Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017
http://1aas.arbitr.ru, тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е
г. Владимир
24 сентября 2019 года Дело № А43-4361/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2019 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 сентября 2019 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Александровой О.Ю., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Борзовой Э.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 13.06.2019 по делу № А43-4361/2019, принятое судьей Требинской И.В.
по иску индивидуального предпринимателя Маслова Павла Евгеньевича (ОГРНИП 315525900003581) к ответчикам: администрации г.Нижнего Новгорода (ОГРН 1025203032579), Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ОГРН 1025203030280, ИНН 5253000265),
о понуждении к заключению договора купли-продажи,
от ответчика (заявителя) – Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода – Додонова Е.А. по доверенности от 27.12.2019 сроком до 31.12.2019;
от ответчика – администрации г. Нижнего Новгорода – Додонова Е.А. по доверенности от 11.01.2019 сроком до 31.12.2019;
от истца – Маслов П.Е лично по паспорту, Лапин Д.В по доверенности от 01.03.2019 сроком до 31.12.2019,
установил.
Индивидуальный предприниматель Маслов Павел Евгеньевич (далее – ИП Маслов П.Е.) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к администрации г.Нижнего Новгорода (далее – администрация) и Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (далее КУГИ), о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи объекта, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, ул.Фучика Юлиуса, 46Б, лит.А,А1,А2, согласно отчету об оценке №1-942/50 от 23.09.2018, в рассрочку с периодами рассрочки – 5 лет равными долями ежемесячно.
Решением от 13.06.2019 Арбитражный суд Нижегородской области обязал КУГИ заключить с ИП Масловым П.Е. договор купли-продажи нежилого здания погрузочно-разгрузочной станции лит.А,А1,А2 общей площадью 177,7 кв.метра, кадастровый номер 52:18:0040426:199, расположенного по адресу: Нижегородская область, г.Нижний Новгород, р-н Автозаводский, ул. Фучика Юлиуса, дом 46Б, в редакции проекта договора, предлагаемого истцом (вх. письма от 15.03.2019, 31.05.2019) за исключением раздела 2 договора, пунктов 3.2.1, 3.2.2 договора, изложив указанные пункты в следующей редакции: «Выкупная цена «объекта», отчуждаемого по настоящему Договору, в соответствии с отчетом об оценке от 23 сентября 2018 года №1-942/50, выполненным ООО «Экспертиза и оценка собственности» составляет 1 634 745 руб. 76 коп. (НДС не облагается) пункт 3.2.1 «Сумму в размере 27 245 руб. 76 коп. (НДС не облагается) оплатить единовременным платежом в течение 30 календарных дней с даты заключения договора купли –продажи муниципального имущества. Пункт 3.2.2: сумму в размере 1 607 500 руб. (НДС не облагается) ежемесячно равными долями в течение 59 (пятидесяти девяти) месяцев, начиная со следующего месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной п.п.3.2.1. в размере 27 245 руб. 76 коп. (НДС не облагается).
Обязал КУГИ заключить с ИП Масловым П.Е. договор купли-продажи нежилого здания склада лит.Б, общей площадью 145,40 кв.метра, кадастровый номер 52:18:0040426:201, по адресу: Нижегородская область, г.Нижний Новгород, р-н Автозаводский, ул. Фучика Юлиуса дом 46Б в редакции проекта договора, предлагаемого истцом (вх. письма от 15.03.2019, 31.05.2019) за исключением раздела 2 договора, пунктов 3.2.1, 3.2.2 договора, изложив указанные пункты в следующей редакции: «Выкупная цена «объекта», отчуждаемого по настоящему Договору, в соответствии с отчетом об оценке от 23 сентября 2018 года №1-942/50, выполненным ООО «Экспертиза и оценка собственности» составляет 1372881 рубль 36 копеек (НДС не облагается) пункт 3.2.1 « Сумму в размере 22 881 руб. 36 коп. (НДС не облагается) оплатить единовременным платежом в течение 30 календарных дней с даты заключения договора купли –продажи муниципального имущества. Пункт 3.2.2: сумму в размере 1 350 000 руб. (НДС не облагается) ежемесячно равными долями в течение 59 (пятидесяти девяти) месяцев, начиная со следующего месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной п.п.3.2.1. в размере 22 881 руб. 36 коп. (НДС не облагается). Взыскал с КУГИ в пользу ИП Маслова П. Е. 6000 руб. государственной пошлины. В остальной части иска - отказал.
Не согласившись с принятым решением, КУГИ обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой и дополнениями к ней, в которых просит отменить решение суда первой инстанции.
Заявитель указывает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, истцу необходимо было обращаться с обжалование бездействия уполномоченного органа в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчиков в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просит решение отменить, жалобу – удовлетворить.
В судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу истец и его представитель указали на законность и обоснованность решения, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29 июля 2015 года между КУГИ и ЗР администрации города Нижнего Новгорода (арендодатель) и Масловым Павлом Евгеньевичем (арендатор) заключен договор аренды №1/2222, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендодатель принимает по акту приема-передачи в аренду здание общей площадью 145,40 кв.м., расположенное по адресу: г.Н.Новгород, Автозаводский район, ул.Фучика Юлиуса, д.46Б лит.Б для использования под офис, склад, бытовое обслуживание, торговая ветеринарная деятельность, мастерская, гараж.
Также 29 июля 2015 года между теми же лицами заключен договор аренды №1/2221, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендодатель принимает по акту приема-передачи в аренду здание общей площадью 177,70 кв.м., расположенное по адресу: г.Н.Новгород, Автозаводский район, ул.Фучика Юлиуса, д.46Б лит.А, А1,А2 для использования под офис, склад, бытовое обслуживание, торговая ветеринарная деятельность, мастерская, гараж.
В соответствии с пунктами 2.1 договоров срок его действия установлен с 29 июля 2015 по 28 июля 2020 года.
По акту приема-передачи от 29.07.2005 года здания переданы арендатору в пользование.
18.07.2018 года ИП Маслов П.Е. обратился в КУГИ и ЗР администрации г.Н.Новгорода с заявлением о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемых объектов.
Письмом от 16.08.2018 КУГИ и ЗР администрации города Нижнего Новгорода сообщило, что реализация имущественного права на приобретение муниципального имущества возможна без приватизации находящегося под ним земельного участка.
29.10.2018 индивидуальный предприниматель Маслов П.Е. повторно обратился к КУГИ и ЗР администрации г.Н.Новгорода с заявлением о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемых объектов и направлении ему проекта договора купли-продажи объектов.
15.03.2019 истец направил в адрес Комитета проекты договоров купли-продажи арендуемых объектов. 31.05.2019 истец повторно вручил ответчику проект договора купли-продажи объектов с уточненной стоимостью выкупаемого имущества.
Поскольку в добровольном порядке ответчики уклоняются от заключения договоров, истец обратился с настоящим иском в суд.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
В силу пункта 3 статьи 2, пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 21.12.2001 N178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом.
Частью 5 статьи 3 названного Федерального закона предусмотрено, что особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), настоящий закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Согласно пункту 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Закон N 159-ФЗ направлен, как следует из его содержания, на поддержку малого и среднего предпринимательства. С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке.
Из представленных в дело документов следует, что истец относится к числу субъектов малого и среднего предпринимательства, имеющих право на приобретение арендуемого имущества в соответствии с положениями статьи 159-ФЗ.
Данное обстоятельство ответчики в суде первой инстанции не оспаривали и подтвердили в суде апелляционной инстанции.
15.03.2019 и 31.05.2019 истец направлял в адрес КУГИ и ЗР администрации г.Н.Новгорода проекты договоров купли-продажи объектов.
При определении выкупной стоимости истец принял во внимание отчет, выполненный ООО «Экспертиза и оценка собственности» №1-942/50.
Указанный отчет был выполнен по заказу ответчика с целью рассмотрения заявления предпринимателя о реализации преимущественного права выкупа.
В соответствии с указанным отчетом стоимость имущества в отношении нежилого здания склада определена в размере 1620000 рублей, в отношении здания погрузочно-разгрузочной станции - 1 929 000 рублей. При этом истец уменьшает размер, определенный оценщиком на сумму НДС 20%. Между тем указанный размер НДС применяется с 01.01.2019, в то время как отчет №1-942/50 выполнен 23.09.2018 и сумма НДС составляла 18%.
Таким образом при определении выкупной стоимости размер, определенный оценщиком следует уменьшить на 18%.
С учетом изложенного, размер выкупной цены здания склада составит 1 328 881 рубль 36 копеек, здания погрузочно-разгрузочной станции - 1 634 745 рублей 76 копеек.
Истец просил обязать заключить договоры, определив в качестве ответчиков Администрацию г.Н.Новгорода и Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г.Н.Новгорода.
В соответствии с Положением о комитете по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода, утвержденным постановлением администрации города Нижнего Новгорода от 04.12.2017 N 5866 Комитет осуществляет полномочия по управлению и распоряжению муниципальным имуществом города Нижнего Новгорода (далее - муниципальное имущество, муниципальная собственность), в том числе по приватизации объектов муниципальной собственности, управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и земельными участками, находящимися в границах муниципальногообразования города Нижнего Новгорода, собственность которых не разграничена, если иное не установлено законодательством Российской Федерации и нормативными правовыми актами Нижегородской области, а также осуществляет иные полномочия, возложенные на комитет.
Согласно пунктам 3.1.20, 3.1.22 Положения именно Комитет осуществляет функции продавца при приватизации муниципального имущества, заключает договоры купли-продажи муниципального имущества, а также договоры безвозмездной передачи муниципального имущества в собственность третьих лиц в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и правовыми актами органов местного самоуправления города Нижнего Новгорода.
Таким образом, суд обоснованно посчитал необходимым обязать заключить договоры именно Комитет.
При этом договоры купли-продажи подлежат заключению в редакции проекта договора, предлагаемого истцом (вх. письма от 15.03.2019, 31.05.2019) за исключением раздела 2 договора, пунктов 3.2.1, 3.2.2 договора. Указанные пункты подлежат изложению в следующей редакции:
1) в отношении здания погрузочно-разгрузочной станции лит.А,А1,А2 общей площадью 177,7 кв.метра, кадастровый номер 52:18:0040426:199, распложенного по адресу: Нижегородская область, г.Нижний Новгород, р-н Автозаводский, ул. Фучика Юлиуса, дом 46Б: «Выкупная цена «объекта», отчуждаемого по настоящему Договору, в соответствии с отчетом об оценке от 23 сентября 2018 года №1-942/50, выполненным ООО «Экспертиза и оценка собственности» составляет 1 634 745 руб. 76 коп. (НДС не облагается) пункт 3.2.1 « Сумму в размере 27 245 руб. 76 коп. (НДС не облагается) оплатить единовременным платежом в течение 30 календарных дней с даты заключения договора купли –продажи муниципального имущества. Пункт 3.2.2: сумму в размере 1 607 500 рублей (НДС не облагается) ежемесячно равными долями в течение 59 (пятидесяти девяти) месяцев, начиная со следующего месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной п.п.3.2.1. в размере 27 245 руб. 76 коп. (НДС не облагается).
2) нежилого здания склада лит.Б, общей площадью 145,40 кв.метра, кадастровый номер 52:18:0040426:201, по адресу: Нижегородская область, г.Нижний Новгород, р-н Автозаводский, ул. Фучика Юлиуса дом 46Б: «Выкупная цена «объекта», отчуждаемого по настоящему Договору, в соответствии с отчетом об оценке от 23 сентября 2018 года №1-942/50, выполненным ООО «Экспертиза и оценка собственности» составляет 1372881 рубль 36 копеек (НДС не облагается). Пункт 3.2.1 «Сумму в размере 22 881 руб. 36 коп. (НДС не облагается) оплатить единовременным платежом в течение 30 календарных дней с даты заключения договора купли – продажи муниципального имущества. Пункт 3.2.2: сумму в размере 1 350 000 рублей (НДС не облагается) ежемесячно равными долями в течение 59 (пятидесяти девяти) месяцев, начиная со следующего месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной п.п.3.2.1. в размере 22 881 руб. 36 коп. (НДС не облагается).
Доводы заявителя апелляционной жалобы об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права судом проверены и отклоняются по следующим основаниям.
Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется различными способами, в том числе путем неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим.
В силу правил части 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Согласно части 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными правовыми актами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу положений статей №, 9 Закона №159-ФЗ, заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям указанного закона, для публичного образования является обязательным.
Бездействие Комитета, выраженное в не направлении в адрес истца договора купли-продажи спорных помещений, свидетельствует об уклонении ответчика от заключения договора.
При возникновении спора, связанного с не заключением уполномоченным органом договора купли-продажи в порядке, установленном Законом №159-ФЗ, заявитель, права которого нарушены таким отказом (либо бездействием), может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этого органа незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ, либо предъявить иск о понуждении к заключению соответствующего договора по правилам статьи 445 ГК РФ. При этом выбор способа защиты нарушенного права является прерогативой лица, требующего судебной защиты.
Предварительное (до обращения в суд с исковым требованием) оспаривание в публичном производстве в порядке главы 24 АПК РФ действий (бездействия) либо актов органов власти не требуется.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что истцом избран надлежащий способ защиты права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 13.06.2019 по делу № А43-4361/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья | Е.Н. Наумова |
Судьи | О.Ю. Александрова Н.В. Устинова |
