Постановление АС Вологодской области от 23.05.2019 № А13-8770/17

Резолютивная часть постановления объявлена мая 2019 года .

В полном объеме постановление изготовлено мая 2019 года .

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Зориной Ю.В. и Черединой Н.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Вишня» директора Беляевой И.Н. на основании приказа от 14.01.2017 № 1, представителя Малевинской Т.А. по доверенности от 17.01.2019 № 1, от частного учреждения дополнительного образования «Вишенка» директора Беляевой И.Н. на основании приказа от 21.04.2017 № 1, представителя Малевинской Т.А. по доверенности от 17.01.2019 № 1, от муниципального образования «Город Вологда» в лице администрации города представителя Завьяловой А.А. по доверенности от 05.12.2017 № 62,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования «Город Вологда» в лице администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 25 февраля 2019 года по делу № А13-8770/2017 (судья Дегтярева Е.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Вишня» (адрес: 160035, город Вологда, улица Сергея Орлова, дом 3; ИНН 3525084920,                              ОГРН 1023500878048; далее – Общество), частное учреждение дополнительного образования «Вишенка»  (адрес: 160035, город Вологда, улица Сергея Орлова, дом 3а; ИНН 3525090345, ОГРН 1023500878059; далее – Учреждение)  обратились в Арбитражный суд Вологодской области с иском к муниципальному образованию «Город Вологда» в лице администрации города Вологды (адрес: 160035, город Вологда, улица Каменный мост, дом 4;                     ИНН 3525064930, ОГРН 1033500051683; далее - Администрация), индивидуальному предпринимателю Смирнову Игорю Олеговичу (адрес: город Вологда; ИНН 352500994178, ОГРНИП 306352503200034; далее - Предприниматель) о признании аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории от 19.09.2016 № 02/16ДГ недействительным, применении последствий недействительности торгов в форме аукциона, признании решения аукционной комиссии, выраженное в протоколе об итогах аукциона от 05.09.2016 № 12/16, недействительным, признании договора о развитии застроенной территории от 19.09.2016 № 02/16ДГ недействительным (с учетом утонения иска, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекс Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной антимонопольной службы по Вологодской области (адрес: 160000, город Вологда, улица Пушкинская, дом 25; ИНН 3525048696, ОГРН 1033500044456; далее - Управление).

Решением от 25.02.2019 (с учетом определения от 25.03.2019 об исправлении опечаток) суд признал недействительным решение аукционной комиссии  об итогах аукциона на право заключения  договора о развитии застроенной территории  вблизи  домов № 1б, 3а по улице Сергея Орлова в городе Вологде, общей площадью 3 303 кв.м, в протоколе приема и рассмотрения заявок на участие  в аукционе от 05.09.2016 № 12/16. Признал недействительным  договор о развитии  застроенной территории  от 19.09.2016 № 12/16ДГ, заключенный между ответчиками. В удовлетворении остальной части исковых требований суд отказал, взыскал с Администрации  в пользу Общества 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, взыскал с Предпринимателя 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Администрация с решением суда не согласилась, в апелляционной жалобе просила его отменить, принять по делу новый судебный акт.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Пункт 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) к спорным правоотношениям не применяется. Суд не учел статьи 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), определение Конституционного Суда Российской Федерации от 07.10.2014                № 2026-О, определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.06.2012 № 78-АПГ12-9. Поскольку определение выкупной цены объектов капитального строительства, принадлежащих физическим и юридическим лицам, не относится к полномочиям органа местного самоуправления, осуществляется такими собственниками самостоятельно при заключении соответствующих гражданских-правовых сделок, необходимость согласования выкупной цены при принятии органом местного самоуправления решения о развитии застроенной территории с истцами не обоснована. Общество не доказало, что оспариваемые протокол и договор о развитии застроенной территории от 19.09.2016 № 12/16 ДГ привели к лишению его права собственности ограничению его прав владения и пользования такими помещениями (пользование помещениями осуществляется в свободном режиме). Договор аренды нежилых помещений от 19.12.2011 № 81/8 прекратил свое действие в связи с истечением срока действия и отказом Администрации от его продления. Иных помещений в спорном здании Обществу не принадлежит. Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» (далее - Информационное письмо № 101) признание недействительными протокола и договора не привело к восстановлению нарушенных прав истцов, поскольку последние не имели намерений по участию в проведенном аукционе на право заключения договора о развитии застроенной территории, а нарушения имущественных прав истцов при проведении аукционы и заключении договора также не допущено. Постановление Администрации от 12.02.2015 № 908 «О проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории вблизи домов № 1а, 16 по улице Сергея Орлова в городе Вологде» не оспорено, продолжает действовать. Основания для признания недействительным протокола и договора отсутствуют. Решением суда не определены последствия признания договора недействительным. Это приводит к нарушению прав ответчиков как сторон договора.

Представитель Администрации в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили ее удовлетворить.

Общество и Учреждение в отзыве на жалобу и их представители в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Выслушав представителей Администрации, Общества и Учреждения, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании статьи 46.1 ГрК РФ постановлением Администрации от 10.11.2014 № 8618 (далее -                   Постановление № 8618) принято решение о развитии застроенной территории ориентировочной площадью 2 070 кв.м, расположенной вблизи домов 1а, 1б по улице Сергея Орлова в городе Вологде.

Постановлением Администрации от 09.03.2016 № 240  (далее – Постановление № 240) внесены изменения в Постановление № 8618, в соответствии с которыми принято решение о развитии застроенной территории, расположенной в границах земельных участков с кадастровыми номерами 35:24:0201008:80, 35:24:0201008:83, 35:24:0201008:84 и земель, государственная собственность на которые на разграничена, вблизи домов                    1б, 3а по улице Сергея Орлова в городе Вологде, площадью 3303 кв.м, находящейся в территориальной зоне делового, общественного и коммерческого назначения (Ц-1) и входящей в границы охранной зоны объекта культурного наследия (И-1). В приложении 1 к Постановлению № 240 утвержден перечень зданий, строений, сооружений, снос и реконструкция которых планируется в рамках реализации процедуры развития застроенной территории вблизи домов 1б, 3а по улице Сергея Орлова в городе Вологде, в их числе нежилое здание по улице Сергея Орлова, дом 3а, 1959 года постройки, находящееся в общей долевой собственности.

На основании Постановления № 8618, Постановления Администрации от 12.02.2015 № 908 «О проведении открытого аукциона  по продаже  права на заключение договора  о развитии  застроенной территории  вблизи домов 1а и 1б по улице Сергея Орлова в городе Вологде» в соответствии со статьей 46.3 ГрК РФ  Администрация  провела открытый аукцион  по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории  в отношении указанной территории.

На участие в аукционе поданы заявки двух участников: заявка № 1 - Предприниматель, заявка № 2 - общество с ограниченной ответственностью «ВологдаСтройЗаказчик».

Поскольку по результатам рассмотрения заявок на участие в аукционе  комиссией в протоколе  приема и рассмотрения заявок на участие в аукционе от 05.09.2016 № 12/16 принято решение  о допуске к участию в аукционе  заявки участника № 1 - Предприниматель, заявка № 2 – отклонена и не допущена к участию в аукционе, аукцион признан несостоявшимся.

На основании принятого решения комиссии в протоколе от 05.09.2016              № 12/16 Администрация заключила с Предпринимателем договор  о развитии застроенной территории от 19.09.2016 № 12/16ДГ.

Общество является собственником нежилого помещения площадью                  14,3 кв.м в здании по адресу: город Вологда, улица Сергея Орлова, дом 3а. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.12.2009.

Учреждение является пользователем помещений в здании для осуществления деятельности по дошкольному образованию.

Как указано в исковом заявлении, в соответствии с нормами пункта 2 статьи 447 ГК РФ Администрация не является полным собственником здания по адресу: город Вологда, улица Сергея Орлова, дом 3а. Согласно пояснительной записке   при издании Постановления № 240 собственником помимо Администрации является Общество. В  указанной записке отсутствует согласие  Общества на организацию торгов  и на включение принадлежащего Обществу, имущества, что затрагивает его интересы как собственника помещения. Поскольку Администрация  допустила искажение  информацию о предмете договора о развитии застроенной территории, организатор торгов включил территорию, которой не мог распоряжаться  без согласования с собственниками. Общество является лицом, фактически использующим сформированный земельный участок с кадастровым номером 35:24:0201008:80, как собственник самостоятельного объекта недвижимости – нежилых помещений,  которые являются частью здания, расположенного на этом земельном участке.

Считая нарушенными права собственности и владения в связи с принятием Постановления № 240 и проведения  аукциона на основании указанного постановления, посчитав торги прошедшими с нарушением порядка их проведения, истцы  обратились в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву, удовлетворил иск частично.

С решением суда не согласилась Администрация.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Аналогичный вывод содержится в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» (далее – Информационное письмо                   № 101).

В соответствии со статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку согласования с собственниками  о включении территории в состав имущества, являющегося предметом аукциона, которым Администрация  не могла распоряжаться  самостоятельно, не проводилось, выкупная цена с собственниками  не согласовывалась, в состав территории, заявленной в аукционе, вошла территория, принадлежащая Обществу как производная от права собственности, то сведения о предмете аукциона недостоверны. В данном случае  нарушено право Общества как собственника помещения и пользователя земельного участка, территория которого незаконно включена в предмет аукциона на право заключения  договора на развитие застроенной территории.

Из материалов дела видно, что на основании договора аренды от 19.12.2011 № 82/8 с последующими изменениями и дополнениями Учреждению предоставлены во временное пользование нежилые помещения, общей площадью 84,4 кв.м, расположенные в одноэтажном деревянном здании по адресу: город Вологда, улица Сергея Орлова, дом 3а. (позиции по экспликации: I этаж - № 1, 3, 7, 8, 13, 15). Срок аренды установлен с 01.02.1012 по 01.02.2017.

Администрация 26.12.2016 уведомила Учреждение об окончании договора аренды по истечении его срока, отказалась от продления договора и предложила арендатору передать помещения по акту приема-передачи.

В последующем Администрация обратилась в арбитражный суд иском к  Учреждению о возложении на него обязанности освободить муниципальные нежилые помещения, общей площадью 84,4 кв.м, расположенные в одноэтажном деревянном здании по адресу: город Вологда, улица Сергея Орлова, дом 3а, (позиции по экспликации: I этаж  - № 1, 3, 7, 8, 13, 15), передать их по акту приема-передачи в 10-дневный срок с даты вступления в силу решения суда, ссылаясь на то, что принято решение о заключении договора на развитие застроенной территории вблизи домов 1б, 3а по улице Сергея Орлова в городе Вологде от 19.09.2016.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 29.06.2018 по делу № А13-6259/2017 исковые требования Администрации удовлетворены, решение в законную силу не вступило.

Решение обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Определением  Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда производство по делу № А13-6259/2017 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А13-8770/2017.

В соответствии с частью 9 статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) по истечении срока договора аренды заключение такого договора на  новый срок с  арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 1 части 10 Закона № 135-ФЗ арендодатель вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в случае принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом.

Как установил суд первой инстанции, Администрация отказалась от продления арендных отношений  с Учреждением, ссылаясь на заключение  договора о развитии застроенной территории от 19.09.2016 № 02/16ДГ.

Суд пришел к обоснованному выводу о том, что принятие решения о развитии застроенной территории и в последующем заключения договора повлияло на права Учреждения как арендатора помещений, поскольку основанием для отказа от продления договора аренды с Учреждением послужило заключение договора о развитии застроенной территории.

Как следует из искового заявления, в Постановлении № 240, в извещении о проведении аукциона, в договоре  отсутствовали сведения о местоположении (границах) застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, Постановление № 240 не имеет четкой ясности, цена договора является заниженной, договор заключен в частном интересе,   чем нарушены требования статей 46.1, 46.2, 46.3 ГрК РФ.

Как указал суд первой инстанции, в данном случае истцами заявлены единые требования.

При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

При рассмотрении исков о признании названных торгов недействительными судам следует исходить из общих критериев, выработанных судебной практикой, и устанавливать, являются ли допущенные нарушения существенными, способными повлиять на число участников торгов или результат определения их победителя.

Аналогичный вывод содержится в Информационном письме № 101, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 11237/12.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46.1 ГрК РФ решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления поселения, органом местного самоуправления городского округа по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры).

В статье 46.1 ГрК РФ в редакции, действовавшей на момент издания оспариваемого постановления, регламентировано, что решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: 1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; 2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления (часть 3). На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.

В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции.

Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 ГрК РФ.

Предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

Как правомерно указал суд первой инстанции, исходя из положений статей 46.1, 46.2, 46.3 ГрК РФ, статей 39.5, 39.6, 39.16, 85 ЗК РФ решение о развитии застроенной территории является основанием для принятия главой местной администрации  решения о проведении аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, который является открытым по составу участников и форме подачи заявок, последующего заключения договора о развитии застроенной территории, принятия решения о предоставлении земельного участка, образованного в границах застроенной территории, в собственность либо в аренду, а также об отказе в предоставлении земельного участка лицу, с которым не заключен договор о развитии застроенной территории.

В соответствии со статьей 8 Правил землепользования и застройки города Вологды, утвержденных решением Вологодской городской Думы от 26.06.2009 № 72 (далее - Правила № 72) в случае, если в отношении земельного участка заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства либо договор о развитии застроенной территории, подготовка документации по планировке территории в границах таких земельного участка или территории осуществляется лицами, с которыми заключены соответствующие договоры (часть 4). При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков (часть 6).

Суд правомерно указал, что решение о развитии застроенной территории является также основанием для разработки проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.

В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что принятие решения о развитии застроенной территории, на которой расположены многоквартирные дома, подлежащие сносу в связи с признанием их аварийными либо на основании муниципальных адресных программ, затрагивает права собственников помещений в доме на принадлежащее им имущество, включая земельный участок.

Согласно части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Решением  Вологодского городского суда Вологодской области от 29.06.2018 по делу № 2а-4393/2018, оставленным без изменения  апелляционным определением  Вологодского областного суда от 10.10.2018       № 33а-4907/2018, признано недействующим со дня его вынесения Постановление № 240:  наименование постановления в части дома 3а по улице Сергея Орлова в городе Вологде; пункт 1 в части включения земельного участка с кадастровым номером 35:24:0201008:80, земель вблизи дома 3а по улице Сергея Орлова в городе Вологде, площадью 1544+14 кв.м; пункт 2 в части замены цифр и букв на «№3а»; приложение 1 в части включения дома 3а по улице Сергея Орлова города Вологды; приложение 2 в части включения земельного участка с кадастровым номером 35:24:0201008:80. Суд установил, что Администрацией не в полном объеме соблюдены требования Порядка, утвержденного постановлением от 25.04.2012 № 2261. Антикоррупционная экспертиза проекта оспариваемого постановления не проводилась. Проект не направлялся для размещения на официальном сайте Администрации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в целях проведения антикоррупционной экспертизы. В материалах дела отсутствуют доказательства направления указанного проекта в прокуратуру города Вологды, что предусмотрено Порядком. Направлялось вступившее в силу Постановление № 240. Требования частей 2-6 статьи 46.1 ГрК РФ не соблюдены.

В соответствии со статьей 46.1 ГрК РФ решением Вологодской городской думы от 02.06.2014 № 2147 утверждена муниципальная адресная программа «Развитие застроенных территорий в муниципальном образовании «Город Вологда» (далее - Программа).

Согласно разделу 3 Программы (действовавшей на момент принятия оспариваемого постановления) в целях развития застроенных территорий были предусмотрены следующие мероприятия: формирование новых застроенных территорий в целях их развития и корректировка адресного перечня застроенных территорий в программе; подготовка документов для принятия решений о развитии застроенных территорий; проведение аукционов и заключение договоров о развитии застроенных территорий; подготовка документов для утверждения Администрацией проектов планировки застроенных территорий; подготовка документов для принятия решений о признании домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции; подготовка документов для принятия решений об изъятии путем выкупа жилых помещений и земельных участков, расположенных на застроенных территориях, в отношении которых приняты решения о развитии; поэтапное переселение граждан с улучшением их жилищных условий и дальнейший снос или реконструкция жилищного фонда, расположенного на территориях, подлежащих развитию.

В соответствии с приложением 1 к Программе утвержден адресный перечень площадок перспективного строительства в муниципальном образовании «Город Вологда», в которую включена ориентировочная площадь 2070 кв.м по улице Сергея Орлова, дома 1а, 1б (приложение 2 к Программе).

Администрация в ходе рассмотрения дела № 2а-4393/2018 пояснила, что включение в границы территории земельного участка с кадастровым номером 35:24:0201008:80 с расположенным на нем зданием по улице Сергея Орлова, дом 3а, обусловлено тем, что указанное здание не соответствовало требованиям градостроительного регламента территориальной зоны Ц-1 (зона делового, общественного и коммерческого назначения) Правил № 72, в связи с фактически осуществляемой в нем деятельностью.

Решением Вологодской городской Думы от 31.05.2010 № 357 в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого постановления, утверждены нормативы градостроительного проектирования муниципального образования «Город Вологда» (далее – Нормативы ГП).

Согласно пункту 2.5.3 Нормативов ГП решение о развитии (реконструкции) застроенной территории принимается в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно в отношении аварийных и подлежащих сносу многоквартирных домов либо в отношении аварийные и подлежащих сносу, подлежащих реконструкции многоквартирных домов.

В соответствии с частью 4 статьи 46.1 ГрК РФ в редакции Федеральных законов от 03.07.2016 № 373-ФЗ, от 26.07.2017 № 191-ФЗ, на застроенной территории, в отношении которой принимается решение о развитии, могут быть расположены помимо объектов, предусмотренных частью 3 настоящей статьи, объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие исключительно функционирование многоквартирных домов, предусмотренных пунктами 1 и 2 части 3 настоящей статьи, а также объекты коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур, необходимые для обеспечения жизнедеятельности граждан, проживающих в таких домах. Включение в границы такой территории земельных участков и расположенных на них объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления муниципальных районов, допускается по согласованию с уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления муниципальных районов в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Суд общей юрисдикции пришел к выводу о том, что на момент рассмотрения дела на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, не могут находиться иные объекты, несоответствующие градостроительному регламенту. При этом судом оценены доводы Администрации о том, что принятие оспариваемого постановления обусловлено несоответствием градостроительному регламенту, принадлежащего истцу объекта недвижимости и отклонены судом как несостветсвующие действующему законодательству.

Решение Вологодского городского суда Вологодской области от 29.06.2018 по делу № 2а-4393/2018 имеет преюдициальное значение для рассматриваемого дела.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Постановление № 240 противоречит статье 46.1 ГрК РФ. Формулировки, примененные в содержании оспариваемого постановления, взывают неоднозначное толкование относительно вопроса о судьбе зданий, расположенных на застроенной территории, в отношении которых принято решение о развитии. В приложении 1 оспариваемого постановления указан перечень зданий, строений, сооружений, снос или реконструкция которых планируется в рамках реализации процедуры развития застроенной территории вблизи домов 1б, 3а по улице Сергея Орлова в городе Вологде. При толковании названного перечня установлено неоднозначное его применение по вопросу подлежат ли указанные в постановлении дома, сносу или реконструкции, что свидетельствует о неопределенности в  рассматриваемой части правового акта.

При этом суд указал, что решением Вологодского городского суда Вологодской области от 29.06.2018 по делу № 2а-4393/2018 признано недействующим Постановление № 240, на основании которого внесены изменения в Постановление № 8618, включена территория земельного участка, площадью 1544+14 кв.м, кадастровым номером 35:24:0201008:80 из земель вблизи дома 3а по улице Сергея Орлова в городе Вологде, а в Перечень зданий, строений, сооружений,  снос и реконструкция  (приложение 1 к Постановлению № 8618)  добавлен дом 3а по улице Сергея Орлова города Вологды.

Как установил суд первой инстанции, Постановление № 240  принято с нарушением  установленных процедур   принятия муниципальных  нормативных правовых актов, противоречит статье 46.1 ГрК РФ, земельный участок, на котором расположено спорное здание, незаконно включено в  перечень зданий, строений, сооружений,  снос и реконструкция. При толковании указанного перечня  к Постановлению № 240 установлено неоднозначное его применение по вопросу, подлежат ли указанные в постановлении дома, сносу или реконструкции, что свидетельствует о неопределенности рассматриваемой части правового акта.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что, поскольку указанным Постановлением включены территория земельного участка с кадастровым номером 35:24:0201008:80 и дом 3а по улице Сергея Орлова в городе Вологде, собственником части помещений которого является Общество, данным Постановлением затронуты его законные права и интересы.

В силу положений статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1) и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (часть 2).

В случаях принудительного изъятия имущества у собственника - независимо от оснований такого изъятия - должен осуществляться эффективный судебный контроль, который может быть либо предварительным, либо последующим и служит гарантией конституционного принципа неприкосновенности собственности.

Осуществление такого контроля подразумевает, в том числе, необходимость проверки действительного наличия оснований, указанных уполномоченным органом в качестве целей принудительного изъятия имущества, их соответствия закону.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации от 16.07.2008 № 9-П и от 24.02.2004 № 3-П, определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 11.05.2012                № 758-О и от 03.07.2007 № 714-О-П.

В силу статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда основания отчуждения предусмотрены законом.

Одним из таких оснований является изъятие у собственника земельного участка для государственных или муниципальных нужд, что в соответствии с пунктом 1 статьи 279 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого постановления, осуществляется путем выкупа земельного участка.

Под государственными или муниципальными нуждами при этом могут пониматься потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно полезных целей), но является невозможным без изъятия имущества, принадлежащего частному субъекту. Соответственно, принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества.

Статьей 49 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого постановления, предусмотрено, что изъятие земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд может иметь место в исключительных случаях. В подпунктах 1 и 2 пункта 1 названной правовой нормы перечислены объекты государственного и муниципального значения, для размещения которых осуществляется изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, а также предусмотрена возможность изъятия земельных участков в случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации.

Случаи изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд могут быть связаны также и с иными исключительными обстоятельствами, отличными от указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 данной правовой нормы.

Как правильно указал суд первой инстанции, из норм ГрК РФ с учетом названных положений статьи 35 Конституции Российской Федерации, ГК РФ и ЗК РФ не вытекает, что эти обстоятельства влекут безусловное принудительное изъятие имущества у частных лиц.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что, поскольку Постановление № 240 вынесено с нарушением статьи 46.1 ГрК РФ, указанным Постановлением включены территория земельного участка и дом 3а по улице Сергея Орлова в городе Вологде, собственником части помещений которого является Общество, оспариваемое Постановление признанно недействующим с момента его вынесения, процедура основания проведения торгов на право заключения договора о развитии застроенной территории Администрацией нарушена, что установлено вступившим в законную силу решением Вологодского городского суда Вологодской области от 29.06.2018 по делу № 2а-4393/2018.

По смыслу статей 448 и 449 ГК РФ недействительными могут быть признаны состоявшиеся торги. Торги, которые фактически не состоялись, не могут быть признаны недействительными, поскольку в таком случае отсутствует обстоятельство, которое оспаривается.

В соответствии с пунктом 5 статьи 447 ГК РФ аукцион, в котором участвовал только один участник, признается несостоявшимся.

Пунктом 1 части 27 статьи 46.3 ГрК РФ установлено, что аукцион признается не состоявшимся в случае, если в аукционе участвовали менее двух участников.

Из материалов дела видно, что открытый аукцион по продаже права на заключение договоров о развитии застроенных территорий признан несостоявшимся, в связи с тем, что допущена одна заявка Предпринимателя.

Настоявшие торги, как способ заключения сделки, не могут признаны  недействительными.

Как правомерно указал суд первой инстанции, протокол аукционной комиссии, не являясь договором, выражает волю заказчика при оценке представленной предполагаемыми участниками торгов документации; правовыми последствиями такого протокола является прекращение гражданских прав одних участников, а также возникновение права единственного оставшегося участника на заключение контракта.

Оспаривание в суде торгов в том случае, когда аукцион  не состоялся, может происходить  путем  оспаривания  содержащихся в протоколе  решение комиссии, которыми  лицо признано участником аукциона, а аукцион  признан несостоявшимся, и договора, заключенного на основании таких решений  аукционной комиссии.

Таким образом, протокол аукционной комиссии является актом, на основании которого заключается договор о развитии застроенной территории незаконность протокола, оформившего признание торгов несостоявшимися, может влечь недействительность контракта.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что, поскольку здание, расположенное по адресу: город Вологда, улица Сергея Орлова, дом 3а, необоснованно включено в перечень зданий, строений, сооружений, снос и реконструкция которых  планируется  в рамках реализации  процедуры развития  застроенной территории, выраженное в Постановлении № 8618 в редакции Постановления  № 240, решение аукционной комиссии  об итогах аукциона на право заключения  договора о развитии застроенной территории, выраженное в протоколе приема и рассмотрения заявок на участие  в аукционе от 05.09.2016 № 12/16, является недействительным.  В удовлетворении  требований о признании аукциона недействительным суд отказал.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей  168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку решение аукционной комиссии  об итогах аукциона на право заключения  договора о развитии застроенной территории  выраженное, в протоколе приема и рассмотрения заявок на участие  в аукционе от 05.09.2016 № 12/16 признается судом недействительным, заключенный договор о развитии застроенной территории от 17.09.2016 № 02/16ДГ является недействительным.

Довод Администрации о том, что договор следует признавать недействительным в части, отклонен судом на основании того, что, поскольку спорный земельный участок включен ответчиком незаконно, чем нарушены права собственника части помещений, границы земельного участка в договоре недостоверны,  это существенно влияет на цену договора и предоставляет преимущественное право в части цены для лица с которым, заключен  договор развития застроенной территории.

Ссылки на то, что в случае признания договора недействительным будут нарушены права иного лица, правомерно не приняты судом, поскольку соглашение об изъятии  путем выкупа  объекта недвижимости от 31.10.2017 заключено во исполнение реализации муниципальной адресной  программы                  № 4 по расселению граждан из аварийного  жилищного фонда, расположенного на территории муниципального образования  города Вологды, на 2013-2017 годы, разработанной в рамках  Областной программы  № 7 «Переселение  граждан из аварийного жилищного фонда  в муниципальных образованиях  Вологодской области  с учетом необходимости  развития  малоэтажного жилищного строительства  на 2013-2017 годы в соответствии с Федеральным законом  от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что спорные правоотношения не затрагивают прав и законных интересов Учреждения, не имеют правового значения, так как истцами заявлены единые требования.

Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении иска полностью у суда первой инстанции не имелось. Иск частично удовлетворен правомерно.

Оснований не согласиться с данными выводами у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 25 февраля                   2019 года по делу № А13-8770/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального образования «Город Вологда» в лице администрации города Вологды - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.