Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075
http://fasuo.arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е
№ Ф09-3612/11
27 июля 2011 г. | Дело № А60-50/2011 |
Екатеринбург
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2011 года.
В полном объеме постановление изготовлено 27 июля 2011 года.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Мындря Д.И.,
судей Столярова А.А., Купреенкова В.А.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества «Екатеринбургский муниципальный банк» (далее – общество «Екатеринбургский муниципальный банк») на решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.03.2011 по делу № А60-50/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2010 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
общества «Екатеринбургский муниципальный банк» – Октаев В.В. (доверенность от 24.12.2010 № 246);
государственной корпорации «Агентство по страхования вкладов» (далее – корпорация) – Тарасенко А.С. (доверенность от 14.12.2010 № 880).
Общество «Екатеринбургский муниципальный банк» (ОГРН 1026600000074, ИНН 6608005109) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к закрытому акционерному обществу «Екатеринбургская фабрика «Промтекстиль» (ОГРН 1036604380141, ИНН 6662105380; далее – общество «Промтекстиль») и открытому акционерному обществу «Банк24.ру» (далее – общество «Банк24.ру») о признании недействительным в силу ничтожности договора ипотеки от 19.09.2007 № 2007-1182, заключенного между ответчиками, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Единый реестр) 28.09.2007, запись о регистрации № 66-66-01/658/2007-352, в отношении нового здания участка с пристроями площадью 5931 кв. м, литеры АА, АА1, АА2, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, площадь 1-ой Пятилетки; применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции.
Определением суда от 09.02.2010 произведена замена ненадлежащего ответчика – общества «Банк24.ру» на корпорацию. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Территориальная компания» (далее – общество «Территориальная компания»), открытое акционерное общество «Уралмашзавод» (далее – общество «Уралмашзавод»), Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – министерство).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04.03.2010 (судья Рогожина О.В.) в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2010 (судьи Панькова Г.Л., Дюкин В.Ю., Гребенкина Н.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество «Екатеринбургский муниципальный банк» просит постановление апелляционного суда отменить, ссылаясь на неправильное применение ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. По мнению заявителя, вывод суда первой инстанции об отсутствии оформленных арендных отношений на земельный участок под переданным в залог зданием противоречит имеющимся в материалах дела договорам аренды от 16.07.2003 № Т-359/0723/228-082-4041 и субаренды от 01.01.2006 № 558-002-1114. Как считает общество «Екатеринбургский муниципальный банк», данный договор субаренды, срок действия которого установлен сторонами с 01.01.2006 по 30.11.2006, возобновлен на неопределенный срок, а вывод судов о его прекращении ошибочен. Заявитель полагает, что даже при отсутствии договора субаренды нельзя полагать, что у общества «Промтекстиль» отсутствует право аренды в отношении упомянутого земельного участка, так как приобретая у общества «Уралмашзавод», являющегося арендатором по договору аренды от 16.07.2003 № Т-359/0723/228-082-4041, объект недвижимого имущества, общество «Промтекстиль» в силу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации приобрело и право аренды земельного участка под этим объектом по указанному договору. Общество «Екатеринбургский муниципальный банк» полагает, что вывод судов об отсутствии у него заинтересованности в оспаривании сделки неправомерен, противоречит разъяснениям, содержащимся в п. 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление от 01.07.1996 № 6/8).
Корпорация в отзыве на кассационную жалобу возражает против изложенных в ней доводов, просит судебные акты оставить без изменения.
Как установлено судами при рассмотрении спора, министерством и обществом «Уралмашзавод» подписан договор аренды земельного участка от 16.07.2003 № Т-359/0723/228-082-4041, согласно которому обществу в аренду передан земельный участок площадью 3 537 410 кв. м с кадастровым номером 66:41:0110019:0009, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, пл. 1-ой Пятилетки, под существующими зданиями и строениями с целевым использованием под объекты производства, сопутствующие услуги и под технопарк, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, на срок 20 лет. В п. 1.2 данного договора указано, что на земельном участке имеются здания и строения общей площадью 1 375 884 кв. м, земельные насаждения и древесная растительность площадью 260 041 кв. м, природные и историко-культурные памятники на участке отсутствуют.
Обществом «Территориальная компания», действующим по поручению общества «Уралмашзавод» на основании агентского договора от 01.06.2005 № 558-002-0548, и обществом «Промтекстиль» подписан договор субаренды земельного участка от 01.01.2006 № 558-002-1114, согласно которому обществу «Промтекстиль» в аренду передана часть земельного участка площадью 13 600 кв. м с кадастровым номером 66:41:0110019:0025, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пл. 1-ой Пятилетки, для использования находящегося на земельном участке имущества, принадлежащего обществу «Промтекстиль» на праве собственности.
Пунктом 2.1 данного договора стороны установили срок аренды – с 01.01.2006 по 30.11.2006.
Обществом «Уралмашзавод» в лице его представителя – общества «Территориальная компания», действующего на основании агентского договора от 01.06.2006 № 558-002-3-1265, и обществом «Промтекстиль» подписано соглашение о компенсации затрат по содержанию земельного участка от 20.12.2006 № 558-002-3/1-1453, согласно которому с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества и до момента перехода к нему права собственности на землю общество «Промтекстиль» обязуется компенсировать обществу «Уралмашзавод» затраты, связанные с арендой земельного участка, арендуемого последним на основании договора от 16.07.2003 № Т-359/0723/228-082-4041, в части, которая занята принадлежащим обществу «Промтекстиль» объектом недвижимого имущества.
Между обществом «Банк24.ру» и обществом «Промтекстиль» заключен договор ипотеки от 19.09.2007 № 2007-1182, согласно которому в обеспечение возврата кредита по кредитному договору от 19.09.2007 № КД 2007-1182 общество «Промтекстиль» передает в залог обществу «Банк24.ру» нежилой объект – новое здание участка с пристроями площадью 5931 кв. м, литеры АА, АА1, АА2, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, площадь 1-ой Пятилетки.
В п. 3.2 данного договора указано, что общество «Промтекстиль» ставит общество «Банк24.ру» в известность о том, что права на земельный участок, функционально обеспечивающий предмет залога, не оформлены. В случае оформления залогодателем права собственности либо права аренды на земельный участок, расположенный под названным объектом недвижимости, общество «Промтекстиль» обязуется в течение 10 дней с момента регистрации передать соответственно право собственности либо аренды на земельный участок в залог путем заключения дополнительного соглашения.
Договор ипотеки зарегистрирован 28.09.2007, о чем в Единый реестр внесена запись № 66-66-01/658/2007-352.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 06.10.2010 по делу № А60-11574/2010 требования кредитора общества «Екатеринбургский муниципальный банк» включены в реестр требований кредиторов общества «Промтекстиль» в состав третьей очереди в общей сумме 51 288 847 руб. 54 коп.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.10.2010 по указанному делу в реестр требований кредиторов общества «Промтекстиль» в состав третьей очереди включены требования кредитора общества «Банк24.ру» в общей сумме 52 452 397 руб. 56 коп., как обеспеченные залогом, в частности, нового здания участка с пристроями, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пл. 1-ой Пятилетки.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.11.2010 по тому же делу общество «Промтекстиль» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев до 22.05.2011.
Полагая, что договор ипотеки от 19.09.2007 № 2007-1182 является недействительной сделкой, так как в залог не переданы права на земельный участок под заложенным зданием, общество «Екатеринбургский муниципальный банк» обратилось в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу. Истец указал, что включение требования общества «Банк24.ру» как обеспеченного залогом имущества должника нарушает его права как конкурсного кредитора.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На основании п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» (далее – Закон «Об ипотеке») ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (п. 5 ст. 5 Закона «Об ипотеке»).
В п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ) установлено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Таким образом, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом ипотеки. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации (п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»).
Судами установлено, что срок договора субаренды земельного участка от 01.01.2006 № 558-002-1114 составляет менее года, следовательно, данный договор не подлежал государственной регистрации (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации).
Довод общества «Екатеринбургский муниципальный банк» о том, что указанный договор возобновлен на неопределенный срок, судами обоснованно отклонен, так как в соотвествии с разъяснениями, изложенными в п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.
Судами также принято во внимание, что в п. 3.2 договора ипотеки от 19.09.2007 № 2007-1182 стороны предусмотрели, что в случае оформления права собственности либо аренды на земельный участок общество «Промтекстиль» обязуется передать соответствующее право в залог.
Доказательств оформления обществом прав на земельный участок под принадлежащим ему объектом недвижимости, переданным в залог по названному договору, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В случае, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение – и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками (п. 45 постановления от 01.07.1996 № 6/8).
При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу об отсутствии оснований для признания договора ипотеки от 19.09.2007 № 2007-1182 ничтожным ввиду того, что обществом «Промтекстиль» в залог не было передано право аренды земельного участка под заложенным по данному договору зданием, и правомерно отказали в иске.
Судами также по заявлению корпорации применен срок исковой давности (ст. 181, 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суды правильно указали, что иск подан обществом «Екатеринбургский муниципальный банк» 11.01.2011, по истечении срока исковой давности, течение которого начинается с момента исполнения сделки, совпадающего в данном случае с моментом государственной регистрации договора – 28.09.2007.
Изложенные в кассационной жалобе доводы относительно применения к рассматриваемым отношениям норм материального права являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и правомерно отклонены. Доказательствам по делу дана правовая оценка. Оснований для переоценки собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного решение Арбитражного суда Свердловской области, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
П О С Т А Н О В И Л:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.03.2011 по делу № А60-50/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества «Екатеринбургский муниципальный банк» – без удовлетворения.
Председательствующий Д.И. Мындря
Судьи А.А. Столяров
В.А. Купреенков
