ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД
ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
603082, Нижний Новгород, Кремль, 4, http://fasvvo.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
Нижний Новгород
Дело № А28-846/2009-38/7
29 июля 2009 года
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Кислицына Е.Г.,
судей Бабаева С.В., Шишкиной Е.Н.
при участии представителя
от истца – ФИО1 (доверенность от 11.01.2009 № 1)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца –
администрации города Слободского Кировской области
на решение Арбитражного суда Кировской области от 24.04.2009,
принятое судьей Поротиковым С.А.,
по делу № А28-846/2009-38/7
по иску администрации города Слободского Кировской области
к обществу с ограниченной ответственностью «Магазин «Берёзка»,
обществу с ограниченной ответственностью «Магазин «Берёзка-2»,
обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Дом Союза
Вахрушевских предприятий» и
к индивидуальному предпринимателю ФИО2
о расторжении договора аренды
и у с т а н о в и л :
администрация города Слободского Кировской области (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Кировской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Магазин «Берёзка» (далее – ООО «Магазин «Берёзка»), обществу с ограниченной ответственностью «Магазин «Берёзка-2» (далее – ООО «Магазин
«Берёзка-2»), обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Дом Союза Вахрушевских предприятий» (далее – ООО «ТД Союза Вахрушевских предприятий») и к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – Предприниматель) о досрочном расторжении договора от 01.11.2005 аренды здания магазина с множественностью лиц на стороне арендатора.
Исковые требования основаны на статьях 450, 614 – 616 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчики пользуются имуществом с существенным нарушением условий договора аренды, внесенных в пункты 3.2, 5.1.2, 5.1.3, 5.1.9, 5.1.11, 5.1.12 и 7.1.5.
Решением от 24.04.2009 в удовлетворении иска отказано. Сославшись на статьи 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд посчитал, что ответчики надлежащим образом исполняют обязательства по сделке, а потому отсутствуют правовые основания для расторжения договора аренды от 01.11.2005.
В апелляционной инстанции законность решения не проверялась.
Не согласившись с данным судебным актом, Администрация обратилась в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение, как незаконное и необоснованное.
В кассационной жалобе заявитель повторил позицию, изложенную в исковом заявлении, и указал, что суд не принял во внимание нарушение ответчиками перечисленных положений договора, в связи с чем неправомерно отказал в удовлетворении иска.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал позицию, изложенную в жалобе, и просил отменить оспариваемый судебный акт.
ООО «Магазин «Берёзка-2» в отзыве на кассационную жалобу указало на несостоятельность аргументов заявителя и правомерность судебного акта.
Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и заслушав представителя истца, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Как усматривается из материалов дела и установил суд, Администрация (арендодатель) и ООО «Магазин «Берёзка», ООО «Магазин «Берёзка-2», ООО «ТД Союза Вахрушевских предприятий» и Предприниматель (арендаторы) заключили договор аренды от 01.11.2005 здания магазина общей площадью 925,3 квадратного метра, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 43:44:310194:0017:6225/17/А, с множественностью лиц на стороне арендатора.
В пункте 2.1 договора согласована передача здания в аренду сроком на пять лет.
По условиям договора, сумма годовой арендной платы составляет
921 167 рублей 87 копеек в год без учёта налога на добавленную стоимость и вносится ежемесячно не позднее 25-го числа каждого месяца, начиная с первого месяца аренды (пункты 3.1 и 3.2 договора аренды); арендаторы обязаны содержать здание магазина и его оборудование в исправности и надлежащем санитарном состоянии до сдачи арендодателю (пункт 5.1.2); производить оплату по договору в размере и в сроки, установленные договором (пункт 5.1.3); производить текущий и косметический ремонт здания магазина своими силами и (или) за счет собственных средств (пункт 5.1.9); осуществить страхование арендуемого здания магазина в течение месяца после заключения настоящего договора аренды (пункт 5.1.11) и заключить с соответствующими службами ЖКХ города договоры на техническое обслуживание, энергоснабжение, водоснабжение, водоотведение и другие договоры по техническому обеспечению здания магазина (пункт 5.1.12).
Согласно пункту 7.1.5 договора арендаторам предоставлено право сдавать в субаренду какую-либо часть здания магазина с разрешения арендодателя.
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 07.12.2005 за номером 43-43-09/089/2005-264.
В соглашении арендаторы установили следующий порядок пользования площадью арендуемого здания на весь период действия договора аренды от 01.11.2005: ООО «Магазин «Берёзка» – 432,1 квадратного метра, ООО «Магазин «Берёзка-2» –
339,1 квадратного метра; ООО «ТД Союз Вахрушевских предприятий» – 74,1 квадратного метра и Предприниматель – 80 квадратных метров.
Комиссия по использованию муниципальной собственности 07.05.2008 и 22.08.2008 провела проверки соблюдения условий договора аренды здания, по результатам которых составлены акты о нарушении ответчиками условий договора. Согласно актам комиссия выявила следующие нарушения: помещения находятся в ненадлежащем санитарном состоянии, отсутствует приточно-вытяжная вентиляция, уровень искусственного освещения является недостаточным (пункт 5.1.2); помещение нуждается в срочном декоративном и текущем ремонте (пункт 5.1.9); отсутствуют договоры о страховании помещения (пункт 5.1.11), на техническое обслуживание здания и вывоз мусора (5.1.12); арендаторы несвоевременно вносят плату по договору аренды (5.1.3); площади сдаются в субаренду без согласия арендодателя (7.1.5).
Письмами от 29.08.2008 № 2821-01-11/1, 2821-01-11/2, 2821-01-11/3 и 2821-01-11/4 арендодатель предложил арендаторам в срок до 01.11.2008 устранить допущенные нарушения.
Согласно актам проверки от 05.11.2008 комиссия по использованию муниципальной собственности выявила нарушения арендаторами пунктов 5.1.9, 5.1.11, 5.1.12 и 7.1.5 договора аренды от 01.11.2005.
Арендодатель посчитал, что арендаторы не устранили выявленные ранее нарушения, и направил им 03.12.2008 предложения о расторжении договора аренды до 15.12.2008.
Контрагенты не достигли соглашения о расторжении договора аренды, поэтому Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.
В договоре аренды от 01.11.2005 контрагенты не согласовали другие основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
Арбитражный суд оценил представленные в дело документы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пришел к выводу, что арендаторы соблюдают договорные условия в силу следующего.
Арендаторы исполнили пункты 5.1.11 и 5.1.12 договора аренды, что подтверждено договором от 01.01.2008 на вывоз и утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов (срок действия договора с 01.01.2008 по 31.12.2008 с условием о возможности его пролонгации) и договором страхования имущества от 05.09.2007 сроком действия с 06.09.2007 по 31.12.2008. По данным договорам от имени арендаторов выступило
«ООО Магазин «Березка-2».
Мнение истца о неисполнении ответчиками обязанности по проведению текущего и косметического ремонта в силу пункта 5.1.9 договора также отклонено, так как имеющиеся в деле документы свидетельствуют о том, что арендаторы с согласия арендодателя в течение 2008 года провели работы по ремонту крыши и верхних перекрытий здания, заменили протекающие участки кровли, осуществили декоративный ремонт торговых и вспомогательных помещений, о также побелку и покраску стен и устранили мелкие дефекты отделки.
Ссылка комиссии по использованию муниципальной собственности в поименованных актах на недостаточный уровень искусственного освещения не подтверждена документально и противоречит имеющимся в деле документам, а именно протоколу измерений освещенности от 26.02.2009 № 36 филиала Федерального государственного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Кировской области в Слободском районе», согласно которому уровень искусственной освещенности в магазине соответствует требованиям СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий». Замеры искусственной освещенности проводились при отсутствии естественной освещенности.
Вопреки правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил документы в подтверждение нарушения ответчиками конкретных санитарных норм и правил при эксплуатации объекта аренды.
Из технического паспорта помещения магазина следует, что на момент передачи истцом здания магазина в аренду ответчикам оно уже имело недостатки как капитального, так и текущего характера. Вентиляция здания магазина является естественной, а не приточно-вытяжной. В силу пункта 5.1.10 договора собственник помещений должен сам производить реконструкцию и переоборудование здания. Истец не представил доказательств согласования и возложения обязанности по переоборудованию вентиляции на арендаторов.
Мнение истца о передаче ООО «Магазин «Берёзка-2» в субаренду помещений в отсутствие согласия арендодателя противоречит распоряжениям администрации города Слободского Кировской области от 09.08.2007 № 1486 и от 13.09.2007 № 1695.
Суд также оценил представленные истцом акты сверки расчетов и установил, что ответчики не допустили нарушения арендного обязательства по невнесению платежа более двух раз подряд по истечении установленного договором срока.
Таким образом, суд первой инстанции принял правильное решение об отказе в расторжении договора аренды 01.11.2005, поскольку имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют о соблюдении ответчиками договорных условий, на нарушение которых сослался истец в суде первой инстанции.
Доводы подателя жалобы относительно оценки доказательств отклоняются, поскольку фактически направлены на переоценку исследованных доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта. Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.
В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Кировской области от 24.04.2009 по делу
№ А28-846/2009-38/7 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Слободского Кировской области – без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.Г. Кислицын
Судьи
С.В. Бабаев
Е.Н. Шишкина
