АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-9346/21

Екатеринбург

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2021 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Сулейменовой Т. В., Полуяктова А. С.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мегаполис-149» (далее – общество «Мегаполис-149») на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2021 по делу № А60-58372/2020 Арбитражного суда Свердловской области. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества «Мегаполис-149» – Белов А.А. (доверенность от 25.11.2021 № 20).

Общество «Мегаполис-149» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Солнечный Свет» (далее – общество «Солнечный Свет») о взыскании денежных средств в размере 411 209 руб. 30 коп., в том числе 358 978 руб. долга по договору аренды, 52 231 руб. 30 коп. неустойки.

Общество «Солнечный Свет» заявило встречные исковые требования к обществу «Мегаполис-149» о взыскании неосновательного обогащения в сумме 358 978 руб.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 02.06.2021 первоначальный иск удовлетворен. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2021 решение суда первой инстанции отменено. В удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Не согласившись с постановлением апелляционного суда от 13.09.2021, общество «Мегаполис-149» обратилось в суд кассационной инстанции с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить. По мнению кассатора, апелляционным судом допущено нарушение норм процессуального права, выразившееся в необоснованном приобщении к материалам дела новых доказательств, а именно: электронной переписки от марта 2020 года. При этом при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик не заявлял о направлении письма арендодателю с предложением по уменьшению арендной платы. Все доводы ответчика основывались исключительно на положениях договора аренды. В переписке между сторонами ответчик не упоминал об уменьшении арендной платы, а также не ссылался на обязанность арендодателя уменьшить арендную плату, отсрочку платежей, представив соответствующие доказательства только в суд апелляционной инстанции. По мнению заявителя, апелляционный суд вышел за пределы исковых требований, расширив спорный период взыскания арендной платы и включив в него июнь и июль 2020 года. Кроме того, податель полагает, что судами также допущено нарушение и норм материального права, выразившееся в неверном истолковании условий договора аренды применительно к представленным ответчиком доказательствам. При этом, как полагает податель, ответчиком не представлено в материалы дела надлежащих доказательств направления ответчиком в адрес истца письма о снижении арендной платы за период с мая по июль 2020 года. Представленные в материалы дела электронные письма такими доказательствами не являются, а, следовательно, не подтверждают обмен юридически значимых сообщений между сторонами. Указывает, что на ответчика не распространяются положения Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ), поскольку общество не является субъектом малого или среднего предпринимательства. Помимо изложенного, сослался на нарушение обжалуемым судебным актом интересов собственника нежилого помещения, не привлеченного к участию в деле.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Солнечный Свет» просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом «Мегаполис-149» (арендодатель) и обществом «Солнечный Свет» (арендатор) заключен договор аренды № 1А-07 от 15.11.2019 (в редакции с учетом протокола разногласий), в соответствии с которым арендодатель передает во временное владение и пользование арендатору нежилое помещение № А-107 (БТИ № 54) в ТРЦ «Мегаполис» по адресу г. Екатеринбург, ул. 8 Марта 149, 1 этаж.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды № 1А-07 от 15.11.2019 (в редакции с учетом протокола разногласий), арендная плата начисляется ежемесячно, с момента передачи помещения по акту приема-передачи помещения. Размер арендной платы составляет 179 489 руб., НДС не облагается (на основании налогового режима собственника помещения согласно п. 2  ст. 346.11 НК РФ), из расчета 4 637, 96 руб. за 1 кв.м от общей площади помещения.

Помещение принято уполномоченным представителем арендатора без замечаний, что подтверждается актом приема-передачи от 15.01.2020.

Арендатор 24.04.2020 в соответствии с пунктом 2.4.5. договора аренды направил арендодателю уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.

В силу пункта 2.4.5. договора арендатор вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке без обоснования причин, письменно уведомив арендодателя о расторжении договора не менее чем за 90 календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

Уведомление получено истцом по первоначальному иску 15.05.2020.

По акту приема-передачи от 17.08.2020 помещение возвращено арендодателю.

Общество «Солнечный Свет» 17.02.2021 посредством использования электронной почты обратилось к обществу «Мегаполис-149» о пересмотре коммерческих условий, а 19.03.2020 – обратилось к обществу «Мегаполис-149» с заявлением об отсрочке платежей.

Как указано истцом по первоначальному иску и установлено судами, ответчик имеет задолженность по оплате арендной платы за апрель и май 2020 года в размере 358 978 руб. (с учетом осуществления зачета обеспечительного платежа в размере 358 978 руб. за июнь и июль 2020 года в счет долга по арендной плате за период с апреля по июль 2020 года).

Согласно пункту 4.4. договора за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки исполнения обязательства.

По расчету истца по первоначальному иску размер неустойки составляет 52 231 руб. 30 коп.

В силу пункта 9.6 договора аренды (в ред. протокола разногласий) срок ответа на претензию составляет 10 рабочих дней. Если согласие не достигнуто, то споры и противоречия разрешаются в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации в арбитражном суде по месту нахождения истца.

Во исполнение условий договора истцом по первоначальному иску 12.10.2020 был получен ответ на претензию от 03.09.2020, в котором ответчик отказался добровольно погасить образовавшуюся задолженность и уплатить неустойку.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с первоначальным иском в арбитражный суд.   

В свою очередь, ответчик по первоначальному иску обратился со встречными требованиями, и просил взыскать с истца неосновательное обогащение в размере 358 978 руб. ссылаясь на то, что в период введения ограничений органами власти, имели место обстоятельства, предусмотренные пунктом 4.12 договора в редакции протокола разногласий к договору. Арендатор вправе не оплачивать арендную плату за тот период, когда использование помещения было ограничено.

Полагая, что на стороне истца по первоначальному иску возникло неосновательное обогащение в размере невозвращенного обеспечительного платежа 358 978 руб., ответчик по первоначальному иску обратился в арбитражный суд.

Ответчик оплату оказанных услуг не произвел, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование помещениями и отсутствия доказательств уплаты арендных платежей в полном объеме, правомерности начисления процентов.

Установив, что истцом по первоначальному иску обоснованно произведен зачет обеспечительного платежа в счет оплаты по договору за июнь и июль 2020 года, суд первой инстанции отказал в удовлетворении встречных требований о взыскании неосновательного обогащения в виде суммы обеспечительного платежа.

Отменяя решение суда, и отказывая как в удовлетворении первоначального, так и встречного исков, апелляционный суд, руководствуясь положениями Закона № 98-ФЗ, исходил из наличия оснований для снижения размера арендной платы в два раза, а также правомерности зачета арендодателем суммы обеспечительного платежа за два последних месяца владения и пользования арендатором нежилым помещением.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для его отмены не усматривает.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона                  № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID19), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

При этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы («Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2», утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020).

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для уменьшения размера арендной платы, а не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере. Указанное положение обусловлено, в том числе, необходимостью обеспечения защиты прав добросовестных арендодателей, исполнивших свои обязанности по договору надлежащим образом.

При таких обстоятельствах апелляционный суд установил, что в рассматриваемом случае подлежат применению специальные нормы Закона                   № 98-ФЗ, применяемые в случаях возникновения чрезвычайной ситуации (либо введения режима повышенной готовности), при которых независимо от поведения арендодателя и состояния имущества возникает невозможность использования данного имущества по назначению.

Учитывая положения вышеуказанного Закона, суд апелляционной инстанции в целях обеспечения разрешения спора, достижения определенности в отношениях сторон, соблюдения баланса их интересов и стабильности гражданского оборота, руководствуясь принципами процессуальной экономии и максимально эффективной защиты прав и интересов участников процесса, счел необходимым рассмотреть вопрос об уменьшении размера арендной платы за период с апреля по июль 2020 года в соответствии с положениями пункта 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ. При этом судом учтено, что согласовать вопрос об уменьшении размера арендной платы во внесудебном порядке, в том числе путем подписания дополнительного соглашения к договору, не представляется возможным.

Как следует из положений Закона № 98-ФЗ, основанием для уменьшения размера арендной платы является невозможность использования переданного в аренду имущества, связанная с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 № 206, от 02.04.2020 № 239 и от 28.04.2020 № 294 в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации на период с 30 марта по 08 мая 2020 года были установлены нерабочие дни.

Указом Губернатора Свердловской области от 26.03.2020 № 143-УГ «О внесении изменений в Указ Губернатора Свердловской области от 18.03.2020 № 100-УГ «О введении на территории Свердловской области режима повышенной готовности и принятии дополнительных мер по защите населения от новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)» с 28.03.2020 введен режим повышенной готовности на территории Свердловской области, введены ограничения в работе, в том числе торговых и торгово-развлекательных центров.

Доказательств того, что ответчик по первоначальному иску использовал арендуемое помещение, расположенное в здании ТРЦ Мегаполис», после введения ограничительных мер с 28.03.2020 по 03.08.2020 в соответствии с назначением, материалы дела не содержат и судом таких обстоятельств не установлено.

С учетом изложенного судом установлено, что по изначально согласованному назначению арендованное помещение не могло использоваться арендатором, который приступил к освобождению помещения, в связи с чем расценил данное обстоятельство как позволяющее уменьшить размер арендной платы.

Выводы суда апелляционной инстанции являются правильными.

Как указано выше, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Материалами дела подтверждается и судом установлено, что ответчик по первоначальному иску направлял в адрес арендодателя письма об уменьшении и отсрочке уплаты арендной платы в порядке Закона № 98-ФЗ, постановления от 30.04.2020 № 439 (от 19.03.2020 и 17.02.2021), которые были приобщены в суде апелляционной инстанции 07.09.2021.

Учитывая указанное, руководствуясь разъяснениями, изложенными в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанными с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 30.04.2020,  в соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12. 1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (ответ на вопрос                      № 5).

Таким образом, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, основным видом деятельности общества «Солнечный Свет» в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц, является торговля розничная часами и ювелирными изделиями в специализированных магазинах (47.77).

Данный вид деятельности включен в Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434.

При таких обстоятельствах, вопреки доводу заявителя кассационной жалобы, судом апелляционной инстанции правомерно установлено, что арендатор в данном случае вправе был претендовать на отсрочку уплаты арендной платы в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, а также на ее уменьшение по пунктам 3 и 4 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, в связи с чем в рассматриваемом случае размер подлежащей взысканию с ответчика арендной платы подлежит уменьшению в два раза.

Согласно расчету истца по первоначальному иску задолженность составляет 358 978 руб. за период с апреля по май 2020, при этом общество «Мегаполис -149» зачло денежные средства, внесенные ответчиком в качестве обеспечительного платежа в размере 358 978 руб. в качестве платы  по договору аренды за период с июня по июль 2020. Всего общая сумма задолженности по арендной плате до ее снижения составит 717 956 руб.

С учетом произведенного судом уменьшения размера арендной платы в 2 раза сумма долга составит 358 978 руб.

Согласно пункту 3.15 договора в согласованной сторонами редакции протокола разногласий, размер обеспечительного платежа составляет                               358 978 руб. НДС не облагается, равный арендной плате за 2 (два) месяца. При прекращении действия настоящего договора, сумма обеспечительного платежа подлежит возврату в течение 5-ти дней с даты прекращения договора либо зачету в счет последних двух месяцев аренды.

В силу пункта 2.4.5. договора арендатор вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке без обоснования причин, письменно уведомив арендодателя о расторжении договора не менее чем за 90 календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

Арендатор 24.04.2020 в соответствии с пунктом 2.4.5. договора арендатор направил арендодателю уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.

Проанализировав поименованные пункты договора, с учетом конкретных обстоятельств дела, суд пришел к выводу о том, что истцом по первоначальному иску была зачтена сумма обеспечительного платежа за два последних месяца владения и пользования ответчиком по первоначальному иску нежилым помещением.

Принимая во внимание наличие на стороне арендодателя обеспечительного платежа, предусмотренного в пункте 3.15 договора в сумме 358 978 руб., внесение которого сторонами не оспаривается, суд апелляционный инстанции установил, что у ответчика по первоначальному иску не имеется задолженности по арендной плате перед арендодателем, с учетом произведенного судом апелляционной инстанции снижения размера арендной платы за период с апреля 2020 по июль 2020 годов.

С учетом пункта 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, а также подпункта «в» пункта 3 Требований, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что неустойка за указанный в иске период взысканию не подлежит.

При таких обстоятельствах апелляционным судом отказано в удовлетворении первоначального и встречного исков.

Довод кассатора о том, что апелляционный суд вышел за пределы исковых требований, расширив спорный период взыскания арендной платы и включив в него дополнительно июнь и июль 2020 года, судом округа отклоняется как не основанный на материалах дела и требованиях самого истца.

Ссылка заявителя о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства направления ответчиком в адрес истца письма о снижении арендной платы за период с мая по июль 2020, также признана судом кассационной инстанции несостоятельной как противоречащая представленным в материалы дела доказательствам, а именно электронной переписке сторон.

Довод общества «Мегаполис-149» о нарушении судебным актом интересов собственника нежилого помещения, не привлеченного к участию в деле со ссылкой на то, что истец таковым не является, а действует на основании агентского договора, судом округа во внимание не принимается, поскольку спор возник из договора аренды № 1А-07 от 15.11.2019 (в редакции с учетом протокола разногласий), заключенного между истцом как арендодателем и ответчиком арендатором.

Ссылка кассатора в обоснование своей позиции о том, что именно собственник имущества должен решать вопрос об уменьшении арендной платы и на направление в его адрес претензии от собственника за неисполнение истцом обязательств по агентскому договору, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку указанный довод является новым, ранее в судах не заявлялся и судами не исследовался, претензия от 24.09.2021 в материалы дела истцом не приобщалась.  

Иные доводы заявителя жалобы судом округа отклоняются по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, судом округа не установлено.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда отмене не подлежит. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2021 по делу № А60-58372/2020 Арбитражного суда Свердловской области  оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мегаполис-149» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                             А.А. Столяров

Судьи                                                                          Т.В. Сулейменова

А.С. Полуяктов