СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
город Томск Дело № А45-9666/2021
Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2022 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 апреля 2022 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего
Афанасьевой Е.В.,
судей
Сорокиной Е.А.,
ФИО1,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Панкратьевой Н.П., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу мэрии города Новосибирска
(№ 07АП-12077/2021) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 28.10.2021 по делу № А45-9666/2021 (судья Голубева Ю.Н.) по исковому заявлению мэрии города Новосибирска (630099, <...> ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Алекс плюс» (630039, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) об определении порядка пользования муниципальным имуществом.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (630000, <...> ИНН <***>, ОГРН <***>).
В заседании приняли участие - без участия (извещены).
УСТАНОВИЛ:
Мэрия города Новосибирска (далее – истец, мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Алекс плюс» (далее – ответчик, ООО «Алекс плюс») об определении следующего порядка пользования нежилым помещением в отдельно стоящем здании транспортно-пересадочного узла, площадью 11,4 кв.м. с кадастровым номером 54:35:031060:850, расположенном по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Кубовая, 108/3.
Истцом предложены следующие условия для определения порядка пользования:
1.1. Сторонам настоящего соглашения на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое помещение в отдельно стоящем здании, общей площадью 11,40 кв. м., с кадастровым номером 54:35:031060:850, расположенное по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область, город Новосибирск, Заельцовский район, ул. Кубовая, 108/3 (далее - Объект).
Доля Стороны 1 в праве собственности на Объект составляет 66/1000 в праве общей долевой собственности на Объект, Стороны 2 - 934/1000.
Сторона 2 использует Объект в полном объеме самостоятельно в соответствии с его целевым назначением, указанным в пункте 1.2 настоящего соглашения, в связи с чем, оплачивает Стороне 1 компенсацию за пользование имуществом, приходящимся на долю города Новосибирска (далее - компенсация).
1.2. Объект, указанный в пункте 1.1 настоящего соглашения, используется Стороной 2 для обеспечения надлежащего функционирования здания. В период действия настоящего соглашения неотделимые улучшения Объекта производятся Стороной 2 за свой счет без отнесения затрат в счет компенсации и только с разрешения Стороны 1. Стоимость таких улучшений по окончании настоящего соглашения Стороной 1 не возмещается.
2.1. Сторона 1 обязуется:
2.1.1. Не препятствовать Стороне 2 в пользовании Объектом.
2.1.2. В случае аварий, произошедших не по вине Стороны 2, оказывать необходимое содействие по их устранению.
2.1.3. Не вмешиваться в хозяйственную деятельность Стороны 2.
2.2. Сторона 2 обязуется:
2.2.1. Использовать Объект исключительно по целевому назначению, указанному в пункте 1.2 настоящего соглашения.
Цель использования Объекта, указанная в пункте 1.2 настоящего соглашения, может быть изменена, исключительно с письменного разрешения Стороны 1. Данные изменения оформляются путем заключения дополнительного соглашения к настоящему соглашению.
2.2.2.Осуществлять эксплуатацию Объекта за свой счет.
2.2.3.Содержать Объект в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии, в том числе осуществлять эксплуатацию, обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций, выполнять правила гражданской обороны и пожарной безопасности за счет собственных средств.
2.2.4. Осуществлять обслуживание Объекта и своевременно производить текущий ремонт Объекта за свой счет. Капитальный ремонт Объекта, в случае его необходимости, производится Стороной 2 за свой счет.
2.2.5. Не производить перепланировку, реконструкцию, капитальный ремонт, переоборудование и переустройство, без письменного согласия Стороны 1.
2.2.6.Заключить договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.
Оплачивать коммунальные услуги в соответствии с условиями, предусмотренными в прямых договорах с предприятиями-поставщиками коммунальных услуг и с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.
2.2.7.В случае аварии немедленно поставить в известность Сторону 1 и принять меры по устранению последствий аварии.
2.2.8.Вносить компенсацию за пользование имуществом в размере, порядке и сроки, установленные в разделе 3 настоящего соглашения.
2.2.9. Письменно извещать Сторону 1 об изменении своего места нахождения (места жительства) или фактического адреса.
2.2.10. Письменно уведомлять Сторону 1 о передаче третьему лицу права пользования Объектом, об объеме передаваемых прав и обязанностей, в трехдневный срок со дня заключения сделки.
При передаче права пользования Объектом третьему лицу в условия сделки должны быть включены обязательства третьего лица, предусмотренные пунктом 1.3 настоящего соглашения. При неисполнении третьим лицом, указанных обязательств, Сторона 2 обязана расторгнуть сделку, заключенную с третьим лицом по передаче права пользования Объектом.
2.2.11. Не использовать Объект для:
распространения рекламы табачных и алкогольных изделий; организации и проведения азартных игр, в том числе размещение игровых автоматов;
распространения на территории Объекта аналогов наркотических средств или психотропных веществ, курительных смесей и другой продукции, содержащей вещества, обладающие психоактивным действием.
2.2.12. Обеспечивать беспрепятственный доступ представителей Стороны 1 для проведения проверок состояния и использования Объекта.
2.3. Сторона 1 вправе проверять Объект в части выполнения Стороной 2 обязательств по соглашению. При установлении нарушений Сторона 1 вправе ставить вопрос о досрочном прекращении соглашения либо о взыскании в судебном порядке убытков в соответствии с действующим законодательством.
2.4. Сторона 2 вправе использовать Объект в соответствии с настоящим соглашением.
3.1. За пользование имуществом, приходящимся на долю Стороны 1, Сторона 2 уплачивает Стороне 1 компенсацию.
3.2. Компенсация, установленная на основании рыночной оценки, произведённой ООО «Абсолют» (отчет об определении рыночной стоимости права пользования 66/1000 (6,6%) доли в праве общей долевой собственности на помещение площадью 11,40 кв. м в отдельностоящем здании транспортно-пересадочного узла (отчёт № 2935 от 16.12.2019) составляет сумму 187,00 рублей в месяц (без учета НДС).
Сторона 2 ежемесячно вносит на расчётный счёт Стороны 1 - 187,00 рублей в месяц (без учета НДС) не позднее 15 числа текущего месяца.
В платежном поручении указывается назначение платежа, номер соглашения, дата заключения, период, за который вносится плата.
3.3. Налоговым агентом является Сторона 2.
3.4. Изменения размера компенсации устанавливаются Стороной 1 в одностороннем порядке по следующим основаниям:
в связи с изменением уровня инфляции - ежегодно путем умножения размера компенсации на прогнозируемый в очередном финансовом году уровень инфляции (индекс потребительских цен);
иным не противоречащим действующему законодательству основаниям.
Указанные изменения доводятся до Стороны 2 Стороной 1 письменно заказным письмом по адресу, указанному в юридических реквизитах Стороны 2, или вручаются Стороне 2 под роспись, без оформления этих изменений дополнительным соглашением. Письменное уведомление является приложением к настоящему соглашению.
Сторона 2 считается уведомленной об указанных изменениях по истечении месяца с даты направления заказного письма.
4.1. В случае несвоевременного перечисления компенсации в сроки, указанные в пункте 3.2 настоящего соглашения, Сторона 2 обязана уплатить Стороне 1 пеню в размере 0,1% от суммы задолженности по компенсации за каждый день просрочки платежа.
4.2. В случае нарушения Стороной 2 сроков внесения компенсационной платы, Сторона 1 вправе взыскать со Стороны 2 в установленном порядке задолженность и пеню, установленную п. 4.1 настоящего соглашения, образовавшиеся на момент взыскания, и потребовать от Стороны 2 внесения компенсационной платы досрочно, но не более чем за два срока вперед.
4.3. Сторона 2 уплачивает Стороне 1 штраф в размере 20% от размера годовой компенсации в следующих случаях: при использовании Стороной 2 Объекта или его части не по целевому назначению (пункт 1.2 настоящего соглашения); невыполнение либо систематическое нарушение Стороной 2 условий, указанных 1 пунктах 2.2.3-2.2.6, 2.2.10-2.2.12; Доказательством нарушения являются акты обследования Объекта или любые другие доказательства, предусмотренные законодательством.
4.4. Уплата штрафа, пени, установленных настоящим соглашением, не освобождает стороны от выполнения обязательств по настоящему соглашению и устранения допущенных нарушений.
5.1.Изменение и расторжение соглашения возможны по соглашению сторон, за исключением случаев, установленных пунктом 3.4 настоящего соглашения, и оформляются дополнительным соглашением к настоящему соглашению.
5.2. Гибель Объекта, его снос являются основанием для прекращения соглашения.
6.1. Сторона 2, причинившая ущерб Объекту, обязана возместить Стороне 1 убытки в полном объёме, без отнесения затрат в счёт компенсации.
6.2. В случае смены участника общей долевой собственности (или появления дополнительных участников), новые участники до сделки письменно предупреждаются Стороной 2 о настоящем соглашении и вступают в него на тех же условиях путем заключения дополнительного соглашения к настоящему соглашению о смене стороны, с началом действия с момента государственной регистрации права общей долевой собственности нового собственника.
7.1. Настоящее соглашение действует с 10.06.2020 до 01.06.2025.
7.2.Условия настоящего соглашения распространяют свое действие на отношения сторон, возникшие возникшим до заключения настоящего соглашения, т.е. с 29.10.2019. Размер компенсации за пользование имуществом за период с 29.10.2019 до 10.06.2020 составляет сумму 1383,20 рублей (без учета НДС) и вносится с первым текущим платежом до 15.06.2020.
7.3. Настоящее соглашение имеет силу акта приема - передачи.
7.4. Взаимоотношения сторон, не урегулированные настоящим соглашением, регламентируются действующим законодательством Российской Федерации.
7.5. Споры и разногласия, вытекающие из условий настоящего соглашения, возникшие между сторонами, разрешаются мирным путем. В случае недостижения согласия между сторонами, споры подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Новосибирской области.
7.6. Настоящее соглашение составлено в 3 экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон и один для Управления Росреестра по Новосибирской области.
Определением арбитражного суда от 17.08.2021 настоящее дело было объединено в одно производство с делами № А45-9665/2021 и № А45- 9663/2021 (делу присвоен номер А45-9666/2021), в связи с тем, что в рамках указанных дел заявлены аналогичные требования в отношении иных помещений: с кадастровым номером 54:35:031060:848, площадью 8,9 кв.м. (транспортно – пересадочный узел) и с кадастровым номером 54:35:031060:849, площадью 9,3 кв.м. (транспортно – пересадочный узел), соответственно, находящихся в здании по адресу: г.Новосибирск, Заелтцовский район, ул.Кубовая, 108/3.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 28 октября 2021 года в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с решением, Мэрия города Новосибирска обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении требований истца.
В обоснование к отмене судебного акта истец ссылается на неправильное применение судом норм материального права, неверное толкование разъяснений, изложенных в Постановлении Пленумов от 29.04.2010 № 10/22, а также на несоответствие решения фактическим обстоятельствам дела, при этом указывает, что истцу и ответчику принадлежат на праве общей долевой собственности нежилые помещения в отдельно стоящем здании, что подтверждается данными государственной регистрации права муниципальной собственности на 66/1000 доли в праве на объекты. Заключение соглашения о порядке пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности, предусмотрено пунктом 5.5. инвестиционного договора № 8 от 18.12.2014. 03.06.2020 в адрес ответчика направлен проект соглашения о компенсации за пользование имуществом, но от ответчика поступило предложение заключить соглашение о распределении расходов по содержанию объекта.
Ответчиком представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он возражал против доводов истца, указывая, что спорные помещения, в отношении которых истец просит установить порядок пользования, являются общим имуществом собственников помещений в здании и самого здания, ввиду чего используются как ответчиком, так и истцом, что опровергает доводы апеллянта.
По определению апелляционного суда об отложении разбирательства от истца дополнительных материалов не поступило, ответчиком 24.02.2022 представлен предложенный им проект соглашения и письменные объяснения. Представлен проект следующего содержания:
Общество с ограниченной ответственностью «Алекс плюс», именуемое в дальнейшем «Сторона 1», с одной стороны, и Мэрия города Новосибирска, именуемое в дальнейшем «Сторона 2», с другой стороны, далее совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
1.1. Объект – Здание, назначение: нежилое здание, наименование: транспортнопересадочный узел, общая площадь: 1070.1 кв.м, общая этажность: 1, адрес: <...>, кадастровый номер: 54:35:031060:872, кадастровый номер земельного участка 54:35:031060:828.
1.2. Помещения – часть объекта, а именно: помещения, принадлежащие сторонам на праве общей долевой собственности: - помещение с кадастровым номером: 54:35:031060:848, общей площадью 8.9 кв.м., представляющее собой электрощитовую; - помещение с кадастровым номером: 54:35:031060:849, общей площадью 9.3 кв.м., представляющее собой узел управления ввода; - помещение с кадастровым номером: 54:35:031060:850, общей площадью 11.4 кв.м., представляющее собой индивидуальный тепловой пункт (комплекс устройств для присоединения теплопотребляющей установки к тепловой сети). Размеры долей Сторон в Помещениях составляют: Сторона 1 – 934/1000, Сторона 2 – 66/1000.
1.3. Стороны договорились о следующем порядке использования Помещениями:
1.3.1 Помещения используются Сторонами для обеспечения надлежащего функционирования Объекта.
1.3.2. Сторона 1 своими силами или силами привлеченных третьих лиц содержит Помещения в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии, в том числе осуществляет обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций.
1.3.3 Сторона 2 обязуется компенсировать (соразмерно принадлежащей Стороне 2 доле в праве общей долевой собственности) Стороне 1 понесенные расходы на основании счета, счетафактуры, и других документов, подтверждающих понесенные расходы, в течение десяти календарных дней с момента их получения.
1.4. В случае перехода права собственности от любой из Сторон к третьим лицам в отношении Помещения (либо части), другая Сторона обязана: o письменно уведомить Сторону о намерении передать право собственности третьим лицам; o письменно уведомить третьих лиц о наличии данного соглашения.
После отложения судом заседания для обеспечения представить доводы с учетом поступившего проекта от истца поступили письменные объяснения с указанием, что истец поддерживает ранее изложенные доводы, а также ссылается на имеющуюся по данной категории дел судебную практику (А45-27064/2015).
Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения судебного заседания лица, участвующие в деле, своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направил, к назначенному судом онлайн-заседанию представитель не подключился, ходатайств об отложении заседания не поступало.
На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей надлежащим образом извещенных указанных лиц.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене.
В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
В силу п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
В силу названных норм, поскольку право общей долевой собственности предполагает наличие между его участниками особых правоотношений, в рамках которых устанавливается порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом, суд вправе по иску участника общей долевой собственности определить условия соглашения об определении порядка использования общего имущества, если такое соглашение не было достигнуто самими участниками.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором пункта 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.
Из материалов дела следует, что истцу и ответчику принадлежат на праве собственности следующие помещения, находящиеся в здании, расположенном по адресу <...>:
- истцу - помещение с кадастровым номером: 54:35:031060:845, общей площадью 47 кв.м.;
- ответчику - помещение с кадастровым номером 54:35:031060:877, общей площадью 47.6 кв.м., помещение с кадастровым номером 54:35:031060:876, общей площадью 39.7 кв.м., помещение с кадастровым номером 54:35:031060:875, общей площадью 51,2 кв.м., помещение с кадастровым номером 54:35:031060:874, общей площадью 57 кв.м., помещение с кадастровым номером 54:35:031060:873, общей площадью 755.4 кв.м.
Также истцу и ответчику на праве общей долевой собственности (доля истца - 66/1000, доля ответчика - 934/1000) принадлежат спорные помещения, относящиеся к общему имуществу всех собственников помещений в нежилом здании и предназначенные для обслуживания здания:
- помещение с кадастровым номером: 54:35:031060:848, общей площадью 8,9 кв.м.;
- помещение с кадастровым номером: 54:35:031060:849, общей площадью 9,3 кв.м.;
- помещение с кадастровым номером: 54:35:031060:850, общей площадью 11,4 кв.м.
Иных собственников в указанном здании не имеется.
Апелляционным судом при рассмотрении жалобы установлено, что между истцом и ответчиком, которым принадлежат на праве общей долевой собственности нежилые помещения в отдельно стоящем здании по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область, город Новосибирск, Заельцовский район, ул. Кубовая, 108/3, имеется спор по вопросу о пользовании помещениями с кадастровым номером 54:35:031060:850 площадью 11,40 кв. м., номером 54:35:031060:848 площадью 8,9 кв.м. и с кадастровым номером 54:35:031060:849 площадью 9,3 кв.м., находящимися в указанном здании и относящимися к общему имуществу всех собственников помещений в нежилом здании, предназначенными для его обслуживания.
Согласно акту контроля (обследования) использования нежилого помещения от 26.08.2021, составленного и подписанного истцом и ответчиком, выявлено, что помещение, площадью 8,9 кв.м. является электрощитовой, в нем расположено инженерное оборудование, помещение, площадью 9,3 кв.м. является узлом ввода, в нем размещен водомерный узел, а помещение, площадью 11,4 кв.м. является индивидуальным тепловым пунктом, в котором расположено инженерное оборудование ИТП.
Спор касается порядка использования данных помещений, при этом истец полагает, что помещения используются ответчиком, в связи с чем необходимо заключить соглашение, закрепляющее такой порядок использования с компенсацией за использование доли истца. Ответчик, в свою очередь, не согласен с таким порядком использования и полагает, что должны быть распределены расходы по содержанию данных помещений.
В ситуации недостижения между сторонами общей собственности соглашения по вопросам порядка пользования общим имуществом и обращения в суд за определением такого порядка надлежит предпринять меры по внесению определенности во взаимоотношения сторон и рассмотрению требований об урегулировании разногласий по вопросу об определении порядка пользования имуществом по существу.
Судом первой инстанции такие меры не предприняты. Посчитав предложенные истцом условия порядка пользования общим имуществом необоснованными суд первой инстанции отказал в иске, не разрешив по существу разногласия, имеющиеся между сторонами по вопросам пользования общим имуществом.
Судом при этом не учтено, что ответчик по существу не возражал против определения порядка пользования указанным истцом общим имуществом, но возражал лишь против его определения на тех условиях, которые указал истец. При этом ответчик, заявив о разногласиях, в свою очередь заявил об условиях, которые необходимо урегулировать при определении порядка пользования имуществом – урегулирование вопросов о несении расходов на содержание данного имущества.
В ситуации отсутствия у сторон принципиальных возражений по вопросу об определении порядка пользования общим имуществом путем заключения соглашения, но при наличии разногласий по условиям такого соглашения, суду необходимо было предпринять меры по урегулированию возникших разногласий. Отказав в иске, суд не учел наличие у участника общей собственности права требовать путем обращения в суд определения порядка пользования общим имуществом, а также необходимость разрешения разногласий, возникших у сторон в отношении определений условий соглашения об определении такого порядка.
Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, апелляционным судом определен порядок пользования нежилыми помещениями в отдельно стоящем здании транспортно-пересадочного узла, расположенном по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Кубовая, 108/3, путем заключения между Мэрией города Новосибирска и общество с ограниченной ответственностью «Алекс Плюс» соглашения на условиях, определенных судом.
При определении данных условий апелляционный суд приходит к выводу о невозможности принятия предложенных Мэрией условий о передаче рассматриваемых помещений в пользование исключительно ответчику в определением денежной компенсации за использование муниципального имущества. Данные доводы и предложенные условия противоречат режиму имущества, относящегося к общему имуществу собственников помещений в нежилом здании, как объектов, предназначенных для обслуживания нежилых помещений и делающих возможной эксплуатацию здания. Истцом в данном случае не учтено, что помещение, площадью 8,9 кв.м. является электрощитовой, в нем расположено инженерное оборудование, помещение, площадью 9,3 кв.м. является узлом ввода, в нем размещен водомерный узел, а помещение, площадью 11,4 кв.м. является индивидуальным тепловым пунктом, в котором расположено инженерное оборудование ИТП. Таким образом, данные помещения в силу их характера и назначения используются в любом случае всеми собственниками нежилых помещений в здании и не подлежат передаче кому-либо одному из них.
Сторонами возможно достижение соглашения по вопросу о порядке организации использования, когда такую организацию осуществляет одна из них. Такой порядок, однако, не означает, что помещение не используется остальными собственниками, которые пользуются своими нежилыми помещения и, тем самым, используют и предназначенное для их обслуживания общее имущество. В этой связи на лицо, которое осуществляет лишь организацию содержания и ремонта общих помещений, предназначенных для обслуживания здания, но не пользование данным объектом на вещном праве в своих личных целях, не подлежит возложению обязанность по возмещению такого пользования в пользу остальных сособственников.
Более того, определение лица, которое осуществляет организацию содержания и ремонта общего имущества своими силами и (или) путем заключения договоров с иными лицами, не влияет на обязанность всех собственников общего имущества нести расходы на его содержание и ремонт. В этой связи апелляционный суд считает обоснованным включение в соглашение о порядке пользования общим имуществом условия об обязанности мэрии компенсировать соразмерно принадлежащей ей доле понесенных ответчиком расходов на основании документов, подтверждающих расходы, в течение определенного срока. Увеличивая срок, предложенный ответчиком, апелляционный суд учитывает особенности финансового обеспечения бюджетных учреждений, которые могут потребовать дополнительного времени для организации оплаты по обязательствам.
Определяя иные условия соглашения, апелляционный суд учитывает, что оно должно касаться только тех помещений, о который заявлено истцом, поскольку вопрос об иных помещениях не являлся спорным в рамках настоящего дела и не рассматривался; учитывая доводы ответчика о необоснованности компенсации суд указывает в соглашении, что рассматриваемые помещения могут использоваться исключительно по своему целевому назначению. Установление такого условия в соглашении исключает возможность ответчика использовать данные помещения для своих целей, связанных в осуществляемой им деятельностью.
Также суд учитывает, что мэрией как лицом, выступающим от имени публичного образования, в проект соглашения включен ряд условий, которые истец считает важными при определении порядка пользования общим имуществом, в том числе о выполнении правил гражданской обороны, пожарной безопасности, решения вопроса по твердым коммунальным отходам в отношении объекта, установление отдельно запрета на его использование для распространения рекламы табачных и алкогольных изделий, организации и проведения азартных игр, распространения на территории объекта аналогов наркотических средств или психотропных веществ, курительных смесей. Апелляционный суд считает данные условия подлежащими включению в соглашения, поскольку они являются существенными для истца, ответчиком же возражений по существу данных условий не заявлено, их включение прав ответчика и тех его интересов, которые основаны на законе, не нарушает.
Также апелляционный суд считает возможным включить в соглашение условия о необходимости обеспечить доступ в помещения, в том числе для проверок, об устранении аварий, об обязанности не производить перепланировку, реконструкцию, капитальный ремонт, переоборудование и переустройство Объекта, без письменного согласия другой стороны, при этом указав, что вопрос о капитальном ремонте решается по отдельному согласованию между сторонами. Также суд включает по предложению истца условия, касающиеся распределения затрат по неотделимым улучшениям, сформулированные с учетом интересов сторон, и ряд общих условий об ответственности, порядке действия и порядке урегулирования споров, инициированных истцом, в отношении которых ответчиком не заявлено конкретных возражений и не предложено условий иного содержания.
Целесообразным суд считает и условия о письменном уведомлении о намерении передать право иным лицам, как и об уведомлении таких лиц о наличии настоящего соглашения.
С учетом всего изложенного и предложений сторон, апелляционный суд считает возможным установить порядок пользования общим имуществом путем заключения соглашения на следующих условиях:
Мэрия города Новосибирска, именуемая в дальнейшем Сторона 1, и общество с ограниченной ответственностью «Алекс Плюс», именуемая в дальнейшем Сторона 2, заключили настоящее Соглашение о нижеследующем.
1.1. Сторонам настоящего соглашения на праве общей долевой собственности принадлежат нежилые помещения в отдельно стоящем здании, общей площадью 11,4 кв.м, с кадастровым номером 54:35:031060:850, общей площадью 9,3 кв.м., с кадастровым номером 54:35:031060:849 и общей площадью 8,9 кв.м., с кадастровым номером 54:35:031060:848, расположенные в здании по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Кубовая, 108/3. (далее - Объект).
Доля Стороны 1 в праве собственности на Объект составляет 66/1000 в праве общей долевой собственности на Объект, Стороны 2 - 934/1000.
2.1. Настоящим соглашением определен следующий порядок использования объекта:
2.1.1. Объект, указанный в пункте 1.1 настоящего соглашения, используется Сторонами для обеспечения надлежащего функционирования здания.
2.1.2. Сторона 2 своими силами или силами привлеченных лиц содержит Объект в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии, в том числе осуществляет эксплуатацию, обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций, выполняет правила гражданской обороны и пожарной безопасности.
2.1.3. Сторона 2 заключает договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами в отношении объекта, осуществляет оплату данных услуг. Представляет Стороне 1 копии указанных договоров и всех составленных при их исполнении документов, включая документы об осуществленных платежах.
2.1.4. Сторона 1 компенсирует Стороне 2 понесенные расходы на основании счетов, счетов-фактур и других документов, подтверждающих факт оказания, объем услуг и несение расходов, в течение двадцати календарных дней с момента их получения. Компенсация производится Стороной 1 соразмерно принадлежащей Стороне 1 доле в праве общей долевой собственности.
2.1.5. В период действия настоящего соглашения неотделимые улучшения Объекта Стороной 2 могут быть произведены только с согласия Стороны 1. Неотделимые улучшения Объекта, производство которых не было согласовано Стороной 1, производятся Стороной 2 за свой счет без отнесения затрат на Сторону 1. Стоимость таких улучшений по окончании действия настоящего соглашения Стороной 1 не возмещается.
2.1.6. Сторона 2 обязуется не производить перепланировку, реконструкцию, капитальный ремонт, переоборудование и переустройство Объекта, без письменного согласия Стороны 1. Организация капитального ремонта Объекта, в случае его необходимости, производится по согласованию между сторонами.
2.1.7. В случае аварии Сторона 2 обязуется немедленно поставить в известность Сторону 1 и принять меры по устранению последствий аварии.
2.1.8. Объект Сторонами соглашения или привлеченными Сторонами для его исполнения лицами не может быть использован для: распространения рекламы табачных и алкогольных изделий; организации и проведения азартных игр, в том числе размещения игровых автоматов; распространения на территории Объекта аналогов наркотических средств или психотропных веществ, курительных смесей и другой продукции, содержащей вещества, обладающие психоактивным действием.
2.1.9. Стороны обеспечивают беспрепятственный доступ представителей другой стороны к Объекту, в том числе Сторона 2 обеспечивает доступ Стороны 1 для проведения проверок состояния и использования Объекта.
2.2.1 Сторона 2, причинившая ущерб Объекту при его использовании ею, обязана возместить Стороне 1 убытки в полном объёме.
2.2.2. При установлении нарушений любая из Сторон вправе ставить вопрос о досрочном прекращении соглашения либо о взыскании в судебном порядке убытков в соответствии с действующим законодательством.
2.2.3. Неисполнение требований соглашения о целевом использовании объекта либо систематическое нарушения предусмотренного положениями пункта 2.1. соглашения порядка использования Объекта является основанием для применения мер, предусмотренных законодательством.
2.3.1. Изменение и расторжение соглашения возможны по соглашению сторон и оформляются дополнительным соглашением к настоящему соглашению.
2.3.2. Настоящее соглашение действует с момента вступления его в силу и до 01.06.2025.
2.3.4. Споры и разногласия, вытекающие из условий настоящего соглашения, возникшие между сторонами, разрешаются мирным путем. В случае недостижения согласия между сторонами, споры подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Новосибирской области.
2.3.5. В случае перехода права собственности на Объект от любой из Сторон к третьим лицам другая Сторона обязана:
письменно уведомить другую Сторону о намерении передать право собственности третьим лицам;
письменно уведомить третьих лиц о наличии соглашения, представив подтверждение такого уведомления другой Стороне.
С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения искового заявления об установлении порядка пользования, поскольку ряд условий, предложенных истцом был отклонен и изменен. Обжалуемое решение подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункты 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ), с принятием по настоящему делу нового судебного акта.
Расходы по государственной пошлине за рассмотрение иска относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований, на основании статьи 110 АПК РФ, подлежат частично взысканию в бюджет с ответчика, поскольку в соглашение включен ряд условий, которые ответчиком не предлагались, частично принята редакция истца.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 28.10.2021 по делу № А45-9666/2021 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Иск удовлетворить частично.
Определить порядок пользования нежилыми помещениями в отдельно стоящем здании транспортно-пересадочного узла, расположенном по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Кубовая, 108/3, путем заключения между Мэрией города Новосибирска и общество с ограниченной ответственностью «Алекс Плюс» соглашения на следующих условиях:
Мэрия города Новосибирска, именуемая в дальнейшем Сторона 1, и общество с ограниченной ответственностью «Алекс Плюс», именуемая в дальнейшем Сторона 2, заключили настоящее Соглашение о нижеследующем.
1.1. Сторонам настоящего соглашения на праве общей долевой собственности принадлежат нежилые помещения в отдельно стоящем здании, общей площадью 11,4 кв.м, с кадастровым номером 54:35:031060:850, общей площадью 9,3 кв.м., с кадастровым номером 54:35:031060:849 и общей площадью 8,9 кв.м., с кадастровым номером 54:35:031060:848, расположенные в здании по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Кубовая, 108/3. (далее - Объект).
Доля Стороны 1 в праве собственности на Объект составляет 66/1000 в праве общей долевой собственности на Объект, Стороны 2 - 934/1000.
2.1. Настоящим соглашением определен следующий порядок использования объекта:
2.1.1. Объект, указанный в пункте 1.1 настоящего соглашения, используется Сторонами для обеспечения надлежащего функционирования здания.
2.1.2. Сторона 2 своими силами или силами привлеченных лиц содержит Объект в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии, в том числе осуществляет эксплуатацию, обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций, выполняет правила гражданской обороны и пожарной безопасности.
2.1.3. Сторона 2 заключает договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами в отношении объекта, осуществляет оплату данных услуг. Представляет Стороне 1 копии указанных договоров и всех составленных при их исполнении документов, включая документы об осуществленных платежах.
2.1.4. Сторона 1 компенсирует Стороне 2 понесенные расходы на основании счетов, счетов-фактур и других документов, подтверждающих факт оказания, объем услуг и несение расходов, в течение двадцати календарных дней с момента их получения. Компенсация производится Стороной 1 соразмерно принадлежащей Стороне 1 доле в праве общей долевой собственности.
2.1.5. В период действия настоящего соглашения неотделимые улучшения Объекта Стороной 2 могут быть произведены только с согласия Стороны 1. Неотделимые улучшения Объекта, производство которых не было согласовано Стороной 1, производятся Стороной 2 за свой счет без отнесения затрат на Сторону 1. Стоимость таких улучшений по окончании действия настоящего соглашения Стороной 1 не возмещается.
2.1.6. Сторона 2 обязуется не производить перепланировку, реконструкцию, капитальный ремонт, переоборудование и переустройство Объекта, без письменного согласия Стороны 1. Организация капитального ремонта Объекта, в случае его необходимости, производится по согласованию между сторонами.
2.1.7. В случае аварии Сторона 2 обязуется немедленно поставить в известность Сторону 1 и принять меры по устранению последствий аварии.
2.1.8. Объект Сторонами соглашения или привлеченными Сторонами для его исполнения лицами не может быть использован для: распространения рекламы табачных и алкогольных изделий; организации и проведения азартных игр, в том числе размещения игровых автоматов; распространения на территории Объекта аналогов наркотических средств или психотропных веществ, курительных смесей и другой продукции, содержащей вещества, обладающие психоактивным действием.
2.1.9. Стороны обеспечивают беспрепятственный доступ представителей другой стороны к Объекту, в том числе Сторона 2 обеспечивает доступ Стороны 1 для проведения проверок состояния и использования Объекта.
2.2.1 Сторона 2, причинившая ущерб Объекту при его использовании ею, обязана возместить Стороне 1 убытки в полном объёме.
2.2.2. При установлении нарушений любая из Сторон вправе ставить вопрос о досрочном прекращении соглашения либо о взыскании в судебном порядке убытков в соответствии с действующим законодательством.
2.2.3. Неисполнение требований соглашения о целевом использовании объекта либо систематическое нарушения предусмотренного положениями пункта 2.1. соглашения порядка использования Объекта является основанием для применения мер, предусмотренных законодательством.
2.3.1. Изменение и расторжение соглашения возможны по соглашению сторон и оформляются дополнительным соглашением к настоящему соглашению.
2.3.2. Настоящее соглашение действует с момента вступления его в силу и до 01.06.2025.
2.3.4. Споры и разногласия, вытекающие из условий настоящего соглашения, возникшие между сторонами, разрешаются мирным путем. В случае недостижения согласия между сторонами, споры подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Новосибирской области.
2.3.5. В случае перехода права собственности на Объект от любой из Сторон к третьим лицам другая Сторона обязана:
письменно уведомить другую Сторону о намерении передать право собственности третьим лицам;
письменно уведомить третьих лиц о наличии соглашения, представив подтверждение такого уведомления другой Стороне.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Алекс Плюс» в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины по иску.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства
в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев
со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий Е.В. Афанасьева
Судьи Е.А. Сорокина
ФИО1
