ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12
адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru
адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 09АП-17800/2019
г. Москва Дело № А40-165295/18
27 мая 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2019 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2019 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Проценко А.И.,
судей Алексеевой Е.Б., Валюшкиной В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Зиньковской Н.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АО «Смоленская чулочно-трикотажная фабрика «НАШЕ» на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14.03.2019 по делу № А40-165295/18, по иску АО «Смоленская чулочно-трикотажная фабрика «НАШЕ» (ИНН 6731008327, ОГРН 1026701428588) к ИП Михайлову Денису Леонидовичу (ИНН 772821771138, ОГРНИП 316774600195203) о взыскании обеспечительного платежа, процентов по дату фактического погашения долга, а также о взыскании судебных издержек,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Островерха С.П. по доверенности от 05.07.2017;
от ответчика: Громовой Р.Ю. по доверенности от 28.03.2019;
УСТАНОВИЛ:
АО «Смоленская чулочно-трикотажная фабрика «НАШЕ» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ИП Михайлову Денису Леонидовичу о взыскании 345 522 руб. 26 коп., в том числе: 338 924 руб. 83 коп. обеспечительного платежа, 6 597 руб. 43 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.06.20018 г. по 17.09.2018г. и далее по дату фактического погашения долга, судебные издержки в размере 50 000 руб.
Протокольным определением суда от 22.02.2018г. принято заявление истца об изменении размера исковых требований до общей суммы 356.678руб. 92коп., в том числе: 338.924руб. 83коп. – обеспечительного платежа, 17.754руб. 09коп. – процентов за период с 11.06.2018г. по 22.02.2019г. и далее по дату фактического погашения задолженности.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14 марта 2019 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая, что судом принято незаконное и необоснованное решение, с нарушением норм материального и процессуального права, обращал внимание судебной коллегии, что договор аренды является незаключенным, то есть не порождает никаких последствий, а потому вывод суда первой инстанции об отсутствии права на его одностороннее расторжение, противоречит фактическим обстоятельствам по делу.
Представитель ответчика в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил отзыв на жалобу.
Представитель истца в судебном заседании доводы жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным.
Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 14 марта 2018 года на основании следующего.
Как следует из материалов дела, между Индивидуальным предпринимателем Михайловым Денисом Леонидовичем (арендодатель) и АО «Смоленская чулочно- трикотажная фабрика «Наше» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №373,9/1 от 01.09.2017г., согласно которому арендодатель предоставил арендатору в аренду во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 373,9кв.м., расположенное в Бизнес центре «9 АКРОВ», этаж 2, номера на поэтажном плане: этаж 2, помещение 2-комнаты с 10 по 24, с 26 по 28, с 30-32, по адресу: г. Москва, Научный проезд, дом 19, кадастровый номер: 77606:00040009:4382 (далее - помещение) для размещения офиса.
Согласно п. 1.9 договора аренды срок аренды помещения составляет 3 (три) года с момента сторонами подписания акта приема-передачи помещения.
Акт приема-передачи помещения был подписан в том же день, что и договор аренды, а именно: 01.09.2017г.
Пунктом 2.4.6 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязуется уплачивать арендную плату в сроки, порядке и размерах, предусмотренных настоящим договором, а также иные платежи, указанные в настоящем Договоре аренды.
Согласно п. 3.3 договора аренды, оплата арендной платы осуществляется Арендатором ежемесячно авансовым платежом в рублях с 1-го по 5-ое число с начала оплачиваемого месяца аренды.
При рассмотрении дела, суд первой инстанции установил, что 12.01.2018 г. сторонами к договору аренды от 01.09.2017г. подписано дополнительное соглашение № 1, согласно п. 1 которого стороны согласовали увеличение размера арендной платы, предусмотренного п. 3.1 договора аренды с изложением п. 3.1 договора в следующей редакции: «Ежемесячная арендная плата за Помещение составляет 374 601,01 руб. в месяц, не включая НДС (НДС не облагается на основании применения упрощенной системы налогообложения) (далее – арендная плата). Сумму арендной платы арендатор перечисляет на расчетный счет арендодателя, указанный в разделе 8 договора».
В соответствии с п. 3 дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора и вступает в силу с момента его подписания сторонами.
Согласно п. 3.5 договора аренды обязательство арендатора по уплате арендной платы считается исполненным с момента поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
В соответствии с п. 3.7 договора истец платежным поручением № 10014 от 05.09.2017г. перечислил денежные средства в сумме 713 525,84 руб. с назначением платежа - «Оплата по договору № 373,9/1 от 01.09.2017г. обеспечительный платеж НДС не облагается».
Суд также установил, что истцом в адрес ответчика было направлено уведомление от 27.04.2018 г., со ссылкой на п.п.4.7, 4.9 договора, о намерении досрочно расторгнуть договор аренды с 30.05.2018г. и возвратить помещение по акту приема-передачи арендодателю.
В связи с указанным, арендатор просил арендодателя подготовить соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон и акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения, рассмотреть возможность зачета части обеспечительного взноса в счет арендной платы за последний месяц – май аренды с возвратом оставшейся после расчетов части обеспечительного взноса в течение 5-ти банковских дней с момента расторжения договора и возврата помещения.
Однако, письмом от 28.04.2018 г. ответчик отказал истцу в досрочном расторжении договора, указав на то, что досрочное расторжение договора лишит арендодателя того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора и при исполнении договорных обязательств со своей стороны.
29 мая 2018г. письмом №19-10/153 в адрес управляющей компании ООО «ГАРМЕТ-Э» истцом направлено уведомление о необходимости выставления счета за оказанные услуги по договору от 29.04.2016г. №160429/1, заключенному между ответчиком и ООО «ГАРМЕТ-Э» на эксплуатационное обслуживание помещений ответчика, в адрес ИП Михайлова Д.Л., в связи с прекращением договора аренды от 01.09.2017г. с 31 мая 2018г.
Письмом от 30 мая 2018г. №19-10/155 истец заявил о готовности возвратить по акту приема-передачи (возврата) нежилого помещения и просил прибыть ответчика 31.05.2018г. для приемки нежилого помещения по акту.
При этом, в уведомлении от 30.05.2018г. истец указал на отсутствие регистрации договора аренды от 01.09.2017г., в связи с чем, при отсутствии государственной регистрации, договор в силу не вступил, и как следствие, не повлек за собой возникновения у сторон всех прав и обязанностей, вытекающих из договора аренды недвижимого имущества, договор юридически не существует.
Также, истец указал на то, что, поскольку договор не вступил в силу, и, соответственно, не существует, то в связи с освобождением помещений, у истца отсутствует обязанность как арендатора вносить в дальнейшем арендную плату, потребовал возврата обеспечительного платежа.
В ответ на указанное уведомление истца, ответчик письмом от 31.05.2018г. указал на необходимость соблюдения принятых ответчиком обязательств, поскольку после подписания договора и фактической передачи помещения в аренду, стороны приняли на себя обязательства, которые должны исполняться с условиями заключенного договора.
Письмом от 01.06.2018г. №19-10/16/ истец уведомил ответчика о том, что 31.05.2018г. в одностороннем порядке с участием независимых представителей составил акт, опечатал помещения, с 01.06.2018 г. освободил помещение, и напомнил о необходимости возврата оставшейся суммы обеспечительного взноса.
Однако, полагая, что договор аренды действующий, ответчик направил требование от 04.06.2018г. о необходимости восстановления первоначальной суммы обеспечительного платежа и оплате арендной платы за июль 2018 г., с указанием на зачет обеспечительного платежа в счет арендной платы за май и июнь 2018 г.
Мотивируя заявленные исковые требования, истец указал, что договор в установленном порядке не зарегистрирован, в связи с чем, в соответствии с требованием, содержащимся 30.05.2018 г. № 19-10/155 ответчик обязан был возвратить истцу оставшуюся часть обеспечительного платежа до 10.06.2018 г.
Рассмотрев заявленные исковые требования, суд первой инстанции установил, что ссылка истца на то, что договор не является заключенным ввиду отсутствия его регистрации, поскольку незарегистрированный договор аренды недвижимого имущества не является договором аренды как таковым, не состоятельна, так как обстоятельства его фактического исполнения сторонами путем совершения действий подтверждаются материалами дела, а именно: по принятию истцом в аренду помещений, изменения сторонами размера арендной платы подписанием дополнительного соглашения от 12.01.2018г., оплаты арендных платежей и обеспечительного взноса в соответствии с условиями договора аренды, на основании изложенного у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявленных исковых требований.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.
В силу положений п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 №13, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.
В соответствии с п. 2 ст. 609 договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Во взаимосвязи с п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
При этом, суд первой инстанции обоснованно сослался на пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» где разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
По смыслу положений статей 611, 622 ГК РФ, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю, причем при аренде недвижимого имущества такой возврат оформляется составлением двухстороннего акта (статья 655 ГК РФ).
Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 ГК РФ, пункт 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (пункт 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
При этом сама обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю возникает при прекращении арендных отношений по основаниям, предусмотренным законодательством и договором аренды, в том числе, в результате расторжения договора по соглашению сторон или в случаях одностороннего отказа от договора, когда такой отказ предусмотрен законодательством и договором аренды.
Факт неиспользования помещения в период действия договора аренды не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату.
АО «Смоленская фабрика «Наше» съехало из арендуемого Помещения, не расторгнув Договор аренды, а сославшись на его незаключенность ввиду отсутствия государственной регистрации. Таким образом, оснований для невнесения арендной платы у ответчика не имеется.
Также, апелляционная коллегия обращает внимание на то, что истец в своих доводах ошибочно ссылается на п. 3 ст. 433 ГК РФ в редакции, действовавшей до вступления в силу изменений, введенных Федеральным закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ. Приведенная им в обоснование своей позиции судебная практика, а именно: постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.02.2016 по делу А40-200430/2014, также не имеет отношения к рассматриваемым обстоятельствам, так как изложенная судами позиция относилась к договору 2013 года.
Согласно ст. 2 Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
Согласно п. 3.8 Договора аренды, Арендодатель вправе в любое время удержать из суммы обеспечительного платежа сумму в счет компенсации задолженности Арендатора по уплате арендной платы.
Письмом от 04.06.2018 г. ответчик уведомил истца об удержании из суммы обеспечительного платежа суммы задолженности по арендной плате за май 2018 г. и июнь 2018 г.
Таким образом, у истца отсутствует право требовать возврата части обеспечительного платежа, так как он зачтен в соответствии с условиям действующего Договора аренды.
В соответствии с пунктом 1.10 Договора аренды, стороны пришли к соглашению о том, что условия настоящего Договора распространяются на отношения сторон с даты его подписания.
Согласно п. 1.7 Договора аренды, Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном действующим законодательством порядке и действует до исполнения сторонами всех своих обязательств по нему, если он не будет расторгнут ранее в соответствии с его условиями.
Пунктом 1.8 Договора аренды предусмотрено, что расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора, оплачиваются полностью Арендатором. Действия по подготовке документов и их подаче в регистрирующий орган осуществляет Арендатор. Арендодатель обязуется предоставить все необходимые для государственной регистрации документы.
До настоящего времени Договор аренды так и не прошел государственную регистрацию в регистрирующем органе, так как истец не обращался в регистрирующий орган с необходимым комплектом документов.
Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (ст. 10 ГК РФ).
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, принято законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.
Решение законно и обоснованно, принято при полном, всестороннем исследовании доказательств, представленных в дело, выводы, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве безусловного основания для отмены решения суда, при разрешении спора не допущено.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 14.03.2019 по делу
№ А40-165295/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья А.И. Проценко
Судьи: Е.Б. Алексеева
В.В. Валюшкина
