АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000
http://fasszo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
29 апреля 2019 года | Дело № | А05-1769/2018 | ||
Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2019 года. Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2019 года. Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И., при участии от индивидуального предпринимателя Шестакова Андрея Вениаминовича представителя Тропичева М.А. (доверенность от 01.09.2015), от Администрации муниципального образования «Город Архангельск» Бровкина В.А. (доверенность от 12.07.2018), рассмотрев 24.04.2019 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации муниципального образования «Город Архангельск» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 15.10.2018 (судья Бутусова Н.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2019 (судьи Шадрина А.Н., Зайцева А.Я., Романова А.В.) по делу № А05-17698/2018, у с т а н о в и л: Индивидуальный предприниматель Шестаков Андрей Вениаминович, ОГРНИП 308290112100058 (далее - Предприниматель), обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к муниципальному образованию «Город Архангельск» в лице Администрации муниципального образования «Город Архангельск», место нахождения: 163069, г. Архангельск, пл. В.И. Ленина, д. 5, ОГРН 1022900509521, ИНН 2901065991 (далее - Администрация), в котором с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил: - обязать Администрацию заключить соглашение об изъятии путем выкупа принадлежащего истцу на праве собственности нежилого помещения общей площадью 710,5 кв.м, находящегося по адресу: г. Архангельск, ул. Самойло, д. 1, - взыскать с Администрации 23 852 000 руб. выкупной цены указанного нежилого помещения, в том числе 14 524 000 руб. рыночной стоимости нежилого помещения, 6 846 000 руб. компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, 2 482 000 руб. убытков, - прекратить зарегистрированное за ним право собственности на нежилое помещение после уплаты ответчиком его выкупной стоимости. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество Банк «Финансовая Корпорация Открытие». Решением Арбитражного суда Архангельской области от 15.10.2018 принят отказ Предпринимателя от иска в части требования об обязании Администрации заключить соглашение об изъятии помещения; с Администрации за счет казны в пользу Предпринимателя взыскано 23 525 754 руб. 30 коп. выкупной цены указанного нежилого помещения, в том числе 14 524 000 руб. рыночной стоимости нежилого помещения, 6 846 000 руб. компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, 2 155 754 руб. убытков; с Администрации в пользу Предпринимателя взыскано 14 796 руб. судебных издержек по оплате судебной экспертизы, 17 054 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску; в удовлетворении остальной части иска отказано. В резолютивной части решения суд также указал на прекращение права собственности Предпринимателя на помещение после уплаты Администрацией его выкупной цены. Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2019 данное решение оставлено без изменения. В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 15.10.2018 и постановление от 21.01.2019 в части удовлетворения иска о взыскании убытков и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, принять по делу новый судебный акт - об отказе в удовлетворении иска в указанной части. Податель жалобы считает, что истцом не доказана совокупность условий для удовлетворения названных требований. Администрация указывает, что помещение было приобретено Предпринимателем на торгах по цене, значительно ниже определенной по результатам проведенной по делу экспертизы рыночной стоимости, ранее в договорных отношениях по вопросу содержания здания стороны не состояли. В отзыве на кассационную жалобу Предприниматель просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными. В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы жалобы, а представитель Предпринимателя возражал против ее удовлетворения. Банк извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, однако своих представителей в судебное заседание не направил, что в силу статьи 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалобы. Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. Как следует из материалов дела и установлено судами, Шестаков А.В. является собственником нежилого помещения площадью 710,5 кв.м с кадастровым номером 29:22:040718:952, расположенного на первом этаже здания по адресу: Архангельская обл., г. Архангельск, ул. Самойло, д. 1. Государственная регистрация права собственности на помещение произведена 11.04.2007. Распоряжением Администрации от 19.10.2016 № 3004р принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка площадью 1512 кв.м, расположенного в Октябрьском территориальном округе по ул. Самойло, д. 1, и принадлежащего Шестакову А.В. на праве собственности нежилого помещения с кадастровым номером 29:22:040718:952. Письмом от 25.05.2017 № 18-46/5513 Администрация направила в адрес Предпринимателя предварительное соглашение об изъятии нежилого помещения от 29.05.2017, проект которого был подписан Предпринимателем. В дальнейшем, письмами № 18-46/11166 и от 25.10.2017 № 19-75/3964 Администрация уведомила Предпринимателя о невозможности подписания соглашения, поскольку адресной программой Архангельской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» на 2013-2017 годы, утвержденной постановлением Правительства Архангельской области от 23.04.2013 № 173-пп, не предусмотрено изъятие нежилых помещений. Шестаков А.В., ссылаясь на признание жилого дома, в котором расположено принадлежащее ему помещение, аварийным и неосуществление Администрацией действий по исполнению решения об изъятии помещения и выплате его выкупной стоимости, обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Определением от 12.04.2018 суд первой инстанции назначил судебную экспертизу для определения рыночной стоимости помещения и доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома, размера убытков, вызванных изъятием помещения, а также для решения вопроса о необходимости проведения капитального ремонта на дату первой приватизации помещений в доме и определения размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «ПРОФ-ЭКСПЕРТ» Воробьеву Эдуарду Сергеевичу. Согласно заключению эксперта Воробьева Э.С. от 04.07.2018 № 255-18 рыночная стоимость помещения и доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок, составляет 14 524 000 руб.; жилой дом, в котором расположено спорное помещение, по состоянию на 09.03.2007 нуждался в проведении капитального ремонта, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 6 846 000 руб.; убытки в связи изъятием помещения по расчету эксперта составили 2 482 000 руб., из которых 2 083 754 руб. - упущенная выгода в размере неполученного дохода в виде арендной платы за период поиска иного помещения, 252 860 руб. - расходы на оплату риэлторских услуг по поиску помещения, 2000 руб. - расходы по оформлению права собственности, 143 158 руб. 96 коп. - расходы на оплату услуг риэлтора по поиску арендаторов. Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 235, 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), разъяснениями, приведенными в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, пришел к выводу об обоснованности требований Предпринимателя. Суд признал заключение эксперта Воробьева Э.С. допустимым доказательством и с учетом выводов эксперта удовлетворил иск в части взыскания с Администрации 23 525 754 руб. 30 коп. выкупной цены указанного нежилого помещения, в том числе 14 524 000 руб. рыночной стоимости нежилого помещения, 6 846 000 руб. компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, 2 155 754 руб. убытков, отказав в удовлетворении остальной части иска. Кроме того, суд принял отказ Предпринимателя от иска в части обязания Администрации заключить соглашение об изъятии помещения, указал в решении на прекращение права собственности Шестакова А.В. на спорное помещение после уплаты ему выкупной цены названного объекта. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим. В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. По смыслу подпункта 3.2 пункта 2 той же статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2). В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации решение об изъятии земельного участка для государственных нужд может быть обусловлено, в частности, принятием решения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 названной статьи. Поскольку нормы, регулирующие отношения по изъятию нежилых помещений, расположенных в жилом доме, в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельного участка, занятого таким домом, отсутствуют, суды обоснованно указали, что при рассмотрении настоящего спора по аналогии закона подлежат применению положения статьи 32 ЖК РФ, регулирующие отношения по изъятию жилых помещений. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 6 той же статьи). В соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 данной статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. При разрешении спора об определении размера возмещения за изымаемое для муниципальных нужд имущество суды не учли следующее. Под убытками согласно статье 15 ГК РФ понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Из материалов дела следует, что в качестве упущенной выгоды истцом заявлена рассчитанная согласно заключению эксперта Воробьева Э.С. сумма арендной платы, которую предприниматель не сможет получить в течение периода поиска нового помещения и новых арендаторов для такого помещения, который определен экспертом как 12,5 месяцев. Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. Пунктом 4 статьи 393 ГК РФ предусмотрено, что при определении упущенной выгоды учитываются принятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. Таким образом, лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, а не в качестве его субъективного представления, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением. При определении размера упущенной выгоды, вызванной изъятием имущества для государственных или муниципальных нужд, учитывается доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем, если бы он продолжил использование имущества исходя из тех условий, которые имели место до принятия решения об изъятии, предпринятые правообладателем до принятия решения об изъятии меры для получения дохода от использования участка и сделанные с этой целью приготовления. Соответствующая правовая позиция сформулирована в Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объекта транспорта, утвержденной Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015. Из материалов дела следует, что в качестве упущенной выгоды истцом заявлена не сумма дохода, который он не получил в связи с принятием Администрацией решения об изъятии имущества, исходя из заключенных им договоров аренды, а рассчитанная согласно заключению эксперта Воробьева Э.С. сумма арендной платы (2 083 754 руб. 30 коп.), которую предприниматель не сможет получить в течение периода поиска нового помещения и новых арендаторов для такого помещения, который определен экспертом как 12,5 месяцев. Делая вывод о возникновении у Предпринимателя убытков в виде упущенной выгоды в указанном размере, суды исходили из того, что основным видом деятельности Шестакова А.В. в качестве предпринимателя является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом. Вместе с тем, на обстоятельства отсутствия иных помещений для осуществления основного вида деятельности истец в обоснование иска не ссылался. В Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей отражены сведения об осуществлении Предпринимателем и иных видов деятельности. Вопрос о том, планировалось ли Предпринимателем приобретение иного взамен изымаемого помещения и сдача его в аренду судами в полной мере не исследован. Суды признали обоснованным требование Предпринимателя о взыскании в составе выкупной стоимости помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При этом суды исходили из положений статьи 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее - Закон о приватизации) и разъяснений, содержащихся в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, согласно которым при определении размера возмещения за нежилое помещение, изымаемое у собственника в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, учитывается, что если на момент приватизации первого помещения этот многоквартирный дом нуждался в капитальном ремонте, а обязанность по его проведению не была исполнена уполномоченным органом, в результате чего произошло снижение уровня надежности здания, то сумма компенсации за непроведенный капитальный ремонт многоквартирного дома подлежит включению в выкупную цену нежилого помещения. Заключение межведомственной комиссии Департамента городского хозяйства мэрии города Архангельска от 11.03.2011 о признании аварийным многоквартирного жилого дома, в котором расположено спорное помещение, на которое сослались суды, в материалах дела отсутствует. Основание, по которому жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу, судами не установлено. Вывод о необходимости проведения капитального ремонта многоквартирного жилого дома на дату приватизации первого помещения в соответствующем здании суды сделали на основании заключения эксперта Воробьева Э.С., в отношении которого в составе экспертного заключения представлены сведения об образовании и квалификации эксперта в области оценочной деятельности. Вопрос о том - произошло ли в результате неисполнения публичным собственником обязанности по проведению капитального ремонта снижение уровня надежности здания, суды не исследовали. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 12.03.2019 № 577-О, при отчуждении собственником своего имущества другому лицу (лицам) на основании договора (включая передачу имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации) требования к состоянию (качественным характеристикам) указанного имущества определяются законом и (или) условиями такого договора, в том числе с учетом возможности последующего использования отчуждаемого имущества по назначению; исходя из этого недостатки и (или) определенная степень износа отчуждаемого имущества - при наличии согласованного волеизъявления сторон соответствующего договора - сами по себе не препятствуют его отчуждению, однако, как правило, и не являются основанием для сохранения за прежним собственником такого имущества обязанности по его содержанию. Согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в названном определении, сохранение за бывшими наймодателями жилых помещений в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищных фондов обязанности по проведению капитального ремонта этих домов является предусмотренным законом исключением из общего правила о несении собственником бремени содержания принадлежащего ему имущества, а потому определение конкретного механизма исполнения данной обязанности, в том числе порядка и условий проведения капитального ремонта таких жилых домов, относится к дискреции законодателя. Федеральным законом от 20.12.2017 № 399-ФЗ, вступившим в силу 20.12.2017, Жилищный кодекс Российской Федерации был дополнен статьей 190.1, устанавливающей особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение такого ремонта на дату приватизации первого жилого помещения, в статью 16 Закона о приватизации было внесено уточнение в виде отсылки к жилищному законодательству Российской Федерации в части установления порядка проведения капитального ремонта указанных многоквартирных домов бывшим наймодателем. При рассмотрении настоящего дела суды не применили положения названных норм, не указали мотивы их неприменения, не исследовали вопрос о наличии исходя из предусмотренного ими правового регулирования оснований для возникновения у Администрации обязанности по проведению капитального ремонта многоквартирного жилого дома, в котором расположено спорное помещение. С учетом изложенного присуждение в пользу Предпринимателя компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в составе выкупной цены помещения не может быть признано обоснованным. По смыслу части 5 статьи 170 АПК РФ резолютивная часть решения должна содержать выводы суда по всем заявленным требованиям. Из материалов дела следует, что Предприниматель при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявил об отказе от иска в части требования об обязании Администрации заключить соглашение об изъятии помещения для муниципальных нужд. Согласно резолютивной части решения суд принял отказ Предпринимателя от иска в части названного требования. Вместе с тем, предусмотренное статьей 150 АПК РФ процессуальное решение по соответствующему требованию судом не принято. Согласно статье 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Судами не в полной мере были исследованы обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора в соответствии с подлежащими применению нормами материального права, при этом совершение таких процессуальных действий лежит за пределами полномочий суда кассационной инстанции. Исходя из содержания резолютивной части решения от 15.10.2018 выводы суда по каждого из заявленных требований взаимосвязаны, процессуальное решение по требованию, от которого истец отказался, судом не принято. С учетом изложенного, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат отмене, а дело – передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Архангельской области. При новом рассмотрении дела суду первой инстанции надлежит учесть изложенное, исследовать обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, оценить доказательства и доводы, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, и в зависимости от установленного и подлежащих применению норм материального права определить права и обязанности лиц, участвующих в деле, и принять законное и обоснованное решение. Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда Архангельской области от 15.10.2018 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2019 по делу № А05-1769/2018 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Архангельской области. | ||||
Председательствующий | Е.В. Чуватина | |||
Судьи | Г.М. Рудницкий Т.И. Сапоткина | |||
