А12-10427/10
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74
===============================================================
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда апелляционной инстанции
г. Саратов Дело № А12-10427/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2010 года
Полный текст постановления изготовлен 19 ноября 2010 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жаткиной С. А.,
судей Камериловой В. А., Шалкина В.Б.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кривороговой А.М.
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «АМАК» - Чиркина Э.М., по доверенности от 27.10.2010,
рассмотрев апелляционную жалобу департамента муниципального имущества администрации Волгограда
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 07 сентября 2010 года по делу № А12-10427/2010 (судья Пильник С.Г.)
по иску общества с ограниченной ответственностью «АМАК» (г. Волгоград)
к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (г. Волгоград)
третье лицо: закрытое акционерное общество «Отечество» (г. Волгоград)
об устранении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «АМАК» (далее ООО «АМАК») обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее ДМИ администрации Волгограда) о принятии решения об устранении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества - встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Волгоград, Советский район, р.п. Горьковский, ул. им. Валентины Терешковой, 38а общей площадью 687,70 кв.м., принять п. 1.3., абз. 2 п. 3.4., 5.3., 5.5, 5.6., 7.3. договора купли -продажи объекта муниципального имущества в редакции истца: п.1.3. изложить в редакции: «Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 8 940 100 рублей (с учетом НДС)», абзац 2 п.3.4. изложить в редакции: «НДС входит в цену продажи объекта, указанную в п.1.3. настоящего договора, и уплачивается покупателем самостоятельно в порядке и сроки, установленные действующим законодательством, на расчетный счет отделения федерального казначейства по месту регистрации Покупателя», пункты 5.3., 5.5., 5.6. и 7.3. из текста договора исключить.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 07.09.2010 требования истца изложить п. 1.3. «Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 8 940 100 рублей (с учетом НДС)», абзац 2 п.3.4. изложить «НДС входит в цену продажи объекта, указанную в п.1.3. настоящего договора, и уплачивается покупателем самостоятельно в порядке и сроки, установленные действующим законодательством, на расчетный счет отделения федерального казначейства по месту регистрации Покупателя» в редакции протокола разногласий ООО «АМАК» к договору купли-продажи объекта муниципального имущества оставить без удовлетворения. Пункт 1.3 договора купли-продажи объекта муниципального имущества между ООО «АМАК» и ДМИ администрации Волгограда принят в следующей редакции: «Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 9710000 рублей без учета НДС». Абзац 2 пункта 3.4. принят в редакции ДМИ администрации Волгограда изложенной в договоре купли-продажи объекта муниципального имущества, а именно «НДС не входит в цену продажи объекта, указанную в п.1.3. настоящего договора, и уплачивается покупателем самостоятельно в порядке и сроки установленные действующим законодательством, на расчетный счет отделения федерального казначейства по месту регистрации Покупателя».
Пункты 5.3., 5.5., 5.6. и 7.3. из текста договора купли-продажи объекта муниципального имущества между ООО «АМАК» и ДМИ администрации Волгограда исключить.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ДМИ администрации Волгограда обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, которым исковые требования оставить без рассмотрения, ссылаясь на неправильное применение норм материального права.
Заявитель считает, что к спорным правоотношениям не применяются правила, предусмотренные статьей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие возможность регулирования разногласий по договору путем направления протокола разногласий и передачи данных разногласий в суд. Кроме того, направив в адрес ответчика протокол разногласий по условиям договора, истец тем самым отказался от его заключения, следовательно, ДМИ администрации Волгограда не имеет обязанности по заключению спорного договора. Цена приватизируемого по спорному договору помещения, определенная на основании отчета независимого оценщик и предусмотренная решением комиссии, является обязательной и не может быть изменена по соглашению сторон договора. Кроме того, истец не воспользовался, предоставленным ему законом правом по оспариванию величины рыночной стоимости приватизируемого имущества путем предъявления самостоятельного иска, следовательно, иск об урегулировании разногласий по договору в данном случае является неверным способом защиты права. Цена спорного имущества, определенная обжалуемым судебным актом не соответствует цене, установленной графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью спорного договора, при этом разногласий между сторонами по графику платежей не возникало.
Представитель ООО «АМАК» возражает против доводов жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного рассмотрения извещен надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, выслушав в судебном заседании полномочного представителя ответчика, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, и отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, в порядке реализации преимущественного права истца на выкуп объекта недвижимости из муниципальной собственности сторонами по делу ООО «АМАК» (покупатель) и ДМИ администрации Волгограда (продавец) со ссылкой на решение комиссии по подготовке планов приватизации (протокол №6 от 26.03.10) и нормы Федерального закона от 22.07.2008г №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», оформлен договор купли-продажи объекта муниципального имущества.
Согласно пункту 1.3 проекта договора, цена продажи объекта нежилого фонда составляет 18 572 000 руб. без учета НДС.
Со стороны покупателя договор подписан с протоколом разногласий в отношении пункта 1.3., абз. 2 пункта 3.4. и пунктов 5.3., 5.5, 5.6., 7.3. указанного договора, согласно которому цена продажи объекта нежилого фонда составляет 8 940 100 рублей (с учетом НДС), НДС входит в цену продажи объекта, указанную в п.1.3. настоящего договора, и уплачивается покупателем самостоятельно в порядке и сроки, установленные действующим законодательством, на расчетный счет отделения федерального казначейства по месту регистрации покупателя, пункты 5.3., 5.5., 5.6. и 7.3. подлежат исключению из текста договора.
Протокол разногласий подписан ответчиком с протоколом согласования разногласий от 23.04.2010г., который истцом подписан не был.
Протоколом согласования разногласий от 23.04.10 продавцом отклонены разногласия в редакции покупателя и предложено пункт 1.3, абзац 2 пункта 3.4. договора принять в редакции продавца, остальные пункты 5.3., 5.5., 5.6. и 7.3. изменены и изложены в иной редакции продавца.
Отсутствие подписанного договора купли продажи встроенного помещения и не урегулирование разногласий явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд счел необходимым урегулировать разногласия в отношении цены объекта с учетом результатов судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела. Разногласия по остальным пунктам договора судом урегулированы с учетом мнения сторон.
Возражений относительно выбора экспертного учреждения, которому надлежало провести судебную экспертизу, ответчик не заявил.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При таких обстоятельствах доводы ответчика о том, что истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, в связи с не подписанием проекта договора купли-продажи, подлежат отклонению.
Кроме того, положения статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
На основании статьи 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 №135-ФЗ (далее Закон об оценочной деятельности).
В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Как следует из материалов дела на основании решения комиссии по подготовке планов приватизации и распоряжения ответчика утверждены планы приватизации арендуемого истцом муниципального имущества, согласно которым установлена цена продажи, в связи с чем, истец утратил возможность предъявить самостоятельный иск по оспариванию достоверности величины стоимости объекта оценки.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 вышеуказанного информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).
Оценка отчета независимого оценщика осуществляется судом в порядке главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статей 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92).
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 11.03.2010 назначена экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которая поручена обществу с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы собственности» (далее ООО «Региональный центр оценки и экспертизы собственности»).
Из выводов экспертного заключения «Региональный центр оценки и экспертизы собственности» следует, отчет ЗАО «Отечество» №О-1612 от 04.02.10 об определении рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 687,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. Валентины Терешковой, 38а, согласно которому рыночная стоимость указанного объекта составляет 18 572 000 руб. без учета НДС, не соответствует требованиям, нормам и стандартам, в том числе установленным Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 №135-ФЗ.
Таки образом, судебная экспертиза опровергла достоверность оценки, выполненной ЗАО «Отечество» по поручению администрации.
Участвующими в деле лицами не представлено доказательств, опровергающих заключение эксперта, а также отчет об оценке, выполненных в соответствии с определениями суда о назначении по делу судебной экспертизы.
Доводы заявителя жалобы относительно экспертного заключения не могут являться основанием для вывода суда о недостоверности заключения эксперта.
Проведенная в рамках дела экспертиза исследовала соответствие отчета требованиям, предусмотренным Законом об оценочной деятельности, а также Федеральным стандартам оценки, то есть нормативным актам, обязательным к применению всеми организациями, осуществляющими оценочную деятельность, независимо от членства в конкретной саморегулируемой организации.
В заключении эксперта содержится однозначный вывод о том, что отчет ЗАО «Отечество» не соответствует требованиям, нормам и стандартам, в том числе установленным Законом об оценочной деятельности. Несоответствие Отчета указанным требованиям повлекло искажение результата определяемой рыночной стоимости. В представленном заключении по судебной экспертизе изложены конкретные ошибки и замечания к отчету, выполненному ЗАО «Отечество». При проведении экспертизы эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Оснований для вывода о сомнительности обоснованности результатов экспертизы у суда также не имеется. Доказательств недостоверности выводов эксперта суду не представлено.
Доводы заявителя жалобы о том, что в случае определения иной редакции п. 1.3 договора, данное условие будет противоречить п. 3.2 договора, отсылающего к Приложению №3 (График платежей) также не могут являться достаточным основанием к отказу в иске.
Как следует из материалов дела, протокол разногласий с изложением своей редакции Приложения №3 истец в адрес ответчика не направлял. В то же время, указанные обстоятельства не предусмотрены законом в качестве оснований для отказа в иске о согласовании разногласий по заявленному условию договора.
Требований в части согласования разногласий по иным условиям договора, в том числе по п. 3.2 договора и Приложению №3 (График платежей) истцом в рамках данного дела не заявлялось. С учетом требований статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в пределах предмета заявленных исковых требований.
Таким образом, доводы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку не подтверждены каким-либо доказательствами.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт принят с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем не находит оснований для его отмены.
Руководствуясь статьями 269-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 07 сентября 2010 года по делу №12-10427/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий С. А. Жаткина
Судьи В. А. Камерилова
В. Б. Шалкин
