Арбитражный суд
Западно-Сибирского округа
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г.Тюмень Дело № А70-9652/2014
Резолютивная часть постановления объявлена июля 2015 года | |
Постановление изготовлено в полном объеме июля 2015 года | |
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Бушмелевой Л.В.
ФИО1
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стройпроект» на решение
от 19.12.2014 Арбитражного суда Тюменской области (судья Авдеева Я.В.)
и постановление от 08.04.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Лотов А.Н., Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А.) по делу
№ А70-9652/2014 по иску общества с ограниченной ответственностью «Экострой-Тюмень» (625007, г. Тюмень, ул. Инженерная, 66, 22,
ОГРН 1087232034636, ИНН 7204127294) к обществу с ограниченной ответственностью «Стройпроект» (422060, Республика Татарстан, Сабинский р-н, пгт Богатые Сабы, ул. Строителей, 2, ОГРН 5087746442383,
ИНН 7709809651)о взыскании 1 452 195,51 руб.; по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Стройпроект» к обществу
с ограниченной ответственностью «Экострой-Тюмень» о взыскании 3 672 143 руб.
В заседании приняли участие представители:
от общества с ограниченной ответственностью «Экострой-Тюмень» – ФИО2 по доверенности от 11.06.2015;
от общества с ограниченной ответственностью «Стройпроект» – генеральный директор общества с ограниченной ответственностью «Стройпроект» ФИО3 (решение от 15.04.2014), ФИО4 по доверенности от 03.07.2014.
Суд установил:
общество с ограниченной ответственностью ООО «Экострой-Тюмень» (далее – ООО «Экострой-Тюмень», истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стройпроект» (далее – ООО «Стройпроект», ответчик) о взыскании 1 452 195,51 руб. убытков в связи нарушением ответчиком условий предварительного соглашения от 25.03.2013 № 26/13 (далее – соглашение)
и незаключением основного договора, в том числе: расходов на выплату страхового депозита в размере 281 116,43 руб., расходов на страхование строительно-монтажных работ в сумме 7 379,60 руб., расходов
на подготовительные работы (работы арендатора), в том числе проектные, ремонтные работы 756 091,07 руб., расходов на приобретение мебели 366 169,04 руб., эксплуатационных расходов и расходов на отопление 41 439,37 руб.
Исковые требования со ссылками на статьи 190, 429, 309, 310, 363, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), мотивированы несоблюдением установленных соглашением сроков уведомления о переносе даты открытия торгово-развлекательного центра и, соответственно, даты открытия торгово-развлекательного центра, повлекшим за собой одностороннее расторжение предварительного договора со стороны истца.
ООО «Стройпроект» обратилось в Арбитражный суд Тюменской области со встречным иском о взыскании с ООО «Экострой-Тюмень» 3 672 143 руб., в том числе: задолженности по оплате эксплуатационных услуг в размере 360 643 руб., неустойки, предусмотренной пунктом 8.4 соглашения в размере 2 311 500 руб., штрафа, предусмотренного пунктом 8.2 соглашения в размере 1 000 000 руб., с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
Встречные исковые требования мотивированы бездействием арендатора, выразившимся в уклонении арендатора от подписания акта сдачи-приемки по окончании подготовительных работ, непринятием мер к приемке помещения для целей аренды и заключению договора аренды, что оценено арендодателем как уклонение от исполнения обязательств по соглашению и отказ арендатора от заключения договора аренды, что влечет за собой предъявление арендатору предусмотренных пунктами 8.2, 8.4 соглашения штрафных санкций.
Решением от 19.12.2014 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 08.04.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда, первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С ООО «Стройпроект» в пользу ООО «Экострой-Тюмень» взысканы денежные средства в сумме 1 044 587,10 руб., а также 19 796,98 руб. расходов на оплату государственной пошлины. В остальной части первоначальных исковых требований отказано. Встречный иск в части требований о взыскании эксплуатационных расходов в сумме 335 394,85 руб., неустойки в сумме 2 311 500 руб. и 1 000 000 руб. штрафа оставлен без рассмотрения. В остальной части встречные исковые требования удовлетворены. С ООО «Экострой-Тюмень» в пользу ООО «Стройпроект» взысканы денежные средства в сумме 25 248,15 руб., а также 284,38 руб. расходов на оплату государственной пошлины. ООО «Стройпроект» из федерального бюджета возвращено 10 283,40 руб. государственной пошлины.
ООО «Стройпроект» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты в части удовлетворения требований первоначального иска отменить, считая их незаконными, необоснованными, принятыми с нарушением норм материального и процессуального права, принять новое решение – в удовлетворении первоначального иска отказать,
в части удовлетворения требований встречного иска оставить в силе.
Заявитель не согласен с выводом судов о дате открытия торгово-развлекательного центра «Кристалл» (далее – ТРЦ), имеющей юридическое значение. Судом не дана оценка тому обстоятельству, что в целях проведения подготовительных работ арендатор принял помещение по акту приема-передачи только 22.07.2013, что находится за пределами даты 19.06.2013. В связи с этим, а также учитывая необходимость проведения арендатором подготовительных работ, возможность открытия ТРЦ и заключение договора аренды помещения, отраженные сторонами в соглашении датой 17.08.2013, исходя из обоюдных действий сторон, становится неприменимым к отношениям сторон и теряет свое значение. Исходя из писем арендодателя, факта соблюдения арендодателем обязанностей, предусмотренных пунктом 1.11 соглашения, датой официального открытия ТРЦ является 06.12.2013. Правомерность данной позиции подтверждена постановлением от 11.03.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-7702/2014, а также следует из положений статьи 69 АПК РФ, относящихся к отсутствию необходимости доказывания общеизвестных фактов.
ООО «Стройпроект» не согласно с выводами судов о том, что факт заключения договоров аренды с другими арендаторами помещений в ТРЦ с 06.12.2013 не свидетельствует о том, что указанная дата является датой открытия в том понимании, которое заложено в соглашении.
Выводы судов о том, что соглашение содержит в себе элементы договора безвозмездного пользования, противоречат нормам права и установленным по делу обстоятельствам. В случае завершения арендатором подготовительных работ и начала коммерческой деятельности стороны соглашения предусмотрели арендные отношения.
Основания со стороны истца для отказа от исполнения соглашения отсутствовали ввиду неисполнения им обязанностей по завершению подготовительных работ и принятию помещения в аренду для ведения коммерческой деятельности.
Поскольку со стороны арендатора имелась задолженность по оплате эксплуатационных услуг, общество не согласно с выводами судов о том, что требования арендатора о взыскании с арендодателя сумм страхового депозита и расходов на проведение подготовительных работ подлежали удовлетворению.
В судебном заседании ООО «Стройпроект» доводы кассационной жалобы поддержало.
ООО «Экострой-Тюмень» просила в удовлетворении жалобы отказать, считая судебные акты соответствующими действующему законодательству.
Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой
и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО «Стройпроект» (арендодатель) и ООО «Формула-Т534» (арендатор) (правопреемником является ООО «Экострой-Тюмень») 25.03.2013 подписано предварительное соглашение № 26/13.
Преамбула соглашения содержит ссылки на следующие установленные сторонами обстоятельства.
На земельном участке, общей площадью 139 616 кв. м, расположенном по адресу: Тюменская область, город Тюмень, в северо-западной части квартала 72:17:1313001, принадлежащем арендодателю на праве собственности, кадастровый (или условный) номер: 72:17:1313001:4041, арендодатель принял решение осуществить строительство объекта коммерческой недвижимости – здания торгово-развлекательного центра (далее – здание ТРЦ, здание, объект), запланированного к сдаче
в эксплуатацию в срок до 17.08.2013, предназначенного для сдачи в аренду, создаваемого путем нового строительства нежилого 1-2-х этажного здания, общей проектной площадью 99 728 (девяносто девять тысяч семьсот двадцать восемь) кв. м.
На момент подписания настоящего соглашения здание находится на стадии строительства, заказчиком которого выступает ООО «Стройпроект» на основании разрешения на строительство № RU 72304000-12-рс
от 03.06.2011, выданного администрацией города Тюмени.
Принимая во внимание, что арендатор имеет намерение получить
в аренду торговые площади, находящиеся на 2-ом этаже здания ТРЦ, общей ориентировочной площадью 48,65 кв.м (далее – помещение),
и арендодатель готов по окончании строительства здания ТРЦ, приемки его
в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на него предоставить помещение в аренду арендатору и в связи с этим стороны намерены связать себя в будущем соответствующими договорными обязательствами (заключить договор аренды) и заинтересованы
в согласовании условий такой аренды.
Принимая во внимание, что до момента государственной регистрации права собственности арендодателя на здание ТРЦ стороны намерены согласовать и предпринять ряд действий, направленных на обеспечение юридической и фактической возможности такой аренды, включая, но, не ограничиваясь следующим: проведение обустройства и особой внутренней отделки помещения и установки оборудования в соответствии
с пожеланиями арендатора.
Принимая во внимание, что наряду с предоставлением арендатору помещения в аренду и возможности его обустройства арендодатель также будет предоставлять арендатору услуги, связанные с эксплуатацией
и обслуживанием здания ТРЦ, стороны заключили настоящее соглашение.
В соответствии с разделом 2 соглашения его предметом является обязательство сторон в порядке, предусмотренном настоящим соглашением, после завершения строительства здания ТРЦ, приемки его в эксплуатацию
и государственной регистрации права собственности арендодателя на здание и получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание, но не позднее даты открытия подписать долгосрочный договор аренды помещения (далее – основной договор) по форме и на условиях, согласованных в приложении А к настоящему соглашению (пункт 2.1).
Арендодатель обязуется предоставить арендатору право использовать помещение для целей его подготовки к аренде в соответствии с договором аренды помещения (пункт 2.2).
За предоставление помещения в пользование и аренду арендатор обязуется выплачивать арендодателю на условиях, предусмотренных настоящим соглашением и договором аренды помещения (приложение А), арендную плату и осуществлять иные платежи и иные расходы, предусмотренные настоящим соглашением, в течение всего срока действия краткосрочного договора аренды и/или основного договора аренды помещения, размер и порядок выплаты которой приведен в пункте 5 настоящего соглашения и приложении А к настоящему соглашению, если стороны не договорятся об ином, а также уплатить арендодателю обеспечительный платеж в качестве обеспечения исполнения арендатором своих обязательств (пункт 2.3).
Точная площадь передаваемого в аренду помещения по договору аренды помещения определяется в соответствии с документами органов технической инвентаризации (документы технического, кадастрового учета) и будет зафиксирована сторонами в договоре аренды помещений. Ориентировочная (проектная) площадь помещения указана в преамбуле настоящего соглашения (пункт 2.5 – 2.6).
Завершение строительства здания ТРЦ и его готовность к эксплуатации будут подтверждены соответствующим актом государственной приемочной комиссии. По завершении строительства арендодатель совершит действия, необходимые для государственной регистрации здания ТРЦ как вновь созданного объекта недвижимости и для государственной регистрации права собственности арендодателя на здание ТРЦ, по результатам которых арендодатель незамедлительно письменно уведомит арендатора и сообщит
о своей готовности к подписанию договора аренды помещений (пункт 2.9).
Дата открытия – не позднее «17» августа 2013 года. Арендодатель вправе изменить дату открытия ТРЦ, но не более одного раза, о чем арендодатель обязан письменно уведомить арендатора не менее, чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до ее наступления.
Официальное открытие ТРЦ проводится силами арендодателя
и возможно при соблюдении одновременно следующих условий:
а) завершены строительные работы в здании ТРЦ и помещении, включая наличие всей необходимой инфраструктуры, благоустроенной территории
и функционирующей парковки и полной готовности проходных зон (галерей, аллей и т.п.) для посетителей; б) арендодателем получено разрешение на ввод ТРЦ в эксплуатацию, а также получены любые другие документы, необходимые в соответствии с законодательством РФ для приемки здания ТРЦ и помещения в эксплуатацию (пункт 2.10).
Разделом 3 соглашения определены условия проведения подготовительных работ, в том числе: не позднее, чем за 3 (три) месяца до даты официального/торжественного открытия здания ТРЦ для покупателей, на основании акта допуска, арендатор получает право доступа в помещение для целей проведения в помещении подготовительных работ. До указанной даты арендодатель обязан предоставить арендатору в согласованные сторонами дни и время доступ в помещение в сопровождении подрядчиков, консультантов, агентов или иных специалистов, привлекаемых арендатором для целей подготовки к проведению подготовительных работ (пункт 3.1).
Перед началом подготовительных работ арендатор обязуется за свой счет застраховать и обеспечить непрерывное страхование общей гражданской ответственности и имущественного ущерба в отношении подготовительных работ и имущества третьих лиц, включая арендодателя, других арендаторов и посетителей, на весь период такого ремонта, на сумму не менее 100 000 (сто тысяч) долларов США. Договор страхования должен быть заключен с ОСАО «Ингосстрах» или другой страховой компанией, согласованной с арендодателем. В пятидневный срок с момента оформления страхового полиса арендатор обязуется предоставить арендодателю его заверенную копию для ознакомления и по письменному запросу арендодателя предоставлять доказательства поддержания страхового полиса, в противном случае арендодатель имеет право не допускать арендатора
в помещение (пункт 3.2.4).
Передача помещения арендодателем по настоящему соглашению для целей проведения подготовительных работ и для целей аренды, возврат помещения по окончании подготовительных работ и при прекращении или расторжении настоящего соглашения оформляется актами сдачи-приемки, подписываемыми сторонами. Составление и подписание сторонами указанных актов производится на русском языке в срок не позднее 2 (двух) календарных дней с даты фактической передачи помещения или с даты выполнения подготовительных работ. Форма акта сдачи-приемки помещения для целей проведения подготовительных работ согласована сторонами
и приложена к настоящему соглашению (приложение В), форма акта сдачи-приемки помещения по окончании подготовительных работ согласована сторонами и приложена к настоящему соглашению (приложение С), форма акта сдачи-приемки помещения для целей аренды согласована сторонами
и приложена к договору аренды помещения (пункт 3.3.1).
Разделом 4 соглашения стороны согласовали условия и сроки заключения договоров аренды (краткосрочного и долгосрочного). Так пунктом 4.1 установлено, что в период, исчисляемый с даты открытия до момента вступления в силу долгосрочного договора аренды, помещение передается арендодателем в аренду арендатору на условиях краткосрочного договора аренды.
Платежи, подлежащие выплате по соглашению, определены разделом 5 и содержат ссылку на наличие обязанности арендатора в виде гарантии обеспечения исполнения обязательств по настоящему соглашению в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня подписания настоящего соглашения перечислить на счет арендодателя страховой депозит в размере 7 702,17 (семь тысяч семьсот два и 17/100) долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты, кроме того НДС. Датой платежа считается дата зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя. В случае, если сумма страхового депозита не будет зачислена на расчетный счет арендодателя в указанные настоящим пунктом сроки, арендодатель вправе
в любой момент во внесудебном порядке отказаться от исполнения обязательств по настоящему соглашению, письменно уведомив об этом арендатора за 5 (пять) календарных дней, если в указанный период арендатор не исполнит свои обязательства в соответствии с данным пунктом (пункт 5.1).
В целях обеспечения арендатору возможности проведения строительных и иных работ на объекте аренды, арендодатель обеспечивает предоставление арендатору по временной схеме следующих ресурсов: вывоз ТБО и прочих отходов арендатора, включая строительный мусор; предоставление услуг охраны в местах общего пользования и на прилегающей территории; электроснабжение, выделенной мощностью не более 50 кВт; водоснабжение холодной водой в объеме не более 5 куб. м в сутки, при этом место водозабора должно быть расположено в пределах 50 метров от внешних границ объекта аренды; водоотведение (канализация) с пропускной способностью не более 5 куб. м в сутки. Ежемесячная оплата, подлежащая перечислению в целях, предусмотренных настоящим пунктом соглашения (далее – сбор за эксплуатационные услуги) выплачивается арендатором арендодателю начиная с даты передачи арендатору помещения по акту сдачи-приемки помещения для целей проведения подготовительных работ
в размере 135 (сто тридцать пять) долларов США и кроме того НДС 18 % (восемнадцать) в размере, за 1 (один) квадратный метр площади помещения (которая определяется в соответствии с пунктом 2.7 настоящего соглашения) в год. Оплата сбора за эксплуатационные услуги производится арендатором ежемесячно авансовым платежом не позднее 5 (пяти) банковских дней, со дня получения счета. В случае если работы осуществлялись не полный месяц, перечислению подлежит указанная денежная сумма, разделенная на 30 и умноженная на количество дней,
в течение которых такие работы осуществлялись. При этом, временная приостановка работ не является основанием для уменьшения количества расчетных дней месяца. В том случае, если арендатор перечислил арендодателю сумму, большую чем стоимость фактически потребленных услуг, то переплату арендодатель обязан засчитать в счет оплаты по основному договору, путем уменьшения размера сбора за эксплуатационные услуги за первый месяц аренды (пункт 5.2).
В период с даты подписания акта доступа в помещение для проведения подготовительных работ и до даты завершения работ арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором в помещении (электропотребление, водоснабжение, водоотведение (канализация), теплоснабжение) на условиях, согласованных в настоящем соглашении. Арендодатель на период производства арендатором работ обязуется обеспечить теплоснабжение внутри помещений не ниже плюс 10 (десяти) градусов по шкале Цельсия.
На момент подписания акта доступа для целей производства подготовительных работ арендатор устанавливает в помещении за собственный счет приборы учета электроэнергии и одновременно
с представителем от арендодателя снимает показания с приборов учета. Все расчеты по электроэнергии производятся на основании данных установленных арендатором приборов учета. Сумма коммунальных платежей рассчитывается по тарифам, устанавливаемым производителями коммунальных услуг, как сумма: стоимости фактически потребленной арендатором электроэнергии в помещении в соответствии с показаниями приборов учета; стоимость фактически потребленных арендатором услуг теплоснабжения определяется пропорционально занимаемой арендатором площади. Коммунальные платежи арендодателя за помещение компенсируются арендатором ежемесячно путем перечисления арендодателю сбора за эксплуатационные услуги не позднее 5 (пяти) банковских дней, со дня получения соответствующего счета. Указанные счета составляются арендодателем в соответствии с первичными документами, получаемыми от поставщиков услуг с приложением подтверждающих документов и показаний приборов учета (пункт 5.3).
В разделе 6 соглашения, определяющем права и обязанности сторон, установлено, что при условии надлежащего исполнения арендодателем своих обязательств, арендатор обязуется открыть помещение в дату официального открытия здания. Арендатор вправе перенести дату начала торговой деятельности в случае продления срока выполнения подготовительных работ по обстоятельствам, указанным в пункте 6.2.1 соглашения, а также в случае, если на момент начала коммерческой деятельности арендатора в помещении для доступа посетителей (покупателей), но не более чем на 2 (два) месяца (пункт 6.2.3).
В случае, если арендодатель не обеспечит соблюдение любого из сроков, установленных условиями настоящего соглашения и приложениями к нему,
и если указанные сроки будут нарушены арендодателем более чем на 6 (шесть) месяцев, арендатор вправе отказаться от настоящего соглашения
в одностороннем внесудебном порядке, письменно уведомив об этом арендодателя не менее чем за 2 (два) месяца, при этом арендодатель обязуется в полном объеме компенсировать документально подтвержденные расходы арендатора по проведению подготовительных работ, а также возвратить арендатору страховой депозит в сроки и на условиях пункта 8.9 настоящего соглашения (пункт 6.2.4).
Разделом 8 соглашения стороны урегулировали условия ответственности сторон.
Так, в случае: отказа арендатора заключить краткосрочный и/или основной договор и/или соглашение об использовании помещения, на условиях, установленных настоящим соглашением; предоставления арендатором заведомо ложных данных при заключении настоящего соглашения, которые не позволяют сторонам надлежащим образом
в соответствии с действующим законодательством исполнять свои обязательства по настоящему соглашению, арендодатель вправе потребовать от арендатора выплаты штрафа в сумме эквивалентной 1 000 000 (один миллион) рублей РФ, а также возмещения документально подтвержденных убытков арендодателя. При этом страховой депозит арендатору также не возвращается. Арендатор обязан оплатить штраф, согласованный в данном пункте соглашения, и документально подтвержденные убытки арендодателя в течение 10 (десяти) банковских дней с даты предъявления письменной претензии арендатора (пункт 8.2).
При нарушении одной из сторон любого из сроков, установленных условиями настоящего соглашения, либо приложений к нему, вторая сторона вправе потребовать от виновной стороны выплаты неустойки в размере 500 (пятьсот) долларов США за каждый день просрочки исполнения обязательства (пункт 8.4).
В случае прекращения настоящего соглашения по любым основаниям, за исключением случая прекращения соглашения в связи с нарушением арендатором его условий, страховой депозит, внесенный арендатором согласно настоящему соглашению, возвращается арендатору, без начисления и выплаты каких-либо процентов и иных компенсаций со стороны арендодателя, в течение 5 (пять) банковских дней с даты подписания акта сдачи-приемки помещения или с даты освобождения арендатором помещения, какое из событий наступит позднее, в сумме, изначально внесенной арендатором, за вычетом, по усмотрению арендодателя, всех или некоторых из далее перечисленных сумм: (i) сумм задолженностей арендатора по платежам, подлежащим уплате по настоящему соглашению до даты его прекращения, включая просроченные платежи; (и) сумм неустойки, которая подлежит выплате арендатором по настоящему соглашению до даты его прекращения; (ш) сумм компенсаций, причитающихся арендодателю по настоящему соглашению, включая компенсации, обусловленные причинением ущерба помещениям или иному имуществу арендодателя; и (iv) сумм задолженностей по иным денежным обязательствам арендатора по настоящему соглашению, срок исполнения которых наступил или наступит на дату прекращения соглашения. В случае прекращения настоящего соглашения в связи с нарушением арендатором его условий, в том числе
в случае досрочного расторжения настоящего договора по инициативе арендатора, сумма страхового депозита, внесенная арендатором по настоящему соглашению, последнему не возвращается (пункт 8.10).
Во исполнение условий соглашения арендатор перечислил арендодателю сумму страхового депозита в размере 281 116,43 руб., что подтверждается платежным поручением от 15.04.2013 № 73.
По акту сдачи-приемки помещения для целей проведения подготовительных работ от 22.07.2013 арендодатель передал, а арендатор принял помещение.
Письмом от 16.07.2013 № 487/CW арендодатель сообщил арендатору, что дата открытия здания не состоится ранее 14.11.2013. При этом в данном письме также имеется ссылка на право арендодателя на перенос срока открытия здания и указание на то, что надлежащее уведомление о таком переносе будет направлено в адрес арендатора не позднее срока, установленного соглашением.
Письмом от 31.10.2013 № 257 арендодатель уведомил арендатора
о назначении даты открытия здания на 29.11.2013.
Письмом от 20.11.2013 № 2716 арендодатель подтвердил, что датой открытия здания является 29.11.2013.
Письмом от 28.11.2013 № 2778 арендодатель информировал арендатора о техническом открытии ТРЦ «Кристалл» 06.12.2013.
Письмом от 14.02.2014 арендодатель уведомил арендатора о проведении праздничного открытия ТРЦ «Кристалл» 01.03.2014.
Арендатор 25.02.2014 письмом № 22 сообщил об отказе от соглашения
в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 6.2.4 соглашения, в связи с несоблюдением арендодателем сроков, установленных пунктом 2.10 соглашения, в связи с чем просил компенсировать понесенные расходы по проведению предварительных работ в размере 1 616 219,38 руб., а также осуществить возврат страхового депозита в сумме 281 116,43 руб.
Письмом от 26.02.2014 № 124 арендодатель ответил отказом на требование арендатора со ссылкой на открытие ТРЦ 06.12.2014, в связи
с чем указания арендатора на пропуск срока открытия ТРЦ более, чем
на 6 месяцев с даты 17.08.2013 (пункт 2.10 соглашения) арендодателем не были приняты в качестве обоснованных. Более того, указано на допущенные просрочки самого арендатора по передаче помещения арендодателю после завершения подготовительных работ, по заключению с арендодателем основного договора аренды, по внесению арендных платежей.
ООО «Экострой-Тюмень», полагая, что его права были нарушены, обратилось с первоначальным иском в Арбитражный суд Тюменской области.
Полагая позицию арендатора несостоятельной, а соглашение прекратившим свое действие в соответствии с пунктом 8.2 соглашения по основаниям, связанным с нарушением условий и отказом (пункт 8.3 соглашения) самого арендатора заключить краткосрочный и/или основной договор и/или соглашение об использовании помещения, на условиях, установленных соглашением, ООО «Стройпроект» обратилось со встречным исковым требованием к ООО «Экострой-Тюмень» о взыскании штрафных неустоек и эксплуатационных расходов.
Оценивая содержание представленного в материалы дела предварительного договора аренды, суд первой инстанции пришел к выводу, что данный договор является смешанным и содержит в себе элементы договора безвозмездного пользования и условия предварительного договора.
Руководствуясь статьями 429, 689, 431 ГК РФ, оценив позиции сторон, буквальное толкование условий пункта 2.10, суд счел обоснованной позицию арендатора, согласно которой уведомить арендатора об изменении даты открытия ТРЦ арендодатель имеет право в период не позднее, чем за 60 календарных дней до 17.08.2013, то есть до 19.06.2013, в связи с чем суд при разрешении спора исходил из того, что сроком официального открытия ТРЦ и сроком подписания основного договора является дата 17.08.2013.
Подтвержденный материалами дела вывод об официальном открытии ТРЦ не ранее 01.03.2014 стал основанием для вывода о превышении максимально установленного пунктом 6.2.4 соглашения срока (6 месяцев
с даты открытия – 17.08.2013) и наличии у арендатора права на одностороннее расторжение соглашения.
Таким образом, учитывая получение арендодателем уведомления об одностороннем отказе от соглашения от арендатора 25.02.2014 (по истечении 6-ти месячного срока с даты 17.08.2013 и до официального открытия ТРЦ 01.03.2014), суд первой инстанции счел, что арендатором подтверждено право на одностороннее расторжение соглашения по основаниям его пункта 6.2.4, в связи с допущенной просрочкой арендодателем срока открытия ТРЦ и, как следствие, срока подписания основного договора, в связи с чем посчитал, что соглашение является расторгнутым с 25.02.2014.
Указания арендодателя на пропуск арендатором срока сдачи помещения после подготовительных работ, судом во внимание не были приняты, поскольку согласно пункту 6.2.3 соглашения при условии надлежащего исполнения арендодателем своих обязательств, арендатор обязуется открыть помещение в дату официального открытия здания (то есть, не позднее 01.03.2014).
Учитывая изложенное, суд пришел к выводу об удовлетворении требования арендатора о взыскании с арендодателя сумм страхового депозита и расходов по проведению подготовительных работ.
Вместе с тем требования о возмещении расходов на приобретение мебели в сумме 366 169,04 руб., а также эксплуатационных расходов
и расходов на отопление 41 439,37 руб., суд отклонил, поскольку содержание пункта 6.2.4 соглашения, со ссылкой на который арендатором заявлено об отказе от соглашения, определены последствия расторжения соглашения по виновным основаниям арендодателя и они не включают в себя обязательств по возмещению эксплуатационных расходов и расходов на отопление, равно как и расходов на приобретение мебели, кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что приобретенная арендатором мебель не может быть им использована в дальнейшем, доказательства того, что он обращался с требованием о передаче указанной мебели к арендодателю и ему было отказано в ее получении, также не представлены.
В отношении требований встречного иска о взыскании
с ООО «Экострой-Тюмень» 3 672 143 руб., суд пришел к выводу, что в части требований о взыскании эксплуатационных расходов в сумме 335 394,85 руб., неустойки в сумме 2 311 500 руб. и 1 000 000 руб. штрафа встречный иск подлежит оставлению без рассмотрения, поскольку в силу пункта 4 части 1 статьи 148 АПК РФ указанные требования должны быть рассмотрены с соблюдением установленного Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» порядка предъявления требований к должнику.
В отношении требований ООО «Стройпроект» к ООО «Экострой-Тюмень» о взыскании 25 248,15 руб. эксплуатационных расходов за период
с 01.08.2014 по 22.08.2014, суд посчитал их подлежащими удовлетворению.
При этом суд первой инстанции исходил из того, что доказательств того, что в спорный период ООО «Экострой-Тюмень» не имело возможности пользования эксплуатационными услугами, в материалы дела не представлено, сумма эксплуатационных услуг за период с 01.08.2014 по 22.08.2014, рассчитанная ООО «Стройпроект», представляет собой неосновательное обогащение ООО «Экострой-Тюмень», как средства, сбереженные за счет ООО «Стройпроект».
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился. При этом отклонил довод арендодателя о том, что официальное открытие состоялось 06.12.2013, о чем арендатор был извещен письмом от 28.11.2013, а 01.03.2014 состоялось торжественное открытие, поскольку материалами дела подтверждена позиция арендатора об официальном открытии ТРЦ не ранее 01.03.2014.
Довод ООО «Стройпроект» о том, что страховой депозит не подлежит возврату истцу в связи с наличием у последнего задолженности по оплате эксплуатационных услуг за период с сентября 2013 года по август 2014 года в размере 360 643 руб. также был отклонен.
Ссылка ООО «Стройпроект» на судебные акты по делу
№ А70-7702/2014 не была принята во внимание, поскольку данные судебные акты исходя из состава лиц, участвующих в деле, не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора, кроме того, они приняты на основании фактических обстоятельств, отличных от настоящего дела.
Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.
В соответствии с частью 1 статьи 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой инстанции и апелляционной инстанции, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся
в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.
Поскольку в данном случае иное АПК РФ не предусмотрено, то суд кассационной инстанции рассматривает кассационную жалобу только
в пределах приведенных в ней доводов.
Кроме того, часть 1 статьи 286, пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ ограничивают процессуальные полномочия суда кассационной инстанции проверкой правильности применения норм материального и процессуального права судами нижестоящих инстанций, суд кассационной инстанции не вправе устанавливать новые фактические обстоятельства и повторно оценивать исследованные судами первой и апелляционной инстанций имеющиеся в деле доказательства.
В статье 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнения работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока,
в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
По смыслу пунктов 4 и 6 статьи 429 Кодекса обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные. Эти обязательства прекращаются в случае незаключения основного договора в срок, установленный предварительным договором, или в определенный законом годичный срок.
Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Судами установлено, что срок заключения основного договора аренды стороны определили датой открытия ТРЦ, т.е. 17.08.2013.
При этом пунктом 2.10 соглашения стороны также установили право арендодателя в одностороннем порядке изменить дату открытия ТРЦ, но не более одного раза, о чем арендодатель обязан письменно уведомить арендатора не менее, чем за 60 календарных дней до ее наступления.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно разъяснениям пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ) толкование судом условий договора должно осуществлять в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.
Суд первой инстанции в соответствии с положениями указанных норм обоснованно принял позицию арендатора, поскольку указание в соглашении на конкретную дату открытия – 17.08.2013 теряет всякое значение, если предположить право арендодателя направлять уведомления о переносе даты открытия в любое время и на любой период, только не менее, чем за 60 дней до предполагаемой даты нового открытия.
Указанный вывод о толковании спорного пункта договора подтвержден также иными имеющимися в материалах дела доказательствами, в том числе вытекает из совокупности нескольких условий соглашения, в том числе статьи 1, содержащей определение понятия «Дата открытия».
Также, из пункта 3.1 соглашения следует, что стороны приравнивают понятия официального и торжественного открытия: определены условия проведения подготовительных работ не позднее, чем за 3 (три) месяца до даты официального/торжественного открытия здания ТРЦ.
Оценив ответ арендодателя на уведомление арендатора об одностороннем расторжении соглашения, из которого следует, что сам арендодатель считает согласованной датой открытия ТРЦ 17.08.2013, письмо арендодателя с информацией о техническом открытии ТРЦ 06.12.2013, сообщения СМИ о техническом запуске ТРЦ «Кристалл», письма арендодателя, свидетельствующие о проведении работ после 06.12.2013 по подготовке инженерных систем к нормальной эксплуатации ТРЦ, в совокупности с указанными выше условиями самого соглашения, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что уведомить арендатора об изменении даты открытия ТРЦ арендатор имеет право в период не позднее, чем за 60 календарных дней до 17.08.2013, то есть до 19.06.2013, а поскольку первое извещение о возможном переносе даты открытия ТРЦ поступило от арендодателя только 16.07.2013, следовательно, указанное уведомление, как и все последующие, являются недействительными, в связи с чем не изменяют окончательную дату открытия ТРЦ и заключения основного договора, установленную соглашением как 17.08.2013.
Пунктом 6.2.4 соглашения предусмотрено право арендатора отказаться от соглашения в одностороннем внесудебном порядке, письменно уведомив об этом арендодателя, в случае нарушения арендодателем более чем на 6 (шесть) месяцев предусмотренных соглашением сроков.
Направляя 25.02.2014 сообщение об отказе от соглашения в одностороннем порядке, арендатор исходил из того, что официальное открытие ТРЦ состоялось только 01.03.2014, что следует из письма арендодателя, то есть по истечении 6 месячного срока со дня установленного соглашением срока открытия ТРЦ – 17.08.2013.
Таким образом, довод арендодателя о том, что официальное открытие состоялось 06.12.2013, о чем арендатор был извещен письмом от 28.11.2013, а 01.03.2014 состоялось торжественное открытие, был отклонен обоснованно.
Судебная коллегия считает несостоятельными доводы заявителя жалобы о том, что факт заключения договоров аренды с другими арендаторами помещений в ТРЦ с 06.12.2013 свидетельствует о том, что указанная дата является датой открытия, поскольку это противоречит совокупности исследованных судами письменных доказательств и сделанным на основании их оценки выводам, а также условиям самого соглашения, которые не соотносят дату открытия ТРЦ с наличием правоотношений с отдельными арендаторами.
Факт принятия помещения арендатором 22.07.2013 и вытекающие из него возможности проведения подготовительных работ, заключения договора аренды не влияют на содержание обязанности арендодателя по уведомлению, поскольку обязательств арендодателя возникли из соглашения от 25.03.2013.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций, учитывая получение арендодателем уведомления об одностороннем отказе от соглашения от арендатора 25.02.2014 (по истечении 6-ти месячного срока с даты 17.08.2013), обоснованно исходили из того, что арендатором подтверждено право на одностороннее расторжение соглашения на основании пункта 6.2.4 в связи с допущенной просрочкой арендодателем срока открытия ТРЦ и, как следствие, срока подписания основного договора, в связи с чем соглашение является расторгнутым в одностороннем порядке.
Поскольку соглашением в качестве последствий одностороннего его расторжения по инициативе арендатора предусмотрена обязанность арендодателя в полном объеме компенсировать документально подтвержденные расходы арендатора по проведению подготовительных работ, а также возвратить арендатору страховой депозит, правомерно удовлетворено требования истца по первоначальному иску о взыскании с ответчика сумм страхового депозита и расходов по проведению подготовительных работ, в том числе по страхованию строительно-монтажных работ.
Довод заявителя жалобы о том, что страховой депозит не подлежал возврату истцу в связи с наличием у последнего задолженности по оплате эксплуатационных услуг за период с сентября 2013 года по август 2014 года в размере 360 643 руб., был обоснованно отклонен апелляционным судом, исходившим из следующего.
Ответчик указывал, что сумма страхового депозита на основании пункта 8.10 соглашения была удержана им полностью в счет зачета имеющейся задолженности истца по сбору за эксплуатационные услуги, однако каких-либо доказательств в подтверждение данного утверждения ответчиком не представлено. Кроме того, как следует из встречного искового заявления, задолженность по оплате эксплуатационных услуг за указанный период была заявлена ответчиком к взысканию в полном размере, то есть не уменьшена на сумму страхового депозита.
Ссылка подателя жалобы на судебные акты по делу № А70-7702/2014 не может быть принята во внимание ввиду того, что основания заявленных в указанном деле требований не тождественны настоящему спору.
Выводы о том, что соглашение содержит элементы договора безвозмездного пользования, не влияют на правильность принятого по существу спора решения. Заявитель жалобы не обосновал, на какие правоотношения сторон, являющиеся предметом настоящего спора, может повлиять данный вывод суда.
Таким образом, доводы ответчика не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 19.12.2014 Арбитражного суда Тюменской области
и постановление от 08.04.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-9652/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий В.В. Сирина
Судьи Л.В. Бушмелева
В.В. Тихомиров
