г. Владимир
08 февраля 2022 года Дело № А43-13901/2021
Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2022 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 февраля 2022 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Ковбасюка А.Н., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бундиной Ю.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Изба-НН» на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 22.09.2021 по делу
№ А43-13901/2021,
по иску общества с ограниченной ответственностью «Изба-НН»,
ИНН: 5262222747, ОГРН: 1085262000669, к индивидуальному предпринимателю Мамаеву Валерию Николаевичу, ИНН: 526300639042, ОГРНИП: 307526308900039,
о взыскании задолженности,
при участии представителей: от ответчика – Любимова А.В. по доверенности от 02.04.2021 сроком на 3 года, диплому о высшем юридическом образовании регистрационный номер 11-221 от 04.07.2008;
установил.
Общество с ограниченной ответственностью «Изба-НН» (далее – истец, Общество, ООО «Изба-НН») обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением киндивидуальному предпринимателю Мамаеву Валерию Николаевичу (далее – ответчик, Предприниматель, ИП Мамаев В.Н.) о взыскании 2 648 180 руб. долга по договору аренды нежилого помещения от 01.11.2014.
Решением от 22.09.2021 Арбитражный суд Нижегородской области исковые требования удовлетворил частично: взыскал с ИП Мамаева В.Н. в пользу ООО «Изба-НН» 47 009 рублей 03 копейки долга, 643 рубля судебных расходов по оплате государственной пошлины; в удовлетворении остальной части исковых требований отказал.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Изба-НН» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, дополнением к ней, в которых просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований.
Заявитель указывает, что ответчик использовал помещение в спорный период, а именно с 01 мая 2020 по 14 октября 2020 года, поскольку в помещении находилось имущество ответчика (разборная демонтируемая металлическая конструкция с остеклением).
Отмечает, что судом не принят факт того, что истец не мог прибыть на объект 01.07.2020 для приемки помещения на основании уведомления ответчика о передаче объекта, поскольку указанное уведомление получено Обществом только 07.07.2020.
Также в обоснование доводов жалобы, истец ссылается на то, что Предприниматель не обращался к Обществу с требованием освободить его от арендной платы и об ее уменьшении.
В дополнении к жалобе истец указывает, что письмо ответчика №118М от 26.05.2020 не может быть принято в качестве основания для снижения арендной платы за май и июнь 2020 года.
С учетом изложенного, апеллянт считает что арендная плата за весь период до подписания сторонами акта приема-передачи помещения (с 01 мая 2020 по 14.10.2020) должна быть оплачена в полном объеме, согласно условиям договора аренды из расчета 485760 руб. в месяц.
Представитель ответчика в отзыве на апелляционную жалобу и в судебном заседании указал на законность и обоснованность принятого судебного акта, в удовлетворении апелляционной жалобы просил отказать.
Представитель общества, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку в судебное заседание не обеспечил. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя истца, по имеющимся в нем материалам.
Поскольку в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, стороны в суде апелляционной инстанции не заявили возражений относительно проверки только части судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в силу требований части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Общество (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 01.11.2014, по условиям которого в аренду передана часть помещения, кадастровый номер 52:18:0040275:0:7/7, общей площадью - 220,8 кв.м., в том числе торговая площадь - 150 кв.м., находящегося на первом этаже здания по адресу: город Нижний Новгород, улица Веденяпина, дом 1В, в Автозаводском районе (пункт 2.1 договора).
Арендатор обязан в течение 2 дней после прекращения действия настоящего договора возвратить помещение арендодателю по акту, подписываемому сторонами, в состоянии не худшем, чем то, в котором помещение было передано арендатору, с учетом его нормального износа (пункт 4.2.17.1 договора).
Срок аренды - шесть лет с даты подписания акта приема-передачи помещения (пункт 9.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2017).
В пунктах 3.1.1, 5.1, 5.5 и 10.6.4 с учетом дополнительного соглашения от 01.10.2017 № 22 определены:
- размер постоянной части арендной платы (485 760 руб. в месяц, за период с 01.11.2017 по 28.02.2018 - 386 400 руб.) и порядок оплаты (постоянная часть арендной платы выплачивается ежемесячно авансовым платежом без выставления счета от арендодателя. Авансовый платеж переменной и постоянной части арендной платы выплачивается с учетом пункта 5.1 до 20 числа текущего месяца за следующий);
- право арендатора в одностороннем внесудебном порядке отказаться от выполнения договора и расторгнуть его при условии письменного уведомления арендодателя за 2 месяца до даты расторжения.
Имущество передано Обществом Предпринимателю по акту приема-передачи от 01.11.2014.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 16.11.2020 по делу № А43-23145/2020 установлено, что Предприниматель письмом от 20.03.2020 № 257/2003 уведомил Общество о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.11.2014 (получено Обществом по почтовому адресу, указанному в договоре, 26.03.2020). С учетом двухмесячного срока, установленного пунктом 10.6.4 договора, для уведомления арендодателя, договор аренды нежилого помещения от 01.11.2014 расторгнут с 26.05.2020.
Общество обратилось в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что фактически спорное помещение возвращено Предпринимателем Обществу по акту приема-передачи от 14.10.2020.
Поскольку арендная плата с 01.05.2020 по 14.10.2020 ответчиком не оплачена, истец обратился к нему с претензией от 29.03.2021. Претензия оставлена Предпринимателем без удовлетворения.
Неисполнение ответчиком обязательств по внесению платы за пользование помещением после расторжения договора аренды послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции удовлетворил требование о взыскании задолженности в сумме 47 009 рублей 03 копейки.
В данной части решение не обжалуется.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
В случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (пункт 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»).
Судом установлено, что письмом от 30.06.2020 Предприниматель сообщил Обществу о расторжении договора аренды от 01.11.2014 и о готовности возврата арендованного имущества, в связи с чем предложил направить 01.07.2020 представителя Общества для проверки помещения (том 1, лист дела 72).
Поскольку представитель Общества не явился для составления акта возврата помещения, Предприниматель письмом от 02.07.2020 направил в адрес истца подписанные арендатором акт возврата помещения от 01.07.2020, акт возврата ключей от 01.07.2020 (том1, листы дела 73-75).
Общество письмом от 06.07.2020 возвратило Предпринимателю акт возврата и ключи от арендуемого помещения, ссылаясь на нарушение порядка расторжения договора, а также на оформление акта возврата помещения в отсутствие представителя Общества. Истец предложил ответчику составить акт возврата и осмотра помещения 09.07.2020 (том 1, лист дела 78).
Поскольку в указанное время представители обеих сторон явились по адресу объекта аренды без ключей, помещение не было возращено по акту приема-передачи.
Письмом от 08.07.2020 Предприниматель вновь направил в адрес Общества ключи от помещения и акт возврата, настаивая на расторжении договора, освобождении помещения и уклонении арендодателя от приема объекта аренды (том 1, лист дела 79).
В дальнейшем в ходе переписки сторон, Предприниматель просил Общество принять спорное помещение и ключи от него, ссылаясь на освобождение помещения 30.06.2020, а Общество возражало против принятия имущества, настаивая на совместном осмотре спорного помещения и возврате его на основании акта приема-передачи, подписанного сторонами.
В силу статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (пункт 1). При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 данной статьи (пункт 2).
Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (пункт 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
С учетом установленного вступившим в законную силу решением суда от 16.11.2020 по делу № А43-23145/2020 факта расторжения договора аренды сторонами 26.05.2020, суд пришел к выводу, что датой возврата имущества от арендатора арендодателю следует считать 06.07.2020 - дата, получения Обществом акта возврата помещения и ключей от него.
Суд первой инстанции пришел к верному выводу, что арендатор (ответчик), действуя разумно и добросовестно, уведомил арендодателя (истца) о прекращении арендных отношений письмом от 26.03.2020 и готовности возвратить нежилое помещение письмом от 30.06.2020. Арендодатель мер по принятию помещения от арендатора не предпринял, в связи с чем дальнейшее образование задолженности (с 07.07.2020 по 14.10.2020) зависело уже исключительно от действий арендодателя.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что письмо от 30.06.2020 было получено лишь 07.07.2020, в связи с чем арендодатель был лишен возможности принять имущество 01.07.2020 судом отклоняется.
Как следует из материалов дела, указанное письмо с актом возврата было направлено истцу ответчиком 30.06.2020 по электронной почте a.nikolaev@mirpizzy.com, которая принадлежит Николаеву А.Ю.
При этом из представленной в суд апелляционной инстанции электронной переписке усматривается, что данное лицо являлось контактным по вопросам спорного арендованного имущества (письмо от 16.11.2019, направление Николаевым А.Ю. дополнительного соглашения к договору аренды, счетов на оплату).
Доводы Общества о том, что Предприниматель использовал помещение в спорный период, а именно с 01 мая 2020 по 14 октября 2020 года, поскольку в помещении находилось имущество ответчика (разборная демонтируемая металлическая конструкция с остеклением) является несостоятельной.
Согласно пункту 4.2.17 Договора аренды арендатор обязан после прекращения действия настоящего Договора освободить Помещение от принадлежащего ему имущества в порядке и сроки, установленные статьей 7 настоящего Договора.
В соответствии с пунктом 3.2.10.Договора арендатор имеет право по окончании срока действия настоящего Договора либо досрочном его расторжении изъять произведенные им улучшения Помещения, которые могут быть отделены без ущерба для Помещения (отделимые улучшения).
Согласно пункту 4.2.7.Договора по истечении срока действия Договора, а также при досрочном его прекращении арендатор обязан передать арендодателю все произведенные арендатором улучшения, составляющие принадлежность арендуемых площадей и неотделимые без вреда для Объекта, в том числе скрытые, но влияющие на дальнейшую эксплуатацию Помещения (система кондиционирования и вентиляции, охранную и пожарную сигнализации, система пожаротушения и др.).
В соответствии с пунктом 7.1.Договора все произведенные арендатором отделимые улучшения, не нарушающие назначение, внешний вид Помещения и фасадов здания, относящихся к арендуемому Помещению, являются его собственностью и подлежат демонтажу и вывозу из Помещения.
В рассматриваемом случае нахождение в спорный период металлической конструкции, которая представляет собой входную группу и влияет на эксплуатацию помещения, не свидетельствует о том, что арендатор не исполнил свою обязанность по освобождению спорного помещения от своего имущества.
Арбитражным судом произведен расчет задолженности за период с 01.05.2020 по 06.07.2020, согласно которому размер арендной платы составляет 1 065 538 руб. 06 коп.
Указом Губернатора Нижегородской области от 13.03.2020 № 27 «О введении режима повышенной готовности» (далее - Указ № 27) с 13.03.2020 на территории Нижегородской области введен режим повышенной готовности до принятия Указа Губернатора Нижегородской области о снятии режима повышенной готовности.
В соответствии с пунктом 3.3 Указа № 27 временно приостановлена с 28.03.2020 работа объектов розничной торговли.
Из материалов дела следует, что основным видом деятельности ответчика является розничная торговля обувью в специализированных магазинах (код вида деятельности 47.72.1).
Таким образом, введение вышеуказанных ограничений сделало невозможным осуществление деятельности ответчика, в период с мая по июнь 2020 года в помещении, переданном по договору аренды, согласно целевому назначению.
01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Федеральный закон № 98-ФЗ).
В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).
При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.
Право арендатора требовать уменьшения арендной платы обусловлено именно невозможностью использования имущества, а не самим фактом введения режима повышенной готовности.
Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы.
Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.
Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны.
В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.
Как следует из материалов дела, письмами от 07.04.2020, от 13.04.2020, от 26.05.2020 Предприниматель обращался к Обществу с требованием освободить его от арендной платы и об уменьшении арендной платы путем зачета в счет погашения арендной платы обеспечительного платежа.
Факт направления письма от 07.04.2020 подтверждается скриншотом электронной почты, получение письма от 26.05.2020 истец подтверждает.
Введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы либо уменьшения ее размера, а не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере.
В соответствии с вопросом 3 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ).
В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования).
В соответствии с пунктом 1 Требований отсрочка предоставляется организациям и индивидуальным предпринимателям, которые осуществляют деятельность в отраслях, наиболее пострадавших в результате распространения коронавирусной инфекции.
В соответствии с пунктом 3 указанного Постановления отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020 начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях: задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.
Вместе с тем Общество не снизило Предпринимателю арендную плату по договору от 01.11.2014 и не предоставило отсрочку её уплаты в период действия Указов Губернатора Нижегородской области о противодействии распространению новой коронавирусной инфекции и ограничивающих деятельность ответчика.
В связи со сложившейся эпидемической обстановкой в регионе, запретом на осуществление ответчиком основного вида деятельности, с учетом соблюдения баланса интересов сторон, суд первой инстанции обоснованно установил в спорный период арендную плату в размере 50% от установленной в договоре в месяц (242 880 руб. в месяц).
Таким образом, размер арендной платы за спорный период составляет 532 769 руб. 03 коп.
Из условий договора (с учетом дополнительного соглашения к нему от 01.10.2017 № 22) следует, что арендатор внес обеспечительный платеж в сумме 485 760 руб., что подтверждается платежным поручением от 27.11.2014 № 25.
В силу пункта 10.6.4 договора при расторжении договора по инициативе арендатора обеспечительный платеж подлежит зачету за последний месяц аренды, либо возврату арендатору, кроме случая досрочного расторжения договора, ранее одного года 6 месяцев с даты заключения соглашения.
Таким образом в счет образовавшей задолженности Предпринимателя перед Обществом подлежит зачету обеспечительный платеж в сумме 485 760 руб.
Аргумент Общества о том, что обеспечительный платеж был зачтен в счет возмещения убытков арендодателя, связанных с восстановительным ремонтом помещения, не принят судом, поскольку вопреки положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащих доказательств, подтверждающих размер убытков, факт их несения арендодателем, а также факт обращения Общества к Предпринимателю с заявлением о зачете обеспечительного платежа, материалы дела не содержат.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции находит законным и обоснованным удовлетворение требования Общества о взыскании долга в сумме 47 009 руб. 03 коп.
Доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции и отклонены как не подтвержденные материалами дела по вышеизложенным основаниям.
Таким образом, решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным, соответствующим нормам материального и процессуального права и фактическим обстоятельствам дела; оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта в обжалуемой части по доводам заявителя не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
П О С Т А Н О В И Л:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 22.09.2021 по делу № А43-13901/2021 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Изба-НН» - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Е.Н. Наумова
Судьи
Н.В. Устинова
А.Н. Ковбасюк
