Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075
http://fasuo.arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е
№ Ф09-6628/22
Екатеринбург
26 октября 2022 г. | Дело № А60-32676/2021 |
Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2022 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 октября 2022 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Суспициной Л.А.,
судей Полуяктова А.С., Краснобаевой И.А.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Рубановой Натальи Нурахметовны (далее – предприниматель Рубанова Н.Н., ответчик, заявитель жалобы) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 31.03.2022 по делу
№ А60-32676/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2022 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле № А60-32676/2021, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании суда округа приняла участие представитель Администрации города Екатеринбурга (далее также – истец) –
Кирьянова О.Ю. (доверенность от 10.01.2022 № 2/05/01/14/0111).
Иные лица, участвующие в деле, не направили своих представителей
в судебное заседание суда округа. В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка надлежащим образом извещенных лиц не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.
Администрация города Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с предпринимателя
Рубановой Н.Н. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 01.08.2007 № 4-1034, образовавшейся за июнь
2021 года в сумме 5 240 руб. 19 коп., а также неустойки, начисленной
за период с 12.01.2021 по 21.07.2021 в сумме 56 304 руб. 82 коп.
Исковые требования изложены с учетом принятого судом уточнения
их размера в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц,
не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Марковский Дмитрий Анатольевич.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 31.03.2022 исковые требования Администрации города Екатеринбурга удовлетворены.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 28.06.2022 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с состоявшимися судебными актами по делу, предприниматель Рубанова Н.Н. обратилась в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права (часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), просит решение, постановление суда первой и апелляционной инстанций отменить, принять новый судебный акт о частичном удовлетворении заявленных требований в сумме 22 789 руб. 28 коп.
В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о неверном определении судами пропорции (соотношения площади принадлежащего Рубановой Н.Н. помещения в здании и площади земельного участка под этим зданием) при расчете размера причитающейся истцу арендной платы
по договору от 01.08.2007 № 4-1034 за предъявленный ко взысканию период, настаивая на том, что площадь помещения с кадастровым номером 66:41:0701021:207 имеет меньший размер, чем указано истцом и определено судами.
По утверждению заявителя жалобы, при расчете размера платы
за пользование арендуемым земельным участком, которая приходится
на долю предпринимателя Рубановой Н.Н., следует исходить из площади помещения, равной 3713,2 кв. м (а не 3767,0 кв. м, как указано судами), поскольку данное значение площади зафиксировано в дополнительном соглашении от 19.04.2021 к договору от 01.08.2007 № 4-1034, в договоре купли-продажи нежилого помещения от 24.09.2020, техническом паспорте, составленном в отношении нежилого здания по ул. Толмачева, 9. Вывод судов о том, сведения о значении площади помещения 3767,0 кв. м внесены
в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН)
при исправлении технической ошибки, заявитель жалобы полагает несостоятельным, несоответствующим фактическим обстоятельствам дела. Указывает, что увеличение площади помещения с 3713,2 кв. м до 3767,0 кв. м явилось следствием произведенной перепланировки, подтверждается техническим планом помещения от 23.06.2021, при этом изменения
в ЕГРН в сведения о площади помещения внесены только в июле 2021 года, то есть за пределами предъявленного ко взысканию периода (июнь 2021 года). Согласно расчетам заявителя жалобы, при правильном определении соответствующей пропорции (исходя из значения площади помещения 3713,2 кв. м) задолженность по арендной плате за июнь 2021 года на стороне предпринимателя Рубановой Н.Н. отсутствует.
Помимо этого заявитель жалобы указывает на несогласие
с начислением договорной неустойки на сумму арендной платы за период пользования земельным участком до заключения дополнительного соглашения от 19.04.2021 к договору от 01.08.2007 № 4-1034, ссылаясь на то, что в указанный период предприниматель Рубанова Н.Н. должна была вносить плату за фактическое пользование земельным участком, плательщиком арендной платы во исполнение условий договора не являлась, более того, соответствующих расчетов размера арендной платы от истца
в нарушение пункта 2.2.1 договора не получала.
Требование о взыскании неустойки за период с 20.04.2021 по 21.07.2021 заявитель жалобы признает. Согласно приведенного в жалобе расчета, сумма неустойки должна составлять 22 789 руб. 28 коп.
Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа
в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд округа оснований для
их отмены не усматривает.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между Администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Уралинкор-Инвест», открытым акционерным обществом «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» заключен договор аренды от 01.08.2007 № 4-1034 (далее также – договор) в отношении земельного участка площадью 989 кв. м с кадастровым номером 66:41:0401058:0024, местоположение участка: г. Екатеринбург,
ул. Толмачева, 9.
По условиям договора земельный участок предоставлен для завершения строительства административного здания коммерческого банка площадью 3790 кв. м.
Срок действия договора установлен с 02.06.2006 по 01.06.2009.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
По условиям договора арендная плата вносится арендатором
на расчетный счет арендодателя ежемесячно до десятого числа каждого месяца.
Договором предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков перечисления арендной платы в виде неустойки в размере 0,1 %
от размера подлежащего перечислению арендного платежа за каждый день просрочки.
По завершении строительства административного здания на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0401058:0024 получено разрешение
на ввод объекта в эксплуатацию от 31.01.2007.
Предпринимателю Рубановой Н.Н. принадлежит 1/2 доля в праве общей собственности на помещение площадью 3713 кв. м в указанном здании (запись о регистрации права от 30.09.2020 № 66:41:0701021:207-66/199/2020-3).
С предпринимателем Рубановой Н.Н. как сособственником помещения в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0401058:0024, заключено дополнительное соглашение от 19.04.2021 к договору аренды от 01.08.2007 № 4-1034.
Для предпринимателя Рубановой Н.Н. размер арендной платы
на основании договора исчислен Администрацией города Екатеринбурга
на основании постановления Правительства Свердловской области
от 20.02.2020 № 82-ПП «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов».
Ненадлежащее исполнение предпринимателем Рубановой Н.Н. обязательств по внесению арендных платежей за землепользование послужило основанием обращения Администрации города Екатеринбурга в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли требование удовлетворению.
Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В мотивировочной части решения суда должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, а также мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которым руководствовался суд при принятии решения (пункты 2, 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как верно указано судами, правоотношения сторон по поводу землепользования возникли из договора от 14.07.2008 № 1215-08, который
по своей правовой природе является договором аренды, соответственно, подлежат регулированию положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде во взаимосвязи с положениями Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
Формами платы за использование земли являются земельный налог
и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Как определено пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату
за пользование имуществом (арендную плату).
При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела судами выявлено, что разногласия между сторонами относительно размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 66:41:0401058:0024, приходящейся на долю предпринимателя
Рубановой Н.Н. как сособственника помещений в здании, расположенном
на этом участке, возникли относительно значений таких показателей как общая площадь здания и площадь принадлежащего указанному лицу помещения в этом здании.
Относительно иных показателей, применяемых в составе единой формулы расчета размера арендной платы за землепользование (в том числе по площади арендуемого земельного участка), спора между сторонами нет.
Судами при исследовании и оценки представленных в материалы дела доказательств в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в том числе договора аренды от 01.08.2007 № 4-1034, заключенных к данному договору дополнительных соглашений, документов кадастрового учета земельного участка, документов кадастрового и технического учета расположенной
на этом участке недвижимости, разрешительной документации на эту недвижимость, сведений ЕГРН, материалов регистрационных дел и сведений, предоставленных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области) установлено, что площадь здания по ул. Толмачева, 9 составляет 3793,7 кв. м, площадь принадлежащего Рубановой Н.Н. помещения в этом здании – 3767,0 кв. м, в этой связи произведенный истцом расчет размера арендной платы по договору за июнь 2021 года признан верным.
При таких обстоятельствах, в отсутствие в материалах дела доказательств внесения ответчиком арендной платы за июнь 2021 года,
иск Администрации города Екатеринбурга в части требования о взыскании основной задолженности в сумме 5 240 руб. 19 коп., удовлетворен судами правомерно.
Доводы предпринимателя Рубановой Н.Н. со ссылками на то, что сведения о площади принадлежащего ей помещения в значении 3767,0 кв. м были внесены в ЕГРН в июле 2021 года, то есть за пределами предъявленного ко взысканию периода, а также на то, что площадь помещения с 3713,2 кв. м до 3767,0 кв. м увеличилась в результате перепланировки, в связи с чем арендная плата за июнь 2021 года подлежит расчету исходя из прежней площади помещения, равной 3713,2 кв. м, являлись предметом детального исследования нижестоящих судов и получили надлежащую правовую оценку.
Так, вопреки доводам кассационной жалобы, судами обоснованно указано, что сведения о площади помещения 3767 кв. м внесены в ЕГРН в порядке исправления допущенной технической ошибки.
Регистрирующий орган вносит в ЕГРН сведения об объектах недвижимости в результате осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на основании заявления
и представленных документов (статьи 14, 15 Федерального закона
от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее – Федеральный закон № 218-ФЗ).
В силу статьи 69 Федерального закона № 218-ФЗ ранее учтенными объектами недвижимости считаются объекты недвижимости, в отношении которых ранее осуществлен государственный технический учет и (или) государственная регистрация прав.
Технической ошибкой в сведениях ЕГРН является ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная регистрирующим органом при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в ЕГРН, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в ЕГРН. Такая ошибка исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях (статья 61 Федерального закона № 218-ФЗ).
Учитывая изложенное, судами верно отмечено, что в рассматриваемом случае сведения в ЕГРН о площади спорного помещения были приведены
в соответствие с фактической его площадью. При этом само по себе указание на факт произведенной ответчиком и третьим лицом перепланировки
не влечет вывода об увеличении площади помещений в здании.
Вопреки доводам кассационной жалобы, доказательств того, что
в спорный период помещение ответчика имело иную площадь, ответчиком
не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и условием договора аренды, предусматривающим ответственность арендатора за нарушение сроков перечисления арендной платы (пункт 3.1), суды правомерно указали на обоснованность по праву
и по размеру исковых требований Администрации города Екатеринбурга о взыскании договорной неустойки в сумме 56 304 руб. 82 коп., начисленной за период с 12.01.2021 по 21.07.2021.
Вопреки доводам кассационной жалобы, неполучение от арендодателя расчета арендной платы не является в рассматриваемом случае основанием для освобождения предпринимателя Рубановой Н.Н. от обязанности своевременного внесения арендной платы за землепользование, от уплаты договорной неустойки, поскольку она как арендатор земельного участка
не была лишена возможности исчислять размер платы самостоятельно
с учетом того, что размер платы за землепользование относится к категории регулируемых цен, определяемых исходя из положений соответствующих нормативных документов, находящихся в открытом доступе, и вносить арендные платежи. Недобросовестного поведения со стороны Администрации города Екатеринбурга относительно отправления юридически значимых сообщений ответчику, её вины как кредитора судами не установлено.
Доводы кассационной жалобы об отсутствии правовых оснований для начисления неустойки за период, предшествующий заключению
с предпринимателем Рубановой Н.Н. дополнительного соглашения
от 19.04.2021 к договору аренды от 01.08.2007 № 4-1034, подлежат отклонению исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 Земельный кодекс Российской Федерации).
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
По смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) (пункт 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
Согласно пункту 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Таким образом, учитывая, что недвижимое имущество приобретено ответчиком у лица, которое в свою очередь являлось стороной договора аренды от 01.08.2007 № 4-1034, ответчик обязан вносить плату
за пользование земельным участком на согласованных ранее сторонами договора условиях, а также нести ответственность за нарушение этих условий.
Кроме того, как верно отмечено апелляционным судом, период начисления неустойки определен истцом с 12.01.2021, то есть не ранее возникновения прав ответчика на объект (30.09.2020).
Таким образом, доводы заявителя, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, изложенные в обжалуемых судебных актах, были предметом исследования судов и подлежат отклонению, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся к переоценке доказательств и установленных по делу обстоятельств, оснований для которой суд кассационной инстанции не усматривает в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом округа не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
П О С Т А Н О В И Л:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 31.03.2022 по делу
№ А60-32676/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Рубановой Натальи Нурахметовны – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Л.А. Суспицина
Судьи А.С. Полуяктов
И.А. Краснобаева
