СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е
г. Томск Дело № А67-9129/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2017 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего Е.И. Захарчука,
судей: О.Б. Нагишевой, И.И. Терехиной
при ведении протокола судебного заседания (до перерыва) помощником судьи А.И. Хасанзяновым, (после перерыва) помощником судьи Ю.А. Романовой
при участии:
от истца: Лин-Бей-Юан А.Н. по доверенности от 18.01.2017 (на 3 года), паспорт; (до и после перерыва),
от ответчика: Пшеничников А.А. по доверенности от 09.01.2017 (на 1 год), паспорт; (до и после перерыва), Конько В.Ю. по доверенности от 02.06.2017 (на 1 год), паспорт; (до и после перерыва), Семенов С.М. по доверенности от 09.01.2017 (на 1 год), паспорт; (после перерыва),
от третьего лица публичного акционерного общества "Бинбанк": Небараковская Д.В. по доверенности от 12.01.2017 (до 31.12.2017), паспорт; (до перерыва),
от иных лиц: не явились (извещены);
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПСК "Ленинская" (07АП-3993/2017) на решение Арбитражного суда Томской области от 05.04.2017 по делу № А67-9129/2016 (судья А. В. Хлебников),
по иску общества с ограниченной ответственностью "ПСК "Ленинская" (ИНН 5406271321, ОГРН 1045402449696, 630091, Новосибирская обл, город Новосибирск, улица Фрунзе, дом 4, ОФИС 306)
к обществу с ограниченной ответственностью "Стройлад" (ИНН 7017122521, ОГРН 1057002515283, 634006, Томская обл, город Томск, проспект Комсомольский, 7 10)
третьи лица: публичное акционерное общество "Бинбанк" (ИНН 5408117935, ОГРН 1025400001571), общество с ограниченной ответственностью "Новый капитал" (ИНН 5406513563, ОГРН 1085406050674), общество с ограниченной ответственностью "Агат" (ИНН 5406527397, ОГРН 1095406010644),
об обязании заключить договор аренды земельного участка,
У С Т А Н О В И Л:
Общество с ограниченной ответственностью "ПСК "Ленинская" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройлад" об обязании заключить договор аренды земельного участка.
Определением от 21.12.2016 исковое заявление принято к производству.
Определением от 14.03.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: публичное акционерное общество "Бинбанк", общество с ограниченной ответственностью "Новый капитал", общество с ограниченной ответственностью "Агат".
Решением Арбитражного суда Томской области от 05.04.2017 суд отказал ООО "ПСК "Ленинская" в удовлетворении иска.
ООО "ПСК "Ленинская" с решением суда от 05.04.2017 не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой, с учетом ее дополнения, просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.
Указав, что у сторон имеются разногласия именно в условиях аренды (размер арендной платы, срок аренды и пр.). В связи с не достижением соглашения относительно условий договора аренды земельного участка между сторонами и в силу ст. 272 ГК РФ истец и обратился в суд требованием обязать ответчика заключить указанный договор. Суд справедливо указывает на то, что действующее гражданское и земельное законодательство не предусматривает возможности отчуждения недвижимого имущества без возникновения того или иного права на земельный участок, занятый этой недвижимостью, у покупателя. Однако, «то или иное право» возникает на основании сделки - договора, и какое именно право на земельный участок возникает у покупателя недвижимого имущества должно быть согласовано сторонами договора. Ответчик никогда не заключал договор купли-продажи земельного участка с его собственником.
ООО "Стройлад", ПАО "БИНБАНК" представили в порядке статьи 262 АПК РФ отзывы на апелляционную жалобу, в которых просят решение суда от 05.04.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, ссылаясь на несостоятельность доводов, изложенных в ней.
ООО "ПСК "Ленинская" представило возражения на отзыв ООО "Стройлад", не согласившись с обстоятельствами, приведенными Обществом в обоснование своей позиции.
ООО "Стройлад" представило возражения на дополнение апелляционной жалобы, полагая, что позиция, приведенная в нем, не является основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
От ООО "ПСК "Ленинская" поступило ходатайство о приостановлении производства по делу N А67-9129/2016 по апелляционной жалобе ООО "ПСК "Ленинская" на решение Арбитражного суда Томской области от 05.04.2017 до разрешения другого спора по делу №А67-4562/2017.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого арбитражным судом.
В случаях, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ, производство по делу приостанавливается до вступления в законную силу судебного акта соответствующего суда (пункт 1 статьи 145 АПК РФ).
По смыслу названной нормы арбитражный суд обязан приостановить производство по делу при наличии в совокупности двух условий: если в производстве соответствующего суда находится дело, связанное с тем, которое рассматривает арбитражный суд, и если это дело имеет существенное значение для выяснения обстоятельств, устанавливаемых арбитражным судом по отношению к лицам, участвующим в настоящем деле. Объективной предпосылкой применения данной нормы является невозможность рассмотрения одного дела до принятия решения по другому делу. Такая предпосылка налицо в случае, когда данное решение будет иметь какие-либо процессуальные или материальные последствия для разбирательства по настоящему делу.
В рассматриваемом случае указанные в ходатайстве основания не могут быть признаны судом в качестве правовых оснований, предусмотренных статьями 143, 144 АПК РФ, препятствующих рассмотрению настоящего дела по существу, основанием для обязательного приостановления производства по нему не являются, поскольку указанные дела не связаны между собой ни по предмету, ни по основаниям, в связи с чем при отсутствии правовых оснований ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу отклонено, на что указано в протоколе судебного заседания суда апелляционной инстанции.
Стороны и третье лицо в судебных заседаниях поддержали свои позиции изложенные письменно.
Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов, дополнения, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что оно не подлежит отмене.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в соответствии с договорами купли-продажи недвижимого имущества от 06.03.2013 №2, от 03.07.2013 №3/1, заключенными между ООО "ПСК "Ленинская" (покупателем) и ООО "АГАТ" (продавцом), ООО "ПСК "Ленинская" (покупателем) и ООО "Новый капитал" (продавцом), к истцу перешло право собственности на доли размером 142278/284555 и 142277/284555 на земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200022:0277 общей площадью 28 455,5 кв.м.
В последующем ООО "ПСК "Ленинская" из состава земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200022:0277, общей площадью 28455,5 кв.м, выделило земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200022:4299, общей площадью 21 971 кв.м, зарегистрировав право собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 70-АВ №469794 от 22.08.2013.
В настоящее время ООО "ПСК "Ленинская" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200022:4299, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания комплекса зданий и сооружений машиностроительного предприятия, общей площадью 21 971 кв. м., находящийся по адресу: Томская область, г. Томск, Нахимова улица, 8/6.
На указанном земельном участке расположены нежилые помещения (номера на поэтажном плане: №№1048-1094, 1096-1116, 1118-1156, 2058-2070, 3040-3054), находящиеся по адресу: г. Томск, Нахимова улица, 8 стр. 13, которые принадлежат на праве собственности ООО "Стройлад", что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
ООО "ПСК "Ленинская" направило в адрес ООО "Стройлад" уведомление от 04.02.2014 о расторжении договора аренды земельного участка от 01.04.2011 №287ТН, заключенного ранее между ООО "Ретэил-инвест" и ООО "Стройлад", указав, что договор аренды земельного участка считается расторгнутым по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления от 04.02.2014.
Указанное уведомление получено ООО "Стройлад" 20.02.2014.
05.08.2016 истец направил ответчику требование о заключении договора аренды земельного участка с приложением проекта договора аренды земельного участка.
Ответ на требование ответчиком получен не было, что послужило основанием обращения ООО "ПСК "Ленинская" в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказав в удовлетворении иска, исходил из того, что ООО "ПСК "Ленинская" не имеет правовых оснований требовать заключения договора аренды части земельного участка, титул в отношении которого в силу закона перешел к иному лицу.
Выводы суда первой инстанции соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.
Ст. 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно п. 1 ст. 426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).
П. 3 ст. 271 ГК РФ предусмотрено, что собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе, сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.
При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.
Вместе с тем, принцип единства судьбы прав на здание и на земельный участок, занимаемый зданием, является одним из основополагающих принципов российского права, регулирующих оборот недвижимого имущества (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).
Из п. 2 ст. 271 ГК РФ следует, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В силу п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Аналогичные положения содержатся в п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ.
При этом действующее гражданское и земельное законодательство не предусматривает возможности отчуждения недвижимого имущества без возникновения того или иного вещного права на земельный участок, занятый этой недвижимостью, у покупателя. Приобретение недвижимости в любом случае влечет возникновение у ее покупателя соответствующего права на земельный участок, независимо от того, оговорено это право в договоре купли-продажи недвижимости или нет, оформлены ли покупателем правоустанавливающие документы на земельный участок или нет.
Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (абз. 3 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ). Такая сделка является ничтожной (абз. 2 п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Ничтожная сделка недействительна с момента совершения, независимо признания ее таковой судом. Недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что собственником нежилых помещений и земельного участка, на котором они расположены, изначально являлось ООО "Ретэил-Инвест (ИНН 5406335600, ОГРН 1055406403150) (в настоящее время ликвидировано вследствие банкротства).
Общество передало в залог ПАО "Бинбанк" (ИНН 5408117935, ОГРН 1025400001571) указанные нежилые помещения (при этом банк впоследствии стал собственником нежилых помещений в порядке обращения взыскания на заложенное имущество и продал их ООО "Стройлад", а земельный участок был продан ООО "Ретэил-Инвест" в равных долях ООО "Новый капитал" (ИНН 5406513563, ОГРН 1085406050674) и ООО "Агат" (ИНН 5406527397, ОГРН 1095406010644).
При этом ООО "Новый капитал" и ООО "Агат" затем произвели отчуждение данного земельного участка в пользу ООО "ПСК "Ленинская", которое, в свою очередь, произвело разделение указанного земельного участка.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при отчуждении ООО "Ретэил-Инвест" нежилых помещений (номера на поэтажном плане: №№1048-1094, 1096-1116, 1118-1156, 2058-2070, 3040-3054), находящихся по адресу: г. Томск, Нахимова улица, 8 стр. 13, совместно с данными нежилыми помещениями к новому собственнику - ПАО "Бинбанк", а, впоследствии, и к ответчику - ООО "Стройлад", перешло право пользования соответствующим земельным участком (частью земельного участка необходимой для эксплуатации указанных нежилых помещений) на тех же условиях, что были у продавца недвижимости.
Оснований не согласиться с данным выводом суда первой инстанции, у суда апелляционной инстанции не имеется, учитывая вышеприведенные нормы права и разъяснения.
При таких обстоятельствах, ссылка заявителя жалобы о том, что ответчик никогда не заключал договор купли-продажи земельного участка с его собственником, судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку основанием отмены обжалуемого судебного акта, не является. Данное обстоятельство не опровергает вывода суда первой инстанции об отсутствии у ООО "ПСК "Ленинская" правовых оснований требовать заключения договора аренды части земельного участка, титул в отношении которого в силу закона перешел к иному лицу.
Суд апелляционной инстанции считает правомерным также вывод суда первой инстанции о том, что после перехода права собственности на нежилые помещения (номера на поэтажном плане: №№1048-1094, 1096-1116, 1118-1156, 2058-2070, 3040-3054), находящиеся по адресу: г. Томск, Нахимова улица, 8 стр. 13, к ПАО "Бинбанк", ООО "Ретэил-Инвест" не вправе было распоряжаться земельным участком (соответствующей его частью, занятой проданным объектом недвижимости и необходимой для его использования), право на который перешло к ПАО "Бинбанк" при возникновении права собственности на строения.
Заключение цепочки договоров купли-продажи земельного участка без учета находящихся на нем объектов недвижимости с учетом положений ст. ст. 1, 35, 36 Земельного кодекса РФ, а также разъяснений, приведенных в абз. 2 п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", правильно квалифицировано судом первой инстанции как совершение сделок, не соответствующих требованиям закона.
Такие сделки являются недействительными (ничтожными) в части отчуждения части земельного участка, необходимого для эксплуатации указанных нежилых помещений.
Доказательств, опровергающих данные выводы суда первой инстанции, основанные на нормах действующего законодательства, фактических обстоятельствах дела, а также правовой позиции вышестоящих инстанций, представлено не было, что не соответствует требованиям статьи 65 АПК РФ.
Довод апеллянта о том, что у сторон имеются разногласия именно в условиях аренды (размер арендной платы, срок аренды и пр.), не имеет правового значения, учитывая предмет спора.
ООО "ПСК "Ленинская", как зарегистрированный собственник земельного участка, с момента государственной регистрации перехода права собственности на него несет бремя расходов по содержанию этого земельного участка, являясь плательщиком земельного налога.
Принимая во внимание положения п. 2 ст. 65 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 388 Налогового кодекса РФ, п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009г. №54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога", уплаченный ООО "ПСК "Ленинская" в спорный период земельный налог составляет расходы последнего по содержанию земельного участка и на основании положений ст. 1102 ГК РФ вправе потребовать от собственника, расположенных на земельном участке объектов возмещения расходов по уплате земельного налога.
Таким образом, оснований для удовлетворения иска по заявленным истцом правовым основаниям, у суда первой инстанции не имелось.
Приведенные в апелляционной жалобе, дополнении доводы выражают несогласие с выводами суда первой инстанции об оценке установленных обстоятельств, и не опровергают правильное применение судом первой инстанций норм материального права.
Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.
Руководствуясь статьей 110,п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Томской области от 05.04.2017 по делу № А67-9129/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в кассационном порядке течении двух месяцев со дня изготовления полного текста постановления.
Председательствующий Е.И. Захарчук
Судьи И..И. Терехина
О.Б. Нагишева
