АРБИТРАЖНЫЙ СУД
ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082
http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
Нижний Новгород | Дело № А43-13901/2021 |
16 июня 2022 года |
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2022 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2022 года.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Голубевой О.Н. ,
судей Камановой М.Н., Павлова В.Ю. ,
при участии представителей
от общества с ограниченной ответственностью «Изба-НН»:
Марковой Ж.Н. (доверенность от 20.06.2019 № 52АА4301847),
от индивидуального предпринимателя Мамаева Валерия Николаевича:
Любимова А.В. (доверенность от 02.04.2021),
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца –
общества с ограниченной ответственностью «Изба-НН»
на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 22.09.2021,
принятое судьей Бодровой Н.В., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2022,
принятое судьями Наумовой Е.Н., Ковбасюком А.Н., Устиновой Н.В.,
по делу № А43-13901/2021
по иску общества с ограниченной ответственностью «Изба-НН»
(ИНН: 5262222747, ОГРН: 1085262000669)
к индивидуальному предпринимателю Мамаеву Валерию Николаевичу
(ИНН: 526300639042, ОГРН: 307526308900039)
о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения
и у с т а н о в и л :
общество с ограниченной ответственностью «Изба-НН» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к индивидуальному предпринимателю Мамаеву Валерию Николаевичу (далее – Предприниматель) о взыскании 2 648 180 рублей задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.11.2014 за период с 01.05.2020 по 14.10.2020.
Исковое требование основано на статьях 309, 606, 614 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что арендатор не исполнил надлежащим образом обязанность по внесению платы за период до возврата помещения арендодателю.
Арбитражный суд Нижегородской области решением от 22.09.2021, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2022, частично удовлетворил иск, взыскав с Предпринимателя в пользу Общества 47 009 рублей 03 копейки долга, и отказал в удовлетворении остальной части иска. Суды исходили из установленных обстоятельств: возврата помещения арендодателю 06.07.2020; необходимости снижения арендной платы в связи с введенными ограничительными мерами и зачета обеспечительного платежа по договору.
Общество не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и принять новый судебный акт. По мнению заявителя, суды неверно оценили имеющиеся в деле доказательства и не учли, что письмо о передаче помещения 01.07.2020 было получено только 07.07.2020; электронное письмо получено неуполномоченным на принятие имущества лицом (Николаевым А.Ю.); суды не учли, что арендатор не разобрал принадлежащую ему металлическую конструкцию (входную группу), что свидетельствует о неосвобождении помещения; обе стороны добросовестно заблуждались относительно даты расторжения договора. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и поддержаны представителем в судебном заседании.
Предприниматель в отзыве на кассационную жалобу и его представитель в судебном заседании не согласился с доводами заявителя, просил оставить обжалованные судебные акты без изменения, кассационную жалобу Общества – без удовлетворения.
Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области, постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.
Как следует из материалов дела, и установили суды первой и апелляционной инстанций, Общество (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) 01.11.2014 заключили договор аренды нежилого помещения. Согласно данному договору в аренду передана часть помещения с кадастровым (условным) номером 52:18:0040275:0:7/7 площадью 220,8 квадратного мера, в т.ч. торговая площадь 150 квадратных метров, по адресу: город Нижний Новгород, улица Веденяпина, дом 1в (пункт 2.1). Срок аренды – 6 лет с подписания акта приема-передачи помещения (пункт 9.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2017). Имущество передано Предпринимателю по акту приема-передачи от 01.11.2014.
Арендатор обязан в течение 2 дней после прекращения действия договора возвратить помещение арендодателю по акту, подписываемому сторонами, в состоянии не худшем, чем то, в котором помещение было передано арендатору, с учетом его нормального износа (пункт 4.2.17.1). Арендатор имеет право по окончании срока действия договора либо при досрочном его расторжении изъять произведенные им улучшения помещения, которые могут быть отделены без ущерба для помещения (отделимые улучшения) (пункт 3.2.10). Арендатор обязан передать арендодателю все произведенные арендатором улучшения, составляющие принадлежность арендуемых площадей и неотделимые без вреда для объекта, в том числе скрытые, но влияющие на дальнейшую эксплуатацию помещения (система кондиционирования и вентиляции, охранную и пожарную сигнализации, система пожаротушения и др.) (пункт 4.2.7).
Все произведенные арендатором отделимые улучшения, не нарушающие назначение, внешний вид помещения и фасадов здания, относящихся к арендуемому помещению, являются его собственностью и подлежат демонтажу и вывозу из помещения (пункт 7.1).
Размер постоянной части арендной платы за период с 01.11.2017 по 28.02.2018 составляет 386 400 рублей, затем – 485 760 рублей, вносится ежемесячно авансовым платежом без выставления счета. Авансовый платеж постоянной и переменной арендной платы вносится до 20 числа текущего месяца за следующий месяц (пункты 5.1, 5.5, дополнительное соглашение от 01.10.2017).
Арендатор обязан оплатить в качестве обеспечительного платежа сумму в размере одномесячной твердой части арендной платы, для обеспечения своих обязательств по договору в течение 3 дней с момента подписания договора. В случае возникновения задолженности у арендатора по арендным и другим платежам, включая неустойку, равно как и имущественный ущерб; все указанные суммы покрываются из суммы обеспечительного платежа (пункт 5.1 в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2017).
Обеспечительный платеж внесен арендатором на основании платежного поручения от 27.11.2014 № 25, в сумме 485 760 рублей.
Арендатор имеет право в одностороннем судебном порядке отказаться от выполнения договора и расторгнуть договор аренды при условии письменного уведомления за 2 месяца до даты расторжения. При этом обеспечительный платеж подлежит зачету за последний месяц аренды, либо возврату арендатору, кроме случая досрочного расторжения ранее 1 года 6 месяца с момента заключения соглашения (пункт 10.6.4 в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2017).
Арбитражный суд Нижегородской области решением от 16.11.2020, оставленным в силе постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2021, отказал Предпринимателю в удовлетворении требования о признании указанного договора аренды расторгнутым, с 30.06.2020 (дело № А43-23145/2020). В названном деле суды двух инстанций установили, что Предприниматель в письме от 20.03.2020 № 257/2003 уведомил Общество о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.11.2014 (получено по адресу, указанному в договоре 26.03.2020, а по адресу юридического лица – 13.04.2020) и с учетом двухмесячного срока, установленного в пункте 10.6.4 договора, договор аренды расторгнут с 26.05.2020.
Предприниматель в письме от 30.06.2020 сообщил Обществу о готовности возврата арендованного имущества в связи с чем, предложил направить 01.07.2020 представителя Общества для проверки помещения. Поскольку представитель от Общества не явился для составления акта, Предприниматель в письме от 02.07.2020 направил подписанные арендатором акт возврата помещения от 01.07.2020 и акт возврата ключей от 01.07.2020.
Общество в письме от 06.07.2020 возвратило Предпринимателю акт возврата и ключи от арендуемого помещения, ссылаясь на нарушение порядка расторжения договора, а также на оформление акта в отсутствие представителя Общества. Общество предложило Предпринимателю составить акт возврата и осмотра помещения 09.07.2020.
В указанное время представители обеих сторон явились по адресу объекта аренды без ключей, в связи с чем акт приема-передачи помещения не был составлен.
Предприниматель в письме от 08.07.2020 вновь направил в адрес Общества ключи от помещения и акт возврата, настаивая на расторжении договора, освобождении помещения и уклонении арендодателя от приема объекта аренды.
В дальнейшем сторонами велась активная переписка, в которой Предприниматель просил Общество принять спорное помещение и ключи от него, ссылаясь на освобождение помещения 30.06.2020, а Общество возражало против принятия имущества, настаивая на совместном осмотре спорного помещения и возврате его на основании акта приема-передачи, подписанного сторонами.
Общество в претензии от 29.03.2021 потребовало от Предпринимателя внести арендную плату за период с 01.05.2020 по 14.10.2020. Данное требование не было исполнено.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее и заслушав представителей сторон, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.
Согласно статьям 606, 614 (пункту 1), 622 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением тех же правил.
В статьях 310 (пункте 1), 450 (пункте 1) и 450.1 (пунктах 1, 2 и 4) Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором.
Предоставленное кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Сторона, которой названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных указанным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу статьи 453 (пункта 2) Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснил следующее.
Условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора либо направлены на регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, условия о порядке возврата предмета аренды после расторжения договора), сохраняют свое действие и после расторжения договора. Иное может быть установлено соглашением сторон (пункт 3).
В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 кодекса применению не подлежат (пункт 8).
Акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного его Президиумом 22.07.2020).
Плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении. Такая правовая позиция отмечена в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» и пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного его Президиумом 26.12.2018.
При этом арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (пункт 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).
Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о частичном удовлетворении исковых требований.
Суды исходили из того, что арендная плата за пользованием спорным помещением за период с 07.07.2020 по 14.10.2020 не подлежит взысканию в связи с уклонением арендодателя от принятия помещения.
Уклонение арендодателя от приемки арендованного помещения суды двух инстанций усмотрели в следующем. Арендодатель, не направил своих представителей на осмотр и принятие помещений по предложению арендатора 01.07.2020; получив от арендатора ключи от помещения и односторонний акт 06.07.2020, арендодатель направил, в том числе ключи обратно арендатору; при новой дате возврата помещения 09.07.2020 арендодатель не принял помещение, сославшись на непредоставление ключей и доступа в помещение арендатором.
Необоснованный отказ арендодателя принять помещение из аренды препятствует исполнению арендатором обязанности, установленной частью 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому, если арендодатель необоснованно отказывается принимать помещение, он в силу пункта 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации считается просрочившим кредитором.
В пункте 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Таким образом, если арендатор не мог возвратить помещение вследствие просрочки арендодателя (кредитора), в силу пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор не будет считаться просрочившим должником. Тем самым исключается применение части 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Данный вывод согласуется с пунктом 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в котором разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Также в ходе рассмотрения дела арендодатель оспаривал факт получения уведомления об осмотре 01.07.2020. Данное довод был оценен апелляционным судом и установлено, что письмо с актом возврата было направлено Обществу Предпринимателем 30.06.2020 по электронной почте, которая принадлежит А.Ю. Николаеву. Из представленной электронной переписки суд апелляционной инстанции установил, что Николаев А.Ю. являлся контактным лицом по вопросам арендованного имущества (письмо от 16.11.2019, направление Николаевым А.Ю. дополнительного соглашения к договору аренды, а также счетов на оплату, выдачи Николаеву А.Ю. доверенности, но 06.07.2020).
Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (абзац второй пункта 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В кассационной жалобе истец указал на то, что с начала рассмотрения настоящего дела он постоянно утверждал, что Николаев А.Ю. не состоит в штате, у него не имелось полномочий на осуществление вообще действий, в т.ч., по арендуемому помещению, его приемке, осмотру, направлению счетов и получению сообщений от арендатора.
Между тем, в приложении к пояснениям истца на отзыв ответчика от 18.06.2021 (том 1, листы дела 115–118) Общество представило акты осмотра по договору от 01.11.2014, которые датированы 09.07.2020, 13.07.2020, 21.07.2020, 11.08.2020, 14.08.2020 и 07.10.2020. В указанных пояснениях Общество (в лице Марковой Ж.Н.) ссылается на данные акты, как проведенные с участием полномочных представителей Общества.
Суд кассационной инстанции отмечает, что в приведенных актах осмотр (приемку) помещения со стороны Общества осуществляли Маркова Ж.Н. и Николаев А.Ю., обозначенный в качестве представителя по доверенности от 06.07.2020.
С учетом этого, суд округа отклоняет аргумент истца о ненадлежащем уведомлении об осмотре помещения 01.07.2020 исходя из принципа добросовестности и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению).
Ссылка заявителя на наличие в помещении имущества арендатора мотивированно отклонена апелляционным судом. Оценив представленные доказательства в порядке, установленном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций сделали вывод, что арендодатель, несмотря на попытки арендатора возвратить предмет аренды, с 07.07.2020 уклонялся от приемки арендованных помещений. Наличие в спорном помещении входной группы, которую истец относит к отделимым улучшениям, не является препятствием к принятию арендодателем помещения и не свидетельствует о том, что ответчик не освободил помещение от своего имущества.
Гражданский кодекс Российской Федерации не предоставляет арендодателю право на отказ от приема помещения, предоставленного по договору аренды, при его прекращении, мотивированный тем, что помещение имеет недостатки и (или) дефекты. При этом арендодатель вправе требовать возмещения убытков на основании статьи 15 кодекса.
Указание на добросовестность истца в части заблуждения о дате расторжения договора в данном случае правового значения не имеет. Добросовестность ответчика не оспаривается, поскольку добросовестность участников гражданских правоотношений, разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ключевое значение в данном случае имеет обстоятельства возврата помещения арендатором, т.е. исполнения обязательства, вытекающего из договора. Бремя доказывания того, что обязательство не исполнено и, соответственно, не прекратилось, возлагается на кредитора (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.09.2021 № 305-ЭС21-8014).
Таким образом, суды правомерно частично удовлетворили иск.
Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 22.09.2021 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2022 по делу № А43-13901/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Изба-НН» – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий | О.Н. Голубева | |
Судьи | М.Н. Каманова В.Ю. Павлов |
