Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075
http://fasuo.arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е
№ Ф09-7585/23
Екатеринбург
08 декабря 2023 г.
Дело № А07-34284/2021
Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2023 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 декабря 2023 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Лазарева С. В.,
судей Тороповой М. В., Беляевой Н. Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.05.2023 по делу
№ А07-34284/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2023 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Индивидуальный предприниматель ФИО1
(далее - истец, предприниматель ФИО1) обратился в арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Государственному бюджетному профессиональному образовательному учреждению «Уфимский автотранспортный колледж» (далее - ответчик, автотранспортный колледж) о взыскании денежных средств, оплаченных по договору от 18.03.2018
№ 20032018-К о компенсации арендатором расходов по оплате коммунальных услуг по содержанию сданного в аренду помещения в сумме 126 694 руб. 96 коп. за административно-хозяйственные услуги за 1-4 квартал 2018 года, 2-4 квартал 2019 года, 3-4 квартал 2020 года и 1 квартал 2021 года, НДС в сумме 25 155 руб. 93 коп., по договору от 01.01.2021
№ 01/21/1 за работы по управлению надлежащей эксплуатацией недвижимого имущества в сумме 12 325 руб. 97 коп., НДС в сумме
2465 руб. 19 коп. за 1 квартал 2021 года, проценты за пользование денежными средствами в сумме12 885 руб. 18 коп. за период с 23.05.2018 по 26.10.2021
с продолжением начисления процентов за пользование чужими денежными средствами до момента фактической оплаты долга (с учетом принятого арбитражным судом первой инстанции уточненного искового требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.05.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 01.08.2023 решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает на то, что в договоре перечень административно-хозяйственных расходов не был согласован сторонами, и в актах об оказанных услугах не раскрыт, т.е. договоры аренды нежилого имущества не предусматривают, что арендатор обязан нести административно-хозяйственные расходы.
Более того предприниматель ФИО1 ссылается на то, что оплата истцом расходов и неоспаривание положений договора не свидетельствуют о том, что истец признавал факты несения расходов ответчиком. Затраты арендодателя на содержание имущества согласно договоров аренды возмещается пропорционально арендуемой площади.
В отзыве на кассационную жалобу автотранспортный колледж просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 20.03.2018 между предпринимателем ФИО1 (арендатор) и автотранспортным колледжем (арендодатель) заключен договор № 20032018 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве оперативного управления, в аренду без права выкупа, в соответствии
с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение пользование объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <...>, включающий в себя:
- нежилые помещения №№ 15-17, 19, 20, 23-26, 26а, 29, 30, 36, 45-47, расположенные на цокольном этаже здания (Литер Е), общей площадью 433,9 кв. м,
- нежилое помещение № 25, расположенное на первом этаже здания (Литер Б), общей площадью 26,0 кв. м.
Согласно пункту 2.1 договора настоящий договор вступает в силу
с момента подписания и действует с 20.03.2018 по 20.03.2023.
Согласно пункту 4.2.2 договора арендатор обязуется в течение десяти дней после вступления в силу настоящего договора заключить
с соответствующими организациями договоры на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг либо заключить договор
с арендодателем на компенсацию арендатором расходов по оплате коммунальных услуг по содержанию сданного в аренду помещения.
Во исполнение пункта 2.1 договора аренды от 20.03.2018 № 20032018 между предпринимателем ФИО1 (арендатор)
и автотранспортным колледжем (арендодатель) заключен договор
№ 20032018-К о компенсации арендатором расходов по оплате коммунальных услуг по содержанию сданного в аренду помещения от 21.03.2018, по условиям которого арендодатель перечисляет поставщикам услуг плату за предоставленные коммунальные услуги, и услуги содержания имущества, а арендатор возмещает арендодателю расходы по оплате коммунальных платежей и содержанию сданного имущества в аренду.
Согласно пункту 1.3 договора в помещении в целях обеспечения его нормальной эксплуатации обеспечиваются следующие коммунальные услуги: электроэнергия, теплоэнергия, холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение.
В помещении в целях содержания имущества оказываются следующие услуги: дезинсекция и дезинфекция, вывоз мусора, бытовых и пищевых отходов.
На прилегающей территории, в целях содержания имущества оказываются услуги: по уборке прилегающих территорий и крыши.
Согласно пункту 2.1 договора расходы арендатора, по оплате услуг, подлежащие компенсации рассчитываются в следующем порядке:
- по услугам: электроэнергия, холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение на основании показаний счетчиков, установленных в арендуемом помещении. Замер показаний счетчиков производится представителем арендодателя с участием представителя арендатора с оформлением акта.
- по услугам: теплоэнергия, дезинсекция и дезинфекция, вывоз бытовых и пищевых отходов определяется расчетным путем, исходя из доли арендуемой площади/объема в общей площади/объеме здания, принадлежащего арендодателю.
Согласно пункту 2.3 договора арендатор компенсирует арендодателю административно-хозяйственные расходы в размере 20% от расходов по оплате коммунальных платежей и содержанию сданного имущества в аренду.
Согласно пункту 2.6 договора арендатор оплачивает сумму по договору по истечении отчетного квартала до 30 числа месяца следующего за отчетным кварталом.
Между предпринимателем ФИО1 (арендатор) и автотранспортным колледжем (арендодатель) 01.01.2021 заключен договор
№ 01/21 в отношении находящихся в государственной собственности нежилых помещений, зданий, сооружений, закрепленных за государственным учреждением, органом республиканской исполнительной власти, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <...> <...>, включающий в себя: - нежилые помещения: № 43, 44, 448, 446, 448, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, общей площадью 217,55 1 кв. м, расположенные на первом этаже здания (Литер А2) четырехэтажного нежилого строения с пристроями. Цель аренды организация питания обучающихся.
Согласно пункту 4.2.2 договора арендатор обязуется в течение десяти дней после вступления в силу настоящего договора заключить
с соответствующими организациями договоры на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг либо заключить договор
с арендодателем на компенсацию арендатором расходов по оплате коммунальных услуг по содержанию сданного в аренду помещения.
Стоимость потребленных арендатором коммунальных и эксплуатационных услуг определяется по показания счетчиков, а при их отсутствии рассчитывается пропорционально площади имущества на основании счетов соответствующих организаций.
Согласно пункту 5.2 договора расходы арендатора на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг не включается в сумму арендной платы.
Во исполнение пункта 4.2 договора аренды от 01.01.2021 № 01/21 между предпринимателем ФИО1 (арендатор) и автотранспортным колледжем (арендодатель) заключен договор № 01/21/1 на возмещение расходов на управление эксплуатацией и оплаты коммунальных услуг от 01.01.2021.
Согласно пункту 1 договора, в связи с тем, что между сторонами заключен договор аренды от 01.01.2021 № 01/21 в отношении находящихся в государственной собственности нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, закрепленных за государственным учреждением, органом исполнительной власти. Арендодатель обязуется оказать арендатору услуги по обеспечению нежилых помещений коммунальными услугами, а также выполнить необходимые работы по управлению эксплуатацией нежилыми помещениями.
Согласно пункту 2 договора арендодатель обязан обеспечить электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, отопление арендуемых помещений. Сумма расходов, предъявляемых к возмещению арендатором за ресурсонабжение, определяется на основании индивидуальных приборов учета, установленных в арендуемых помещениях, в случае отсутствия таких приборов учета, установленных в арендуемых помещениях, в случае отсутствия таких приборов учета, на основании нормативов и тарифов. установленных соответствующими исполнительными органами власти, либо пропорционально арендуемой площади к общей площади здания и сооружения, находящихся в оперативном ведении автотранспортного колледжа.
Согласно пункту 3 договора арендодатель обязан проводить работы по дезинфекции и дезинсекции, по вывозу мусора. Сумма расходов, предъявляемых к возмещению арендодателем по настоящему пункту, определяется пропорционально площади арендуемых помещений к общей площади зданий и сооружений, находящихся в оперативном управления автотранспортного колледжа арендатор вправе заключить прямой договор на вывоз мусора. Арендодатель не требует возмещения расходов по вывозу мусора, с момента предоставления действующего договора, заключенного между арендатором и соответствующей службой города
Согласно пункту 4 договора арендодатель обязуется выполнять работы по управлению надлежащей эксплуатацией недвижимого имущества: контроль за разрешенным использованием, периодические осмотры, контрольные проверки, мониторинг состояния оснований строительных конструкций и систем ИТО на соответствие проектно-технической документации, техническое обслуживание, обеспечение исправности строительных конструкций, систем ИТО, Сетей НТО их элементов, обследование конструктивных элементов, зданий и сооружении, уборка прилегающей территории, крыш и иных наружных поверхностей, въездных, выездных путей. Стоимость работ составляет 20% от суммы расходов по оплате коммунальных платежей и содержанию сданного имущества в аренду.
Истец указал, что из выставляемых к оплате за коммунальные услуги счетов-фактур и актов об оказании услуг следует, что арендатор ежемесячно вынужден был оплачивать пункт «содержание имущества и административно-хозяйственные услуги».
Однако истец указал, что договорами аренды не предусмотрена обязанность арендатора возмещать административно-хозяйственные услуги арендодателя, в том числе расходы арендодателя в части оказания исполнителями услуг арендодателю, в стоимость которых включена оплата труда работников и отчисления в социальные фонды, следовательно, нести расходы по содержанию сотрудников арендодателя не обязан.
Согласно прилагаемым к исковому заявлению расчетам задолженность ответчика в сумме 166 642 руб. 05 коп., состоит из уплаченных истцом административно-хозяйственных услуг в сумме 126 694 руб. 96 коп. за 1-4 квартал 2018 года, 2-4 квартал 2019 года, 3-4 квартал 2020 года и 1 квартал 2021 года по договору № 20032018-К от 18.03.2018 года и НДС в сумме 25 155 руб. 93 коп., за работы по управлению надлежащей эксплуатацией недвижимого имущества в сумме 12 325 руб. 97 коп. за 1 квартал 2021 года, а также НДС в сумме 2 465 руб. 19 коп. по договору от 01.01.2021
№ 01/21/1_ .
Истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием возвратить сумму неосновательного обогащения, которая оставлена последним без удовлетворения.
Неисполнение требования истца произвести возврат излишне и безосновательно уплаченных сумм, явилось основанием для обращения с настоящим иском в суд.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии на стороне ответчика неосновательного обогащения, указав, что по смыслу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации расходы по техническому обслуживанию относятся к расходам на содержание имущества, которые обязан нести арендатор.
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Апелляционный суд поддержал выводу суда первой инстанции.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения (статья 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора № 20032018 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве оперативного управления, в аренду без права выкупа от 20.03.2018., а также договора № 01/21 в отношении находящихся в государственной собственности нежилых помещений, зданий, сооружений, закрепленных за государственным учреждением, органом республиканской исполнительной власти от 01.01.2021.
На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
По смыслу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
При исследовании фактических обстоятельств настоящего спора судами установлено, что в соответствии с пунктом 2.1 договора от 20.03.2018 № 20032018 и пунктом 4.2.2 договора от 01.01.2021 № 01/21 стороны обязались заключить договор на предоставление коммунальных
и эксплуатационных услуг либо заключить договор с арендодателем
на компенсацию арендатором расходов по оплате коммунальных услуг
по содержанию сданного в аренду помещения.
Во исполнение указанных пунктов между сторонами заключен договор
№ 20032018-К о компенсации арендатором расходов по оплате коммунальных услуг по содержанию сданного в аренду помещения от 21.03.2018 и договор № 01/21/1 на возмещение расходов на управление эксплуатацией и оплаты коммунальных от 01.01.2021.
Судами принято во внимание, что, начиная с 2018 года истец признавал факт несения расходов ответчиком на административно-хозяйственные нужды и управление эксплуатацией, ежеквартально (в соответствии
с условиями договора) принимал к компенсации расходы, подписывал акты, возмещал расходы в полном объеме.
Суды верно указали, что под «эксплуатационными расходами» в договоре понимаются расходы арендодателя по содержанию переданного в аренду имущества: на проведение работ по капитальному и текущему ремонту помещений; по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем здания, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств; иных работ, выполняемых для их поддержания помещений в надлежащем нормативном санитарно-техническом состоянии; расходы но обслуживанию имущества; расходы по уплате налогов (налога на имущество, земельного налога). Плательщиком налогов, действительно, является собственник имущества; однако в случае предоставления имущества в аренду, эти затраты могут быть возмещены ему арендатором.
Действующее законодательство Российской Федерации не запрещает сторонам арендных отношений включать в договор условие об обязанности арендатора компенсировать соответствующие расходы арендодателя, в том числе его затраты, связанные с уплатой налога на имущество и земельного налога.
Учитывая, что арендованное ответчиком помещение является частью здания, суды пришли к обоснованному выводу о том, что эксплуатационное (техническое) обслуживание здания включает в себя и обслуживание помещения, следовательно, владелец помещений не может не нести приходящихся на его долю затрат по эксплуатационному обслуживанию. Расходы по техническому обслуживанию относятся к расходам на содержание имущества, которые в силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан нести арендатор.
Судами установлено, что арендатор знал о структуре платежей «коммунальные услуги и эксплуатационные расходы» и в период действия договора аренды не оспаривал их правомерность. Указанные обстоятельства подтверждаются подписью истца на актах об оказанных услугах и расчете стоимости возмещения коммунальных услуг и эксплуатационных расходов.
Суды верно указали, что расходы, которые несет ответчик на содержание имущества, не ограничиваются расходами на ресурсоснабжение, вывоз мусора, дезинсекцию, дератизацию, очитку территории от мусора, очистку территории, крыш от наледи и снега.
Предприниматель ФИО1 ссылается на то, что договоры аренды нежилого имущества, не предусматривают, что арендатор обязан нести административно-хозяйственные расходы. Отклоняя вышеуказанный довод, апелляционная коллегия правомерно отметила, что договоры аренды предусматривают обязанность арендатора заключить с арендодателем договор на компенсацию расходов по оплате коммунальных услуг и эксплуатационных
Пункты 4.2.8 договора аренды от 01.01.2021 № 01/21, договора аренды
№ 20032018 от 20.03.2018, на которые ссылается истец, как доказательство того, что он должен платить только за воду, электричество, отопление, дератизацию и вывоз мусора, прямо предусматривает обязанность арендатора нести также расходы на содержание имущества, его инженерных коммуникаций и оборудования, на содержание здания включая уборку, ремонт и очистку снега кровли, поддержание в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии, поддержание в надлежащем состоянии фасада здания и территории, прилегающей к зданиям, только в договорах о компенсации, эти расходы поименованы как административно-хозяйственные расходы.
На основании вышеуказанного, довод заявителя жалобы о том, что договоры аренды нежилого имущества, не предусматривают, что арендатор обязан нести административно-хозяйственные расходы, правомерно отклонен судом апелляционной инстанции.
В данном случае апелляционный суд верно отметил, что договоры о компенсации расходов не могут считаться «вторичными» по отношению к договорам аренды, как утверждает истец, договоры о компенсации являются основными договорами регулирующими порядок компенсации расходов арендодателя по содержанию имущества, и эти договоры не противоречат основным договорам аренды.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что взимание платы автотранспортным колледжем на содержание и обслуживание арендованного имущества яляется правомерным и обоснованным, принимая во внимание, что арендатор знал о структуре платежей «коммунальные услуги и эксплуатационные расходы», суды пришли к выводу об отсутствии оснований полагать, что на стороне предпринимателя ФИО1 возникло неосновательное обогащение.
Принимая во внимание изложенное, суды обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований о взыскании денежных средств, оплаченных по договору от 18.03.2018 № 20032018-К о компенсации арендатором расходов по оплате коммунальных услуг по содержанию сданного в аренду помещения в сумме 126 694 руб. 96 коп. за административно-хозяйственные услуги за 1-4 квартал 2018 года, 2-4 квартал 2019 года, 3-4 квартал 2020 года и 1 квартал 2021 года, НДС в сумме
25 155 руб. 93 коп., по договору от 01.01.2021 № 01/21/1 за работы по управлению надлежащей эксплуатацией недвижимого имущества в сумме 12 325 руб. 97 коп.
Судами также учтено, что согласно статье 146 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения НДС признаются любые операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, кроме случаев, прямо предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Возмещение коммунальных услуг по смыслу пункта 2 статьи 146, пункта 3 статьи 39 Налогового кодекса Российской Федерации не является видом деятельности, которая освобождается от обложения НДС, следовательно, университет вправе возместить свои расходы за счет арендатора.
Учитывая изложенное, суды обеих инстанций правомерно пришли к выводу о том, что произведенные арендатором (истцом) в адрес арендодателя (ответчика) платежи являются основанными на соглашении сторон и нормах гражданского законодательства Российской Федерации.
Ссылка заявителя на злоупотребление правами со стороны ответчика отклоняется судом округа, как противоречащая нормам действующего законодательства и условиям заключенных договоров. Неисполнение ответчиком своих обязательств не свидетельствует о злоупотреблении истцом своими правами по отношению к первому. Суды верно установили наличие у ответчика обязанности по внесению коммунальных платежей и отсутствие доказательств исполнения ее.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств и просит еще раз пересмотреть данное дело по существу и переоценить имеющиеся в деле доказательства.
Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
П О С Т А Н О В И Л:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.05.2023 по делу № А07-34284/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий С.В. Лазарев
Судьи М.В. Торопова
Н.Г. Беляева
