 года
по делу № А50-23455/2021
по иску индивидуального предпринимателя Волосатых Валентины Павловны (ОГРНИП 310591115300019, ИНН 591102737533)
к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Березники (ОГРН 1025901710207, ИНН 5911000188)
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности,
установил:
индивидуальный предприниматель Волосатых Валентина Павловна (далее – истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Березники (далее – ответчик, Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности от 09.07.2021 № 133/21, изложив пункт 1.4 договора в редакции истца, а именно: «Цена Объекта согласно экспертного заключения № 70/2021 от 15.12.2021г. Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 59:03:0400097:1723, общей площадью 349,9 кв.м, расположенного на 1 этаже жилого дома 2 по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Пятилетки, д. 48: по состоянию на 23 апреля 2021 года составляет 9 314 000 (девять миллионов триста четырнадцать тысяч) рублей»; приложение № 1 к договору скорректировать исходя из установленной рыночной стоимости объекта. Кроме того, истец просил взыскать с ответчика судебные расходы по уплате государственной пошлины и экспертизе (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 23.06.2022 возникшие у сторон в ходе заключения договор разногласия урегулированы, пункт 1.4 договора изложен в следующей редакции:
«Цена объекта согласно заключению эксперта от 11.05.2022 № 22/34 по результатам судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 59:03:0400097:1723, общей площадью 349,9 кв.м., расположенного на 1 этаже жилого дома по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Пятилетки, д. 48, по состоянию на 23.04.2021 составляет 16 484 000 (Шестнадцать миллионов четыреста восемьдесят четыре тысячи) рублей 00 коп. (без учета НДС)».
Приложение № 1 к договору купли-продажи объекта муниципальной собственности № 133/21-159 от 09.07.2021 скорректировано исходя из установленной рыночной стоимости объекта.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2022 решение оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 27.01.2023 решение Арбитражного суда Пермского края от 23.06.2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2022 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 02.06.2023 исковые требования удовлетворены. Разногласия, возникшие в связи с заключением Договора купли-продажи объекта муниципальной собственности №133/21-159 от 09.07.2021г., урегулированы путем изложения пункта 1.4 договора в следующей редакции: «Цена Объекта согласно Заключению эксперта от 11.05.2022г. №22/34 по результатам судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 59:03:0400097:1723, общей площадью 349,9 кв.м., расположенного на 1 этаже жилого дома по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Пятилетки, д. 48, по состоянию на 23.04.2021, составляет 13 736 667 руб. (Тринадцать миллионов семьсот тридцать шесть тысяч шестьсот шестьдесят семь) рублей. Приложение №1 к Договору купли-продажи объекта муниципальной собственности №133/21-159 от 09.07.2021 скорректировано исходя из установленной рыночной стоимости объекта.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, предприниматель обжаловала решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт удовлетворив требования истца исходя из выводов экспертизы Банщикова А.В., с учетом НДС и неотделимых улучшений.
В обоснование апелляционной жалобе ее заявитель приводит доводы о том, что требования, изложенные в постановлении Арбитражного суда Уральского округа, судом первой инстанции, при повтором рассмотрении дела, не исполнены. Суд первой инстанции дал оценку лишь отчету № 077/07.21 от 03.08.2021 ИП Македонова К.В. и заключению эксперта Банщикова А.В. № 70/2021 от 17.12.2021, двум другим заключениям суд оценки не дал. Примененная судом стоимость объекта в размере 16 484 000 руб. не была исследована и проверена. Судом не дана оценка рецензиям, предоставленным истцом. По мнению истца, судом не применены положения части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ). Считает неправомерным отказ суда от включения в выкупную стоимость помещения стоимости произведенных неотделимых улучшений. Указывает, что при расчете рыночной стоимости эксперт Забиров Н.В. учел неотделимые улучшения и увеличил выкупную стоимость на корректирующий коэффициент, что привело к завышению выкупной стоимости.
Представитель Управления в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал. Пояснил, что предприниматель приступила к исполнению договора купли-продажи объекта муниципальной собственности от 09.07.2021 № 133/21, по цене объекта равной 16 484 000 руб., установленной судом при первоначальном рассмотрении спора.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между предпринимателем Волосатых В.П. (арендатор) и Управлением (арендодатель) был заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Город Березники» от 12.10.2018 № нп/2018/88, по условиям которого во временное пользование арендатора передано нежилое помещение, общей площадью 349,9 кв.м, этаж № 1, кадастровый номер: 59:03:0400097:1723, расположенное по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Пятилетки, д. 48.
Предприниматель Волосатых В.П. 23.04.2021 направила в адрес Управления письмо, в котором просила реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества в отношении вышеуказанного нежилого помещения общей площадью 349,9 кв.м, этаж № 1, кадастровый номер: 59:03:0400097:1723, расположенное по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Пятилетки, д. 48, в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.
В ответ Управление направило письмо от 09.07.2021 № 18-01-9/702, договор купли-продажи объекта муниципальной собственности №133/21 - 159 от 09.07.2021 в отношении вышеуказанного арендуемого имущества, в соответствии с пунктом 1.4 которого выкупная стоимость объекта недвижимости составила 29 287 680 руб. без НДС в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости.
Посчитав, что рыночная стоимость спорных объектов является необоснованно завышенной, предприниматель Волосатых В.П. обратилась к индивидуальному предпринимателю Македонову В.К. с целью проведения независимой оценки рыночной стоимости вышеуказанного объекта. В соответствии с отчетом от 03.08.2021 № 077/07.21 ИП Македонова В.К. рыночная стоимость объекта оценки составила 8 400 000 руб., что значительно ниже цены, указанной Управлением в проекте договора купли-продажи.
Предприниматель Волосатых В.П. 05.08.2021 направила в адрес Управления отчет ИП Македонова В.К. и протокол разногласий по пункту 1.4 договора, предложив выкупить объект недвижимости по цене 8 400 000 руб.
Письмом от 17.08.2021 № СЭД-142-18-01-11-2137 Управление направило протокол согласования разногласий к договору купли-продажи, в котором настаивало на заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности по цене 29 287 680 руб. без НДС в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями об урегулировании разногласий.
Удовлетворяя исковые требования и определяя размер выкупной цены в сумме 13 736 667 руб., суд первой инстанции исходил из выводов, содержащихся в заключении эксперта ООО «ОценкаКонсалтинг» Забирова Н.В., исключив из рыночной стоимости нежилого помещения, определенной экспертом, НДС в размере 20%.
Оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для изменения (отмены) судебного акта не имеется, в связи со следующим.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.
Исходя из положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.08.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).
В целях надлежащей реализации субъектами малого и среднего предпринимательства положений, изложенных в статье 3 Закона № 159-ФЗ, частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ на уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от субъекта предпринимательства возлагается обязанность обеспечить заключение договора о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.
При этом субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, что влечет приостановление течения срока заключения договора купли-продажи (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).
В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона об оценочной деятельности).
Доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства, в том числе, в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445 - 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что основанием для обращения в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности явилось несогласие истца с определенной Управлением выкупной стоимостью объекта недвижимости, которая в соответствии с отчетом ООО «АЙРА ТОРРЕС» об оценке рыночной стоимости № 59-1/85 составила 29 287 680 руб. без НДС.
В обоснование исковых требований истцом в материалы дела представлен отчет от 03.08.2021 № 077/07.21, выполненный индивидуальным предпринимателем Македоновым В.К., согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составила 8 400 000 руб.
При рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено оценщику Банщикову А.В. По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 17.12.2021 № 70/2021, согласно которому рыночная стоимость помещения по состоянию на 23.04.2021 составила 9 314 000 руб.
С учетом возражений Управления относительно выводов, изложенных в указанном экспертном заключении, суд первой инстанции назначил повторную судебную экспертизу по настоящему делу, производство которой было поручено эксперту ООО «Оценка-Консалтинг» Забирову Н.В. По результатам повторной экспертизы в материалы дела представлено заключение от 11.05.2022 № 22/34, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения на 23.04.2021 составила 16 484 000 руб.
Направляя дело на новое рассмотрение, Арбитражный суд Уральского округа указал, что при новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать и оценить все представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 68, 71 и 86 АПК РФ, в том числе отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, представленный Управлением, отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 03.08.2021 № 077/07.21, представленный истцом, заключение эксперта Банщикова А.В. от 17.12.2021 № 70/2021, заключение эксперта Забирова Н.В. от 11.05.2022 № 22/34, дать оценку достоверности изложенных в них выводов относительно выкупной стоимости объекта недвижимости путем исследования вопроса о соответствии указанных доказательств федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, по результатам чего определить выкупную стоимость спорного объекта с учетом специальных требований налогового законодательства и Закона № 159-ФЗ относительно включения в указанную стоимость НДС, рассмотреть вопрос о применении к спорным правоотношениям сторон специальной нормы части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ и возможности уменьшения выкупной стоимости имущества на сумму неотделимых улучшений, дать надлежащую правовую оценку всем доводам лиц, участвующих в деле и рассмотреть дело в соответствии с требованиями действующего законодательства и сложившейся судебной практики.
Анализируя представленные в материалы оценочный отчет № 077/07.21 от 03.08.2021, выполненный ИП Македоновым К.В., а также заключение эксперта Банщикова А.В. № 70/2021 от 17.12.2021, суд первой инстанции указал на идентичность объектов, используемых в качестве объектов- аналогов коммерческой недвижимости, примененных при использовании экспертами сравнительного подхода, при определении стоимости спорного объекта, в связи с чем усомнился в обоснованности выводов указанных специалистов.
Цена выкупа объекта, определенная Управлением в соответствии с отчетом ООО «АЙРА ТОРРЕС» об оценке рыночной стоимости № 59-1/85, значительно завышена при сравнении со стоимостью спорного объекта, определенной в вышеприведенных заключениях, в связи с чем правомерно не принята судом во внимание.
Тем самым, суд первой инстанции правомерно руководствовался выводами заключения № 22/34 от 11.05.2022 эксперта ООО «Оценка-Консалтинг» Забирова Н.В.
Апелляционный суд отмечает, что экспертом ООО «Оценка-Консалтинг» Забировым Н.В. при проведении повторной экспертизы проведено полное и всестороннее исследование объекта недвижимого имущества, в частности, истребовались дополнительные документы: выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № КУВИ-002/2021-54244279 от 12.05.2021, технический паспорт спорного помещения. Результат оценки получен экспертом при применении сравнительного подхода. Заключение эксперта Забирова Н.В. содержит описание объекта исследования, в том числе с учетом технических характеристик помещения, определение фактического износа 35 %. Также данное заключение содержит описание объектов аналогов, в том числе не только с учетом адресов их местоположения, но и физического состояния, года постройки, уровня отделки.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что данное экспертное достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, содержат обоснования изложенных выводов, примененных методов и подходов; противоречия в выводах эксперта отсутствуют, оснований сомневаться в обоснованности заключения не имеется.
Определением суда от 26.04.2023 был направлен запрос эксперту Забирову Н.В., представившему заключение от 11.05.2022 № 22/34, относительно того, учитывался или нет налог на добавленную стоимость (НДС) при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Согласно пояснениям эксперта, изложенным в письме исх. № 69 от 05.05.2023, в рыночную стоимость нежилого помещения по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Пятилетки, д. 48, указанную в заключении эксперта от 11.05.2022 № 22/34, НДС включен.
Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, с 01.04.2011 объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ.
Согласно разъяснениям Министерства экономического развития Российской Федерации, изложенным в письме от 27.10.2011 № Д05-3241, с 01.04.2011 при заключении договоров на реализацию нежилых помещений рыночная стоимость имущества, полученная по результатам оценки, не подлежит уменьшению на сумму НДС.
Положениями Закона об оценочной деятельности прямо предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки, при этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Рыночная стоимость не включает в себя НДС и является величиной, формируемой рынком и не зависит от применяемой системы налогообложения собственником объекта оценки или его покупателем. В случае, если собственник или покупатель объекта оценки являются плательщиком НДС, предполагается, что данный налог входит в определенную величину стоимости, приобретаемого покупателем имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.02.2017 № 309-ЭС16-17994).
Таким образом, если рыночная стоимость объекта для цели совершения сделки была определена оценщиком без учета НДС, это должно быть прямо указано в отчете.
Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание то обстоятельство, что в стоимость спорного объекта недвижимости экспертом Забировым Н.В., представившим заключение от 11.05.2022 № 22/34, была включена стоимость НДС, при этом, как следует из материалов дела ИП Волосатых В.П. не является плательщиком данного налога, суд первой инстанции обоснованно исключил данный налог в размере 20 % из стоимости объекта недвижимости, определенной по результатам судебной экспертизы, в результате чего определив выкупную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 59:03:0400097:1723, общей площадью 349,9 кв.м, расположенного на 1 этаже жилого дома по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Пятилетки, д. 48, в размере 13 736 667 руб.
То обстоятельство, что в судебном акте не отражены выводы рецензий № 0865/0523, № 0866/0523, № 0867/0523, представленных истцом, не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной оценки и проверки. Рецензия не может являться доказательством, опровергающим выводы судебной экспертизы, поскольку процессуальное законодательство и законодательство об экспертной деятельности не предусматривает рецензирование экспертных заключений. Рецензия является субъективным мнением специалиста, составление специалистом критической рецензии на заключение эксперта без наличия на то каких-либо процессуальных оснований не может расцениваться как доказательство, опровергающего выводы судебного эксперта.
Доводы истца о необходимости уменьшения стоимости выкупной цены спорного объекта на стоимость неотделимых улучшений отклоняются на основании следующего.
Согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Положения Закона № 159-ФЗ об уменьшении цены выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений носят императивный характер и не связывают обязанность органа местного самоуправления по зачету стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, с иными обстоятельствами, кроме как проведения данных работ с согласия арендодателя.
В соответствии со статьей 623 ГК РФ после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Следует отметить, что по смыслу статьи 623 ГК РФ под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта, при этом необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и производства улучшений, но также объема и стоимости таких работ.
По условиям договора аренды от 12.10.2018 № нп/2018/88 арендатор имеет право самостоятельно определять интерьер и внутреннюю отделку арендуемого имущества, при условии отсутствия изменений в несущих конструкциях имущества и в его планировке (п. 2.2.1 договора); производить с письменного согласия арендодателя перепланировку, переоборудование, установку решеток, капитальный и текущий ремонт, ремонт фасада имущества в порядке, установленном действующим законодательством и (или) муниципальными правовыми актами города Березники и настоящим договором (п. 2.2.3 договора). При этом пунктом 3.2.4.1. аренды предусмотрена обязанность арендатора осуществлять проведение перепланировок, реконструкций, переоборудования, капитального ремонта, ремонта фасада имущества, установку решеток исключительно по письменному разрешению арендодателя, которое арендатор может получить только после направления арендодателю письменного обращения с приложением проекта на проведение ремонтных работ. По окончании работ арендатор обязан предоставить арендодателю следующие документы: проект, согласованный с соответствующими органами, акт приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки имущества, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также иные технические документы.
Судом установлено, что арендатор 27.02.2019 в адрес Управления направил заявление вх. №18-01-9/313 о даче разрешения на проведение перепланировки помещения в части № 1,47 (демонтаж перегородки), № 45,47 (демонтаж перегородки), № 38,45 (демонтаж перегородки), на установку перегородки в помещениях №№ 5,43, проведение демонтажа существующей и монтажа новой электропроводки в помещениях №№ 1-50, так как старая электропроводка устарела и не соответствует пожарным требованиям, демонтаж существующей и монтаж новой канализационной сети, замену радиаторов в помещениях №№ 1-50, установка сантехники.
Письмом от 11.03.2019 № 18-01-09/313 Управление предоставило согласие на перепланировку, указав на необходимость по завершении указанных арендатором работ, в соответствии с п. 3.2.4.1. предоставить в управление следующие документы: проект, согласованный с соответствующими органами, акт приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки имущества, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, технические документы.
Доказательств представления проектной документации и получения согласования на производство ремонтных работ, повлекших повышение качественных характеристик арендуемого объекта в соответствии с приведенными условиями договора материалы дела не содержат.
Как верно установил суд, большая часть из перечисленных в обращении арендатора 27.02.2019 в адрес Управления заявлении вх.№18-01-9/313 работ является текущим ремонтом в помещении, кроме того, работы, связанные с заменой проводки и сетей канализации были обусловлены их несоответствиям техническим нормам.
Суд также отметил, что по условиям п. 3.2.4. договора аренды, ИП Волосатых В.П. приняла на себя обязательство поддерживать имущество, инженерные сети, оборудование, коммуникации, расположенные в переданном в аренду имуществе, в исправном состоянии, производить за свой счет текущей и капитальный ремонт арендуемого имущества.
Поскольку истец не представил неопровержимых доказательств согласования с арендодателем производства неотделимых улучшений арендованного имущества, основания для зачета неотделимых улучшений при определении стоимости выкупаемого имущества в порядке, предусмотренном частью 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ, суд правомерно не установил.
Представленный истцом в материалы дела отчет об оценке № 062/04.23 от 30.04.2023 определяет рыночную стоимость внешней и внутренней отделки нежилого помещения, относящейся к текущему ремонту, произведенному в целях осуществления коммерческой деятельности и по смыслу ст. 623 ГК РФ не относящейся к неотделимым улучшениям, подлежащим возмещению.
Вопреки доводам истца, заключение № 22/34 от 11.05.2022 эксперта ООО «Оценка-Консалтинг» Забирова Н.В. не содержит указание на увеличение стоимости исследуемого объекта за счет неотделимых улучшений, содержит указание на то, что отделка требует косметического ремонта (64 %), частично объект находится в среднем состоянии (37 %), у объектов-аналогов указано на стандартную отделку в среднем состоянии, в связи с чем проведена корректировка – 9 %, в отношении отделки объектов аналогов.
С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции, при повтором рассмотрении спора, суд апелляционной инстанции находит верными. Основания для иной оценки представленных в дело доказательств апелляционный суд не усматривает.
Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, на основе полного и всестороннего исследования доказательств, выводы, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение суда является законным и обоснованным.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 02 июня 2023 года по делу № А50-23455/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
О.Г. Дружинина
Судьи
М.А. Полякова
В.В. Семенов
