`
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Москва
27 июля 2009 года
Дело № А41-3664/09
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2009 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 июля 2009 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ханашевича С.К.,
судей Боровиковой С.В., Диаковской Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания Шишкиной В.В.,
при участии в заседании:
от истца: общество с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «Гарант и Ко» - Федосеев В.Н. по доверенности от 22.06.2009; Выжлов А.А. по доверенности от 20.07.2009; Кулыгина Т.Н. по доверенности от 22.06.2009;
от ответчика: общество с ограниченной ответственностью «Энжил Строй» - Шолудько А.В. по доверенности от 21.10.2008;
от третьих лиц: Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области – представитель не явился, извещено; общество с ограниченной ответственностью «Зеон» - Ведешкина С.Н. по доверенности от 27.01.2009;
от общества с ограниченной ответственностью «Глобал-Строй» - Федосеев В.Н по доверенности от 14.10.2008,
рассмотрев в судебном заседании дело №А41-3664/09 по иску общества с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «Гарант и Ко» к обществу с ограниченной ответственностью «Энжил Строй» о государственной регистрации перехода права собственности, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Энжил Строй» к обществу с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «Гарант и Ко» о признании договора от 08.04.2008 недействительным,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Гарант-Консалтинг» обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Энжил Строй» (далее – ООО «Энжил Строй»), третье лицо- Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области (далее – УФРС по МО), о государственной регистрации перехода права собственности от общества с ограниченной ответственностью «Энжил Строй» к обществу с ограниченной ответственностью «Гарант-Консалтинг» на недвижимое имущество, расположенное по адресу: Московская область, Пушкинский район, с. Братовщина, ул. Липки:
1) земельный участок площадью 30813,13 кв.м., с кадастровым номером 50:13:05 04 14:0108, запись регистрации в ЕГРП №50-01/13-32/2004-272 от 24.09.2004;
2) здание: котельная, общей площадью 186,9 кв.м., условный номер 50:13:11:00223:002, запись регистрации в ЕГРП №50-01/13-02/2004-347 от 06.02.2004;
3) здание: склад, общей площадью 125,7 кв.м., условный номер 50:13:11:00223:003, запись регистрации в ЕГРП № 50-01/13-02/2004-348 от 06.02.2004;
4) здание: хозяйственный корпус, общей площадью 93 кв.м., условный номер 50:13:11:00223:004, запись регистрации в ЕГРП № 50-01/13-02/2004-349 от 06.02.2004;
5) здание: кладовая сторожка, общей площадью 26,9 кв.м., условный номер 50:13:11:00223:010, запись регистрации в ЕГРП № 50-01/13-02/2004-355 от 06.02.2004;
6) здание: спальный корпус № 6, общей площадью 698,3 кв.м., условный номер 50:13:11:00223:011, запись регистрации в ЕГРП № 50-01/13-02/2004-356 от 06.02.2004;
7) сооружение: склад угля, общей площадью 44,3 кв.м., условный номер 50:13:11:00223:012, запись регистрации в ЕГРП № 50-01/13-02/2004-359 от 06.02.2004;
8) сооружение: асфальтовая дорога протяженностью 542 м, условный номер 50:13:11:00223:013, запись регистрации в ЕГРП № 50-01/13-02/2004-360 от 06.02.2004;
9) сооружение: водонапорная башня, общей площадью 3,6 кв.м., условный номер 50:13:11:00223:014, запись регистрации в ЕГРП № 50-01/13-02/2004-357 от 06.02.2004;
10) сооружение: асфальтовая дорога протяженностью 577,4 м., условный номер 50:13:11:00223:015, запись регистрации в ЕГРП № 50-01/13-02/2004-361 от 06.02.2004;
11) сооружение: артезианская скважина, общей площадью 4,7 кв.м., условный номер 50:13:11:00223:016, запись регистрации в ЕГРП № 50-01/13-02/2004-358 от 06.02.2004.
Решением Арбитражного суда Московской области от 13.04.2009 по делу №А41-3664/09 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с данным судебным актом, ООО «Энжил Строй» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции нарушены нормы материального и процессуального права.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2009 по настоящему делу произведена замена общества с ограниченной ответственностью «Гарант-Консалтинг» в порядке процессуального правопреемства на общество с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «Гарант и Ко» (далее – ООО «Юридическая фирма «Гарант и Ко»).
В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене, если решение принято о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Из материалов дела следует, что 08.04.2008 между ООО «Гарант-Консалтинг» и ООО «Энжил Строй» подписан договор купли-продажи земельного участка площадью 308133,13 кв.м. с кадастровым номером 50:13:05 04 14:0108, расположенного по адресу: Московская область, Пушкинский район, с. Братовщина, ул. Липки и находящихся на нем десяти объектов недвижимого имущества.
28.03.2008 между ООО «Зеон» и ООО «Энжил Строй» подписан договор купли-продажи земельного участка площадью 30813,13 кв.м. с кадастровым номером 50:13:05 04 14:0108, расположенного по адресу: Московская область, Пушкинский район, с. Братовщина, ул. Липки и находящихся на нем десяти объектов недвижимого имущества.
24.11.2008 между ООО «Зеон» и ООО «Энжил Строй» подписано дополнительное соглашение № 1 к договору купли-продажи земельного участка от 28.03.2008, в связи с изменением разрешенного использования земли с «зоны отдыха» на «индивидуальное жилищное строительство», а также сноса одного объекта недвижимого имущества (столовой).
Судом первой инстанции вынесено решение, в котором удовлетворены требования ООО «Гарант-Консалтинг» о государственной регистрации перехода права собственности от общества с ограниченной ответственностью «Энжил Строй» к обществу с ограниченной ответственностью «Гарант-Консалтинг» на основании договора купли-продажи от 08.04.2008 земельного участка и недвижимого имущества, находящегося на нем и расположенного по адресу: Московская область, Пушкинский район, с. Братовщина, ул. Липки, без привлечения ООО «Зеон» в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, хотя из материалов дела следует, что ООО «Зеон» также имеет притязания на спорное имущество основанные на договоре купли-продажи земельного участка от 28.03.2008.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что суд первой инстанции, удовлетворив заявленные требования, принял решение о правах лица, не привлеченного к участию в деле, поэтому решение суда первой инстанции подлежит отмене в соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 5 статьи 270 АПК РФ при отмене решения по основаниям, предусмотренным в части 4 настоящей статьи, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2009 по делу № А41-3664/09, суд перешел к рассмотрению дела по правилам рассмотрения дел первой инстанции. Суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью «Зеон» (далее – ООО «Зеон»).
21.07.2009 через канцелярию апелляционного суда от ООО «Энжил Строй» поступило встречное исковое заявление о признании договора купли-продажи земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества от 08.04.2008, заключенного между ООО «Энжил Строй» и ООО «Гарант-Консалтинг» недействительным.
Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2009 встречное исковое заявление принято к производству и назначено к рассмотрению совместно с первоначальным исковым требованием.
Суд рассматривает требование ООО «Юридическая фирма «Гарант и Ко» о государственной регистрации перехода права собственности от общества с ограниченной ответственностью «Энжил Строй» к обществу с ограниченной ответственностью «Гарант-Консалтинг» на недвижимое имущество, расположенное по адресу: Московская область, Пушкинский район, с. Братовщина, ул. Липки, а также встречное требование ООО «Энжил Строй» о признании договора купли-продажи земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества от 08.04.2008 недействительным.
В судебное заседание, через канцелярию суда, 24.07.2009 от ООО «Зеон» поступило заявление о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «ГлобалСтрой».
В заявлении ООО «Зеон» указывает, что в Арбитражном суде Московской области находится в производстве дело № А41-3667/09 по иску ООО «ГлобалСтрой» к ООО «Юридическая фирма «Гарант и Ко», ООО «Энжил Строй» при участии в качестве третьего лица без самостоятельных требований ООО «Зеон» о признании договора купли-продажи земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества от 0804.2008, заключенного между ООО «Юридическая фирма «Гарант и Ко» и ООО «Энжил Строй» недействительным.
Исковое заявление ООО «ГлобалСтрой» основано на том, что между ООО «Энжил Строй» и ООО «ГлобалСтрой» подписан предварительный договор купли-продажи на вышеуказанный земельный участок и находящееся на нем недвижимое имущество.
24.06.2009 производство по делу № А41-3667/09 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А41-13979/09.
В судебном заседании апелляционного суда присутствовал представитель по доверенности от ООО «ГлобалСтрой» Федосеев В.Н., который в свою очередь являлся также представителем по доверенности от ООО «Юридическая фирма «Гарант и Ко».
Возражений по поводу доверенности на представление интересов ООО «ГлобалСтрой» от ООО «Энжил Строй» и ООО «Зеон» не последовало.
Федосеев В.Н. возражал против привлечения ООО «ГлобалСтрой» к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
С учетом данного заявления апелляционный суд не находит оснований для привлечения ООО «ГлобалСтрой» к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, поскольку из заявленного ходатайства не следует, что ООО «Энжил Строй» и ООО «ГлобалСтрой» подписывался договор купли-продажи спорного земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества из которого возникло бы обязательство по передаче спорного имущества в собственность ООО «ГлобалСтрой».
Наличие предварительного договора само по себе не дает суду оснований для привлечения ООО «ГлобалСтрой» к участию в деле о регистрации перехода права собственности.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что требования ООО «Юридическая фирма «Гарант и Ко» подлежат удовлетворению.
В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
При рассмотрении такого требования подлежит установлению факт заключения договора в соответствии с требованиями гражданского законодательства, факт передачи имущества покупателю по акту приема-передачи и факт уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Из материалов дела следует, что истец в обоснование своих требований указывает на то, что между ним и ответчиком 08.04.2008 подписан договор купли-продажи земельного участка и находящихся на нем десяти объектов недвижимого имущества.
В соответствии с условиями данного договора ответчик продал истцу, а истец купил в собственность земельный участок площадью 308133,13 кв.м. с кадастровым номером 50:13:05 04 14:0108, и находящееся на нем недвижимое имущество, расположенные по адресу: Московская область, Пушкинский район, с. Братовщина, ул. Липки. Земельный участок расположен на землях населенных пунктов, предоставлен для зоны отдыха. Земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости принадлежат ответчику на праве собственности, что подтверждается свидетельствами (т. 1 л.д. 19-29).
08.04.2008 между истцом и ответчиком подписан передаточный акт к вышеуказанному договору о передаче земельного участка и находящихся на нем десяти объектов недвижимого имущества (т. 1 л.д. 16-18).
23.12.2008 истец и ответчик обратились в Пушкинский отдел УФРС по МО с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества.
20.01.2009 Пушкинским отделом УФРС по МО государственная регистрация договора от 08.04.2008 была приостановлена (т. 1 л.д. 30-40).
В качестве основания приостановления государственной регистрации перехода права со ссылкой на п. 3 ст. 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в уведомлениях указывается на заявление о прекращении проведения государственной регистрации, поступившее 20.01.2009 от директора ООО «Энжил Строй» Редько В.В.
По мнению истца, указанные действия руководителя ООО «Энжил Строй» Редько В.В. свидетельствуют об уклонении ООО «Энжил Строй» от государственной регистрации ранее подписанного договора.
Поскольку в данном случае ответчиком нарушены права и законные интересы истца, последний обратился в арбитражный суд с иском.
Как установлено судом апелляционной инстанции и подтверждено материалами дела, договор купли-продажи от 08.04.2008 подписан генеральным директором ООО «Энжил Строй» Шевченко И.Н., и одобрен единственным участником ООО «Энжил Строй» Старченко В.К., что подтверждается представленными в материалы дела заявлениями Шевченко И.Н. и Старченко В.К. (л.д. 45, 46 т. 2).
Ответчик данные обстоятельства не оспаривает.
Договор исполнен, что подтверждается передаточным актом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, в связи с чем, 23.12.2008 ООО «Энжил Строй» и ООО «Гарант-Консалтинг», в лице представителя, действующего по доверенности, Кулыгиной Т.Н., обратились в Пушкинский отдел УФРС по МО с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 08.04.2008.
Довод ООО «Энжил Строй» о том, что Кулыгина Т.Н., на момент подачи заявления о регистрации, действовала по недействительной доверенности, материалами дела не подтверждается.
В соответствии с заявлением генерального директора ООО «Энжил Строй» Редько В.В., доверенность на имя Кулыгиной Т.Н. была отменена 27.01.2009.
На момент обращения за регистрацией документов на переход права собственности по договору купли-продажи от 08.04.2008 доверенность у Кулыгиной Т.Н. отозвана не была.
Вместе с тем судом апелляционной инстанции установлен, а также подтвержден материалами дела факт уклонения ООО «Энжил Строй» от государственной регистрации договора от 08.04.2008, выразившийся в направлении директором ООО «Энжил Строй» Редько В.В. заявления от 20.01.2009 в адрес Пушкинского отдела УФРС по МО о прекращении государственной регистрации права.
В ходе рассмотрения дела в апелляционном суде со стороны ООО «Энжил Строй» и ООО «Зеон» заявлены ходатайства о фальсификации и назначении судебно-технической экспертизы с целью определения соответствия оттиска проставленной печати ООО «Энжил Строй» на договоре от 08.04.2008, той печати, которая находится в исполнительном органе ООО «Энжил Строй».
Апелляционный суд, рассмотрев указанные ходатайства, отмечает, что согласно статье 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Обязательность соблюдения определенной формы для договора купли-продажи недвижимости, в виде проставления на нем печати, законодательством не предусмотрена.
Также из текста договора от 08.04.2008 не усматривается, что наличие печати было согласовано сторонами в качестве обязательного условия для действительности этого договора.
В связи с вышеизложенным, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения данных ходатайств, поскольку наличие или отсутствие печати на договоре купли-продажи от 08.04.2008 в рассматриваемом случае не имеет правового значения для оценки договора и разрешения спора в целом.
Из материалов дела усматривается, что Шевченко И.Н. находилась с 14.03.2008 по 04.05.2008 в отпуске по беременности и родам, что подтверждается приказами № 4к от 13.03.2008, № 30/6 от 04.05.2008 при этом полномочия исполняющего обязанности генерального директора были возложены на Белокур Д.В. в соответствии с приказом № 5к от 13.03.2008.
На данное обстоятельство ссылается ООО «Энжил Строй» и указывает, что в соответствии со ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации полномочия Шевченко И.Н. на совершение сделки были ограничены.
Статьей 174 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.1998 № 9 «О некоторых вопросах применения статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации полномочий органов юридических лиц на совершение сделок» разъяснено, что в правоотношениях с участием юридических лиц судам надлежит иметь в виду, что статья 174 Кодекса может применяться в тех случаях, когда полномочия органа юридического лица определенно ограничены учредительными документами последнего.
Наличие указанных ограничений, установленных в других документах, не являющихся учредительными, не может являться основанием для применения данной статьи (п. 6).
Лицо, в интересах которого установлены ограничения, вправе впоследствии одобрить сделку, совершенную с пороками, упомянутыми в статье 174 (п. 7).
Учитывая положения статьи 166, при рассмотрении исков о признании сделки недействительной по основаниям, предусмотренным в статье 174, судам следует иметь в виду, что такие сделки являются оспоримыми и соответствующий иск может быть предъявлен в течение года со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ) (п. 3).
Судам необходимо также иметь в виду, что оспоримая сделка не может быть признана недействительной по инициативе суда без предъявления указанными выше лицами соответствующего иска (в том числе встречного) (п. 4).
Суду апелляционной инстанции не представлено доказательств признания договора купли-продажи от 08.04.2008 недействительным по иску ООО «Энжил Строй», заявленному на основании ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Договор купли-продажи от 08.04.2008 одобрен решением единственного участника ООО «Энжил Строй» от 08.04.2008 Старченко В.К., что подтверждается имеющимся в материалах дела ее нотариально удостоверенным заявлением.
ООО «Энжил Строй» не доказало, что учредительными документами ООО «Энжил Строй» ограничены полномочия генерального директора в период отпуска по беременности и родам, поэтому суд апелляционной инстанции не может принять доводы ООО «Энжил Строй» со ссылкой на ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что договор купли-продажи от 08.04.2008 подписан неуполномоченным лицом (Шевченко И.Н.).
Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает противоречия в доводах ООО «Энжил Строй» и ООО «Зеон» (занимающих единую позицию по делу) относительно полномочий Шевченко И.Н.
Так ООО «Зеон» представило суду апелляционной инстанции копию решения № 1 единственного участника ООО «Энжил Строй» от 28.03.2008 из которого следует, что Старченко В.К. приняла решение продать ООО «Зеон» земельный участок площадью 30813,13 кв.м. с кадастровым номером 50:13:05 04 14:0108 и находящееся на нем недвижимое имущество, расположенные по адресу: Московская область, Пушкинский район, с. Братовщина, ул. Липки, указав также, что заключение договора купли-продажи с ООО «Зеон», а также подготовку всей необходимой документации и регистрацию договора и перехода права собственности возложить на генерального директора Шевченко И.Н. (последний абзац решения).
На данном решении от 28.03.2008 стоит подпись Шевченко И.Н. из чего следует, что Шевченко И.Н. в период своего отпуска принимала участие в делах общества.
Вместе с тем, договор купли-продажи от 28.03.2008, а также передаточный акт от 28.03.2008 в нарушение решения единственного участника ООО «Энжил Строй» от 28.03.2008 Старченко В.К. подписаны не Шевченко И.Н., а исполняющим обязанности генерального директора ООО «Энжил Строй» Белокур Д.В. и генеральным директором ООО «Зеон» Воробьевым А.В.
Шевченко И.Н. же подписала договор купли-продажи от 08.04.2008 с ООО «Гарант-Консалтинг» который тем же числом был одобрен Старченко В.К.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не может принять изложенные в отзыве на иск ООО «Юридическая фирма «Гарант и Ко» доводы ООО «Зеон» о том, что полномочия Шевченко И.Н. на распоряжение имуществом были ограничены заключенным с ООО «Зеон» договором купли-продажи от 28.03.2008 и передаточным актом от 28.03.2008 которые в нарушение решения участника ООО «Энжил Строй» от 28.03.2008 подписало неуполномоченное в данном вопросе лицо - Белокур Д.В.
Истец представил суду апелляционной инстанции нотариально удостоверенные заявления Шевченко И.Н. и Старченко В.К. о том, что они не подписывали решение № 1 единственного участника ООО «Энжил Строй» от 28.03.2008, но вместе с тем не заявил о фальсификации данного доказательства, равно как и договора купли-продажи от 28.03.2008, в связи с чем суд апелляционной инстанции оценивает данные доказательства наряду с прочими.
Также ООО «Энжил Строй» указывает, что договор купли-продажи от 08.04.2008 является незаключенным в связи с отсутствием в договоре существенного условия – предмета договора.
При этом ООО «Энжил Строй» ссылается на изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:13:05 04 14:0108, поскольку на момент подписания договора земельный участок имел вид разрешенного использования «для целей отдыха», а впоследствии вид разрешенного использования был изменен на «для индивидуального жилищного строительства».
В соответствии со статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи от 08.04.2008) объектами земельных отношений являются земельные участки. Земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ
«О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:
1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);
2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;
3) описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;
4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;
5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;
6) площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.
Вид разрешенного использования в соответствии с п. 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» относится к дополнительным, а не уникальным сведениям о земельным участке (площадь, кадастровый номер).
Таким образом, указанный в договоре от 08.04.2008 кадастровый номер земельного участка и его площадь, в достаточной степени характеризует земельный участок как объект договора купли-продажи, в связи с чем довод ООО «Энжил Строй» об отсутствии договоре от 08.04.2008 согласованного предмета не может быть принят судом апелляционной инстанции.
Ссылка ООО «Энжил Строй» на то, что на передаваемом земельном участке находится еще один объект недвижимости, который в нарушение требований закона (как полагает ответчик, в нарушение требований статей 168, 224, 432, 549, 550, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации) не обозначен в договоре от 08.04.2008 и передаточном акте от 08.04.2008, а именно – здания столовой, является необоснованной, в связи с тем, что в апелляционную инстанцию представлены письма УФРС по МО от 02.04.2009 и от 03.04.2009, в которых указывается, что такой объект не зарегистрирован.
Из пояснений представителя ООО «Юридическая фирма «Гарант и Ко» следует, что прежний генеральный директор ООО «Энжил Строй» при заключении договора дал информацию о том, что столовая снесена, так как восстановлению не подлежала.
Факт того, что здание столовой снесено подтверждается также дополнительным соглашением № 1 от 24.11.2008 к договору купли-продажи земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества от 28.03.2008, подписанным генеральным директором ООО «Энжил Строй» Редько В.В. и генеральным директором Воробьевым А.В.
Доводы ООО «Энжил Строй» о том, что договор купли-продажи от 08.04.2008 недействителен в связи с заинтересованностью в совершении сделки подписавших ее лиц (ст. 45 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью») также не могут быть приняты судом, поскольку ООО «Энжил Строй» не представило суду апелляционной инстанции доказательств признания договора купли-продажи от 08.04.2008 недействительным как оспоримой сделки в соответствии с п. 5 ст. 45 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» по иску общества или его участника.
Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что (как указано выше) договор купли-продажи от 08.04.2008 одобрен единственным участником ООО «Энжил Строй» Старченко В.К. в момент его заключения.
Со стороны ООО «Энжил Строй» заявлен встречный иск, предметом которого является требование о признании в силу статей 168, 174, 224, 549, 550, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительным договора купли-продажи земельного участка с находящимся на нем недвижимым имуществом от 08.04.2008, то есть в связи с тем, что договор купли-продажи от 08.04.2008 является незаключенным в силу отсутствия согласованного предмета и недействительным вследствие ограничения полномочий Шевченко И.Н.
Апелляционный суд считает, что данное требование не подлежит удовлетворению в силу изложенных выше обстоятельств, имея в виду отсутствие оснований для вывода о недействительности договора купли-продажи от 08.04.2008 вследствие ограничения полномочий Шевченко И.Н. (ст. 174 ГК РФ) и отсутствие оснований для вывода о незаключенности договора купли-продажи от 08.04.2008.
Кроме того, от ООО «Юридическая фирма «Гарант и Ко» 24.07.2009, через канцелярию суда, поступило заявление о пропуске ООО «Энжил Строй» срока исковой давности по встречному требованию о признании сделки недействительной по основаниям ее оспоримости (ст. 174 ГК РФ).
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (ст. 199 ГК РФ).
Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Общий срок исковой давности в соответствии со ст. 196 ГК РФ устанавливается в три года.
В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет год.
Началом течения срока исковой давности является подписание договора купли-продажи генеральным директором ООО «Энжил Строй» Шевченко И.Н., то есть 08.04.2008, окончанием течения срока исковой давности является 08.04.2009.
Встречный иск принят к производству апелляционным судом 21.07.2009.
Таким образом срок исковой давности пропущен.
Доводы ООО «Энжил Строй» о том, что имеются основания для применения перерыва течения срока исковой давности (ст. 203 ГК РФ) в связи с предъявлением им 31.03.2009 встречного иска в суд первой инстанции не могут быть приняты судом в связи со следующим.
В соответствии со статьей 203 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.
После перерыва течение срока исковой давности начинается заново. Время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.
Вместе с тем, во встречном иске, предъявленном в Арбитражный суд Московской области 31.03.2009 (л.д. 16 т. 3) ООО «Энжил Строй» не заявляло о недействительности сделки по основаниям статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для принятия доводов ответчика о наличии перерыва течения срока исковой давности.
Руководствуясь статьей 176, пунктом 4 части 4 статьи 270, частью 5 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
1. Решение Арбитражного суда Московской области от 13 апреля 2009 года по делу № А41-3664/09 отменить.
2. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от общества с ограниченной ответственностью «Энжил Строй» к обществу с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «Гарант и Ко» на недвижимое имущество, расположенное по адресу: Московская область, Пушкинский район, с. Братовщина, ул. Липки:
1) земельный участок площадью 30813,13 кв.м., с кадастровым номером 50:13:05 04 14:0108, запись регистрации в ЕГРП №50-01/13-32/2004-272 от 24.09.2004;
2) здание: котельная, общей площадью 186,9 кв.м., условный номер 50:13:11:00223:002, запись регистрации в ЕГРП №50-01/13-02/2004-347 от 06.02.2004;
3) здание: склад, общей площадью 125,7 кв.м., условный номер 50:13:11:00223:003, запись регистрации в ЕГРП № 50-01/13-02/2004-348 от 06.02.2004;
4) здание: хозяйственный корпус, общей площадью 93 кв.м., условный номер 50:13:11:00223:004, запись регистрации в ЕГРП № 50-01/13-02/2004-349 от 06.02.2004;
5) здание: кладовая сторожка, общей площадью 26,9 кв.м., условный номер 50:13:11:00223:010, запись регистрации в ЕГРП № 50-01/13-02/2004-355 от 06.02.2004;
6) здание: спальный корпус № 6, общей площадью 698,3 кв.м., условный номер 50:13:11:00223:011, запись регистрации в ЕГРП № 50-01/13-02/2004-356 от 06.02.2004;
7) сооружение: склад угля, общей площадью 44,3 кв.м., условный номер 50:13:11:00223:012, запись регистрации в ЕГРП № 50-01/13-02/2004-359 от 06.02.2004;
8) сооружение: асфальтовая дорога протяженностью 542 м, условный номер 50:13:11:00223:013, запись регистрации в ЕГРП № 50-01/13-02/2004-360 от 06.02.2004;
9) сооружение: водонапорная башня, общей площадью 3,6 кв.м., условный номер 50:13:11:00223:014, запись регистрации в ЕГРП № 50-01/13-02/2004-357 от 06.02.2004;
10) сооружение: асфальтовая дорога протяженностью 577,4 м., условный номер 50:13:11:00223:015, запись регистрации в ЕГРП № 50-01/13-02/2004-361 от 06.02.2004;
11) сооружение: артезианская скважина, общей площадью 4,7 кв.м., условный номер 50:13:11:00223:016, запись регистрации в ЕГРП № 50-01/13-02/2004-358 от 06.02.2004.
3. В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Энжил Строй» к обществу с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «Гарант и Ко» о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 08.04.2008 г. отказать.
4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Энжил Строй» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «Гарант и Ко» 2000 рублей госпошлины.
Председательствующий
С.К. Ханашевич
Судьи
С.В. Боровикова
Н.В. Диаковская
