ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74; тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77;
факс: (8452) 74-90-91, http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда апелляционной инстанции
г. Саратов | Дело №А12-37392/2016 |
21 ноября 2016 года |
Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 21 ноября 2016 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Дубровиной О.А.,
судей Жевак И.И., Никольского С.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Долженко Е.Д.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Домостроитель» и комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области на решение арбитражного суда Волгоградской области от 6 сентября 2016 года по делу № А12-37392/2016, принятое судьёй Даншиной Н.В.,
по исковому заявлению комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299) к обществу с ограниченной ответственностью «Домостроитель» (ИНН 3445070262, ОГРН 1043400432921, о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 24.06.2008 № 8072 за период с 01.09.2015 по 30.04.2016 в сумме 647195 рублей 61 копейки, из которых: 605781, 09 рублей непосредственно задолженность, 41414, 52 рублей, - пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.09.2015 по 30.04.2016,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области, (далее по тексту – истец, комитет) обратился в арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Домостроитель» (далее по тексту – ответчик, ООО «Домостроитель») о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 24.06.2008 № 8072 за период с 01.09.2015 по 30.04.2016 в сумме 647195 рублей 61 копейки, из которых: 605781, 09 рубль непосредственно задолженность, 41414, 52 рублей, - пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.09.2015 по 30.04.2016.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 6 сентября 2016 года иск комитета был удовлетворён в полном объёме.
Ответчик, не согласившись с данным решением, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил его отменить, принять по делу новый судебный акт, - об отказе удовлетворения требований комитета о взыскании арендной платы.
Комитет, в нарушение положений статьи 262 АПК РФ и определения Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2016 года, отзыв на апелляционную жалобу не представил, свою позицию по доводам жалобы не выразил.
Проверив законность вынесенного судебного акта, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, заслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в них доказательства, на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 24.06.2008, между администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО «Домостроитель» (арендатор) заключён договор № 8072 (далее по тексту – договор), по условиям, которого, арендатору в пользование на условиях аренды передан земельный участок с кадастровым номером 34:34:00 00 00:0015 общей площадью 3114 кв.м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Советский район, ул. Базисная, 18, для строительства гостиницы.
При этом, как следует из расчёта арендной платы к договору (листы дела 21, 48) и кадастровой выписке, арендуемый земельный участок состоит из двух земельных участков: площадью 858 кв.м. с кадастровым номером 34:34:060022:151 и площадью 2256 кв.м. с кадастровым номером 34:34:050078:57.
Положениями части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Согласно статье 1 Закона Волгоградской области от 06.04.2012 № 33-ОД «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области» (распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области, осуществляется органом исполнительной власти Волгоградской области, определяемым Правительством Волгоградской области - Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области (Постановление Правительства Волгоградской области от 17.04.2012 № 28-п).
В соответствии с Законом Волгоградской области от 19.12.2014 № 175-ОД «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившими силу отдельных законов Волгоградской области» Закон Волгоградской области № 33-ОД утратил силу с 01.01.2015, а полномочия по распоряжению земельными участками, предоставленными для строительства, в том числе, жилищного, были переданы данному министерству, как правопредшественнику комитета.
В соответствии с пунктами 2.6, 2.11 договора, арендная плата вносится арендатором равными частями до 10-го числа месяца, текущего месяца, её размер является определяемым и пересматривается в случае изменения ставки арендной платы за землю, ставки земельного налога, изменения вида разрешенного использования земельного участка арендаторами, в других случаях предусмотренными нормативно правовыми актами Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления.
Пунктом 2.12 договора предусмотрено, что за несвоевременное внесения арендной платы арендатор обязан оплатить неустойку в размере 0,1% ставки рефинансирования за каждый день просрочки, от суммы платежей, подлежащих перечислению.
Расчёт арендной платы за 2015 год произведён истцом в соответствии с пунктами 1.5.1, 2.1.5 Порядка, утверждённого постановлением администрации Волгоградской области от № 469-п (далее по тексту – Порядок, Постановление № 469-п), в редакции постановления правительства Волгоградской области от 18.09.2012 № 380-п, постановлением Губернатора Волгоградской области от 20.11.2012 №1130, Федеральным законом от 02.12.2013 №349-ФЗ, по формуле:
А = 928003,29 рублей: КСЗУ (20943427,98 рублей) х 0,02 х1,05 х 1,055 х 2, где:
А-величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев,
КСЗУ – кадастровая стоимость земельного участка (произведение удельного показателя кадастровой стоимости и площади земельного участка),
0,002-2% -коэффициент, установленный пунктом 1.5.1 Порядка для земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов,
1,05-уровень инфляции, не превышающий 5%,
1,055-уровень инфляции, не превышающий 5,5 %.
На период 2016 года арендная плата была рассчитана исходя из Порядка, приказа комитета от 27.10.2015 № 46-н, распоряжения министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14.02.2013 №281-р, согласно формуле: А=889340,09 рублей: КСЗУ (247003891,38 рублей) х Кви(0,003) х Кдп(6) х Ккан(1,0) х 2 из которых:
КСЗУ – кадастровая стоимость земельного участка,
Кви-коэффициент вида использования,
Кдп-коэффициент дифференциации,
Ккан-коэффициент категории.
Неисполнение арендатором обязательств по оплате арендной платы за период с 01.09.2015 по 30.04.2016 в полном объёме, явилось основанием обращения комитета в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Арбитражный суд Волгоградской области, руководствуясь положениями статей 307, 309, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, признал правомерным применение истцом при расчёте арендной платы за период с 01.01.2014 по 18.10.2015 положений пунктов 1.5.1 и 2.1.5 Постановления № 469-п, исходя из 2% от кадастровой стоимости земельного участка предоставленного в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов и повышающего коэффициента 2 за нарушение трёхлетнего срока строительства объектов недвижимости на нём, в связи с чем, пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований.
Ответчик, обжалуя постановленный судебный акт, соглашаясь с применением в расчёте арендной платы кадастровой стоимости среднего удельного показателя имеющего наибольшее значение, указывает на ошибочность выводов арбитражного суда первой инстанции в части применения при исчислении размера арендной платы в спорный период коэффициента Кдп равным 6, как имеющим наибольшее значение.
Судебная коллегия соглашается с доводами жалобы общества, а выводы арбитражного суда первой инстанции полагает ошибочными, постановленными без учёта следующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее по тексту - Закон № 137-ФЗ) закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, установлен постановлением № 469-п (Постановление №469-п).
Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13, следует, что к договору аренды, заключённому после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Как указывалось ранее, спорный земельный участок состоит из двух земельных участков: площадью 858 кв.м. с кадастровым номером 34:34:060022:151, расположенный в Советском районе г. Волгограда и площадью 2256 кв.м. с кадастровым номером 34:34:050078:57, расположенный в Ворошиловском районе г. Волгограда.
Первоначально арендная плата рассчитывалась с применением коэффициентов дифференциации, утверждённых для каждого земельного участка (лист дела 21).
Извещением от 13 января 2016 года к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:00 00 00:0015 общей площадью 3114 кв.м, комитет установил арендную плату на 2016 год с применением коэффициента дифференциации равным значению 6, для всего земельного участка в целом, без учёта вхождения в его состав самостоятельных земельных участков.
Данное изменение мотивировано ссылкой на приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 №39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов», при этом комитет указал, что названный приказ применяется по аналогии при расчёте арендной платы в части Кдп, имеющего наибольшее значение (листы дела 94,95).
Апелляционный суд полагает данный вывод комитета ошибочным в силу следующего.
Пунктом 2.1.1 Постановления № 469-п закреплено, что размер арендной платы за земельные участки из категории земель населённых пунктов рассчитывается по формуле, включающей, в том числе, коэффициент дифференциации (Кдп) в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населённых пунктов.
Таким образом, из содержания данного пункта следует, что указанный коэффициент дифференциации (Кдп) был установлен нормативным правовым актом 22.08.2011, является неотъемлемым элементом ценообразования арендной платы и подлежит применению независимо от изменения кадастровой стоимости земельного участка.
Условиями договора (пункт 2.11) установлено, что размер арендной платы является определяемым и пересматривается в случае изменения ставки арендной платы за землю, ставки земельного налога, изменения вида разрешенного использования земельного участка арендаторами, в других случаях предусмотренными нормативно правовыми актами Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления.
Как следует из приказа Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 №39, он направлен на регулирование правоотношений, связанных с государственной кадастровой оценкой земель населённых пунктов и не содержит в себе оснований его применения к расчёту арендной платы.
Кроме того, названный Приказ не относится к нормам права, указанным в пункте 2.11 договора аренды, влияющим на изменение расчёта арендной платы.
В соответствии с положениями статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 13 АПК РФ, содержит положения о возможном применении норм права, при рассмотрении дел арбитражными судами, регулирующие сходные отношения.
Применение закона по аналогии обусловлено необходимостью восполнения пробелов в правовом регулировании тех или иных отношений, направлено на защиту прав и законных интересов граждан, осуществление надлежащего правосудия и само по себе не может рассматриваться как нарушение конституционного права заявителя на судебную защиту.
Апелляционная коллегия также отмечает тот факт, что аналогия нормы права может применяться к правоотношениям, не урегулированным законодательством в соответствующей сфере гражданско-правового оборота.
В рассматриваемом случае, спорные правоотношения урегулированы как указанными ранее федеральными нормами права, так и локальными правовыми актами, вследствие чего, у комитета отсутствовали основания применения по аналогии приказа Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 №39 в расчёте арендной платы за период 2016 года.
Данные доводы, заявленные ответчиком при рассмотрении дела арбитражным судом первой инстанции, оставлены при постановлении обжалуемого судебного акта без оценки.
Согласно условиям договора и пункту 2.1.1 Постановления № 469-п, арендная плата должна рассчитываться исходя из применения Кдп по каждому земельному участку отдельно: с кадастровым номером 34:34:060022:151, расположенным в Советском районе г. Волгограда, Кдп – 3, и с кадастровым номером 34:34:050078:57, расположенным в Ворошиловском районе г. Волгограда, Кдп -6.
Учитывая, что расчёт неустойки, произведённый истцом, начиная с 1 числа месяца, противоречит положениям пунктов 2.6, 2.12 договора, согласно, которым, в их совокупном толковании, неустойка должна начисляться с 10 числа текущего месяца
При указанных обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с представленным ответчиком в апелляционную инстанцию контр расчётом задолженности по арендной плате за период с 1.09.2015 по 30.04.2016 в сумме 511213, 4 рублей и неустойки за период с 10.09.2015 по 30.04.2016 в сумме 27575, 12 рублей копеек (лист дела 130 тома 1) подлежащие взысканию с него, как с арендатора.
Статьей 270 АПК РФ предусмотрено, что основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является в том числе, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.
Исходя из изложенного, обжалуемый судебный акт постановлен арбитражным судом первой инстанции при неправильное применение норм материального права, что, в силу положений пункта 2 статьи 270 АПК РФ, является основанием для изменения обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.
В соответствии со статьёй 110 АПК РФ, расходы по оплате государственной пошлины распределены судебной коллегией и отнесены на сторон пропорционально удовлетворённым требованиям.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 6 сентября 2016 года по делу №А12-37392/2016, изменить, изложив его в следующей редакции:
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Домостроитель» (ОГРН 104340043291, ИНН 3445070262) в пользу комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ОГРН 1053444031299, ИНН 3444054540) 511213 рублей 40 копеек задолженности по арендной плате, 27575 рублей, 12 копеек пени, всего, - 538788 рублей 52 копейки, апелляционную жалобу, - удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Домостроитель» в доход федерального бюджета 13775 рублей 77 копеек государственной пошлины за рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции.
Взыскать с комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Домостроитель» 502 рубля 50 копеек государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.
Арбитражному суду Волгоградской области выдать исполнительные листы.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления его в полном объеме через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий О.А. Дубровина
Судьи И.И. Жевак
С.В. Никольский
