СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП- 76 /2020-АК

г. Пермь

09 сентября 2022 года                                                   Дело № А60-31963/2020­­

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 сентября 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Герасименко Т.С.,

судей: Мартемьянова В.И., Чепурченко О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ковалевой А.А.,

при участии:

от ООО «Транспорттрейд»: Симонов А.Г., паспорт, доверенность от 03.07.2022,

от АО «Альфа-банк»: Чередник С.В., паспорт, доверенность от 11.04.2022,

от Фонда защиты прав дольщиков Бодеев А.А, паспорт, доверенность от 01.06.2021,

от Прокуратуры Свердловской области:  Корякина В.Г., удостоверение,

от иных лиц представители не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично,

рассмотрев вопрос о возможности возобновления производства по апелляционным жалобам АО «Альфа-Банк» и Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Свердловской области на определение Арбитражного суда Свердловской области от 28 сентября 2021 года и проведении в этом судебном заседании судебного разбирательства по рассмотрению апелляционных жалоб кредитора АО «Альфа-Банк» и Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Свердловской области,

на определение Арбитражного суда Свердловской области

от 28 сентября 2021 года

об удовлетворении заявления Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Свердловской области о намерении стать приобретателем имущества и обязательств застройщика, об отказе в удовлетворении заявления АО «Альфа-Банк» о разрешении разногласий,

вынесенное в рамках дела № А60-31963/2020

о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Офорт-К»,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО «ПриуралСтрой», Полищук Илья Семенович, Прокуратура Свердловской области, Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области.

установил:

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 10.09.2020 ООО «ОФОРТ-К» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 12 месяцев, до 03.09.2021, с применением в отношении него предусмотренных Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» правил банкротства застройщиков.

Конкурсным управляющим утверждён Королёв Константин Петрович, член Союза «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Северо-Запада».

25.02.2021 в суд поступило ходатайство АО «АЛЬФА-БАНК» о разрешении разногласий между АО «АЛЬФА-БАНК» и конкурсным управляющим Королевым К.П.

19.04.2021 в суд поступило заявление ООО «Аспект» о намерении исполнить обязательства застройщика.

Определением суда от 29.07.2021 заявление ООО «Аспект» о намерении исполнить обязательства застройщика и ходатайство АО «АЛЬФА-БАНК» о разрешении разногласий между АО «АЛЬФА-БАНК» и конкурсным управляющим Королевым К.П. объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

21.07.2021 в суд поступило заявление Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Свердловской области о намерении стать приобретателем имущества и обязательств застройщика.

Определением от 11.08.2021 объединены в одно производство для совместного рассмотрения заявление Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Свердловской области о намерении стать приобретателем имущества и обязательств застройщика и заявление ООО «Аспект» о намерении исполнить обязательства застройщика, ходатайство АО «АЛЬФА-БАНК» о разрешении разногласий между АО «АЛЬФА-БАНК» и конкурсным управляющим Королевым К.П.

Определением от 28.09.2021 заявление Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Свердловской области (ОГРН: 1196658087240, ИНН: 6670489772) удовлетворено. Суд определил передать Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства Свердловской области (ОГРН: 1196658087240, ИНН: 6670489772) принадлежащие обществу с ограниченной ответственностью «ОФОРТ-К» права аренды на земельный участок общей площадью 2416 кв.м., с кадастровым номером 66:41:0206025:13, категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - земли жилой застройки (для жилищных нужд), расположенный по адресу: Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул. Челюскинцев, в 50 метрах на восток от ориентира дом № 64, со всеми находящимися на нём неотделимыми улучшениями, в том числе в виде объекта незавершенного строительства - «Односекционный многоэтажный жилой дом с нежилыми помещениями общественного назначения на 1-м этаже, со встроенно-пристроенной подземной автостоянкой (№ 1 по ПЗУ)», расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул. Челюскинцев, в 50 метрах на восток от ориентира дом № 64, а также передать права на проектную документацию, включающую в себя все внесённые в неё изменения. Передать Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства Свердловской области (ОГРН: 1196658087240, ИНН: 6670489772) права требования по подключению (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с обществом с ограниченной ответственностью «ОФОРТ-К» в отношении передаваемых земельного участка с находящимися на нём неотделимыми улучшениями. Обязать конкурсного управляющего Королёва Константина Петровича в течение 5 рабочих дней с даты изготовления настоящего определения открыть в кредитной организации специальный счёт общества с ограниченной ответственностью «ОФОРТ-К», предназначенный только для погашения требований кредиторов. Обязать Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Свердловской области (ОГРН: 1196658087240, ИНН: 6670489772) в срок не позднее пяти рабочих дней с даты вступления настоящего определения в законную силу перечислить на специальный банковский счёт общества с ограниченной ответственностью «ОФОРТ-К» денежные средства в размере 4 943 106,54 руб. для погашения текущих требований кредиторов, а также требований кредиторов первой и второй очереди. В удовлетворении требований акционерного общества «Альфа-Банк» отказано. В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Аспект» отказано.

Не согласившись с вынесенным определением, кредитор АО «Альфа-Банк» и Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Свердловской области обратились с апелляционными жалобами.

АО «Альфа-Банк» (далее – банк) просит судебный акт отменить в части отказа в удовлетворении заявления банка о разрешении разногласий по установлению стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями.

В обоснование жалобы банка указано следующее.

Судом первой инстанции при рассмотрении обособленного спора нарушены нормы процессуального права об оценке доказательств, а также нарушен принцип состязательности сторон, что привело к принятию неправильного судебного акта (основание для отмены судебного акта - ч. 3 сг. 270 АПК РФ). Судом не учтено, что оценка стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями в конечном счете повлияет либо на размер пополнения конкурсной массы, либо на размер притязаний к ней со стороны приобретателя прав застройщика и, как следствие, на размер удовлетворения требований АО «АЛЬФА¬БАНК». Для определения стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (соотношения стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства)(далее - соотношение стоимости прав застройщика) судом первой инстанции неправомерно принят во внимание Отчёт об оценке № 0/20-12-04-02 от 14.05.2021, выполненный ООО «ИНВЕСТ-АКТИВ-ОЦЕНКА» (оценщик - Мосгольд А.В.) (далее - Отчет об оценке от 14.05.2021), поскольку он представлен в суд первой инстанции конкурсным управляющим должника после замечаний (доработки) Регионального фонда предыдущего отчета об оценке. АО «АЛЬФА-БАНК» считает, что Отчет от 14.05.2021 является недостоверным доказательством и не мог быть принят во внимание судом при решении вопроса о соотношении стоимости прав застройщика в связи с тем, что отчет об оценке от 14.05.2021 не является независимым (оценщик Мосгольд А.В. после замечаний Регионального фонда всего спустя 3 месяца оценивает спорные объекты на 83 788 511,00 руб. меньше, чем в первоначальной редакции, по мнению банка, расхождение в оценке на столь значительную сумму не могло быть вызвано какими- либо объективными причинами),содержит явные методологические ошибки, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами. Судом первой инстанции не обоснованно не рассмотрено ходатайство АО «АЛЬФА-БАНК» о назначении экспертизы. АО «АЛЬФА-БАНК» обращает внимание суда на то, что отсутствие возможности заявлять разногласия относительно стоимости прав должника на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями лицами, участвующими в деле, приведет к произвольному или неправильному с методологической точки зрения определению стоимости прав застройщика путем составления недостоверного отчета об оценке, который впоследствии будет принят во внимание судом при решении вопроса о передаче прав застройщика на основании ст. 201.15-1 Закона о банкротстве, что не может не нарушать права кредиторов должника. Следовательно, отсутствие возможности заявлять разногласия относительно стоимости прав должника на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями в случае составления конкурсным управляющим недостоверного отчета приведет к необоснованному лишению права кредитора на судебную защиту, что не соответствует задачам судопроизводства в арбитражном суде.Вывод суда первой инстанции о правильности корректировки рыночной стоимости права аренды земельного участка на сумму НДС является, по мнению банка, несостоятельным. Банк считает, что рыночная стоимость аренды земельного участка специалистом Мосгольдом А.Г. была искусственно снижена на 20% за счет уменьшения цены на размер НДС, который и так в стоимость объектов аналогов не входил. Причем, корректировка на НДС была фактически «спрятана» и без проверки правильности математических расчетов эту корректировку обнаружить невозможно.. Судом первой инстанции сделаны неправильные выводы о том, что оценщик методологически правильно провел оценку, поскольку метод ценовой индексации в полной мере не учитывает изменение цен по различным сегментам жилья, зависимость цены за квадратный метр от общего метража квартиры и количества комнат, как и не учитывает отличие стоимости квартир на разных стадиях строительства объекта, а также разницу в изменении цены в различных населенных пунктах одного региона. Банк считает, что судом первой инстанции необоснованно отклонены возражения АО «АЛЬФА-БАНК» о том, что информация, предоставленная ООО «СТРОЙТЕХЭКСПЕРТ» является ничем не подтвержденным мнением о сроках достройки и стоимости достройки. Кроме того, судом первой инстанции необоснованно отклонены возражения АО «АЛЬФА-БАНК» о том, что ставка дисконтирования при применении доходного подхода рассчитана с серьезными допущениями, что привело к существенному занижению конечного результата оценки. По указанным основаниям банк просит определение Арбитражного суда Свердловской области от 28.09.2021 по делу № А60- 31963/2020 в части отказа в удовлетворении заявления АО «АЛЬФА-БАНК» о разрешении разногласий по установлению стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями отменить; разрешить разногласия между АО «АЛЬФА-БАНК» и конкурсным управляющим ООО «ОФОРТ-К» Королевым Константином Петровичем по установлению стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями; установить, что стоимость объекта незавершенного строительства (незавершенный строительством объект капитального строительства, возводимый в соответствии с разрешением на строительство № RU 66302000-1679-2019 от 19.09.2019. Наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией: Односекционный многоэтажный жилой дом с нежилыми помещениями общественного назначения на 1-м этаже, со встроенно-пристроенной подземной автостоянкой (№ 1 по ПЗУ). Общая площадь 8 107,84 кв. м., в том числе общая площадь автостоянки 2 408,5 кв. м. Количество этажей 18, количество подземных этажей 2. Общая площадь квартир 5190 кв. м., количество квартир 61) составляет 662 880 000 руб.;      установить, что стоимость права аренды земельного участка (кадастровый номер: 66:41:0206025:13. Категория земель: Земли населенных пунктов. Разрешенное использование: Для иных видов жилой застройки. Площадь: 2416 кв. м. Адрес (местоположение): обл. Свердловская, г. Екатеринбург, ул. Челюскинцев, в 50 метрах на восток от ориентира дом № 64) составляет 64 616 000,00 руб.; в остальной части Определение Арбитражного суда Свердловской области от 28.09.2021 по делу № А60-31963/2020 оставить без изменения.

Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Свердловской области (далее – фонд) просит определение суда отменить в части возложения на фонд обязанности перечислить на спецсчет должника денежные средства в размере 4 943 106,54 для погашения текущих требований кредиторов первой и второй очереди.

В обоснование жалобы фонда указано следующее.

Вынося определение в оспариваемой части, суд неправильно применил нормы п.5 ст.201.10 и п.1 ст.201.15 Закона о банкротстве, в связи с чем пришел к неправильному выводу о необходимости выплаты всей суммы текущих платежей приобретателем имущества (стр. 7 определения суда). По мнению фонда,путем применения систематического способа толкования норм права, содержащихся в п.п. 1, 2 ст. 201.15, п.п. 2, 8 ст. 201.15-1, п. 5 ст. 201.10 и п. 2 ст. 134 Закона о банкротстве следует, что приобретателем подлежат погашению исключительно текущие платежи, связанные с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с Законом о банкротстве является обязательным, т.е. первая очередь текущих, а также 1 и 2 очереди реестра требований кредиторов. Погашение приобретателем задолженности по текущим платежам иных очередей указанные нормы Закона о банкротстве не предусматривают.Вывод суда (стр. 7, 8 определения) относительно общей суммы денежных средств, подлежащих перечислению Фондом в счет погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди, составляющей 4 943106,54 руб. (3 906 498,54 + 1 036 608 + 6664,24), является неправильным, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Во исполнение п.8 ст.201.15-1 Закона о банкротстве конкурсный управляющий должника предоставил в суд, с учетом п.5 ст.201.10 Закона о банкротстве, реестр текущих платежей 1 очереди, реестр требований кредиторов и соответствующий расчет суммы для погашения задолженности по текущим платежам 1 очереди, требованиям кредиторов 2 очереди по состоянию на 21.07.2021 на общую сумму 1 775 476,87 рублей, из которых: 1 768 812,63 руб. - текущие платежи 1 очереди; требования кредиторов 1 очереди отсутствуют;6 664,24 руб. - требования кредиторов 2 очереди. Однако судом данный расчет конкурсного управляющего не принят, как не приняты во внимание и другие имеющие значение для дела обстоятельства, в том числе, указанные в расчете конкурсного управляющего (сопроводительное письмо конкурсного управляющего от 23.08.2021). Так, в своем расчете конкурсный управляющий указал сведения и представил суду инвентаризационную опись №7 от 01.03.2021 и отчет об оценке № 0/20-08-02 от 23.08.2021, свидетельствующие о том, что по результатам инвентаризации на балансе должника числится имущество, стоимостью 393 049 рублей.  Таким образом, по расчету конкурсного управляющего, сумма необходимая для погашения приобретателем задолженности по текущим платежам 1 очереди и требованиям кредиторов 2 очереди, с учетом стоимости имущества, остающегося у должника после передачи, не превысила 10% стоимости имущества должника (прав на земельный участок с объектом незавершенного строительства) и составила: 1 382 427,87 рублей, исходя из следующего расчета: 1 768 812,63 руб. (текущие платежи 1 очереди) + 6 664,24 руб. (требования кредиторов 2 очереди) - 393 049 руб. (стоимость остающегося имущества) = 1 382 427,87 рублей. В отношении указанной суммы задолженности (1 382 427,87 руб.), подлежащей погашению, Региональный фонд заявил свои возражения в части включения в нее суммы для погашения в размере 29 900 руб. (изготовление ключей и приобретение личинок замков), которые относятся к текущим платежам 5 очереди, не подлежащим погашению приобретателем. Суд отклонил данные возражения, отнеся данные расходы к 3 очереди текущих платежей, которые также не подлежали погашению, исходя из п.2 ст.201.15-1, п.5 ст.201.10 Закона о банкротстве. Кроме того, по запросу суда, конкурсным управляющим дополнительно представлен в судебное заседание 21.09.2021 полный реестр текущих платежей должника по состоянию на 21.07.2021 на общую сумму 3 906 498,54 рублей (включая текущие платежи с 1 по 5 очередь), в котором отсутствовала задолженность перед кредитором АО «Альфа-Банк» по оплате услуг охраны объекта за период с 03.08.2020 по 22.11.2020 по договору № 01/08-20 от 01.08.2020, заключенному с ООО ЧОП «ОА «Альфа-Щит-Урал» на сумму 1 036 608 рублей. Данный факт объясняется тем, что конкурсным управляющим было отказано АО «Альфа-Банк», по его заявлению №33/7225 от 18.03.2021, во включении в реестр текущих платежей на указанную сумму по причине не предоставления кредитором документального подтверждения несения данных расходов и несогласием управляющего с завышенной стоимостью предъявленных к оплате услуг. Конкурсный управляющий предложил банку урегулировать данные разногласия в порядке ст.60 Закона о банкротстве (письмо конкурсного управляющего №139 от 13.04.2021). После отказа конкурсного управляющего. АО «Альфа-Банк» за разрешением разногласий в суд не обращалось, соответствующего судебного акта по ним не выносилось, поэтому в реестре требований кредиторов по текущим платежам на 21.07.2021 требования банка отсутствовали. С данными требованиями о разрешении разногласий банк обратился в суд только 27.09.2021, т.е. после вынесения оспариваемого определения (заявление принято к производству определением суда от 29.09.2021). Исходя из требований ч.2 ст.9 АПК РФ в данном случае именно АО «Альфа-Банк» несет риск наступления последствий совершения или несовершения им соответствующих процессуальных действий по включению в реестр текущих платежей по состоянию на 21.07.2021. Следовательно, по мнению фонда, у суда не было достаточных оснований для включения требований банка в размере 1 036 608 руб., в общую сумму текущих платежей, подлежащих погашению приобретателем по состоянию на 21.07.2021, в порядке ст.201.15-1 Закона о банкротстве. Таким образом, апеллянт считает, что суд неправильно возложил на Региональный фонд обязанность погасить текущие требования кредиторов и требования кредиторов 2 очереди по состоянию на 21.07.2021 в общей сумме 4 943 106,54 руб., излишне включив в нее 3 597 222.91 руб., исходя из следующего расчета: текущие платежи со 2 по 5 очередь в размере 2 167 565,91 руб. (354 200 + 1 031 640 + 243 098,86 + 508 727,05 + 29 900) + требование АО «Альфа-Банк» в размере 1 036 608 руб. + 393 049 руб. (невычтенная стоимость имущества, остающегося у должника после передачи). В действительности подлежащая погашению Региональным фондом сумма текущих платежей и требований кредиторов 2 очереди по состоянию на 21.07.2021 составляет 1 352 527,87 руб., исходя из следующего расчета: 1 768 812,63 руб. (текущие платежи 1 очереди) - 29 900 руб. (изготовление ключей) + 6 664,24 руб. (требования кредиторов 2 очереди) - 393 049 руб. (стоимость остающегося имущества).

До судебного заседания поступили отзывы на жалобы от конкурсного управляющего должника, от фонда (на жалобу банка), от участника строительства Шиловских С.В., письменные пояснения от банка.

Вместе с апелляционной жалобой от банка поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению стоимости объекта незавершенного строительства (незавершенный строительством объект капитального строительства, возводимый в соответствии с разрешением на строительство № RU 66302000- 1679-2019 от 19.09.2019. Наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией: Односекционный многоэтажный жилой дом с нежилыми помещениями общественного назначения на 1-м этаже, со встроенно-пристроенной подземной автостоянкой (№ 1 по ПЗУ). Общая площадь 8 107,84 кв. м., в том числе общая площадь автостоянки 2 408,5 кв. м. Количество этажей 18, количество подземных этажей 2. Общая площадь квартир 5190 кв. м., количество квартир 61) и права аренды земельного участка (кадастровый номер: 66:41:0206025:13. Категория земель: Земли населенных пунктов. Разрешенное использование: Для иных видов жилой застройки. Площадь: 2416 кв. м. Адрес (местоположение): обл. Свердловская, г. Екатеринбург, ул. Челюскинцев, в 50 метрах на восток от ориентира дом № 64).

Проведение экспертизы банк просит поручить Панфиловой Евгении Сергеевне, члену АСЭ СРО «Сумма Мнений», свидетельство о членстве №003 от 01.06.2018,  поставить перед экспертом следующие вопросы:

- какая стоимость (в российских рублях) объекта незавершенного строительства (незавершенный строительством объект капитального строительства, возводимый в соответствии с разрешением на строительство № RU 66302000-1679-2019 от 19.09.2019. Наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией: Односекционный многоэтажный жилой дом с нежилыми помещениями общественного назначения на 1 -м этаже, со встроенно-пристроенной подземной автостоянкой (№ 1 по ПЗУ). Общая площадь 8 107,84 кв. м., в том числе общая площадь автостоянки 2 408,5 кв. м. Количество этажей 18, количество подземных этажей 2. Общая площадь квартир 5190 кв. м., количество квартир 61), принадлежащего ООО «ОФОРТ-К»?

- какая стоимость (в российских рублях) права аренды земельного участка (кадастровый номер: 66:41:0206025:13. Категория земель: Земли населенных пунктов. Разрешенное использование: Для иных видов жилой застройки. Площадь: 2416 кв. м. Адрес (местоположение): обл. Свердловская, г. Екатеринбург, ул. Челюскинцев, в 50 метрах на восток от ориентира дом № 64), принадлежащего ООО «ОФОРТ-К»?

В судебном заседании 09.12.2021 представитель банка и конкурсный управляющий ходатайство о назначении экспертизы по делу поддержали, представитель банка представил платежное поручение о внесении на депозит суда денежных средств для оплаты экспертизы в размере 100 000 руб.

Представители фонда и прокуратуры возражали против назначения экспертизы по делу. В случае если суд посчитает необходимым назначить экспертизу, представитель фонда просил поручить ее проведение Гончарову Максиму Дмитриевичу, эксперту ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг».

В отзыве Шиловских С.В. предложена кандидатура эксперта  Чупракова Дмитрия Анатольевича.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2021 по настоящему обособленному спору по ходатайству банка назначена экспертизапо определению стоимости объекта незавершенного строительства (незавершенный строительством объект капитального строительства, возводимый в соответствии с разрешением на строительство № RU 66302000- 1679-2019 от 19.09.2019. Наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией: Односекционный многоэтажный жилой дом с нежилыми помещениями общественного назначения на 1-м этаже, со встроенно-пристроенной подземной автостоянкой (№ 1 по ПЗУ). Общая площадь 8 107,84 кв. м., в том числе общая площадь автостоянки 2 408,5 кв. м. Количество этажей 18, количество подземных этажей 2. Общая площадь квартир 5190 кв. м., количество квартир 61) и права аренды земельного участка (кадастровый номер: 66:41:0206025:13. Категория земель: Земли населенных пунктов. Разрешенное использование: Для иных видов жилой застройки. Площадь: 2416 кв. м. адрес (местоположение): обл. Свердловская, г. Екатеринбург, ул. Челюскинцев, в 50 метрах на восток от ориентира дом № 64). Производство экспертизы поручено эксперту Панфиловой Евгении Сергеевне, члену АСЭ СРО «Сумма Мнений» (620100, Россия, г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 23, оф. 13, ИНН 6685149377 КПП 668501001 ОГРН 1186658038929). Установлен срок для производства экспертизы в 15 рабочих дней  - но не позднее  17.01.2022.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2022 срок проведения судебной экспертизы по настоящему обособленному спору продлен на 10 рабочих дней, но не позднее 31 января 2022 года.

19.01.2022 от Полищука Ильи Семоновича поступило ходатайство о проведении повторного осмотра объекта экспертизы, в связи с тем, что к проведению осмотра, назначенному на 17.01.2022 в 11-00 час. он не был допущен экспертом.  Просит обязать эксперта провести повторный осмотр объекта, допустив к участию в нем третье лицо – Полищука И.С.

20.01.2022 в материалы дела поступило заключение эксперта №001/Э от 19.01.2022.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2022 судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции для решения вопроса о возможности возобновления производства по апелляционным жалобам АО «Альфа-Банк» и Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Свердловской области на определение Арбитражного суда Свердловской области от 28 сентября 2021 года и проведении в этом судебном заседании судебного разбирательства совместно с рассмотрением ходатайства Полищука И.С. назначены на 07.02.2022.

До судебного заседания от конкурсного управляющего Королева К.П. поступил отзыв на ходатайство о повторном осмотре объекта об отказе в его удовлетворении.

От участника строительства Шиловских С.В., от инициативной группы дольщиков ЖК «Да Винчи», от кредитора Крюкова Д.А. поступили отзывы на апелляционную жалобу Банка об отказе в ее удовлетворении.

От Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Свердловской области поступили письменные пояснения с ходатайством о назначении повторной экспертизы, приложено платежное поручение №1647 от 03.02.2022, представлена рецензия на заключение судебной экспертизы.

От АО «Альфа-Банк» поступили возражения на ходатайство                 Полищука И.С.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2022 судебное заседание отложено на 28.02.2022, поскольку отсутствовала техническая возможность проведения судебного заседания посредством веб-конференции, при этом судом были удовлетворены ходатайства об участии в судебном заседании с использованием веб-конференции, рассмотрение ходатайств о проведении повторного осмотра, о назначении повторной экспертизы также отложено, для дачи пояснений вызвана эксперт Панфилова Евгения Сергеевна, которая проводила судебную экспертизу.

До судебного заседания от АО «Альфа-Банк» поступили вопросы эксперту и дополнительные возражения на письменные пояснения Фонда.

От эксперта поступили письменные пояснения в отношении заявленных Фондом недостатков по заключению эксперта, в том числе отраженных в рецензии на экспертное заключение.

В связи с тем, что экспертное заключение в материалы дела поступило, основания для приостановления производства по апелляционным жалобам отпало. Суд апелляционной инстанции в порядке ст. 146 АПК РФ возобновил производство по апелляционным жалобам.

До начала опроса эксперта в судебном заседании представитель Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Свердловской области заявил ходатайство о допуске к участию в судебном заседании специалиста (эксперта), участвовавшего в подготовке рецензии на заключение эксперта, с целью участия в опросе Панфиловой Е.С. Суду представлены документы о квалификации специалиста.

Представители АО «Альфа-Банк», кредитора ООО «Транспортрейд» против допуска специалиста возражали, другие, участвующие в судебном заседании лица и их представители, против допуска специалиста не возражали.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявленное ходатайство в порядке ст. 159 АПК РФ,  оснований для его удовлетворения не усмотрел, при этом исходил из следующего.

В целях получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лиц, обладающих теоретическими и практическими познаниями по существу разрешаемого арбитражным судом спора, суд, рассматривающий дело в качестве суда первой инстанции, может привлекать специалиста (часть 1 статьи 87.1 АПК РФ).

Согласно положениям части 2 статьи 55.1, части 1 статьи 87.1 АПК РФ специалист может быть привлечен в процесс как по ходатайству лиц, участвующих в деле, так и по инициативе арбитражного суда.

Задача специалиста в судебном заседании состоит в оказании содействия суду и лицам, участвующим в деле, в исследовании доказательств.

Учитывая, что ходатайство представителя Фонда мотивировано исключительно тем, что специалист будет задавать вопросы эксперту, при том, что в материалах дела имеются рецензии на экспертное заключение, в том числе в подготовке которых участвовал специалист, о допуске которого заявлено Фондом, оснований для участия специалиста в допросе эксперта суд не усматривает, соответствующая возможность нормами процессуального законодательства не предусмотрена.

Участвующая в судебном заседании эксперт Панфилова Евгения Сергеевна дала пояснения по проведенной экспертизе, ответила на вопросы суда и лиц, участвующих в судебном заседании.

Также судом рассмотрено ходатайство Полищука И.С. о проведении повторного осмотра объекта незавершенного строительства.

В обоснование ходатайства указано, что он не был допущен к участию в проведении осмотра объекта незавершенного строительства, который был проведен экспертом в ходе проведения судебной экспертизы.

Участвующие в судебном заседании представители возражали против удовлетворения заявленного ходатайства.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев ходатайство Полищука И.С. о проведении повторного осмотра объекта незавершенного строительства в порядке ст. 159 АПК РФ,  оснований для его удовлетворения не усматривает, с учетом того, что в материалы дела поступило заключение экспертизы, возражений в отношении него Полищук И.С. не заявляет, каким образом его участие в проведении осмотра могло повлиять на результаты экспертизы, не указывает.

Представитель Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Свердловской области поддержал ранее направленное в суд ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Необходимость в отклонении представленного заключения эксперта и назначении повторной экспертизы, по мнению Фонда, основывается на следующем. В заключении эксперта № 001/Э от 19.01.2022 имеются существенные нарушения требований законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, которые привели к искажению результатов оценки, а именно:

1.Необоснованный отказ эксперта от применения доходного подхода к оценке объекта незавершенного строительства (далее - ОНС),

2 Неверно подобранный объект-аналог для определения стоимости ОНС затратным подходом из Справочника оценщика «УПСС. Жилые дома», -М.: КО-ИНВЕСТ, 2016 (далее - Справочник оценщика 2016), который не соответствует ни описанию, ни конструктивным решениям оцениваемого ОНС,

3 Неправильное применение экспертом единицы измерения удельного показателя стоимости объекта-аналога «руб. на 1 кв.м» в формуле расчета затрат на создание объекта по Справочнику оценщика 2016, т.к. эксперт использует значение 8 107,84 кв.м., что соответствует показателю общей площади здания, а должен был использовать показатель для жилых домов, соответствующий общей площади квартир (5 190,0 кв.м),

4. В рамках расчета стоимости ОНС затратным подходом эксперт определяет стоимость строительства с начислением коэффициента, учитывающего прибыль предпринимателя (33,1%), без учета при определении стоимости ОНС того факта, что объект принадлежит застройцику-банкроту,

5. В рамках расчета стоимости ОНС затратным подходом эксперт определяет стоимость строительства с начислением коэффициента (1,2), учитывающего НДС (20%), не выделяя его при определении стоимости ОНС, в то время как согласно п.п.15 п.2 ст.146 НК РФ реализация данного имущества должника не признается объектом налогообложения НДС

6. Применение устаревшего Справочника оценщика 2016 при применении затратного подхода к оценке ОНС, поскольку на дату оценки существует и применяется Справочник оценщика «УПСС. Жилые дома», -М.: КО-ИНВЕСТ, 2020, содержащие наиболее актуальные значения базисных цен, конструктивных решений и материалов по объектам-аналогам.

По мнению Фонда, вышеуказанные и другие имеющиеся нарушения эксперта подтверждаются следующими доказательствами: 

- рецензией от 28.01.2022 специалиста-оцешцика ООО «Центр независимой экспертизы собственности» Плешкина А.М., члена СРО «Региональная ассоциация оценщиков»;

- рецензией от 03.02.2022 специалиста-оценщика «Антей - Эксперт» Гладких Н.И., эксперта Ассоциации «СРО оценщиков «Экспертный совет», кандидата экономических наук, доцента, судебного эксперта, магистра РЭУ им. Г.В. Плеханова (г.Москва).

Также Фонд указывает, что права Регионального фонда на земельный участок (кадастровый номер 66:41:0206025:13) с находящимися на нем неотделимыми улучшениями в виде объекта незавершенного строительства зарегистрированы в ЕГРН 11.10.2021, разрешение на строительство № RU 66302000-1679-2019 переоформлено на Региональный фонд 21.10.2021., при этом эксперт Панфилова Е.С. данные факты в своем экспертном заключении №001/Э от 19.01.2022 никак не учла и не отразила, несмотря на направленные ей через суд правоустанавливающие и правоподтверждающие документы по Объекту (стр. 6,10, 17,19 экспертного заключения).

Кроме того, Фонд ссылается на то, что при проведении экспертизы экспертом Панфиловой Е.С. также полностью проигнорированы документы и сведения, отражающие техническое состояние Объекта (заключение строительно-технической экспертизы № 066/ТО-ЗС-2021 от 19.04.2021 и положительное заключение государственной экспертизы о достоверности определения сметной стоимости строительства №66-1-1-2-050635-2021 от 07.09.2021), содержащие достоверные сведения о стоимости затрат на завершение строительства Объекта, об имеющихся у Объекта дефектах и невыполненном объеме работ, а также содержащие выводы лишь об удовлетворительном (работоспособном, ограниченно-работоспособном) техническом состоянии Объекта (стр.17-21 заключения № 066/ТО-ЗС-2021 от 19.04.2021). Эксперт же оценивает Объект как находящийся в отличном состоянии, т.е. практически новый (не требующий ремонта) и готовый на момент сдачи в эксплуатацию (стр.25,26 экспертного заключения).

Также, по мнению Фонда, не учтено экспертом и наличие у Объекта обременений в виде установленных судом и включенных в реестр требований участников строительства (далее - РТУС) прав требований граждан - участников строительства о передаче на 41 квартиру (из 61 квартиры в доме) и 41 машино-место (из 69 машино-мест), обязательства перед которыми Региональный фонд должен будет исполнить в порядке, предусмотренном п.1 ст. 201.15-1, ст. 201.15-2 Закона о банкротстве и ст.ст. 21.1, 21.2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (стр.10,11 экспертного заключения).

Фонд считает, что данные обстоятельства свидетельствуют о сознательном искажении экспертом в заключении информации по Объекту и недостоверности содержащихся в заключении выводов на дату оценки 17.01.2022, что является нарушением со стороны эксперта Панфиловой Е.С. требований ст.ст.8, 16, 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», свидетельствует о неполноте, необъективности проведенных исследований и недостоверности полученных результатов. Стоимость Объекта определена экспертом Панфиловой Е.С. только на основе затратного подхода к оценке, не учитывающего способность Объекта генерировать потоки доходов от реализации свободных помещений, а также расходы, необходимые для завершения строительства Объекта, с необоснованным отказом от применения доходного подхода, который справедливо применялся оценщиком ООО «ИНВЕСТ-АКТИВ-ОЦЕНКА» на дату оценки 19.04.2021 в отчете № 0/20-12-04-02 от 14.05.2021 и объективно влиял на итоговый результат оценки.

Более того, Фонд ссылается на то, что, исходя из существа рассматриваемого спора о разрешении разногласий и заявленного АО «АЛЬФА-БАНК» ходатайства о назначении экспертизы, банк пытается доказать недостоверность стоимости, определенной отчетом об оценке ООО «ИНВЕСТ- АКТИВ-ОЦЕНКА» № 0/20-12-04-02 от 14.05.2021, выполненного на дату оценки (19.04.2021), на основе которого 14.07.2021 принято решение наблюдательного совета Фонда о финансировании мероприятий (протокол №НС-19/2021 от 15.07.2021). Однако вопросы перед экспертом Панфиловой Е.С. об определении стоимости объекта оценки, по ходатайству АО «АЛЬФА-БАНК», поставлены без определения даты оценки, на которую следовало определить стоимость Объекта, а эксперт определил стоимость Объекта на 17.01.2022, т.е. с разницей во времени на 9 месяцев. Определение стоимости объекта по состоянию на 17.01,2022 в предмет доказывания по настоящему обособленному спору не входит, в связи с чем определенная на указанную дату стоимость объекта уже поэтому не может иметь доказательственное значение при решении вопроса о достоверности определения стоимости объекта на дату оценки - 19.04.2021.

В связи  изложенным Фонд просит назначить по делу №А60-31963/2020 повторную экспертизу по определению стоимости Объекта; проведение повторной экспертизы поручить эксперту Петриченко Марии Александровне, члену НП СРО «Деловой Союз Оценщиков»; поставить перед экспертом следующие вопросы:

- какая стоимость (в российских рублях) объекта незавершенного строительства, возводимого в соответствии с разрешением на строительство 66302000-1679-2019 от 19.09.2019, наименование объекта: «Односекционный многоэтажный жилой дом с нежилыми помещениями общественного назначения на 1-м этаже, со встроенно-пристроенной подземной автостоянкой (№ 1 по ПЗУ)», общая площадь 8 107,84 кв.м., в том числе общая площадь автостоянки 2 408,5 кв.м., общая площадь квартир 5 190,0 кв.м., количество этажей 18, количество подземных этажей 2, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0206025:13 по адресу: Свердловская обл., г.Екатеринбург, ул. Челюскинцев, в 50 метрах на восток от ориентира дом № 64, принадлежащего ООО «ОФОРТ-К» на дату оценки 19.04.2021 года?

- какая стоимость (в российских рублях) права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0206025:13, площадью 2416 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: Свердловская обл., г.Екатеринбург, ул. Челюскинцев, в 50 метрах на восток от ориентира дом № 64, принадлежащего ООО «ОФОРТ-К» на дату оценки 19.04.2021 года?

Вместе с ходатайством о назначении повторной экспертизы Фондом представлены рецензия Плешкина А.М. на заключение №001-Э от 19.01.2022 на 23 л., протокол заседания НС ППК от 03.12.2021 № НС-34-2021 на 14 л., приложение 17 к протоколу от 03.12.2021 НС-34-2021 ОФОРТ-К на 1 л., согласие экспертной организации с документами на эксперта Петриченко М.А. на 9 л., платежное поручение №1647 от 03.02.2022 на 1 л., рецензия Гладких Н.И. от 03.02.2022 на заключение №001-Э на 94 л.

Участвующие в судебном заседании участники строительства и их представители, а также представитель прокуратуры ходатайство Фонда о назначении повторной экспертизы поддержали, представители банка и ООО «Транспортрейд»  возражали против удовлетворения заявленного ходатайства.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев ходатайство Фонда о назначении повторной экспертизы в порядке ст. 159 АПК РФ, пришел к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Реализация предусмотренного ч. 2 ст. 87 АПК РФ правомочия суда по назначению повторной экспертизы в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особом способе его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на их всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании.

Суд апелляционной инстанции оснований для назначения по делу повторной экспертизы не усмотрел; при этом учел, что представленное в материалы дела экспертное заключение является полным, мотивированным, не содержит каких-либо неясностей или противоречий, на все поставленные перед экспертом вопросы даны ясные ответы, которые соответствуют исследовательской части экспертного заключения.

В рассматриваемом случае, вопросы, поставленные перед экспертом, направлены на установление обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. При этом суд обращает внимание на то, что эксперт был предупрежден об уголовной ответственности эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Несогласие Фонда с выводами эксперта не является достаточным основанием для назначения повторной экспертизы.

При этом апелляционный суд отметил, что правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы и в силу ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Согласно ч. 5 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (ч. 4 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Никакие доказательства не имеют заранее установленной силы, а доводы сторон и представляемые ими доказательства подлежат оценке в ходе судебного разбирательства наряду с другими доказательствами.

Следовательно, как содержание экспертного заключения, так и возражения на него лиц, участвующих в деле, будут оценены судом апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционных жалоб по существу.

С учетом изложенного в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы отказано ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ст. 87 АПК РФ.

Внесенные Фондом на депозитный счет суда денежные средства за проведение экспертизы подлежат возврату Фонду по его заявлению с указанием реквизитов счета для перечисления денежных средств (по результатам рассмотрения такого заявления будет вынесено отдельное определение).

Вместе с тем суд апелляционной инстанции посчитал заслуживающими указания Фонда на возможность определения стоимости объекта по состоянию на 19.04.2021.

Однако, учитывая, что соответствующий вопрос об определении стоимости спорного объекта на указанную дату не ставился, данное обстоятельство не является основанием для назначения повторной экспертизы.

Кроме того, на вопрос суда о возможности расчета стоимости объекта на указанную дату участвующая в судебном заседании эксперт Панфилова Е.С. пояснила, что такой расчет возможно провести с учетом соответствующих коэффициентов, проведение новой экспертизы в связи с этим не требуется.

В связи с этим апелляционный суд обязал эксперта Панфилову Е.С. в срок до 01.04.2022 предоставить сведения о стоимости объекта экспертизы с учетом корректировки стоимости на дату - 19.04.2021.

При этом апелляционный суд отметил, что, если это повлияет на ранее определенную стоимость экспертизы, эксперт вправе направить в суд ходатайство об увеличении соответствующей стоимости.

Судом на рассмотрение поставлен вопрос о приостановлении рассмотрения апелляционных жалоб до рассмотрения Конституционным Судом  Российской Федерации запроса Верховного суда Российской Федерации от 21.02.2022 по делам № А50-10848/2014 Арбитражного суда Пермского края и по делу № А07-21667/2017 Арбитражного суда Республики Башкортостан о проверке конституционности частей 14 и 17 статьи 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», пункта 5 статьи 20110 , абзаца второго пункта 2 статьи 20115, подпункта 1 пункта 8 статьи 20115-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Участвующие в судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, представитель прокуратуры, участники строительства против приостановления производства по апелляционным жалобам до рассмотрения вышеуказанного запроса не возражали.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Рассмотрение одного дела до разрешения другого дела признается невозможным, если обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат его рассмотрения имеют значение для данного дела, то есть могут повлиять на результат его рассмотрения по существу.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в производстве Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации находятся кассационные жалобы, поданные на судебные акты, принятые по делу № А50-10848/2014 Арбитражного суда Пермского края и по делу № А07-21667/2017 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

В рамках данных дел Верховным Судом Российской Федерации  обнаружена неопределенность в вопросе о том, соответствуют ли части 1 статьи 1, части 1 статьи 19, части 1 статьи 34, частям 1 и 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации подлежащие применению в названных делах части 14 и 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ и пункт 5 статьи 20110, абзац второй пункта 2 статьи 20115 , подпункт 1 пункта 8 статьи 20115-1 Закона о банкротстве.

Учитывая изложенное, на основании части 2 статьи 125 Конституции Российской Федерации и статьи 101 Федерального конституционного закона от 21.07.1994 № 1-ФКЗ «О Конституционном Суде Российской Федерации» Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации направила Запрос от 21.02.2022 в Конституционный Суд Российской Федерации, просит проверить положения частей 14 и 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ на соответствие части 1 статьи 1, части 1 статьи 19, части 1 статьи 34, частям 1 и 3 статьи 35 10 Конституции Российской Федерации в той мере, в которой этими положениями в системе действующего правового регулирования допускается придание обратной силы нормам о прекращении залоговых прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, без выплаты им справедливой компенсации при передаче земельного участка, объекта строительства фонду, фонду субъекта в рамках дела о банкротстве застройщика; положения пункта 5 статьи 20110, абзаца второго пункта 2 статьи 20115 , подпункта 1 пункта 8 статьи 20115-1 на соответствие части 1 статьи 19, части 1 статьи 34, частям 1 и 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации в той мере, в которой этими положениями не допускается погашение требований текущих кредиторов, не относящихся к первой очереди удовлетворения текущих платежей, за счет фонда, фонда субъекта, являющихся приобретателями объектов застройщика в рамках дела о банкротстве

Принимая во внимание, что в рамках настоящего спора также имеется спор о том какие требования должен погасить Фонд, апелляционный суд, изучив материалы дела и доводы апелляционных жалоб, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, приостановил производство по рассмотрению апелляционных жалоб кредитора АО «Альфа-Банк» и Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Свердловской области на определение Арбитражного суда Свердловской области от 28 сентября 2021 года до вступления в законную силу акта Конституционного Суда Российской Федерации по указанному выше запросу.

После приостановления апелляционным судом производства по делу 09.03.2022 в суд от эксперта Панфиловой Е.С. во исполнение определения апелляционного суда поступил Сравнительный анализ стоимости определенной на дату оценки 17.01.2022 и на 19.04.2021.

По ходатайству банка о возобновлении производства по делу на 07.09.2022 в 15.00 назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу и рассмотрению апелляционных жалоб.

18.08.2022 от НКО Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Свердловской области поступили дополнения к пояснениям по результатам судебной экспертизы по определению стоимости объекта и ходатайство о приобщении к делу дополнительных документов.

На основании ст.ст.41, 268 АПК РФ Фонд просит приобщить к материалам дела в качестве доказательств в обоснование недостоверности полученного заключения эксперта №001/Э от 19.01.2022, письменных и устных пояснений эксперта Панфиловой Е.С., данных ею в судебном заседании Семнадцатого арбитражного апелляционного суда 28.02.2022, копии следующих документов:

1.         Заключение экспертов НЭУ «Независимая экспертиза» №3/44э-21/1 от 19.01.2022, полученное в рамках проведения строительно-технической экспертизы по уголовному делу №12101650001000397 на основе исследования изъятой и истребованной первичной документации, с выводами экспертов (стр.31,100,101 заключения) о стоимости фактически выполненных работ и использованных материалов ООО «ОФОРТ-К» (в том числе с привлечением субподрядчиков) при строительстве объекта с 26.08.2016 по 25.06.2021, с учетом индекса инфляции, в размере 234 410 185,45 рублей, а также совокупной стоимости повторно предъявленных и необоснованных затрат, подтвержденных первичными документами на сумму 64 714 513,90 рублей, с  разрешением на использование данного экспертного заключения в качестве доказательства по арбитражному делу №А60-31963/2020 (постановление следователя от 11.02.2022 об удовлетворении заявленного ходатайства).

2.         Пояснения специалиста-оценщика Кузнецовой В.В. №1П от 06.05.2022, содержащие дополнительные разъяснения о допущенных экспертом в заключении №001/Э от 19.01.2022 существенных методологических ошибках при проведении экспертизы стоимости объекта незавершенного строительства застройщика ООО «ОФОРТ-К» в рамках затратного подхода (по письменным и устным пояснениям эксперта Панфиловой Е.С., представленным в судебном заседании 28.02.2022). 

По мнению Фонда, указанные доказательства свидетельствуют о том, что стоимость объекта незавершенного строительства в размере 578 148 013 рублей, определенная экспертом Панфиловой Е.С. в заключении №001/Э от 19.01.2022 только затратным подходом, является недостоверной (завышена экспертом практически в 2 раза в сравнении со стоимостью фактических затрат на строительство объекта). Также Фонд считает, что недостоверность выводов эксперта по заключению №001/Э от 19.01.2022 со значительным завышением стоимости объекта незавершенного строительства, подтверждается и совокупностью других имеющихся в материалах дела доказательств.

30.08.2022 от ООО «Транспорттрейд» поступил отзыв на жалобу Фонда, просит в ее удовлетворении отказать, жалобу банка поддерживает.

31.08.2022 в материалы дела от АО «Альфа-банк» поступил отзыв на апелляционную жалобу Фонда, просит в ее удовлетворении отказать, удовлетворить жалобу банка.

01.09.2022 от АО «Альфа-банк» поступил отзыв на дополнения к пояснения Фонда, считает их необоснованными.

02.09.2022 от фонда поступил отзыв по дополнительным возражениям АО «Альфа-банк», считает их необоснованными.

05.09.2022 от фонда поступили уточнения по его апелляционной жалобе с учетом правовой позиции, сформулированной в п. 2 постановления Конституционного Суда РФ от 21.07.2022 №34-П относительно погашения текущих платежей фондом, действующим в целях защиты прав граждан - участников долевого строительства и являющимся приобретателем объектов застройщика в рамках дела о банкротстве, с приложением дополнительных документов - заявление АО «Альфа-Банк» №33/7225 от 18.03.2021 о включении в РТП; ответ конкурсного управляющего №139 от 13.04.2021 (с квитанцией о направлении).

06.09.2022 от участников строительства ЖК Да Винчи поступили возражения на отзывы АО «Альфа-банк» и ООО «Транспорттрейд» (подписаны 16 участниками строительства), позицию банка и кредитора ООО «Транспорттрейд» считают необоснованной.

07.09.2022 до судебного заседания от АО «Альфа-банк» поступили письменные пояснения на отзыв Фонда от 02.09.2022.

Согласно ст.146 АПК РФ арбитражный суд возобновляет производство по делу по заявлению лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе после устранения обстоятельств, вызвавших его приостановление, либо до их устранения по заявлению лица, по ходатайству которого производство по делу было приостановлено.

В силу п.1 ст.147 АПК РФ о приостановлении производства по делу, его возобновлении или об отказе в возобновлении арбитражный суд выносит определение. Копии определения направляются лицам, участвующим в деле.

С учетом того, что обстоятельства, послужившие основанием для приостановления производства по делу в настоящее время отпали, протокольным определением от 07.09.2022 апелляционный суд возобновил производство по рассмотрению апелляционных жалоб, перешел к из рассмотрению в этом же судебном заседании.

Все поступившие в суд документы приобщены к материалам дела, как имеющие существенное значение для его рассмотрения (ст.268 АПК РФ).

В судебном заседании представители банка и ООО «Транспорттрейд» поддержали доводы жалобы банка, возражали против доводов жалобы фонда, представители фонда и прокуратуры поддержали доводы жалобы фонда, возражали против доводов жалобы банка.

Иные лица, участвующие в деле и не явившиеся в заседание суда апелляционной инстанции, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом. В силу ст.ст.156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) неявка лиц не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку лицами, участвующими в деле не заявлены возражения о пересмотре судебного акта в части, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность определения  суда в обжалуемой части.

Рассмотрев дело в порядке статей 156, 266, 268 АПК РФ, выслушав объяснения представителей, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, Наблюдательным советом Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства принято решение о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Закона N 218-ФЗ в отношении объекта незавершенного строительства ООО «Офорт-К», в связи с чем Фонд обратился в суд с соответствующими заявлениями.

Суд первой инстанции посчитал его обоснованным, удовлетворил требования, также определили сумму текущих платежей, которая подлежит возмещению фондом.

Совместно с вышеуказанным заявлением также были рассмотрено заявление банка о разрешении разногласий в отношении стоимости передаваемого фонду объекта.

В удовлетворении заявления суд первой инстанции отказал, указав на его необоснованность.

Судебный акт обжалуется фондом в части определения суммы подлежащих возмещению текущих платежей, банком – в части отказа в удовлетворении заявления о разрешении разногласий.

После вынесения оспариваемого определения 14.10.2021 судом было вынесено дополнительное определение, суд дополнительно определил следующее: установить следующее соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нём неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства: 329 815 489 руб. / 354 814 293,38 руб.; установить размер требований Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Свердловской области (ОГРН: 1196658087240, ИНН: 6670489772), подлежащих включению в реестр требований кредиторов в соответствии с пунктом 4 статьи 201.15-1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» - 24 998 804,38 руб.; передать Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства Свердловской области (ОГРН: 1196658087240, ИНН: 6670489772) обязательства общества с ограниченной ответственностью «ОФОРТ-К» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, в размере 354 814 293,38 руб., установить переход к Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства Свердловской области (ОГРН: 1196658087240, ИНН: 6670489772) имеющихся у общества с ограниченной ответственностью «ОФОРТ-К» прав требования к участникам строительства, включенным в реестр требований участников строительства, по исполнению обязательств в оставшейся части в случае исполнения такими участниками строительства своих обязательств по оплате жилого помещения, машино-места и нежилого помещения не в полном объеме, в размере 2 137 956,60 руб.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке  ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Согласно пункту 8 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве в течение десяти дней с даты поступления конкурсному управляющему (внешнему управляющему) заявления о намерении наряду со сведениями, предусмотренными абзацем вторым пункта 2 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, конкурсный управляющий (внешний управляющий) представляет в арбитражный суд и лицу, имеющему намерение стать приобретателем и направившему заявление о намерении, следующие сведения:

1) расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства);

2) соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства.

В случае передачи приобретателю одновременно земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями для строительства нескольких объектов строительства либо земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями конкурсным управляющим (внешним управляющим) предоставляются также сведения о соотношении совокупной стоимости прав застройщика на неотделимые улучшения и земельный участок либо земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства (пункт 9 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве).

Согласно представленным конкурсным управляющим сведениям сумма задолженности по текущим платежам составляет 1 768 812,63 руб. и складывается из следующего:

- 957 600,00 руб. – услуги охраны,

- 318 322,58 руб. – вознаграждение конкурсного управляющего,

- 155 000,00 руб. – услуги оценщика,

- 18 000,00 руб. – государственная пошлина,

- 94 890,05 руб. - расходы за период процедуры конкурсного производства (почтовые расходы, публикации, изготовление печати),

- 135 000,00 руб. – услуги аудитора (проведение анализа финансового состояния должника),

- 55 000,00 руб. - услуги аудитора (проведение аудита бухгалтерской отчетности за 2020 год),

- 5 100,00 руб. - аренда конференц-зала для проведения собрания кредиторов 03.03.2021,

- 29 900,00 руб. - обеспечение доступа на объект (изготовление ключей, приобретение личинок замков для замены).

Задолженность по первой очереди реестра требований кредиторов отсутствует, размер задолженности по второй очереди реестра требований кредиторов составляет 6 664,24 руб.

Фонд возражал против возмещения 29 900,00 руб., относя их к пятой очереди текущих платежей.

Возражения Фонда суд первой инстанции отклонил, поскольку относит подобные расходы к требованиям об оплате деятельности лиц, привлеченных арбитражным управляющим для обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве (третья очередь текущих платежей).

Кроме того, по запросу суда в судебное заседание конкурсным управляющим представлен полный реестр текущих платежей ООО «ОФОРТ-К» по состоянию на 21.07.2021, согласно которому реестр текущей задолженности составляет 3 906 498, 54 руб., в том числе в нём учтены эксплуатационные расходы (электроэнергия), оплата услуг привлечённых лиц (юрист, бухгалтер), госпошлина и иные обязательные отчисления в бюджет и внебюджетные фонды.

Также на момент рассмотрения спора судом первой инстанции конкурсным управляющим Королёвым К.П. был не разрешён вопрос о включении в состав текущих платежей задолженности перед АО «АЛЬФА-БАНК» по Договору № 01/08-20 на оказание охранных услуг от 01.08.2020.

АО «АЛЬФА-БАНК» ссылалось на наличие задолженности перед ним в размере 1 036 608,00 руб. за период с 03.08.2020 по 22.11.2020, подтверждаемой актами оказания услуг № 1 от 31.08.2020, № 2 от 30.09.2020, № 3 от 31.10.2020, № 4 от 22.11.2020.

В ходе рассмотрения судом заявления АО «АЛЬФА-БАНК» об установлении подлежащими удовлетворению вне очереди преимущественно перед другими требованиями кредиторов расходов по оплате услуг охраны в размере 1 036 608,00 руб. конкурсный управляющий обращал внимание на завышение стоимости охранных услуг, однако предметом судебного разбирательства оценка стоимости услуг не являлась.

Поскольку указанные расходы АО «АЛЬФА-БАНК» фактически понесены и документально подтверждены, а судебный акт о признании их не подлежащими учёту или подлежащими учёту частично отсутствует, суд первой инстанции посчитал, что указанная сумма подлежит включению в размер возмещаемых Фондом текущих расходов.

Суд первой инстанции, учитывая отсутствие у должника достаточного имущества, необходимо для погашения текущих платежей, которые могут и должны быть погашены Фондом, обязал перечислить денежные средства в размере 4 943 106,54 руб. (3 906 498,54 + 1 036 608 + 6 664,24) на специальный расчетный счет должника для погашения задолженности, исходя из того, что системное толкование статей 201.10,  201.15 Закона о банкротстве указывает на необходимость выплаты всей суммы текущих платежей приобретателем имущества.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам, установленным ст. 71 АПК РФ, апелляционный суд  соответствующие выводы суда первой инстанции считает обоснованными, при этом исходит из следующего.

В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно пункту 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве, если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести в соответствии со статьей 201.15 настоящего Федерального закона на специальный банковский счет должника денежные средства в размере превышения совокупного размера указанных текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства, но не более десяти процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в данном случае отсутствует возможность погашения текущих требований кредиторов за счет имущества должника.

Согласно представленным конкурсным управляющим уточненным  сведениям общая сумма задолженности составляет 4 943 106,54 руб. (3 906 498,54 + 1 036 608 + 6 664,24).

При проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества (п. 4 ст. 20.3 Закона о банкротстве).

Арбитражный управляющий должен доказать, что произведенные им расходы непосредственно связаны с осуществлением процедуры банкротства в отношении должника, документально подтвердить факт несения указанных расходов, а также доказать, что произведенные им расходы были целесообразны и необходимы.

В силу абз. 3 п. 5 статьи 20.7 Закона о банкротстве обязанность доказывания необоснованности привлечения лиц для обеспечения исполнения возложенных на арбитражного управляющего обязанностей в деле о банкротстве и (или) определенного в соответствии с настоящей статьей размера оплаты их услуг возлагается на лицо, обратившееся в арбитражный суд с заявлением о признании привлечения таких лиц и (или) размера такой оплаты необоснованными.

В рассматриваемом случае аргументированных и документально подтвержденных возражений относительно обоснованности понесенных расходов и их размера ни Фондом, ни иными, участвующими в деле о банкротстве, лицами приведено не было.

В отношении наличия задолженности перед АО «АЛЬФА-БАНК» в размере 1 036 608,00 руб. за услуги по охране имущества за период с 03.08.2020 по 22.11.2020, суд первой инстанции обоснованно указал, что материалами дела подтверждается факт оказания услуг (акты оказания услуг № 1 от 31.08.2020, № 2 от 30.09.2020, № 3 от 31.10.2020, № 4 от 22.11.2020), судебный акт о признании их не подлежащими учёту или подлежащими учёту частично отсутствует, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно посчитал, что указанная сумма подлежит включению в размер возмещаемых Фондом текущих расходов.

Доводы о завышении стоимости услуг материалами дела не подтверждаются, в связи с чем подлежат отклоненению.

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание и то, что для проведения процедуры банкротства застройщика многоквартирного дома, учитывая порядок предъявления требований участниками строительства конкурсному управляющему, привлечение специалистов, производство работ, являлось необходимым для осуществления процедуры банкротства застройщика и обеспечения сохранности объекта незавершенного строительства для последующей его передачи.

Доводы апелляционной жалобы о том, что погашению подлежат исключительно текущие платежи первой очереди и требования кредиторов первой и второй очереди, возникшие на дату обращения с соответствующим заявлением отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку системное толкование пункта 5 статьи 201.10, пункта 1 статьи 201.15 Закона о банкротстве указывает на необходимость выплаты всей суммы текущих платежей приобретателем имущества.

Положения статей 201.10, 201.11, 201.15, 201.15.1 Закона о банкротстве не содержат указания на необходимость внесения денежных средств, достаточных лишь для погашения текущих платежей первой очереди.

Вышеуказанная позиция по вопросу погашения текущих расходов соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 №34-П, пунктом 2 резолютивной части которого пункт 5 статьи 201.10, абзац второй пункта 2 статьи 201.15, подпункт 1 пункта 8 статьи 201.15-1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" признаны не соответствующими статьям 19 (часть 1), 34 (часть 1) и 35 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации в той мере, в какой в системе действующего правового регулирования ими не допускается погашение требований кредиторов по текущим платежам, не относящихся к первой очереди удовлетворения текущих платежей, о возмещении расходов, обеспечивающих завершение конкурсного производства, за счет фонда, действующего в целях защиты прав граждан - участников долевого строительства, являющегося приобретателем объектов застройщика в рамках дела о банкротстве, если из обстоятельств дела, включая объем требований к застройщику, в том числе обеспеченных залогом, не следует, что сумма долга или по крайней мере значительная ее часть не была бы получена кредиторами по текущим платежам, даже если бы имущество не было бы передано фонду, а в части текущих платежей для удовлетворения требований об оплате труда работников застройщика, работающих или работавших (после даты принятия заявления о признании должника банкротом) по трудовому договору непосредственно на том объекте незавершенного строительства, который передан фонду, - вне зависимости от этого условия.

В рассматриваемом случае апеллянт не ссылается на то, что сумма долга или по крайней мере значительная ее часть не была бы получена кредиторами по текущим платежам, даже если бы имущество не было бы передано фонду.

Кроме того, правомерность соответствующего правового подхода подтверждена Определением Верховного Суда РФ от 09.08.2022 N 309-ЭС19-15286(4,5) по делу N А50-13214/2017, Определением Верховного Суда РФ от 29.06.2021 N 309-ЭС21-9447 по делу N А76-22345/2019, Определением Верховного Суда РФ от 11.11.2021 N 309-ЭС21-20383 по делу N А50-6557/2019, Определением Верховного Суда Российской Федерации от 04.10.2021 г. N 309-ЭС21-17027, Определением Верховного Суда Российской Федерации от 04.10.2021 г. N 309-ЭС14-7489 (20), Определением Верховного Суда Российской Федерации от 11.11.2021 г. N 309-ЭС21-20383, Определением Верховного Суда Российской Федерации от 15.11.2021 г. N 309-ЭС21-20385 и др.

Иного источника погашения данных расходов суд не усматривает и полагает невозможным допустить ситуацию, при которой данные расходы будут фактически возложены на конкурсного управляющего, поскольку это приведет к невозможности утверждения арбитражных управляющих на столь социально значимые процедуры.

Таким образом, судом первой инстанции верно установлено, что Фонд следует обязать перечислить денежные средства в размере 4 943 106,54 руб. (3 906 498,54 + 1 036 608 + 6 664,24). на специальный расчетный счет должника для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди.

Указания фонда на наличие у должника имущества, за счет которого могло быть произведено погашение текущих платежей, суд апелляционной инстанции отклоняет, как недоказанные.

Наличие у должника имущества балансовой стоимостью около 2 млн.руб., которое, как указывают представители банка и фонда было реализовано после вынесения оспариваемого судебного акта по цене в размере около 390 тыс.руб., не являлось основанием для снижения подлежащей возмещению фондом суммы текущих расходов, поскольку сведения о ликвидности такого имущества, фактической возможности его реализации.

Вместе с тем, в случае поступления денежных средств от реализации этого имущества, которые были бы направлены на погашение текущих расходов, подлежащих возмещению фондом, фонд может претендовать на получение соответствующих сумм.

Все иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе фонда, не нашли своего подтверждения при рассмотрении апелляционной жалобы, по существу сводятся к переоценке законных и обоснованных, по мнению суда апелляционной инстанции, выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение, влияли на обоснованность и законность определения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта в обжалуемой части.

При таких обстоятельствах, учитывая, что правовое регулирование вопросов отношений граждан с застройщиком направлено на приоритетную защиту прав граждан - участников долевого строительства, суд апелляционной инстанции считает определение суда первой инстанции в обжалуемой фондом части обоснованным, соответствующим нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы фонда по изложенным в ней доводам.

В отношении жалобы банка суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда в рамках дела о банкротстве должника не позднее чем через месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 12 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении указывается соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, размер денежных средств и срок их перечисления приобретателем на основной счет застройщика в случае, если такая обязанность возникает у приобретателя в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, или размер требований приобретателя, подлежащих включению в реестр требований кредиторов в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи.

Судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждено и лицами, участвующими в деле, не опровергнуто, что в соответствии с отчётом об оценке № О/20-12-04-02 от 14.05.2021, выполненным оценщиком ООО «Инвест-Актив-Оценка», стоимость прав застройщика за земельный участок с находящимися на нём неотделимыми улучшениями составляет 329 815 489 руб.

Также судом первой инстанции установлено, что согласно дополнениям к сопроводительному письму от 23.08.2021, совокупный размер оплаченных требований участников строительства о передаче жилых помещений и машино-мест составляет 352 676 336,78 рублей, кроме того размер неисполненных обязательств участников строительства перед застройщиком составляет на текущую дату 2 137 956,60 руб. Таким образом, общий размер требований составляет 354 814 293,38 руб.

По мнению конкурсного управляющего Королёва К.П., соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, составило 24 998 804,38 руб.

АО «АЛЬФА-БАНК» с подобным соотношением не согласен, в соответствии с уточнением от 25.03.2021 просил суд первой инстанции установить стоимость объекта незавершенного строительства в размере 662 880 000 руб., а также стоимость права аренды земельного участка – 64 616 000 руб., поскольку по мнению АО «АЛЬФА-БАНК», выводы, содержащиеся в отчёте об оценке № О/20-12-04-02 от 14.05.2021, являются недостоверными и не подлежат применению.

Суд первой инстанции доводы банка отклонил, принял во внимание расчет конкурсного управляющего, установил следующее соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нём неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства: 329 815 489 руб. / 354 814 293,38 руб.

Оценив представленные в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам, установленным ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает возможным согласиться с данными выводами суда первой инстанции. При этом исходит из следующего.

ООО «Инвест-Актив-Оценка» в рамках договора № 0/20-12-04 от 16.12.2020, заключенного с конкурсным управляющим должника, подготовило два отчета № 0/20-12-04 от 15.01.2021 (дата оценки 24.12.2020) и отчет № 0/20-12-04-02 от 14.05.2021 (дата оценки 19.04.2021)      .

Основанием для проведения оценки стоимости объекта являлось то, что такая оценка проводилась конкурсным управляющим должника на основании абз.2 п.2.3-1 ст.201.1 Закона о банкротстве в целях принятия решения Фонда о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объекта, указанных в ч.2 ст.13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №218-ФЗ).

В первом отчете об оценке от 15.01.2021 расчет рыночной стоимости объектов оценки произведен только затратным походом, поскольку по состоянию на дату оценки (24.12.2020) у оценщика отсутствовали основные исходные параметры, требуемые для реализации доходного подхода: сроки завершения строительства и сумма затрат на завершение строительства. Такие исходные данные первоначально оценщику не предоставлялись и оценщиком у конкурсного управляющего не запрашивались.

В соответствии с п. 11 ФСО № 1 «при выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком».

В связи с указанным, Фонд письмом от 25.03.2021 № 08-5600-АБ направил в адрес конкурсного управляющего свои замечания к отчету об оценке №0/20-12-04 от 15.01.2021, касающиеся того, что в соответствии с данным отчетом рыночная стоимость объекта определялась исключительно в рамках затратного подхода, который не учитывал способность объекта приносить доход, а также расходы, необходимые для завершения строительства объекта. Оценщиком не приведен обоснованный отказ от применения доходного подхода. С учетом цели, задач и предполагаемого использования результатов оценки, которые планировалось использовать для принятия решения Фонда о финансировании мероприятий по завершению строительства объекта, по мнению Фонда, необходимо было применить и доходный подход к оценке, результаты которого должны были учитывать при определении стоимости объекта его способность приносить доход (от продажи квартир, машино-мест и нежилых помещений в нем), а также расходы, которые приобретатель (инвестор) должен будет произвести для завершения строительства объекта.

Получив замечания Фонда от 25.03.2021 к отчету об оценке №0/20-12-04 от 15.01.2021, оценщик в рассматриваемом случае согласился с замечаниями Фонда в части необходимости применения доходного подхода к оценке и в целях доработки отчета запросил у конкурсного управляющего недостающие исходные данные для применения доходного подхода, а именно: об общей сумме затрат, требуемой для завершения строительства объекта, сроках завершения его строительства и степени строительной готовности (письмо ООО «Инвест-Актив-Оценка» от 08.04.2021 №3055/01).

После предоставления конкурсным управляющим оценщику дополнительной информации в отношении объекта оценки (письмо ООО «СТРОЙТЕХЭКСПЕРТ» исх. № 4816 от 13.04.2021) оценщик смог полноценно реализовать доходный подход для оценки рыночной стоимости объекта методом дисконтирования денежных потоков, что нашло отражение в откорректированном отчете №0/20-12-04-02 от 14.05.2021, который в итоге был принят Фондом и положен в основу решения о финансировании завершения строительства объекта по п.1 ч.2 ст.13.1 Закона №218-ФЗ (протокол заседания Наблюдательного совета Фонда №НС-19/2021 от 15.07.2021), с учетом Правил принятия Фондом решения о финансировании, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.09.2019 №1192.

В отчете указано, что применение доходного подхода в данном случае имело более весомое значение, поскольку согласно п.24в) ФСО №7 «затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке».

По указанным причинам при согласовании результатов оценки результаты затратного подхода не оказали влияние на итоговый результат определения рыночной стоимости, в качестве итоговой величины стоимости объекта оценки обоснованно признан результат доходного подхода (стр. 196 Отчета).

Вопреки доводам АО «Альфа-Банк» никаких замечаний к отчетам об оценке ООО «Инвест- Актив-Оценка» конкурсному управляющему и оценщику со стороны Регионального фонда не направлялось и никакого вмешательства в деятельность оценщика не осуществлялось, данные доводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и опровергаются имеющимися в деле доказательствами.

Утверждение АО «АЛЬФА-БАНК» о том, что информация, предоставленная ООО «СТРОЙТЕХЭКСПЕРТ» является ничем не подтвержденным мнением о сроках достройки и стоимости достройки, суд первой инстанции правомерно отклонил, исходя из нижеследующего.

На дату проведения оценки (19.04.2021) ООО «СТРОЙТЕХЭКСПЕРТ» осуществляло деятельность на основании договора № 3-3/21 от 26.03.2021, заключенного Региональным фондом (указание на который имеется в письме исх.№ 4816 от 13.04.2021). Данная организация имела необходимые допуски СРО для проведения работ в области инженерных изысканий и проектирования (выписки о членстве СРО от 19.02.2021 № 9982, от 19.02.2021 № 1333), в связи с чем по результатам открытой конкурсной процедуры была привлечена для проведения строительно-технической экспертизы оцениваемого объекта, подготовке ведомостей объемов работ, подлежащих выполнению для достройки объекта, и разработке сметной документации на указанные объемы работ. В марте 2021 года ООО «СТРОЙТЕХЭКСПЕРТ» в рамках исполнения указанного договора провело необходимое инструментальное обследование и техническое диагностирование строительных конструкций на оцениваемом объекте, поэтому на момент подготовки ответа (№ 4816 от 13.04.2021) по запросу оценщика и конкурсного управляющего (запросы №3055/01 от 08.04.2021, №138 от 09.04.2021) об общей сумме затрат, требуемой для завершения строительства объекта, сроках завершения его строительства и степени строительной готовности объекта, располагало необходимой запрашиваемой оценщиком информацией. Такая необходимая для проведения оценки информация и была предоставлена ООО «СТРОЙТЕХЭКСПЕРТ», как компетентной в этой области организацией, сомнений в достоверности которой у оценщика не имелось. Все указанные запросы оценщика, конкурсного управляющего, сопроводительное письмо Регионального фонда от 13.04.2021 №189 с ответом ООО «СТРОЙТЕХЭКСПЕРТ» № 4816 от 13.04.2021, а также договор № 3-3/21 от 26.03.2021 имеются в материалах настоящего дела, основная часть из которых приобщена к материалам дела с письмом конкурсного управляющего от 20.04.2021 . Кроме того, размер затрат на завершение строительства объекта, определенный в письме ООО «СТРОЙТЕХЭКСПЕРТ» № 4816 от 13.04.2021, подтверждается положительным заключением государственной экспертизы о достоверности определения сметной стоимости строительства №66-1-1-2-050635-2021 от 07.09.2021, выданным ГАУ СО «Управление государственной экспертизы».

Каких-либо достаточных доказательств, указывающих на недостоверность представленной ООО «СТРОЙТЕХЭКСПЕРТ» информации (необоснованное завышение затрат на завершение строительства объекта) АО «АЛЬФА-БАНК» не представлено.

Изменение стоимости работ по завершению строительства, на которое указывает банк, о недостоверности отчета, принятого судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства, не свибетельствует.

Кроме того, согласно отчету оценщика №278/21 от 22.02.2021, выполненного ООО «Аналитик-Центр» по заказу АО «АЛЬФА-БАНК», представленного последним в суд в обоснование своих требований по оспариванию оценки, предполагаемый размер затрат на завершение строительства объекта (со ссылкой на коммерческое предложение ООО «Аксиома» (ГК «ТЭН»), стр.208 отчета №278/21) составлял 117 500 000 рублей. Согласно отчету №117 от 16.02.2021, выполненного отделом строительного аудита и мониторинга АО «АЛЬФА-БАНК» и приложенного к отчету оценщика ООО «Аналитик-Центр» №278/21 от 22.02.2021 (стр.197 - 222 отчета), предполагаемый срок завершения строительства объекта первоначально устанавливался на 01.04.2019, по различным организационным и финансовым причинам данный срок неоднократно переносился, вплоть до 30.09.2021 (стр.211-212 отчета №278/21), т.е. срок завершения строительства на момент подготовки отчета об оценке №278/21 от 22.02.2021 также прогнозировался более 2,5 лет.

Кроме того, доводы АО «АЛЬФА-БАНК» со ссылкой на отчет об оценке ООО «Аналитик- Центр» №278/21 от 22.02.2021 обоснованно отклонены судом, поскольку:

- в соответствии с отчетом №278/21 от 22.02.2021, объектом оценки является ОНС и право временного владения и пользования земельным участком. При определении рыночной стоимости ОНС в рамках затратного подхода, оценщик увеличивает итоговую стоимость объекта на величину НДС 20% (стр.117,139,140 отчета №278/21) в нарушение подп.15 п.2 ст.146 НК РФ, поскольку операции по реализации товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав должников, признанных в соответствии с законодательством РФ несостоятельными (банкротами) не признаются объектами налогообложения. Следовательно, определение рыночной стоимости с учетом НДС приводит к завышению стоимости объекта. При этом в разделе основные факты и выводы (стр.7 отчета №278/21), оценщик указывает, что рыночная стоимость объекта оценки НДС не облагается, ошибочно ссылаясь на под.22 п.З ст.149 НК РФ (нарушены п.5 ФСО №3, ст.11 Закона №135-Ф3, п.п.15 п.2 ст.146 НК РФ);

- в соответствии с пунктами 9.1, 9.2 договора аренды оцениваемого земельного участка от 18.02.2005 №2-574, участок предоставляется на срок до 03.04.2020 с возможностью дальнейшего возобновления действия договора на неопределенный срок (стр.278 отчета №278/21 от 22.02.2021)          , при этом, при определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка в рамках сравнительного подхода, оценщик ошибочно относит состав имущественных прав оцениваемого участка к долгосрочной аренде (стр. 133 отчета №278/21 от 22.02.2021), что приводит к завышению его рыночной стоимости.

Доводы АО «АЛЬФА-БАНК» о том, что принятый судом во внимание отчет содержит явные методологические ошибки, подлежат отклонению, как необоснованные. Оценщик в Отчете правомерно рассчитывал цену квадратного метра жилья на основании данных фактических продаж квартир в спорном объекте с корректировкой методом ценовой индексации, при этом обоснованно не использует другие данные рынка недвижимости при расчёте стоимости жилых помещений.

Обоснование выбора подходов к оценке в отношении рассматриваемых объектов оценки приведено оценщиком на стр. 143-145 Отчета. Подробно расчет стоимости объекта оценки доходным подходом с применением метода дисконтирования денежных потоков раскрыт оценщиком на стр. 180-194 Отчета. Анализируя величину возможных доходов от продажи квартир, машино-мест и нежилых помещений коммерческого назначения, оценщик рассчитывает средние цены 1 кв. м. площадей указанных помещений в объекте незавершенного строительства. При этом цены за 1 кв.м, жилых помещений рассчитывались оценщиком по данным всех договоров, заключенных участниками строительства в 2017-2020 г.г. с применением метода ценовой индексации по данным на 4 квартал 2020 года, с учетом сформированного реестра требований участников строительства.

Вопреки доводам АО «АЛЬФА-БАНК», применение текущих рыночных цен по объектам- аналогам в отношении квартир, не осуществлялось оценщиком по следующим причинам:

1)        имелись достаточные и достоверные данные о стоимости квартир непосредственно в объекте незавершенного строительства, полученные на основе фактических продаж;

2)        при использовании в расчетах цен объектов-аналогов необходимо было дополнительно проводить их корректировку по ряду ценообразующих факторов. В соответствии с п.13 ФСО №1, п. 22 е) ФСО № 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Следовательно, использование в расчетах цен предложений по объектам-аналогам влечет применение совокупности корректирующих коэффициентов, которые очевидно снижали бы достоверность полученных результатов о стоимости объекта оценки, с учетом примененной оценщиком модели расчетов, в сравнении с имеющимися данными по фактическим продажам.

Кроме того, специализированные справочники предусматривают диапазоны поправок, из которых требуется определить конкретное значение коэффициента. При использовании же цен сделок в отношении непосредственно рассматриваемых квартир и максимально схожих с ними объектов (расположенных в том же незавершенном строительством жилом доме) введение подобных корректировок не требуется. Оценщик в рассматриваемом случае применил лишь единственную корректировку на временной фактор, учитывающий необходимость приведения цен фактических продаж в объекте незавершенного строительства на индекс удорожания стоимости методом ценовой индексации, учитывающим изменение средней рыночной стоимости 1кв.м, общей площади жилого помещения по Свердловской области. Для расчетов использованы официальные данные Минстроя РФ по состоянию на 4 квартал 2020 года, т.е. последнего года, в котором должником осуществлялись продажи по договорам участия в долевом строительстве (период фактических продаж пришелся на 2017 - 2020 годы). В течение 2021 года сделки по продаже помещений в объекте незавершенного строительства не осуществлялись. При этом все примененные оценщиком для расчета ценовых индексов (стр. 181-183 отчета) показатели средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилых помещений относятся к периоду фактически осуществленных продаж. Поэтому является логичным и обоснованным, что ценовая индексация осуществлена в рамках периода, в котором совершались фактические продажи с 2017 по 2020 годы. При этом применение метода индексации цен имеющихся сделок по продаже в оцениваемом объекте наиболее предпочтительно по сравнению с ценой предложения объектов- аналогов (расположенных в иных жилых домах) при расчете рыночных цен с применением многочисленных корректирующих коэффициентов. Полученные в результате примененного метода индексации цены по квартирам в незавершенном строительством объекте (многоквартирном доме), рассчитанные на основе фактических продаж, соответствовали рыночным ценам и в наилучшей степени соответствовали определению рыночной стоимости (ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №135-Ф3).

Исходя из примененной оценщиком модели расчетов применение ценового индекса средней рыночной стоимости, установленного приказом Минстроя РФ от 26.02.2021 №94/пр на 2 квартал 2021 года, было нецелесообразно, поскольку таким приказом предусматривалось прогнозное значение показателей средней рыночной стоимости 1 кв.м, общей площади жилого помещении по субъектам РФ, выходящее за пределы периода, в котором ООО «ОФОРТ-К» осуществлялись фактические продажи (по указанной причине оценщиком также не применялся и ценовой индекс на 1 квартал 2021 года, сведения о котором содержались в таблице 69 на стр. 182 Отчета).

Имеющееся отличие рассчитанных средних цен на 1,2,3,5- комнатные квартиры в рассматриваемом объекте незавершенного строительства от средних цен на квартиры в центре Екатеринбурга (на которое ссылается АО «АЛЬФА-БАНК» на стр.9 своей апелляционной жалобы) является допустимым в силу влияния множества факторов, в том числе: скидок на торг, площади квартиры, местоположения. Целью проведенных в Отчете расчетов было определение рыночных цен квартир непосредственно в рассматриваемом объекте незавершенного строительства, а не расчет среднерыночной цены квартир в центре Екатеринбурга.

Учитывая необходимость внесения различных корректировок по ценообразующим факторам, рассчитанные средние цены квартир в незаконченном строительством жилом доме соответствуют рыночным значениям.

Указанное подтверждается также и пояснениями самого специалиста-оценщика А.Г. Мосгодьда, данными им в порядке ст.ст.55.1, 87.1 АПК РФ в судебном заседании 29.07.2021 (первая часть аудиопротокола с 35 мин.00 сек по 39 мин. 46 сек.; с 41 мин.28 сек по 47 мин. 24 сек; с 47 мин.51 сек по 48 мин.48 сек).

Расчет оценщиком величины доходов от продажи квартир и машиномест основан на данных ООО «ОФОРТ-К» о ранее заключенных сделках по их продаже по договорам участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома (стр. 181 Отчета и далее). За время, прошедшее с даты первой оценки 24.12.2020 до даты второй оценки 19.04.2021, Арбитражным судом Свердловской области были установлены дополнительные требования участников строительства, соответственно появилось больше достоверной информации о ценах фактических сделок по продаже прав на жилые помещения и машиноместа. Таким образом, указание оценщиком на информацию о ценах сделок, по которым установлены требования участников строительства, в качестве одного из оснований для выбора доходного подхода (стр. 143 Отчета), имеет обоснованный характер.

В соответствии с приказом Минстроя России от 29.09.2020 №557/пр «О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на IV квартал 2020 года» средняя рыночная стоимость 1 кв.м, общей площади жилого помещения по Свердловской области составляет 52 201 руб.

Согласно приказу Минстроя России от 26.02.2021 № 94/пр «О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на II квартал 2021 года» средняя рыночная стоимость 1 кв.м, общей площади жилого помещения по Свердловской области составляет 55 594 руб.

Таким образом, разница между этими двумя значениями находится в районе 6% и, как справедливо отметил суд в обжалуемом определении от 28.09.2021, с учетом применения ставки дисконтирования (27,23%), а также периода дисконтирования (2,5 года) составляет ещё меньшую величину.

Согласно градации уровней существенности по данным источника: Каминский А.В., Ильин М.О., Лебединский В.И. и др. Учебник «Экспертиза отчетов об оценке», 2014г. - 168 с., стр. 43, для коммерческой недвижимости среднего масштаба в городах-миллионниках уровень существенности составляет 10% (от итоговой стоимости объекта оценки), о чем указано на стр.196 Отчета. Следовательно, отклонение рыночной стоимости незавершенного строительством многоквартирного дома, как коммерческого объекта (проекта), в пределах 10% от рассчитанного значения является допустимым диапазоном.

По вышеуказанным причинам использование в расчетах ценовых индексов за 4 квартал 2020 года, а не за 2 квартал 2021 года, не отразилось на достоверности результата расчета рыночной стоимости объекта.

Согласно правовой позиции, содержащейся в п.4.1 постановления Конституционного суда Российской Федерации от 11.07.2017 № 20-П, следует, что «рыночная стоимость представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную цену».

Кроме того, на возможность использования данных за 4 квартал 2020 года указывают также следующие обстоятельства.

Федеральным законодательством предусмотрено использование определенной рыночной стоимости в качестве рекомендуемой величины сделки в течение 6 месяцев: «Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.» (ч.2 ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".)

По данными Ассоциации «СТАТРИЕЛТ» (Свидетельство №1165200050510 от 24.02.2016г. Министерства юстиции Российской Федерации) период экспозиции квартир на первичном рынке может достигать, в зависимости от площади, 4-5 месяцев (что соответствует периоду 4 квартал 2020 года -19 апреля 2021 года).

В отчете об оценке от 14.05.2021 и в судебном заседании 29.07.2021 специалистом- оценщиком А.Г.Мосгольдом даны необходимые пояснения относительно примененной им корректировки рыночной стоимости права аренды земельного участка на НДС.

Так, рыночная стоимость, определенная в Отчете, не является объектом обложения налогом на добавленную стоимость (НДС), так как в соответствии с подп.15 п. 2 ст. 146 НК РФ, операции по реализации имущества и (или) имущественных прав должников, признанных несостоятельными (банкротами), не признаются объектом налогообложения НДС (стр. 19 Отчета).

Объектами оценки являются земельный участок с незавершенным строительством жилым многоквартирным домом, принадлежащие должнику, признанному несостоятельным (банкротом), ООО «ОФОРТ-К». Земельный участок под оцениваемым ОНС, принадлежит владельцу на праве временного владения и пользования в соответствии с договором аренды земельного участка № 2-574 от 18.04.2005 (стр.9 Отчета).

При расчете стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода к оценке использованы цены предложений земельных участков-аналогов, принадлежащих владельцам на праве собственности (табл. 44 на стр. 148 Отчета). Для корректировки цен аналогов на передаваемые имущественные права введен корректирующий коэффициент 0,89 (стр. 159 Отчета) по данным специализированного справочника (Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., Горшкова А.Г., Акобян А.А. Справочник оценщика недвижимости-2020. Земельные участки. Часть 2.). Посредством этого коэффициента цена 1 кв. м. аналогов в собственности трансформируется в цену 1 кв.м, такого же аналога на праве аренды.

Поскольку в силу подп. 1 п. 1 ст. 146 и п. 5 ст. 155 НК РФ объектом налогообложения признается передача прав, связанных с правом заключения договоров, и арендных прав, то реализованное право на заключение договоров аренды земельных участков является объектом обложения НДС.

В связи с этим приведенные к праву аренды цены аналогов дополнительно освобождены от налоговой составляющей путем применения коэффициента 1/1,2 (из расчета НДС= 20%).

В расчетной таблице 55 на стр. 166 Отчета изменение цен на НДС осуществляется после применения корректировки на передаваемые имущественные права. Откорректированные на НДС цены приведены в строке «Цена с учетом поправки, руб/кв.м, без НДС».

Таким образом, при проведении расчетов рыночной стоимости права аренды земельного участка оценщик учел требования налогового законодательства Российской Федерации, в связи с чем обоснованно применил для расчета стоимости соответствующие корректирующие коэффициенты на передаваемые имущественные права аренды и величину НДС к использованным ценовым предложениям по объектам-аналогам, принадлежащих владельцам на праве собственности.

Доводы АО «АЛЬФА-БАНК» о том, что ставка дисконтирования при применении доходного подхода рассчитана с серьезными допущениями, что привело к существенному занижению конечного результата оценки, правомерно отклонены судом первой инстанции.

Незавершенный строительством многоквартирный жилой дом представляет собой помещения жилого назначения (квартиры) и коммерческого назначения (встроенные нежилые помещения досугового клуба, бильярдной и организации по присмотру и уходу за детьми (кратковременного пребывания), офисное помещение). Все встроенные нежилые помещения имеют отдельные входы, изолированные от входов на жилые этажи. С северо-западной стороны к зданию примыкает 2-х этажная подземная автостоянка (по данным Проектной документации Раздел 3. Архитектурные решения 5.126-АР Том 3, 2019).

Для расчета ставки дисконтирования использованы значения коэффициентов для отрасли, максимально соответствующей оцениваемому объекту.

Доводы АО «АЛЬФА-БАНК» о нарушении принципа независимости оценщика при составлении отчёта об оценке от 14.05.2021 также правомерно отклонены судом первой инстанции с учетом вышеизложенного.

Учитывая, что в рассматриваемом споре между лицами, участвующими в деле, имеются разногласия по вопросу об определении стоимости передаваемого фонду на достройку объекта, соответствующее обстоятельство подлежит доказыванию в порядке, установленном ст. 65 АПК РФ.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ч. 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (ч. 4 ст. 71 АПК РФ). Согласно ч. 5 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Соответственно, ни оценочный отчет, ни какие-либо иные доказательства не имеют заранее установленной силы, а доводы сторон и представляемые ими доказательства подлежат оценке в ходе судебного разбирательства наряду с другими доказательствами.

Как указано выше, отчетспециалиста-оценщика А.Г.Мосгольда правомерно принят судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства.

Более того, апелляционный суд учитывает, что с целью определения рыночной стоимости спорного судом апелляционной инстанции была назначена судебная экспертиза, результаты которой оценены апелляционным судом в совокупности и взаимосвязи с иными представленными в материалы дела доказательствами и с учетом того, что никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 апреля 2014 г. N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (чч. 4 и 5 ст. 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований чч. 1 и 2 ст. 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (ч. 7 ст. 71, п. 2 ч. 4 ст. 170 АПК РФ).

Как указано выше, определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2021 по настоящему обособленному спору по ходатайству банка назначена экспертиза по определению стоимости объекта незавершенного строительства (незавершенный строительством объект капитального строительства, возводимый в соответствии с разрешением на строительство № RU 66302000- 1679-2019 от 19.09.2019. Наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией: Односекционный многоэтажный жилой дом с нежилыми помещениями общественного назначения на 1-м этаже, со встроенно-пристроенной подземной автостоянкой (№ 1 по ПЗУ). Общая площадь 8 107,84 кв. м., в том числе общая площадь автостоянки 2 408,5 кв. м. Количество этажей 18, количество подземных этажей 2. Общая площадь квартир 5190 кв. м., количество квартир 61) и права аренды земельного участка (кадастровый номер: 66:41:0206025:13. Категория земель: Земли населенных пунктов. Разрешенное использование: Для иных видов жилой застройки. Площадь: 2416 кв. м. адрес (местоположение): обл. Свердловская, г. Екатеринбург, ул. Челюскинцев, в 50 метрах на восток от ориентира дом № 64). Производство экспертизы поручено эксперту Панфиловой Евгении Сергеевне, члену АСЭ СРО «Сумма Мнений» (620100, Россия, г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 23, оф. 13, ИНН 6685149377 КПП 668501001 ОГРН 1186658038929).

20.01.2022г. в материалы дела поступило заключение эксперта №001/Э от 19.01.2022г.

Заключение эксперта содержит следующие выводы по поставленным вопросам.

По поставленному вопросу №1: Какая стоимость (в российских рублях) объекта незавершенного строительства (незавершенный строительством объект капитального строительства, возводимый в соответствии с разрешением на строительство №RU 66302000- 1679-2019 от 19.09.2019. Наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией: Односекционный многоэтажный жилой дом с нежилыми помещениями общественного назначения на 1-м этаже, со встроенно-пристроенной подземной автостоянкой (№1 по ПЗУ). Общая площадь 8 107, 84 кв.м., в том числе общая площадь автостоянки 2 408,5 кв.м. Количество этажей 18, количество подземных этажей 2. Общая площадь квартир 5     190 кв.м., количество квартир 61), принадлежащего ООО «ОФОРТ-К»?

Вывод: Стоимость (в российских рублях) объекта незавершенного строительства (Односекционный многоэтажный жилой дом с нежилыми помещениями общественного назначения на 1-м этаже, со встроенно-пристроенной подземной автостоянкой), расположенного по адресу: обл. Свердловская, г. Екатеринбург, ул. Челюскинцев, в 50 метрах на восток от ориентира дом №64, составляет: 578 148 013 рублей.

По поставленному вопросу №2: Какая стоимость (в российских рублях) права аренды земельного участка (кадастровый номер 66:41:0206025:13. Категория земель: Земли населенных пунктов. Разрешенное использование: Для иных видов жилой застройки. Площадь 2 416 кв.м. Адрес (местоположение): обл. Свердловская, г. Екатеринбург, ул. Челюскинцев, в 50 метрах на восток от ориентира дом №64), принадлежащего ООО «ОФОРТ-К»?

Вывод: Стоимость (в российских рублях) права аренды земельного участка, кадастровый номер 66:41:0206025:13. Категория земель: Земли населенных пунктов. Разрешенное использование: Для иных видов жилой застройки. Площадь 2 416 кв.м. Адрес (местоположение): обл. Свердловская, г. Екатеринбург, ул. Челюскинцев, в 50 метрах на восток от ориентира дом №64, составляет 19 504 368 рублей.

С учетом предоставленного экспертом дополнения по состоянию на 19.04.2021 указанная стоимость составляет 550 947 140 руб. и 18 881 040 руб., соответственно.

Суд апелляционной инстанции, оценив заключение эксперта, считает, что выполненное по поручению суда экспертное заключение является обоснованным, не содержит каких-либо неясностей и сомнений не вызывает, соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ.

Кроме того, эксперт предупрежден об уголовной ответственности в соответствии с законодательством Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем свидетельствует подписка эксперта. Документы, подтверждающие квалификацию эксперта, представлены в материалы дела.

Достоверные доказательства наличия неустранимых ошибок при выполнении экспертного заключения в материалы спора не представлены.

В отношении указаний фонда на необоснованный отказ эксперта от применения доходного подхода к оценке объекта суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Согласно требованиям Федеральных стандартов оценки п. 11 ФСО № 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов. Что и было сделано на стр. 64-65 и 72-73 Заключения.

В законодательстве об оценочной деятельности отсутствуют требования обоснования отказа от применения того или иного подхода.

В соответствии со ст. 14 135-ФЗ Эксперт самостоятельно определяет методы расчета и источники, которые ему доступны.

Согласно п. 25 ФСО №7 Эксперт вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

При этом суд учитывает, что что требования ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки» относятся исключительно к отчету об оценке. Заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями ст. 25 Федерльного закона №73-ФЗ и ст. 86 АПК РФ

Относительно указаний фонда на нарушения ст.16 Закона №73-Ф3,  п.22 б), д), е), п.24 е) ФСО №7, п.5 ФСО №3, в связи с тем, что неверно подобран объект-аналог для определения стоимости ОНС затратным подходом из Справочника оценщика «УПСС. Жилые дома». -М.: КО ИНВЕСТ, 2016 (далее - Справочник оценщика 2016), который не соответствует ни описанию, ни конструктивным решениям оцениваемого ОНС, суд апелляционной инстанции отмечает, что указанные Фондом нарушения требований п. 22 б), д) и е) относятся к сравнительному подходу (Эксперт не применял данный подход). Эксперт не мог нарушить данные требования ввиду того, что Эксперт определял стоимость в рамках затратного подхода, а не сравнительного подхода, следовательно, данные требования, на нарушения которых, указывает Региональный фонд, не имеют никакого отношения к Заключению эксперта. 

Согласно п. 20 ФСО № 1 в рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства.

Согласно требованиям п. 24 е ФСО №7 е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; сметных расчетов; информации о рыночных ценах на строительные материалы; других данных.

Таким образом, Эксперт в соответствии использовал данные с требованиями п. 24 е ФСО № 7 для расчета затрат на создание объектов капитального строительства использовал данные специализированных справочников в частности КО-Инвест «Жилые дома-2016».

Объект-аналог подбирается по характеристикам наиболее близким к объекту исследования, в данном случае подбирался объект сопоставимый по конструктивной системе - КС-1, назначению (в состав площадей входят жилые помещения - квартиры, встроенные помещения коммерческого назначения и подземная автостоянка).

Довод Регионального Фонда и Фонда о неправильном применении единицы измерения удельного показателя стоимости объекта - аналога «руб. на 1 кв м.». в формуле расчета затрат на создание объекта по Справочнику оценщика 2016, так как эксперт использует значение 8 107,84 кв.м., что соответствует показателю общей площади здания, а должен был использовать показатель для жилых домов, соответствующий общей квартир (5 190, 0 кв. м) подлежит отклонению, как необоснованный.

Объект аналог, который использовался экспертом, содержит в своем составе помещения свободного назначения на первом этаже и двухуровневую подземную автостоянку. В описании объекта - аналога не отражается площадь квартир, содержится информация об общей площади. Оцениваемый объект также содержит в своем составе нежилые помещения общественного назначения на 1 -м этаже и встроенно-пристроенную подземную автостоянку. Эксперт верно использовал общую площадь здания, при ином подходе, если учитывать только площадь квартир, будет не учтена стоимость всего объекта.

Довод Регионального фонда и Фонда о применении Экспертом устаревшего Справочника оценщика 2016 года, также не соответствует действительности.

Эксперт независимый и сам вправе определять справочники и методы расчета. Никто не вправе указывать Эксперту, использовать ту или иную литературу и справочники, которые выгодно какой-либо из сторон.

Согласно п. 25 ФСО №7 Эксперт вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Применение Справочника КО-Инвест 2016 допустимо, ввиду описанной методики применения справочника, поскольку применение справочника предусматривает возможность учета изменения базисных цен справочника к текущей дате. Поэтому применение справочника за 2016 г. никоем образом не противоречит действующему законодательству и методикам оценки.

Кроме того, в приложениях к Заключению эксперта содержится информация о том, что при проведении экспертизы Экспертом для выводов на поставленные вопросы были использованы в том числе «Справочники оценщика 2020г. Квартиры» по состоянию на ноябрь 2020 г. «Справочники оценщика 2020. Земельные участки» по состоянию на ноябрь 2020 г.

Выводы, о пороках содержащихся в ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТА №001/Э от 19 января 2022 года, Региональный Фонд и Фонд делает исходя из представленных Рецензий ООО «Центр независимой экспертизы собственности» (рецензия подготовлена Плешкиным А.М.) и ООО «Антей-Эксперт» (рецензия подготовлена Гладких Н.И.).

Вместе с тем, доводы Регионального фонда и Фонда, основанные на представленных в материалы дела рецензиях, не имеют правового значения и подлежат отклонению.

Рецензия на судебную экспертизу имеет иную правовую природу и не является экспертным заключением в смысле, признаваемом статьей 82 АПК РФ, в связи с чем сами по себе иные выводы рецензента не могут опровергать выводы эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Признавая заключение надлежащим доказательством, суд исходит из того, что экспертиза проведена на основании определения суда с соблюдением всех процессуальных требований закона, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, противоречий в выводах эксперта судом не установлено.

Каких-либо неясностей в заключении эксперта не содержится.

Вместе с тем, заслуживающими внимания суд апелляционной инстанции считает возражения фонда о неправомерности определения стоимости строительства с начислением коэффициента, учитывающего прибыль предпринимателя (33,1 %), поскольку исследуемые объект принадлежит застройщику – банкроту.

Как следует из представленного экспертного заключения по данным Справочника Оценщика недвижимости - 2020 "Квартиры", изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2020 год) под научным руководством Лейфера Л.А. стр. 249, табл. 134 определена годовая норма, которая составляет 21%.

Согласно сайту СтатРиелт прибыль предпринимателя для жилой недвижимости в среднем составляет 21%.

Учитывая, что в состав объекта, помимо жилой недвижимости, входят нежилые помещения общественного назначения на 1 -м этаже и встроенно-пристроенная подземная автостоянка, а также принимая во внимание тот факт, что эксперт определял стоимость строительства в стандартных, рыночных условиях, коэффициент в размере 33,1 % определен экспертом именно для объекта незавершенного строительства, который представляет собой совокупность жилых и коммерческих помещений.

Несмотря на то, что прибыль предпринимателя должна компенсировать вложение средств в инвестиционный проект с учетом времени отвлечения средств и содержать в себе компенсацию за риск создания Объекта, в рассматриваемом случае объект принадлежит организации, которая находится в процедуре банкротства, что, по мнению апелляционного суда, в данном конкретном случае с учетом конкретных обстоятельств настоящего обособленного спора, позволяет не производить корректировку на соответствующую величину, принятую во внимание экспертом.

Также обоснованными суд апелляционной инстанции считает доводы Регионального Фонда и Фонда относительно определения стоимости Объекта незавершенного строительством с учетом НДС.

Вопреки возражениям банка из содержания экспертного заключения следует, что стоимость объекта определена с учетом НДС, при этом, как указано выше, с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела стоимость подлежит определению без учета НДС.

При этом вышеуказанные возражения фонда не свидетельствуют о недостоверности заключения эксперта.

Суд апелляционной инстанции считает его надлежащим доказательством, принимает его во внимание и отмечает, что при проведении корректировки рассчитанной экспертом по состоянию на 19.04.2021 стоимости объекта на коэффициент прибыли предпринимателя и НДС, рассчитанная экспертом стоимость (с учетом уменьшения на кээффициент прибыли предпринимателя и НДС) соотносится со стоимостью, принятой во внимание судом первой инстанции (отклоненение является незначительным и не может быть принято во внимание, учитывая, что соответствующая стоимость является оценочной величиной).

Таким образом, именно совокупность представленных в дело доказательств подтверждает обоснованность выводов суда первой инстанции.

Все иные представленные в материалы дела доказательства, в том числе отчет, представленный банком, отчет, представленный фондом из материалов уголовного дела, все рецензии на отчеты, оценены судом и подлежат отклонению как не опровергающие правильные по существу выводы суда первой инстанции.

С учетом изложенного, при вынесении оспариваемого определения суд правомерно посчитал установленным следующее соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нём неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства: 329 815 489 руб. / 354 814 293,38 руб.

Поскольку установленная судом стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нём неотделимыми улучшениями меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, на 24 998 804,38 руб., обязанность по внесению соответствующей суммы у Фонда отсутствует, на что также обоснованно указал суд первой инстанции.

Кроме того, суд обоснованно отметил, что размер требований Фонда, подлежащих включению в реестр требований кредиторов в соответствии с пунктом 4 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве составляет 24 998 804,38 руб.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции отмечает, что довод Регионального фонда и Фонда о том, что действия АО «Альфа-Банк» в части оспаривания стоимости прав застройщика на ОНС направлены на создание неоправданных препятствий в реализации Фондом и Региональным фондом публично-правовой функции по защите прав пострадавших дольщиков, подлежит отклонению.

Также при рассмотрении апелляционной жалобы банка апелляционный суд учитывает социальную значимость рассматриваемого вопроса с учетом пояснений представителя фонда о том, что в рассматриваемом случае строительство жилого дома находится на завершающей стадии, фактически проводятся пуско-налодочные работы и в конце 2022 года дом планируется сдать в эксплуатацию и передать квартиры – физическим лицам – дольщикам.

При этом будут соблюдены права физических лиц на жилье, которое в настоящее время нарушено (в отзыве участников строительства - физических лиц и их пояснений в проводимых апелляционным судом судебных заседаниях указано, что большинство из них реализовали свое жилье и приобрели строящиеся квартиры у должника).

Все иные доводы фонда и банка, в том числе касающиеся правомерности избранного банком способа защиты своих прав, отсутствия либо наличия возможности дополнительного финансирования фонда с целью достройки спорного объекта, наличия дополнительного определения, определяющего спорное соотношение, оценены судом и подлежат отклонению, как не влияющие на правильность выводов суда первой инстанции. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах определение в обжалуемой части отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб у суда апелляционной инстанции не имеется.

Расходы на проведение судебной экспертизы относятся на лицо, оплатившее экспертизу. Оплата эксперту с депозита суда будет произведена на основании отдельного определения.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270,271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Свердловской области от 28 сентября 2021 года по делу № А60-31963/2020 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.