АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000
http://fasszo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
28 марта 2022 года
Дело №
А56-101469/2020
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Сапоткиной Т.И., Чуватиной Е.В.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью «Финанс» директора Бурдинского И.И.; от Межрегионального территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области Хилько А.В. (доверенность от 20.12.2021),
рассмотрев 22.03.2022 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Финанс» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.06.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2021 по делу № А56-101469/2020,
у с т а н о в и л:
Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Финанс», адрес: 188304, Ленинградская обл., г. Гатчина, пр. 25-го октября, д. 3, ОГРН 1077847613051, ИНН 7838391771 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Межрегиональному территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области, адрес: 191186, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 2/6, лит. А, ОГРН 1097847130886, ИНН 7838426520 (далее – МТУ ФАУГИ), о взыскании 165 147 389 руб. стоимости неотделимых улучшений по договору от 17.05.2002 № 3/02 аренды объектов нежилого фонда, а именно двух зданий площадью 1644,6 кв. м и 122,4 кв. м с кадастровыми номерами 47:25:0101003:73 и 47:25:0101003:72, расположенных по адресу: Ленинградская обл., г. Гатчина, пр. 25-го октября, д. 3, лит. А и Б, соответственно.
Решением от 10.06.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.11.2021, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит решение от 10.06.2021 и постановление апелляционного суда от 25.11.2021 отменить, принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя, право требования стоимости улучшений возникает у арендатора после прекращения договора, то есть окончания его по срокам и не продления на определенный срок.
Податель жалобы считает, что суды не приняли во внимание фактические обстоятельства дела, исходя из которых, объект, первоначально переданный государственным образовательным учреждением начального профессионального образования «Профессиональный лицей» «Мода № 31» (далее – Лицей) ООО «Элиен» для реконструкции и капитального ремонта, был полуразрушенным зданием. ООО «Элиен», а впоследствии правопреемник – Общество, произвели реконструкцию и капитальный ремонт здания, которое эксплуатируется по настоящее время в соответствии с целевым назначением-гостиницей. Податель жалобы ссылается на то, что в результате реконструкции и капитального ремонта, Российская Федерация в лице МТУ Росимущества получила объект, который был передан в аренду Обществу. Заявитель указывает, что государство получает платежи в виде арендной платы от Общества за эксплуатацию указанного объекта. По мнению заявителя, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что Общество было привлечено к административной ответственности за нарушение законодательства об охране культурного наследия, а также доказательства того, что в результате реконструкции объект таковой статус утратил. Как полагает заявитель, суд не принял во внимание, что в соответствии с реестром объектов культурного наследия, указанный объект в нем числится как выявленный объект культурного наследия.
Податель жалобы настаивает на том, что ни арендодателем, ни государственным органом не доказано, что арендатор действовал незаконно и не в интересах арендованного имущества.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель МТУ Росимущества возразил против ее удовлетворения.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Лицей (арендодатель) и ООО «Элиен» (арендатор) заключили 17.05.2002 договор № 3/02 аренды объекта нежилого фонда, а именно зданий общей площадью 1767 кв. м, расположенных по адресу: Ленинградская обл., г. Гатчина, пр. 25-го Октября, д. 3, лит. А и Б, для капитального ремонта и реконструкции под гостиничный комплекс.
Подпунктом 2.2.4 договора на арендатора возложена обязанность производить за свой счет текущий и капитальный ремонт, связанный с его деятельностью, с предварительным письменным уведомлением арендодателя. В этом же подпункте договора указано, что, если капитальный ремонт объекта осуществляется в связи с капитальным ремонтом здания (сооружения), финансируемым в установленном порядке из средств соответствующего бюджета, взаимоотношения сторон по зачету расходов арендатора при его участии в осуществлении капитального ремонта определяются в дополнительном соглашении к договору.
Согласно пункту 7.1 договора неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт объекта, производятся арендатором только с разрешения арендодателя и балансодержателя. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в счет арендной платы до окончания срока аренды при условии предварительного письменного согласования с арендодателем и балансодержателем подлежащей возмещению суммы. По окончании договора стоимость неотделимых улучшений не возмещается.
По акту от 20.05.2002 здания под лит. А и Б по упомянутому адресу переданы ООО «Элиен». В этом же акте указано, что техническое состояние помещений в зданиях требует капитального ремонта.
В соответствии с актом от 07.07.2001 № 29/Д здание под лит. А поставлено на учет в качестве выявленного объекта культурного наследия «Бывший дом Лазаревского», возведенного до 1917 года.
В апреле 2003 года ООО «Элиен» выдано разрешение инспекции государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации по Ленинградской области на выполнение строительно-монтажных работ на объекте под лит. А от 16.04.2013.
Дополнительным соглашением от 01.06.2003 № 1 его стороны исключили подпункт 2.2.4 договора, внесли изменения в пункт 1.1 договора, указав, что указанный объект недвижимости передается арендатору для капитального ремонта, реконструкции и дальнейшего использования под гостиничный комплекс, а также изложили пункт 7.1 в следующей редакции: все неотделимые улучшения объекта, а также снос ветхих и непригодных к эксплуатации сооружений производятся арендатором только на основании проекта, согласованного с арендодателем. Стоимость таких улучшений может быть зачтена арендатору полностью или частично в счет арендной платы до истечения срока договора при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей зачету суммы. Все неотделимые улучшения объекта, осуществляемые арендатором на основании проекта, согласованного с арендодателем, в виде пристроек, надстроек, дополнительно построенных этажей и прочих сооружений, самостоятельное использование которых возможно без использования объекта, по окончании срока договора и в случае его расторжения по основаниям, предусмотренным договором, являются собственностью арендатора.
Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ленинградской области (в 2008 году переименовано в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области, правопредшественник МТУ ФАУГИ, далее – ТУ ФАУФИ) принято распоряжение от 17.03.2005 № 30 «Об изъятии в казну Российской Федерации из оперативного управления Лицея не используемого по назначению нежилого здания, расположенного по адресу: Ленинградская обл., г. Гатчина, пр. 25-го Октября, д. 3, лит. А и Б».
По акту от той же даты одноэтажное (лит. Б) и двухэтажное (лит. А) здания, право собственности на которые зарегистрированы за РФ 17.07.2002, переданы из оперативного управления Лицея, на чьем балансе они ранее числились, в казну Российской Федерации.
В феврале 2006 года приемочной комиссией был составлен зарегистрированный постановлением главы Администрации муниципального образования «Город Гатчина» Гатчинского муниципального района 02.10.2006 № 715 акт от 07.02.2006 приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством 31.12.2005 объекта, а именно 1-й очереди гостиничного комплекса под лит. А после реконструкции и капитального ремонта без подвала общей площадью 1780,7 кв. м, проектно-сметная документация на который утверждена главным архитектором г. Гатчины 25.06.2004.
В марте 2011 года на основании указанного распоряжения ТУ ФАУФИ в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о прекращении права оперативного управления Лицея на спорные здания, что следует из писем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – Управление Росреестра) от 22.03.2011 № 01/013/2010-60, 01/013/2010-61,62. В этом же письме регистрирующий орган сообщил о внесении записи в названный реестр о прекращении права аренды в отношении здания под лит. Б в связи с ликвидацией данного объекта.
В декабре того же года конкурсным управляющим ООО «Элиен» Брылевым Михаилом Юрьевичем были проведены открытые торги в форме аукциона в отношении принадлежащего должнику на основании упомянутого договора имущественного права в составе лота № 1. Согласно протоколу от 30.12.2011 № 235-ОАОФ/2 результатов аукциона, информация о котором размещена на официальном сайте единого федерального реестра сведений о банкротстве 13.01.2012, их победителем признано Общество, предложившее 3 374 800 руб. (с учетом налога на добавленную стоимость) за приобретаемое право аренды спорных зданий гостиничного комплекса.
В соответствии с названным протоколом ООО «Элиен» (продавец) и Общество (покупатель) 10.01.2012 заключили между собой договор № 08-Т купли-продажи указанного права.
В феврале того же года ТУ ФАУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) подписали соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору от 17.05.2002.
В феврале 2013 года ТУ ФАУГИ составлен акт проверки фактического использования и сохранности федерального имущества, в котором была отражена следующая информация о спорных объектах. Высотность здания под лит. А в результате реконструкции увеличилась с двух до трех этажей. В уведомлении от 19.01.2012 № 01/007/2011-235 Управление Росреестра сообщило об отказе в государственной регистрации права собственности РФ на данное здание. В соответствии с подготовленным по состоянию на 06.06.2011 филиалом государственного унитарного предприятия «Леноблинвентаризация» – Гатчинским бюро технической инвентаризации техническим паспортом на тот же объект под лит. А последний представляет собой четырехэтажное здание (включая мансардный этаж и подвал) общей площадью 1789,2 кв. м.
Относительно объекта под лит. Б в акте ТУ ФАУГИ указано, что в декабре 2002 года, то есть спустя 7 месяцев после заключения договора аренды спорного имущества между ООО «Элиен» и Лицеем, произошло обрушение крыши и дворовых фасадов названного здания. Ввиду старения и физического износа конструкций спорного объекта он был полностью демонтирован вместе с фундаментной частью, а на его месте по заказу ООО «Элиен» построено новое нежилое здание котельной под лит. В. площадью 176,7 кв. м. В отношении данного объекта Управлением Росреестра также выдан отказ в государственной регистрации права федеральной собственности от 11.01.2011 № 01/010/2010-90.
По результатам проверки данных объектов ТУ ФАУГИ сделан вывод об их нахождении в удовлетворительном состоянии и эксплуатации арендатором по назначению.
Общество, ссылаясь на изложенные обстоятельства, обратилось к МТУ ФАУГИ с претензией, в которой, указав на производство бывшим арендатором капитального ремонта здания под лит. А и осуществление строительства обслуживающей его котельной под лит. В, потребовало компенсировать ему как новому арендатору, которому перешли все права по спорному договору, понесенные в связи с этим затраты на неотделимые улучшения реконструированных объектов.
В обоснование своих доводов Общество приложило к претензии подготовленное индивидуальным предпринимателем Лукиной Галиной Александровной заключение внесудебной строительно-технической экспертизы от 25.12.2014, согласно которому стоимость фактически выполненных на объектах работ составила 165 147 389 руб., а также составленное в январе 2018 года техническое заключение с оценкой пригодности зданий к эксплуатации и определением видов, объемов, затрат на ремонтно-восстановительные работы, выполненное ООО «Улмис», из которого следует, что общая площадь основной (трехэтажной) части здания под лит. А без учета подвала составляет 1448,2 кв. м, а общая площадь пристроенной части здания под лит. В – 193,1 кв. м, при этом общая расчетная сумма затрат на комплексную реконструкцию (восстановление и перепрофилирование основного здания гостиницы с пристройкой) по укрупненным показателям также составляет около 170 200 000 руб.
Поскольку изложенные в претензии требования так и не были удовлетворены, Общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском, полагая, что по смыслу положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) оно имеет право на компенсацию затрат на реконструкцию и капитальный ремонт арендуемого имущества.
Возражая против заявленных требований, МТУ ФАУГИ в своем отзыве на иск указало, что условия спорного договора аренды не предусматривают обязательного возмещения арендатору полной стоимости неотделимых улучшений; более того, срок действия договора истек еще в июне 2017 года, следовательно, у Общества на данный момент отсутствует оговоренное в договоре право на зачет стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы; в дополнение к изложенному МТУ ФАУГИ указало, что Общество не представило доказательств выполнения работ в отношении объекта под лит. А с соблюдением требований, установленных в Федеральном законе от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ) и предъявляемых к сохранности объектов культурного наследия.
В подтверждение своих доводов МТУ ФАУГИ представило выданное ООО «Элиен» охранное обязательство по недвижимому памятнику истории и культуры от 06.07.2002 № 119/2315, согласно которому в целях дальнейшего сохранения ООО «Элиен» обязуется использовать бывший дом Лазаревича, построенный во второй половине XIX века, исключительно под гостиницу, обеспечивать режим содержания данного памятника, проводить ремонтно-реставрационные, консервационные и реставрационные работы, содержать территорию памятника в благоустроенном состоянии, не допускать использования этой территории под новое строительство и другие хозяйственные нужды, а также не производить никаких пристроек к используемому памятнику истории и культуры и переделок памятника, не вести каких-либо земляных работ на территории памятника без специального письменного разрешения госоргана, производить все работы по памятнику и его территории за свой счет и своими материалами по предварительному разрешению госоргана.
Согласно приложенной к охранному обязательству описи предметов охраны в качестве таковых в ней в числе прочих названы структура застройки участка, объемно-пространственное решение и габариты жилого дома, архитектурное решение лицевого фасада здания, материал фасадных поверхностей, капитальные кирпичные стены.
В ходе дальнейшего судебного разбирательства МТУ ФАУГИ представило полученное из Комитета по культуре Ленинградской области письмо от 04.08.2020, в котором последний указал, что разрешений на проведение работ по сохранению спорного объекта культурного наследия не выдавал, проектная документация на проведение работ по его сохранению им не согласовывалась, акт государственной историко-культурной экспертизы в отношении проектной документации на проведение работ по сохранению такого объекта в Комитет не поступал, отчет о выполнении работ по сохранению этого объекта ему не представлялся, приемка вышеуказанных работ Комитетом не осуществлялась.
Суд первой инстанции, изучив материалы дела, отказал в иске, посчитав, что выполнение указанных в исковом заявлении работ в отношении объекта культурного наследия без соблюдения порядка, установленного Законом № 73-ФЗ, не может рассматриваться как улучшение арендованного имущества.
Апелляционная инстанция, согласившись с выводами суда первой инстанции, оставила решение суда без изменения.
Проверив материалы дела и обоснованность доводов, приведенных в кассационной жалобе, кассационная инстанция пришла к следующим выводам.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
В силу пункта 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).
Таким образом, в предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений включаются обстоятельства, подтверждающие согласие арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, прекращение договора аренды, наличие улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.
Как следует из пункта 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, при этом в силу пункта 4 указанной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В соответствии со статьями 1 и 8 ГК РФ физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права по своей воле и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора, либо иной сделки, хотя и не предусмотренной законом, но не противоречащей ему.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Суды, исследовав в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и установив, что спорный договор возобновился на неопределенный срок после 01.06.2017, а из условий договора и приложенного к нему акта приема-передачи следует, что положения пункта 1.1 договора свидетельствуют о том, что оба здания изначально передавались в аренду ООО «Элиен» для производства в них капитального ремонта и последующей эксплуатации под гостиничный комплекс, пришли к верному выводу, что у МТУ ФАУГИ не возникла обязанность возместить Обществу стоимость произведенных улучшений арендованного имущества.
Судами также верно учтено, что арендная плата при заключении договора была установлена в значительно заниженном размере с учетом неудовлетворительного состояния названного имущества.
Кроме того, суды верно указали, что одно из арендуемых зданий представляет собой объект культурного наследия, среди предметов охраны которого в приложении к охранному обязательству названа структура застройки участка, следовательно, ремонтные работы в отношении данного имущества в соответствии с Законом № 73-ФЗ должны проводиться на основании разрешения на их проведение, выданного органом охраны объектов культурного наследия, которое Обществом в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах суды обеих инстанций правомерно отказали в иске.
Суды первой и апелляционной инстанций, применив положения приведенных норм права, надлежащим образом исследовали обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и правильно распределили бремя доказывания.
Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций, повторяют доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были исследованы судами обеих инстанций и мотивированно отклонены за недоказанностью.
При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
п о с т а н о в и л:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.06.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2021 по делу № А56-101469/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Финанс» – без удовлетворения.
Председательствующий
Г.М. Рудницкий
Судьи
Т.И. Сапоткина
Е.В. Чуватина
