Арбитражный суд
Западно-Сибирского округа
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Тюмень Дело № А70-7213/2013
Резолютивная часть постановления объявлена октября 2015 года | |
Постановление изготовлено в полном объеме октября 2015 года | |
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тамашакина С.Н.
судей Тихомирова В.В.
ФИО1
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Экострой» на решение Арбитражного суда Тюменской области от 13.03.2015 (судья Демидова Е.Ю.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2015 (судьи Еникеева Л.И., Глухих А.Н., Зиновьева Т.А.) по делу № А70-7213/2013 по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области (625004, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Сакко, д. 30, корп. 1, ИНН 7202138460, ОГРН 1057200738792) к обществу с ограниченной ответственностью «Экострой» (Тюменская область, с. Нижняя Тавда, ул. Сибирская, д. 18, ИНН 7224019804, ОГРН 1027200855659) об изъятии земельных участков для государственных нужд Тюменской области путем выкупа.
Другие лица, участвующие в деле: государственное казенное учреждение Тюменской области «Управление автомобильных дорог».
В заседании приняли участие представители: Департамента имущественных отношений Тюменской области ФИО2 по доверенности от 15.09.2015 № 222/08-3-Д; общества с ограниченной ответственностью «Экострой» ФИО3 по доверенности от 17.07.2015.
Суд установил:
Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Экострой» (далее – ООО «Экострой») об изъятии:
- земельного участка (категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 33 024 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с. Яр, кадастровый номер 72:17:0706003:241) для государственных нужд Тюменской области путем выкупа по выкупной цене в размере 20 391 000 рубля;
- земельного участка (категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, площадь 25 506 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, кадастровый номер 72:17:0706003:236) для государственных нужд Тюменской области путем выкупа по выкупной цене в размере 16 145 000 рублей;
- земельного участка (категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, площадь 3 740 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, р-н Тюменский, Ембаевское МО, кадастровый номер 72:17:0706003:293) для государственных нужд Тюменской области путем выкупа по выкупной цене в размере 2 961 000 рублей;
- земельного участка (категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 35 479 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с. Яр, кадастровый номер 72:17:0706003:235) для государственных нужд Тюменской области путем выкупа по выкупной цене в размере 21 760 000 рублей.
Исковые требования мотивированы со ссылками на статью 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статью 282 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), постановление Правительства Тюменской области от 18.10.2010 № 299-п «Об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0706003:236, 72:17:0706003:241, 72:17:0706003:235, 72:17:0706003:293 для государственных нужд Тюменской области».
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное казенное учреждение Тюменской области «Управление автомобильных дорог» (далее – ГКУ ТО «Управление автомобильных дорог»).
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 26.12.2013, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2014, исковые требования удовлетворены. Из собственности ООО «Экострой» для государственных нужд изъяты путем выкупа:
- земельный участок (категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 33 024 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с. Яр, кадастровый номер 72:17:0706003:241)
по выкупной цене в размере 56 969 000 рублей;
- земельный участок (категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, площадь 25 506 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, кадастровый номер 72:17:0706003:236) по выкупной цене в размере 45 598 000 рублей;
- земельный участок (категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, площадь 3 740 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, кадастровый номер 72:17:0706003:293) по выкупной цене
в размере 8 740 000 рублей;
- земельный участок (категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 35 479 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с. Яр, кадастровый номер 72:17:0706003:235)
по выкупной цене в размере 60 603 000 рублей.
Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.07.2014 принятые судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.
При новом рассмотрении, учитывая указания кассационной инстанции и наличия спора между сторонами в отношении определения выкупной цены земельных участков, определением от 30.10.2014 по ходатайству сторон суд первой инстанции назначил судебную экспертизу с целью определения выкупной цены спорных земельных участков.
До принятия судебного акта по существу спора истец в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заявил об изменении размера исковых требований, с учетом выводов эксперта просил установить выкупную стоимость спорных земельных участков: с кадастровым номером 72:17:0706003:241 в размере
8 910 000 рублей; с кадастровым номером 72:17:0706003:293 в размере
1 035 000 рублей; с кадастровым номером 72:17:0706003:235 в размере
9 573 000 рублей; с кадастровым номером 72:17:0706003:236 в размере
6 884 000 рублей.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 13.03.2015, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2015, исковые требования удовлетворены. Изъяты путем выкупа из собственности ООО «Экострой» для государственных нужд:
- земельный участок (категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 33 024 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с. Яр, кадастровый номер 72:17:0706003:241) по выкупной цене в размере 8 910 000 рублей;
- земельный участок (категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, площадь 3 740 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, р-н Тюменский, Ембаевское МО, кадастровый номер 72:17:0706003:293) по выкупной цене в размере 1 035 000 рублей;
- земельный участок (категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 35 479 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с. Яр, кадастровый номер 72:17:0706003:235) по выкупной цене в размере 9 573 000 рублей;
- земельный участок (категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, площадь 25 506 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., г. Тюмень, кадастровый номер 72:17:0706003:236) по выкупной цене в размере 6 884 000 рублей. С ООО «Экострой» в пользу департамента взысканы судебные издержки в размере 280 000 рублей.
ООО «Экострой» обратилось в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой проситпринятые судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.
Заявитель полагает, что судом первой инстанции существенно нарушены нормы материального права, а именно статьи 279, 280, 281 ГК РФ, статья 35 Конституции Российской Федерации в той части, в которой данными нормами определено, какое состояние имущества необходимо брать в расчет для оценки выкупной цены.
ООО «Экострой» считает, что существенным нарушением материальных норм права и единообразия судебной практики является расширительное толкование стадий процедуры изъятия, а также мнение судов о возможности оценки состояния имущества на свободно определяемую дату.
По его мнению, судами сделаны выводы, не соответствующие обстоятельствам дела по вопросу установления существенных характеристик земельного участка, необходимых для применения в качестве элементов сравнения.
Заявитель указывает, что вид разрешенного использования, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости, не отражает правового режима земельного участка, а подлежит оценке только в контексте градостроительной зоны, к которой принадлежит земельный участок.
ООО «Экострой» отмечает, что отношение земельного участка к градостроительной зоне, определенное на день, предшествующий принятию решения об изъятии, является существенным обстоятельством, определяющим ценообразование земельного участка.
Заявитель указывает, что вне зависимости от незаконности позиции нижестоящих инстанций по вопросу определения начала процедуры изъятия, суды сделали выводы не относящиеся к имеющимся в деле доказательствам.
ООО «Экострой» полагает, что при оценке заключения судебной экспертизы судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права, устанавливающие требования к оценке доказательств с позиции их допустимости, нарушено применение норм материального права, устанавливающих требования к проведению экспертизы и составлению заключения – статьи 16 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ
«О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
По мнению заявителя, судами нарушены правила оценки доказательств, сделаны выводы, не соответствующие обстоятельствам дела.
ООО «Экострой» считает, что необъективно выборочный подход к оценке доказательств привел к одноплановости правосудия и установлению ненадлежащей цены за изымаемый земельный участок.
Заявитель полагает, что действиями суда первой инстанции нарушены принципы состязательности и равноправия сторон участников арбитражного процесса, что повлекло ущемление прав собственника ООО «Экострой» и присуждения не рыночной, низкой цены за изымаемый земельный участок.
ООО «Экострой» считает, что судом первой инстанции существенно нарушены нормы процессуального права в части оценки доказательств.
Заявитель считает, что суды были не вправе оценивать информацию, полученную в письменных пояснениях эксперта, которые по сути своей дополнили содержание заключения судебной экспертизы.
По его мнению, ООО «Экострой» было лишено право представить свою позицию с учетом вновь появившихся сведений о земельных участках – аналогах.
ООО «Экострой» считает, что суд апелляционной инстанции необоснованно отказался принимать новые доказательства, что послужило основанием для вынесения неправосудного постановления.
В отзыве на кассационную жалобу департамент указал, что считает кассационную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению, обжалуемые судебные акты просит оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.
Представитель ООО «Экострой» в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда и направить дело на новое рассмотрение.
Представитель департамента в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела видно, что постановлением Правительства Тюменской области от 02.09.2008 № 260-п автомобильная дорога «Обход
г. Тюмень» включена в перечень автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения, относящихся
к государственной собственности Тюменской области, идентификационный номер 71 ОП РЗ 71К-1706.
В 2010 году Правительством Тюменской области было принято решение о строительстве окружной автомобильной дороги г. Тюмень на участке п. Мелиораторов (АД «Тюмень – Нижняя Тавда») – ФАД «Тюмень – Ханты-Мансийск».
Постановлением администрации Тюменской области от 25.10.2004
№ 136-пк «Об утверждении программы по реализации договора между органами государственной власти Тюменской области, Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и Ямало-Ненецкого автономного округа «Сотрудничество» в ред. от 19.07.2010 предусмотрено финансирование указанного мероприятия.
Постановлением Правительства Тюменской области от 18.10.2010
№ 299-п «Об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0706003:236, 72:17:0706003:241, 72:17:0706003:235, 72:17:0706003:293, 72:17:0706003:284 для государственных нужд Тюменской области» принято решение об изъятии для государственных нужд Тюменской области следующих земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0706003:236, 72:17:0706003:241, 72:17:0706003:235, 72:17:0706003:293.
Приказами Главного управления строительства Тюменской области
от 30.06.2011 № 359-од, от 19.01.2012 № 17-од ГКУ ТО «Управление автомобильных дорог» наделено функциями государственного заказчика по объектам, предусмотренным программой «Сотрудничество» в части дорожной деятельности.
Решения об изъятии зарегистрированы 12.11.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам, записи регистрации: № 72-72-01/360/2010-333;
№ 72-72-01/360/2010-336; № 72-72-01/360/2010-335; № 72-72-01/360/2010-334.
На дату принятия решения об изъятии земельных участков в государственную собственность Тюменской области собственником земельных участков являлось ООО «Экострой» (свидетельства
о государственной регистрации права собственности: от 11.08.2010 серия 72 НЛ 871822, запись регистрации № 72-72-01/241/2010-132; от 11.08.2010 серия 72 НЛ 871823, запись регистрации № 72-72-01/219/2010-168; от 06.08.2010 серия 72 НЛ 871911, запись регистрации № 72-72-01/241/2010-130;
от 06.08.2010 серия 72 НЛ 871914, запись регистрации № 72-72-01/219/2010-169).
Письмами департамента от 27.10.2010 № 12462/08-1, от 08.12.2010
№ 14557/08-1 собственник земельных участков – ООО «Экострой» было уведомлено о предстоящем изъятии земельных участков и произведенной регистрации решений об изъятии.
Письмом от 08.11.2010 № 24 ООО «Экострой» уведомило департамент
о готовности заключить соглашение об изъятии земельных участков и возмещении их стоимости, исходя из рыночной оценки, определенной независимым оценщиком, до истечении года со дня получения уведомления.
Распоряжение Правительства Тюменской области № 1006-п
об утверждении выкупной цены земельных участков с кадастровыми номерами № 72:17:0705003:235 – в размере 21 760 000 рублей,
№ 72:17:0706003:236 – в размере 16 145 000 рублей, № 72:17:0706003:241 –
в размере 20 391 000 рублей, № 72:17:0706003:293 – в размере 2 961 000 рублей было принято 10.06.2013.
Указанное распоряжение принято на основании отчетов общества с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»: от 29.04.2013 № 325/13 по состоянию на 17.10.2010; от 29.04.2013 № 323/13 по состоянию на 17.10.2010; от 29.04.2013 № 324/13 по состоянию на 17.10.2010; от 29.04.2013 № 326/13 по состоянию на 17.10.2010 соответственно.
Не достигнув с ООО «Экострой» соглашения о выкупной цене спорных земельных участков, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования,
а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из их доказанности и обоснованности.
Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.
На основании статьи 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Аналогичные положения установлены статьей 55 ЗК РФ, которой предусмотрена возможность изъятия, в том числе путем выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Такое изъятие осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 ЗК РФ в исключительных случаях, связанных с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, к которым, в том числе, относятся автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов (часть 1 статьи 49 ЗК РФ).
Конституция Российской Федерации в качестве гарантии права частной собственности устанавливает возможность принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 3 статьи 35).
Указанная гарантия на предварительное и равноценное возмещение в случае принудительного отчуждения земельного участка для государственных и муниципальных нужд нашла свое отражение и в статье 55 ЗК РФ.
Судебные инстанции правильно отметили, что под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно статье 57 ЗК РФ убытки, причиненные землепользователям, землевладельцам и арендаторам изъятием земельных участков, возмещаются в полном объеме за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки. Порядок возмещения убытков арендаторам земельных участков устанавливается Правительством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 6 Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.05.2003 № 262, определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.
В пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Как следует из статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном настоящим Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Поскольку разрешение вопроса об определении цены выкупа подлежащих изъятию земельных участков требовало специальных познаний, по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО4
Экспертом в заключении от 22.12.2014 № 4/НВ определена выкупная стоимость земельных участков (с учетом убытков, причиненных ООО «Экострой» изъятием земельных участков, включая убытки, которые оно несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду по состоянию на текущую дату без учета нахождения на них автомобильной дороги): для земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:241 – 8 720 000 рублей; для земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:293 – 1 000 000 рублей; для земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:235 – 9 370 000 рублей; для земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:236 – 6 734 000 рублей.
Суд первой инстанции со ссылкой на разъяснения Верховного Суда Российской Федерации по определению момента, на который устанавливается стоимость земельного участка при рассмотрении иска о его выкупе для государственных или муниципальных нужд, данные в ответе на вопрос 7 раздела VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (014) (утв. 24.12.2014 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации), а также разъяснения, изложенные в пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», правомерно указал на необходимость определения выкупной стоимости изымаемого участка, исходя из его рыночной стоимости, максимально приближенной к дате принятия решения.
Оценив содержание экспертного заключения от 22.12.2014 № 4/НВ, выполненного экспертом ФИО4, суд первой инстанции правомерно посчитал его соответствующим федеральным стандартам оценки.
По смыслу пункта 2 статьи 281 ГК РФ с учетом положений статьи 280 ГК РФ собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было.
В связи с этим, при наличии разногласий между органом публично-правового образования и собственником (пользователем) земельного участка при определении рыночной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия, на что правомерно указано судебными инстанциями.
Такая правовая позиция соответствует подходу, изложенному в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации 1 (2014), утвержденном Президиумом 24.12.2014.
Согласно материалам дела спорные земельные участки образованы из земельных участков, относящихся к категории «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства» и «для ведения личного подсобного хозяйства».
Исходя из части 3 статьи 11.2 ЗК РФ, при образовании спорных земельных участков к ним перешел вид разрешенного использования, который был у исходных участков. Данный вид разрешенного использования был внесен в государственный кадастр недвижимости и по настоящее время является актуальным.
Судебные инстанции обоснованно отметили, что доказательств того, что ответчик предпринимал попытки изменить вид разрешенного использования и использования их в каких-либо иных коммерчески более привлекательных целях, не имеется.
Кроме этого, как указано выше, решение об изъятии спорных участков принято в 2010 году (постановление Правительства Тюменской области
от 18.10.2010 № 299-п). Соответствующие требования направлены ответчику письмами от 27.10.2010, от 08.12.2010.
Вместе с тем, фактически изъятие земельных участков осуществлено значительно раньше.
Согласно акту приема-передачи заказчиком законченного строительством объекта от подрядчика «Строительство окружной автодороги г. Тюмени на участке п. Мелиораторов (АД Тюмень – Нижняя Тавда» – ФАД «Тюмень – Ханты-Мансийск») и заключению от 28.04.2011 № 58-пд работы по строительству автодороги осуществлены в сроки: начало – 08.06.2005, окончание работ – 30.11.2009.
Юридическое оформление изъятия участка произведено в 2010 году, что влечет вывод о соответствующих нарушениях установленной законодательством (статья 279 ГК РФ) последовательности процедуры изъятия, но не вывод о моменте начала процедуры изъятия, которая началась в 2005 году.
Соответственно, как правильно отметил апелляционный суд, к этим земельным участкам не может применяться градостроительное зонирование, установленное Правилами землепользования и застройки города Тюмени, утвержденными Решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 № 154, поскольку оно установлено исходя из того, что на спорных земельных участках уже идет строительство автодороги.
Иными словами, изменения в характеристике спорных земельных участков обусловлены фактическим строительством автодороги, для чего земельные участки и подлежали изъятию.
Соответственно, с учетом изложенных выше норм права и приведенной позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации данные изменения не подлежат учету при определении размера возмещения собственнику спорных земельных участков.
Апелляционный суд правомерно указал, что земельный участок подлежит оценке исходя из выбранного собственником из числа возможных на соответствующий период времени и юридически закрепленного вида разрешенного использования до начала процедуры изъятия, а последующее вхождение участка в зону ИТ-1, Ж-1 и Р-2 не создавало ни в коей мере для собственника участка возможностей выбирать с 2008 года из видов использования, разрешенных для данных зон, поскольку выбор уже состоялся.
Таким образом, как обоснованно отметил апелляционный суд, принимая во внимание изложенное, эксперт правильно при определении выкупной цены исходил из вида разрешенного использования, который был установлен в отношении спорных земельных участков до начала процедуры их изъятия для государственных нужд, когда вид разрешенного использования не был связан со строительством дороги. А поскольку до начала строительства градостроительное зонирование не осуществлялось, земельный участок не относился к градостроительной зоне, ее учет при определении выкупной цены не требовался.
Апелляционный суд правильно указал, что изъятием спорных земельных участков под автодорогу прекращены права собственника на использование этих участков по выбранному им виду разрешенного использования. Юридическая замена собственника в 2010 году этого обстоятельства не меняет и не создает новому собственнику никаких дополнительных возможностей их использования.
При этом, как правомерно отметил апелляционный суд, не имеют значения доводы ответчика о законодательно установленной возможности изменения разрешенного использования спорных земельных участков и использования их в каких-либо иных коммерчески более привлекательных целях, поскольку для правильного разрешения рассматриваемого спора, как указывалось выше, суд устанавливает рыночную стоимость спорных земельных участков в соответствии с их разрешенным использованием, определенным до начала процедуры изъятия для государственных или муниципальных нужд, что соответствует позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014), утвержденной Президиумом 24.12.2014.
Кроме того, апелляционным судом обоснованно отмечено, что ООО «Экострой» никогда не использовало и не могло использовать земельные участки, так как на момент приобретения дорога уже была построена. Обстоятельство застройки земельного участка дорогой было известно ООО «Экострой». Учитывая, что помимо данных земельных участков ответчиком в период после завершения строительства автомобильной дороги был приобретен еще целый ряд земельных участков, расположенных исключительно под указанной автомобильной дорогой, в отношении которых также рассматривались споры об установлении выкупной стоимости (дела
№ А70-8865/2013, № А70-7216/2013, № А70-7217/2013, № А70-7883/2013,
№ А70-7885/2013, № А70-7886/2013, № А70-4037/2014), зная, что земельные участки будут выкупаться для нужд Тюменской области, ответчик не преследовал какой-либо реальной цели ведения экономической деятельности на этих земельных участках, а преследовал некие «инвестиционные цели».
Судебные инстанции, проанализировав экспертное заключение от 22.12.2014 № 4/НВ, пришли к обоснованному выводу о том, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым законодательством, в том числе об экспертной деятельности, в нем даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования.
Из материалов дела следует, что процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, эксперт компетентен в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, имеет соответствующий опыт и квалификацию, об его отводе лицами, участвующими в деле, не заявлено.
Судебные инстанции правомерно отметили, что в компетенцию арбитражного суда входит оценка заключения судебной экспертизы, являющегося одним из доказательств по делу (статьи 64, 65, 67, 68, 71, 86 АПК РФ, пункт 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).
Как усматривается из экспертного заключения при определении рыночной стоимости спорных земельных участков, экспертом использовался сравнительный подход.
Сравнительный подход согласно пункту 14 ФСО № 1 – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Исходя из абзаца 1 статьи 7 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта.
В рамках выбранного сравнительного подхода экспертом выбраны 3 объекта-аналога, предлагаемых к продаже со ссылкой на характеристику объектов, в том числе кадастровые номера земельных участков, их местоположение и источник получения информации – официальный сайт в сети Интернет АН «Этажи» и контактные лица.
При проведении оценки экспертом учтены такие характеристики объектов-аналогов как площадь, местоположение земельных участков – в черте населенных пунктов Ембаево и Яр, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, ограничения по использованию и транспортная доступность, проведено их сравнение по показателям с оцениваемыми объектами.
Как правильно указал суд первой инстанции и не опроверг ответчик, на момент рассмотрения спора информация о наличии использованных объектов-аналогов в качестве предложений к продаже на официальном сайте АН «Этажи», указанном экспертом в качестве источника информации, содержалась в том же виде, что и была предоставлена экспертом в приложении № 1 к заключению.
Основания утверждать, что действительные экономические характеристики выбранных объектов-аналогов исключают их принятие в качестве таковых в целях оценки выкупной цены спорных земельных участков (пункт 14 ФСО № 1), отсутствуют.
Используемые объекты-аналоги на момент проведения оценки и вынесения решения от 13.03.2015 являлись учтенными и действующими.
Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика о несоответствии объектов-аналогов по месторасположению, указав, что, несмотря на адресное описание спорных земельных участков, фактически они расположены в районе сел Яр и Ембаево по Тобольскому тракту на границе Ленинского АТО и Ембаевского МО Тюменского района вдоль Тобольского тракта на противоположной стороне от с. Яр, которое входит в Ембаевское МО, как и используемые для оценки объекты-аналоги, расположенные вблизи Тобольского тракта в районе Яр-Ембаево.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что экспертом не допущено каких либо нарушений требований действующего законодательства в области оценки, в том числе нарушений, повлиявших на итоговую стоимость объектов оценки в сторону ее снижения, учитывая, что рыночная стоимость спорных земельных участков, определенная в экспертном заключении от 22.12.2014 № 4/НВ, является достоверной, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в размере, определенном в указанном экспертном заключении.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции по существу спора.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судебными инстанциями не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.
Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Тюменской области от 13.03.2015
и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2015 по делу № А70-7213/2013оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий С.Н. Тамашакин
Судьи В.В. Тихомиров
ФИО1
