ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,
http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда апелляционной инстанции
г. Саратов | Дело №А57-13963/2020 |
03 марта 2021 года |
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2021 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 марта 2021 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Никольского С.В. Цуцковой М.Г.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кравцовой А.Д.,
с участием в заседании:
представителя индивидуального предпринимателя Масоновой Алевтины Владимировны - Фадеева В.И., действующего на основании доверенности от 28.10.2020,
представителя акционерного общества «Торговый дом «ТЦ-Поволжье» - Романовой В.В., действующей на основании доверенности от 11.01.2021,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Масоновой Алевтины Владимировны на решение Арбитражного суда Саратовской области от 24 декабря 2020 года по делу №А57-13963/2020
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Масоновой Алевтины Владимировны (город Саратов, ОГРНИП 314645016000023, ИНН 645320389563) к акционерному обществу «Торговый дом «ТЦ-Поволжье» (город Саратов, ОГРН 1026403040894, ИНН 6453012534)
о расторжении договора аренды № 102 от 01.01.2016, взыскании денежных средств (обеспечительный платеж по договору) в размере 1 393 558 руб. 68 коп.,
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель Масонова Алевтина Владимировна (далее - истец, ИП Масонова А.В., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области к акционерному обществу «Торговый дом «ТЦ-Поволжье» (далее - ответчик, АО «ТД «ТЦ-Поволжье») с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о расторжении с 20.07.2020 года договора аренды №102 от 01.01.2016 и взыскании денежных средств (обеспечительный платеж по договору) в размере 1 393 558 руб. 68 коп.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24 декабря 2020 года по делу № А57-13963/2020 в удовлетворении исковых требований отказано.
Истец,не согласившись с принятым судебным актом, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворении исковые требования в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает:
- стороны не пришли к соглашению по вопросам о скидке на арендную плату, так и о расторжении договора с 20 июля 2020 года. ИП Масонова А.В. воспользовалась нормами Федерального закона № 166-ФЗ, согласно которым одностороннее расторжение договора аренды не несет для арендатора штрафных санкций;
- вывод суда первой инстанции о том, что в спорный период вносилась арендная плата по платежным поручениям № 242 от 24.09.2020, № 222 от 26.08.2020, № 207 от 23.07.2020 с указанием в назначении платежа «Оплата по дог. 102 от 01.01.2016», является неверным, поскольку указанными платежными поручениями производилась оплата оказанных коммунальных услуг, а не оплата аренды по договору;
- подписание акта возврата помещения позже 20 июля 2020 года, а именно 30 ноября 2020 года, не может быть доказательством того, что помещения использовались арендатором до 30 ноября 2020 года;
- суд не учел приобщенный к материалам дела акт № 1 от 02.11.2020 сверки с разногласиями на акт сверки взаимных расчетов между АО «ТД «ТЦ-Поволжье» и ИП Масоновой А.В. за период с 01.01.2020 по 30.09.2020, что привело к неверным выводам о наличии задолженности по договору после 20.07.2020.
Истцом в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором АО «ТД «ТЦ-Поволжье» возражает против ее удовлетворения, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители истца и ответчика в судебном заседании поддержали правовые позиции, изложенные соответственно в апелляционной жалобе и отзыве на неё, дали свои пояснения.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав представителей истца и ответчика, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01 января 2016 года между АО «ТД «ТЦ-Поволжье» (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Масоновой А.В. (Арендатор) заключен долгосрочный договор аренды № 102 (далее - договор аренды).
Согласно пункту 2.1. договора Арендодатель обязуется предоставить, а Арендатор обязуется принять в возмездное временное владение и пользование (в аренду) Помещение, оплачивать Арендную плату и исполнять иные обязанности, установленные настоящим Договором аренды. Помещение передается в аренду для использования в целях организации и осуществления услуг общественного питания - ресторана мультибрендового формата (совмещение двух концепций «Сбарро» и «Восточный базар» в одном Помещении, с объединённой технологической зоной, без зоны посадки посетителей).
Договор аренды заключен на срок 7 лет с даты начала коммерческой деятельности (пункт 3.1. договора).
Согласно пункту 1.14. договора, «дата начала коммерческой деятельности» означает дату открытия ресторана 18 декабря 2015 года.
В соответствии с пунктом 4.1. договора Арендодатель обязуется передать Помещения Арендатору в день подписания Договора аренды, а Арендатор обязуется принять Помещения от Арендодателя. В подтверждение передачи Помещений Стороны подписывают Акт приема-передачи Помещений.
01 января 2016 года сторонами подписан Акт приема-передачи Помещений (Приложение №10 к Договору аренды), в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял нежилые Помещения: № 108 (секция F8) площадью, согласно измерениям БТИ - 48,3 (Сорок восемь и 3/10) кв. м, № 109 (секция F9), площадью, согласно измерениям БТИ - 85,1 (восемьдесят пять и 1/10) кв. м (далее – «Помещения»), на 5 этаже (3 торговом этаже) Многофункционального торгового комплекса «Тау Галерея» по адресу: г. Саратов, 3 Дачная. Расчетная площадь Помещений, согласно методу обмера, составляет 130,2 кв.м и используется для расчета платежей по договору.
Согласно подпункту 5.1.1. договора Арендатор обязан уплачивать Арендодателю Арендную плату за владение и пользование Помещениями в течение срока аренды, которая состоит из следующих компонентов и подлежит начислению с даты подписания Акта приема-передачи Помещения:
1. базовая арендная плата;
2. плата за коммунальные услуги;
3. плата за эксплуатационные расходы;
4. плата с оборота;
5. плата за рекламные (маркетинговые) мероприятия.
Ставки арендной платы указаны в Приложении № 1 к Договору аренды «Основные коммерческие условия».
В силу пункта 5.2.2 договора Арендатор обязан оплачивать базовую арендную плату ежемесячно не позднее 5 числа каждого оплачиваемого месяца, а за январь месяц - не позднее 30 декабря.
Согласно пункту 5.3.3 договора Арендатор обязан оплачивать коммунальные платежи ежемесячно в течение 5 рабочих дней с даты получения от Арендодателя соответствующего счета.
В соответствии пунктом 5.4.3 договора Арендатор обязан оплачивать плату за эксплуатационные расходы ежемесячно не позднее 5 числа каждого оплачиваемого месяца, а за январь месяц - не позднее 30 декабря.
По условиям пункта 5.4.3. договора Арендатор обязан оплачивать плату за рекламные (маркетинговые) мероприятия ежемесячно не позднее 5 числа каждого оплачиваемого месяца, а за январь месяц - не позднее 30 декабря.
Арендная плата, а также все другие платежи, подлежащие выплате Арендодателю, перечисляются Арендатором на расчетный счет Арендодателя (пункт 5.7.2 договора).
Обязательство Арендатора по уплате арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором, считается исполненным с момента зачисления денежных средств на расчетный счет банка Арендодателя (пункт 5.7.4 договора).
Пунктом 8.1. договора предусмотрено, что Арендатор обязан в качестве обеспечения исполнения обязательств по Договору аренды внести Обеспечительный платеж в размере, установленном в Приложении № 1 к Договору.
В соответствии с пунктом 8.2. договора сумма обеспечительного платежа, ранее уплаченного Арендатором по договору аренды будущей недвижимости от 5 августа 2014 г. (с учетом всех удержаний, произведенных Арендодателем в соответствии с договором аренды будущей недвижимости) зачитывается в счет оплаты обеспечительного платежа (всей суммы или его соответствующей части) по настоящему договору по курсу, действовавшее на момент оплаты обеспечительного платежа по договору аренды будущей недвижимости от 05 августа 2014 г.
Согласно пункту 8.3. договора обеспечительный платеж не является задатком и применяется в соответствии со статьей 381.1 Гражданского кодекса РФ.
Размер обеспечительного платежа подлежит перерасчету пропорционально изменению базовой арендной платы, эксплуатационных расходов, платы за рекламные (маркетинговые) мероприятия, при условии, что в любом случае размер обеспечительного платежа не может составлять менее суммы, оплаченной Арендатором в соответствии со статьей 8.1 выше. В этом случае Арендатор обязан произвести соответствующую доплату в течение 15 (пятнадцати) Рабочих дней с даты направления Арендодателем соответствующего счета (пункт 8.4. договора).
Согласно пункту 8.5. договора аренды обязательство Арендатора по уплате обеспечительного платежа считается исполненным с момента зачисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.
По условиям пункта 8.6. договора аренды, Арендодатель имеет право удерживать и/или возмещать соответствующие денежные суммы из обеспечительного платежа в следующих случаях:
неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором своих обязательств по оплате платежей, предусмотренных настоящим Договором;
возникновения у Арендатора обязанности по уплате пени/штрафов, предусмотренных настоящим Договором, в том числе штрафов за досрочное расторжение Договора аренды;
причинения вреда имуществу Арендодателя; местам общего пользования, торговому центру, площадям, не предназначенным для сдачи в аренду, автостоянке, участку.
В соответствии с пунктом 8.7. договора, в случае наступления какого-либо из обстоятельств, указанных в пункте 8.6. договора, Арендодатель вправе направить Арендатору уведомление, в котором указывает допущенное Арендатором нарушение, с приложением подтверждающих документов, и сообщает о своем намерении удержать и/или возместить соответствующую денежную сумму из размера Обеспечительного платежа.
Пунктом 8.8. договора установлено, что удержание каких-либо сумм из обеспечительного платежа не производится, если Арендатор в течение 10 (Десять) календарных дней с даты получения соответствующего уведомления Арендодателя исправляет соответствующее допущенное Арендатором нарушение.
Согласно пункту 8.9. договора, в случае не исправления Арендатором соответствующего нарушения и/или не возмещения Арендодателю обоснованно понесенных и документально подтвержденных расходов Арендодателя, последний вправе удержать соответствующую денежную сумму из суммы Обеспечительного платежа.
Согласно пункту 11.1. договора договор вступил в силу с момента его государственной регистрации органом власти, уполномоченным осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.
Договор подписан сторонами и скреплен печатями, зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 20.09.2016.
В обоснование заявленных исковых требований истец указывает, что с введением в силу противоэпидемических мер и ограничительных мероприятий согласно Постановлению Правительства Саратовской области № 208-П от 26.03.2020 коммерческая деятельность истца подпадает под запрет.
ИП Масонова А.В. обратилась к Арендодателю с письмом от 27.03.2020, в котором, ссылаясь на рекомендации Торгово-промышленной палаты, просила считать сложившеюся ситуацию «чрезвычайной ситуацией» форс-мажор и не начислять арендную плату и иные платежи, в том числе, коммунальные, эксплуатационные и маркетинговые, а также все виды неустоек (штрафы, пени).
Кроме того, как указывает истец, им не был получен ответ на письмо от 27.05.2020, в котором предприниматель обращался с заявлением о предоставлении скидки по базовой арендной плате и за маркетинговые услуги.
При этом, как указывает истец, письмами от 15.04.2020, от 22.04.2020, от 06.05.2020, от 10.06.2020 Арендодатель делал Арендатору предложение о скидке по арендной плате, по рекламным мероприятиям.
Истец, руководствуясь положениями пункта 16.4 договора, согласно которым в случае сохранения обстоятельств форс-мажора (эпидемии и ограничительных мер) более 25 рабочих дней подряд обратился к ответчику с письмом о досрочном расторжении договора с 20 июля 2020 года.
АО «ТД «ТЦ-Поволжье» в письме от 17.07.2020 указало, что оснований для одностороннего отказа либо расторжения договора по инициативе Арендатора не предусмотрено; снижение покупательского спроса, снижение продаж, и посещаемости не являются существенным изменением обстоятельств по смыслу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец, ссылаясь на положения статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, указывая на длительность ограничительных мер, вызванных новой короновирусной инфекцией и понесенными убытками, просит расторгнуть договор с 20 июля 2020 года и взыскать денежные средства (обеспечительный платеж по договору) в размере 1 393 558 руб. 68 коп.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Заключенный сторонами договор является договором аренды, регулируется, как общими положениями гражданского законодательства, так и нормами для отдельных видов обязательств, содержащихся в главе 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор не признан недействительным или незаключенным в установленном порядке.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, по правилам статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Во исполнение условий договора Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения: № 108 (секция F8) площадью, согласно измерениям БТИ - 48,3 (сорок восемь и 3/10) кв. м., № 109 (секция F9), площадью, согласно измерениям БТИ - 85,1 (восемьдесят пять и 1/10) кв.м, на 5 этаже (3 торговом этаже) Многофункционального торгового комплекса «Тау Галерея» по адресу: г. Саратов, 3 Дачная.
Данное обстоятельство подтверждается составленным сторонами актом приема-передачи Помещений от 01 января 2016 года, являющимся Приложением № 10 к договору.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В пунктах 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде не предусматривают право арендатора на односторонний отказ от договора, заключенного на определенный срок.
Положениями пункта 3.2 договора установлено, что ни одна из сторон не вправе досрочно расторгнуть настоящий договор аренды, за исключением случаев, прямо предусмотренных договором аренды.
В пункте 11.2.1. предусмотрено, что настоящий договор аренды может быть расторгнут досрочно только в случаях, перечисленных в разделе 11 договора аренды, а также в статьях 619 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Такой случай установлен пунктом 11.4.1. договора: Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке досрочно отказаться от исполнения настоящего договора аренды и расторгнуть его, если помещения становятся непригодными для использования Арендатором в соответствии с разрешенным использованием в результате умышленных действий или бездействий Арендодателя непрерывно в течение 4 (четырех) месяцев.
Вместе с тем, как следует из материалов дела, Арендатор обратился к Арендодателю с предложением о расторжении договора аренды с 20 июля 2020 года в связи с принятием органами государственной власти запретительных/ограничительных мер, направленных на предотвращение распространения новой короновирусной инфекции COVID-19.
Постановлением правительства Саратовской области от 26 марта 2020 года № 208-П «О введении ограничительных мероприятий в связи с угрозой распространения коронавирусной инфекции (COVID-19)» с 28.03.2020 введен режим повышенной готовности. Постановлением правительства Вологодской области от 27.03.2020 N 286 "О введении ограничительных мероприятий на территории Вологодской области, направленных на предотвращение эпидемии новой COVID-19" (с последующими изменениями) на территории области с 28.03.2020 введены в действие ограничительные мероприятия, направленные на предотвращение распространения новой коронавирусной инфекции (карантин), в частности, приостановлена деятельность организаций розничной торговли, за исключением торговли продуктами питания, товарами первой необходимости, лекарствами.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, к их числу отнесен такой вид деятельности как «Деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков», код ОКВЭД 56.
Поскольку помещения предоставлялась в аренду истцу для организации и осуществления услуг общественного питания - ресторана мультибрендового формата, то деятельность истца относится к перечню видов деятельности, наиболее пострадавших в условиях распространения коронавирусной инфекции.
Если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 Гражданского кодекса, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
При этом по пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора.
Вместе с тем следует учитывать, что дополнительные права на отказ от договора либо изменение его условий могут быть предусмотрены как общими положениями об обязательствах, например, положениями статьи 328 Гражданского кодекса, так и законодательством об отдельных типах и видах договоров, например, положениями статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон №98-ФЗ).
В соответствии с частью 2 статьи 19 Закон № 98 размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона; далее - Закон № 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
В части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Согласно части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.
В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.
Письмом от 27 марта 2020 года, направленным в адрес Арендодателя, предприниматель просил не начислять арендную плату и иные платежи (т. 1, л.д. 46).
Как установлено судом первой инстанции и не опровергнуто апеллянтом, базовая арендная плата за период приостановки коммерческой деятельности в марте 2020 года в связи с введением на территории Саратовской области ограничительных мер Арендодателем не начислялась.
Кроме того, с 1 апреля 2020 года по 30 июня 2020 года Арендодателем предоставлены скидки в размере 100 % от базовой арендной платы, в размере 100 % от платы за рекламные мероприятия (письма АО «ТД «ТЦ-Поволжье» от 15.04.2020, 22.04.2020, 06.05.2020, 10.06.2020, т. 1, л.д. 47-49, 51).
Письмом от 17.07.2020 АО «ТД «ТЦ-Поволжье» в адрес предпринимателя направлен проект дополнительного соглашении от 21.04.2020 года, раздел 1 которого предусматривал предоставление скидки в размере 100 % базовой арендной платы и в размере 100 % по плате за рекламные (маркетинговые) мероприятия на период с 28.03.2020 по 31.03.2020, а также скидки в размере 100 % базовой арендной платы и в размере 100 % по плате за рекламные (маркетинговые) мероприятия на период с 01.04.2020 года до даты отмены ограничений.
Оценив поведение сторон при исполнении договора, а также совершение Арендодателем активных действий, связанных с предоставлением арендатору дополнительных мер поддержки в условиях ограничительных мер в результате распространения новой коронавирусной инфекции, суд первой инстанции пришел к выводу, что ИП Масоновой А.В. не представлено документов, которые бы указывали на то, что ею был получен необоснованный отказ в уменьшении арендной платы ввиду сложившейся неблагоприятной экономической ситуации.
Согласно пунктам 2, 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Таким образом, закон предусматривает три способа соблюдения письменной формы договора как двусторонней сделки: составление одного подписанного сторонами документа, обмен документами и акцепт оферты на заключение договора путем совершения конклюдентных действий. Соглашение об изменении и расторжении договора подчинено тем же правилам.
Из приведенных норм права следует, что соглашение об изменении арендной платы по договору, заключенному в письменной форме, должно быть совершено в письменной форме, к которой приравниваются конклюдентные действия лица (от лат. conclude - заключаю, делаю вывод) - это действия, выражающие волю участников гражданского оборота на установление, изменение и прекращение гражданских правоотношений, направленные на внесение соответствующих изменений.
Конклюдентное действие для признания его акцептом должно быть направлено на выполнение содержащегося в оферте предложения (по существу, исполнения обязательства, вытекающего из заключаемого договора).
При этом в соответствии с пунктом 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении преддоговорных споров, а также споров, связанных с исполнением обязательств, необходимо иметь в виду, что акцептом, наряду с ответом о полном и безоговорочном принятии условий оферты, признается совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 5 Информационного письма от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» отметил, что совершение конклюдентных действий может рассматриваться как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме. В указанных разъяснениях отмечено, что акцептом в форме конклюдентных действий признается внесение арендатором арендной платы по новым ставкам, предложенным арендодателем.
Судом первой и апелляционной инстанций установлено и не опровергнуто апеллянтом, что ИП Масонова А.В. воспользовалась предложением Арендодателя, не производила плату базовой арендной платы, а также плату за рекламные (маркетинговые) мероприятия по причине предоставления скидки по договору аренды за апрель, май, июнь, июль, август, сентябрь 2020 года, а Арендодатель не требовал внесения указанной части арендной платы. Иное апеллянтом не доказано.
Как верно установил суд первой инстанции, в назначении платежных поручений № 207 от 23.07.2020, № 222 от 26.08.2020, № 242 от 24.09.2020 указано соответственно «Оплата по дог. 102 от 01.01.2016, …, ком услуги за июнь 2020г…», «Оплата по дог. 102 от 01.01.2016, …, ком услуги за июль 2020…», «Оплата по дог. 102 от 01.01.2016, …, ком услуги за август 2020г…» (т. 2, л.д. 51-53).
Доводы апеллянта о том, платежными поручениями № 242 от 24.09.2020, № 222 от 26.08.2020, № 207 от 23.07.2020 производилась оплата оказанных коммунальных услуг, а не оплата аренды по договору, суд апелляционной инстанции отклоняет как основанные на неверном толковании условий договора и противоречащие фактическим обстоятельствам дела.
По условиям подпункта 5.1.1. договора арендная плата состоит из нескольких компонентов, в том числе: базовая арендная плата, плата за коммунальные расходы, эксплуатационные расходы, плата с оборота и плата за рекламные (маркетинговые) мероприятия.
Таким образом, установив, что коммунальные расходы являются составной частью арендной платы, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об оплате Арендатором арендной платы в измененном порядке, предложенном Арендодателем.
30 ноября 2020 года сторонами подписан акт возврат помещений, предоставленных по договору аренды (т. 2, л.д. 64).
Доказательств возврата помещений ранее 30.11.2020, а равно освобождения помещений от принадлежащего Арендатору имущества ранее 30.11.2020 и уклонения Арендодателя от их принятия, в материалы дела не представлено.
В этой связи, доводы апеллянта о том, что акт возврата помещения не свидетельствует об использовании Арендатором объектов аренды до 30 ноября 2020 года, не основаны на относимых и допустимых доказательствах.
Установив фактические обстоятельства дела, оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, а также поведение сторон при исполнении договора, возврат помещений по акту от 30.11.2020, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора с 20.07.2020 года.
Правовых оснований для переоценки вывода суда первой инстанции судом апелляционной инстанции не установлено.
Истцом также заявлено требование о взыскании денежных средств (обеспечительный платеж по договору) в размере 1 393 558 руб. 68 коп.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 названного Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж).
Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
Исходя из буквального содержания раздела 8 договора Арендодатель имеет право удерживать и/или возмещать соответствующие денежные суммы из Обеспечительного платежа в следующих случаях: неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором своих обязательств по оплате платежей, предусмотренных настоящим Договором; возникновения у Арендатора обязанности по уплате пени/штрафов, предусмотренных настоящим Договором, в том числе штрафов за досрочное расторжение Договора аренды; причинения вреда имуществу Арендодателя; Местам общего пользования, Торговому Центру, площадям, не предназначенным для сдачи в аренду, автостоянке, Участку.
В случае наступления какого-либо из обстоятельств, указанных в пункте 8.6. договора, Арендодатель вправе направить Арендатору уведомление, в котором указывает допущенное Арендатором нарушение, с приложением подтверждающих документов, и сообщает о своем намерении удержать и/или возместить соответствующую денежную сумму из размера Обеспечительного платежа (пункт 8.7. договора).
Пунктом 8.8. договора установлено, что удержание каких-либо сумм из Обеспечительного платежа не производится, если Арендатор в течение 10 (Десять) календарных дней с даты получения соответствующего уведомления Арендодателя исправляет соответствующее допущенное Арендатором нарушение.
Согласно пункту 8.9. договора, в случае не исправления Арендатором соответствующего нарушения и/или не возмещения Арендодателю обоснованно понесенных и документально подтвержденных расходов Арендодателя, последний вправе удержать соответствующую денежную сумму из суммы Обеспечительного платежа.
Таким образом, из содержания условий договора следует, что обеспечительный платеж обеспечивает денежное обязательство, в том числе обязательства, которые возникнут в будущем, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательства, возникшие по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. Внесение обеспечительного платежа призвано упростить процедуру удовлетворения соответствующих требований Арендодателя, в том числе о компенсации убытков, неустойки.
Судом первой инстанции установлено, что 26 октября 2020 года АО «ТД «ТЦ-Поволжье» направило ИП Масоновой А.В. уведомление исх. № 1331 о нарушении условий договора аренды, а именно - неуплате Арендной платы за август, сентябрь, октябрь месяцы 2020 года в сумме 2 291 501,86 рублей и потребовало оплатить указанную задолженность в течение 15 календарных дней с момента получения указанного уведомления.
Доказательств оплаты арендных платежей за указанный период истцом не представлено.
Обеспечительный платеж был засчитан АО «ТД «ТЦ-Поволжье» в счет исполнения обязательства по внесению арендной платы за август, сентябрь, октябрь месяцы 2020 года.
Суд первой инстанции, исследовав собранные по делу доказательства, пришел к выводу о том, что Арендодателем не нарушены условия договора при совершении действий по зачету обеспечительного платежа в счет исполнения Арендатором встречных обязательств за указанный выше период, а потому правовых оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика денежных средств (обеспечительного платежа по договору) не имеется.
Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, не допустил при этом неправильного применения норм материального и (или) процессуального права.
Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в ней отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 24 декабря 2020 года по делу № А57-13963/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья Т.С. Борисова
Судьи С.В. Никольский
М.Г. Цуцкова
