АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ул. Якубовича, д. 4, Санкт-Петербург, 190000
http://fasszo.arbitr.ru
29 марта 2016 года Дело № А56-32703/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Преснецовой Т.Г., Ракчеевой М.А.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью «Рэд Стар» Плетинского А.В. (доверенность от 27.04.2015), от общества с ограниченной ответственностью «Доринда-Мурманск» Кулида В.С. (доверенность от 17.06.2015),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Доринда-Мурманск» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.07.2015 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2015 (судьи Барканова Я.В., Желтянников В.И., Тимухина И.А.) по делу № А56-32703/2015,
у с т а н о в и л:
Общество с ограниченной ответственностью «Рэд Стар», место нахождения: 183034, г. Мурманск, Домостроительная ул., д. 2, ОГРН 1135190005521, ИНН 5190020700 (далее - ООО «Рэд Стар»), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Доринда-Мурманск», место нахождения: 183001, г. Мурманск, ул. Траловая, д. 43, ОГРН 1035100180961, ИНН 5190117860 (далее - ООО «Доринда-Мурманск»), о взыскании 1 814 442 руб. 08 коп., в том числе 1 665 212 руб. 13 коп. неосновательного обогащения в размере перечисленного по предварительному договору аренды от 20.06.2013 № 01-ПДА обеспечительного платежа и 149 209 руб. 95 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.06.2014 по 21.07.2015 (с учетом уточнения иска).
Решением от 27.07.2015 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2015 данное решение оставлено без изменения.
ООО «Доринда-Мурманск» в кассационной жалобе, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит отменить названные судебные акты и принять по делу новый судебный акт. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что предварительный договор аренды от 20.06.2013 № 01-ПДА является смешанным договором, отношения по которому в части обязательств сторон в период строительства торгового центра прекратились с 13.02.2015 – с даты направления арендодателем заявления арендатору в ответ на его требование от 21.01.2015 о возврате обеспечительного платежа и прекращении всех обязательств по предварительному договору; арендодатель вправе удерживать обеспечительный платеж в счет обязательства арендатора по уплате неустойки за просрочку передачи проекта помещения.
ООО «Рэд Стар» в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая правильными выводы судов о прекращении предварительного договора 20.06.2014 и об отсутствии у ответчика оснований для удержания обеспечительного платежа.
В судебном заседании представитель ООО «Доринда-Мурманск» поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель ООО «Рэд Стар» против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, ООО «Доринда-Мурманск» (арендодатель) и ООО «Рэд Стар» (арендатор) заключили предварительный договор аренды от 20.06.2013 № 01-ПДА, который в соответствии с его пунктом 2.1 представляет собой смешанный договор в смысле пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и включает в себя соглашение об обязательствах сторон в период строительства торгового центра, а также предварительный договор в смысле статьи 429 Кодекса о заключении краткосрочного и долгосрочного договоров аренды в соответствии с предусмотренными в приложениях к предварительному договору условиями в порядке и сроки, указанные в предварительном договоре.
Согласно пунктам 1.12, 1.14 предварительного договора предметом аренды являются нежилые помещения кафе № 4 (4, 41), расположенные на третьем этаже строящегося торгового центра – Многофункционального комплекса в Октябрьском административном округе общей ориентировочной площадью 64 950 кв. м (2-й пусковой комплекс) по адресу: 102 квартал г. Мурманска, Октябрьский административный округ, зона пересечения пр. Ленина, улиц Полярной Дивизии и Шмидта.
Порядок заключения краткосрочного и долгосрочного договоров аренды определен разделом 3 предварительного договора аренды от 20.06.2013 № 01-ПДА. Пунктом 3.1 предварительного договора установлена обязанность сторон до заключения долгосрочного договора аренды заключить краткосрочный договор аренды, но не ранее получения арендодателем разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и подписания сторонами акта завершения работ арендатором и не позднее шестидесяти рабочих дней после указанных обстоятельств, сроком на одиннадцать месяцев.
В соответствии с пунктом 3.2 предварительного договора стороны обязуются подписать долгосрочный договор аренды в срок не позднее шести месяцев с даты наступления наиболее позднего из событий: регистрации права собственности арендодателя на торговый центр либо заключения между сторонами краткосрочного договора аренды.
Пунктом 6.1 предварительного договора аренды установлен ориентировочный срок официального открытия торгового центра - 06.09.2014, под которым согласно пункту 1.28 предварительного договора понимается официальное открытие торгового центра для доступа покупателей и посетителей при соблюдении следующих условий: наличии готового к эксплуатации торгового центра со всей необходимой инфраструктурой и наличии разрешения на ввод торгового центра в эксплуатацию, выданного уполномоченным государственным органом в установленном законом порядке.
Пунктом 9.10 предварительного договора на арендатора возложена обязанность предоставить арендодателю обеспечительный платеж в размере постоянной и дополнительной арендной платы за четыре месяца, что на момент подписания договора составляет сумму в рублях в размере, эквивалентном 42 050 условным единицам, в целях обеспечения своих обязательств по названному договору на весь срок аренды, включая краткосрочный и долгосрочный договоры аренды. Одна условная единица равняется 1 доллару США по курсу Центрального Банка Российской Федерации (Банк России) на дату платежа, но в любом случае не менее 31 рубля за одну условную единицу (пункт 9.11).
Пунктом 5.5 предварительного договора на арендатора возложена обязанность предоставить арендодателю в течение шестидесяти дней с момента подписания предварительного договора согласованный с арендодателем и всеми заинтересованными государственными органами проект, обеспечивающий целевое использование помещения, и схему расстановки оборудования.
Пунктом 11.7 предварительного договора за нарушение указанной обязанности установлена ответственность арендатора в виде пеней в размере, эквивалентном 100 условным единицам за каждый день просрочки предоставления проекта.
Во исполнение названных выше условий договора ООО «Рэд Стар» перечислило ООО «Доринда-Мурманск» 1 665 212 руб. 13 коп. в качестве обеспечительного платежа, что подтверждается платежным поручением от 01.07.2013 № 1.
Письмом от 21.01.2015 № 02 истец уведомил ответчика о прекращении обязательств сторон по предварительному договору от 20.06.2013 № 01-ПДА в связи с незаключением сторонами основного договора аренды; просил возвратить денежные средства в сумме 1 665 212 руб. 13 коп., перечисленные ответчику в качестве обеспечительного платежа по названному договору, в семидневный срок с момента получения данного требования. Указанное письмо согласно имеющемуся на нем штампу входящей корреспонденции получено ООО «Доринда-Мурманск» 23.01.2015.
В ответ ООО «Доринда-Мурманск» письмом от 13.02.2015 № 42 сообщило о своем согласии с прекращением предварительного договора и об удержании обеспечительного платежа в счет пеней в сумме 2 088 741 руб. 04 коп., начисленных в соответствии с пунктами 5.5, 11.7 предварительного договора за просрочку в 316 дней (с 26.09.2013 по 03.08.2014) предоставления арендатором проектной документации на помещение.
ООО «Рэд Стар», считая, что сторонами в предварительном договоре не согласован срок заключения основного договора, в связи с чем действие предварительного договора прекратилось по истечении года с момента его заключения – 20.06.2014 – ввиду незаключения сторонами до указанной даты краткосрочного договора аренды, ссылаясь на то, что в связи с прекращением обязательств сторон по предварительному договору у арендодателя отпали основания для удержания обеспечительного платежа, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, начислив на сумму неосновательного обогащения ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 21.06.2014 по 21.07.2015.
В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Согласно пункту 6 названной статьи обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который должен был быть заключен основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Суды, проанализировав условия предварительного договора от 20.06.2013 № 01-ПДА, посчитали, что срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор аренды, определен сторонами с нарушением правил статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку событие, с которым стороны связали срок исполнения обязательств, не отвечает признакам неизбежности, так как зависит от воли и действий сторон. В таком случае судебные инстанции пришли к выводу о том, что основной договор аренды в силу пункта 4 статьи 429 Кодекса должен был быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора; поскольку в указанный срок договор аренды заключен не был, обязательства сторон, возникшие из предварительного договора, прекратились 20.06.2014.
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суды исходили из того, что основания для удержания арендодателем обеспечительного платежа отпали с 21.06.2014, признали верным представленный истцом расчет исковых требований, в том числе в части процентов за пользование чужими денежными средствами.
Кассационная инстанция соглашается с тем, что к моменту обращения ООО «Рэд Стар» в арбитражный суд с настоящим иском и рассмотрения дела судом обязательства сторон по предварительному договору прекратились и основания для удержания арендодателем обеспечительного платежа отпали, в связи с чем иск в части взыскания основного долга удовлетворен правомерно.
Однако при установлении момента прекращения обязательств сторон по предварительному договору, от чего с учетом заявленных исковых требований зависит определение периода начисления процентов, судами не учтено следующее.
Статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен один из возможных способов определения срока - путем указания на событие, которое должно неизбежно наступить.
В то же время статьей 157 Кодекса предусмотрена возможность заключения сторонами условной сделки, то есть такой сделки, возникновение или прекращение прав и обязанностей по которой стороны поставили в зависимость от обстоятельств, относительно которых неизвестно, наступят они или нет.
Как разъяснено в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25, по смыслу пункта 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит в том числе и от поведения стороны сделки (например, заключение договора аренды вновь построенного здания под отлагательным условием о регистрации на него права собственности арендодателя).
Таким образом, в зависимости от того, имеет ли обстоятельство, с наступлением которого стороны сделки связывают определенные правовые последствия, признаки неизбежности или вероятности, можно говорить либо о сроке сделки, определенном особым способом, либо об условной сделке.
В данном случае стороны в предварительном договоре от 20.06.2013 № 01-ПДА связали срок заключения основного договора аренды с получением арендодателем разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подписанием сторонами акта завершения работ арендатором, регистрацией права собственности арендодателя на торговый центр. При этом в пункте 6.1 предварительного договора стороны согласовали ориентировочную дату официального открытия торгового центра – 06.09.2014, одним из условий которого является наличие разрешения на ввод торгового центра в эксплуатацию (пункт 1.28 предварительного договора). Из материалов дела усматривается и истцом не опровергнуто, что ООО «Рэд Стар» 03.08.2014 передало ООО «Доринда-Мурманск» проектную документацию по помещению многофункционального комплекса. Таким образом, у истца не было причин полагать, что договор аренды должен быть заключен до 06.09.2014 и до истечения указанных в предварительном договоре сроков, начало которых определено датой официального открытия торгового центра (06.09.2014) после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию.
При таких обстоятельствах, исходя из условий предварительного договора от 20.06.2013 № 01-ПДА в совокупности и положений статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации у судов не имелось оснований считать предварительный договор прекращенным 20.06.2014, по крайней мере до указанной в предварительном договоре ориентировочной даты официального открытия торгового центра и без учета совершенных истцом после 20.06.2014 действий во исполнение предварительного договора.
Принимая во внимание достижение сторонами соглашения о прекращении обязательств по предварительному договору путем обмена письмами, приобщенными к материалам дела, установление истцом в письме от 21.01.2015 № 02, полученном ответчиком 23.01.2015, семидневного срока для возврата обеспечительного платежа, отсутствие возражений ответчика по расчету заявленных процентов, кассационная инстанция полагает, что в соответствии со статьями 314, 395, 1102, 1103, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму обеспечительного платежа могут начисляться не ранее, чем с 31.01.2015.
Довод ответчика об удержании обеспечительного платежа в счет обязательства истца по уплате пеней за просрочку предоставления проекта помещения обоснованно отклонен апелляционным судом. Для применения к истцу такой меры ответственности необходимо установить нарушение обязательства, определить размер и порядок начисления пеней с учетом возражений арендатора, что не представляется возможным без выяснения указанных вопросов в рамках рассмотрения отдельного требования, которое ответчик не заявлял.
При таком положении кассационная инстанция находит, что выводы судов первой и апелляционной инстанций в части момента прекращения обязательств сторон по предварительному договору и периода, за который подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами, не соответствуют обстоятельствам спора и нормам права. Поскольку изменение периода начисления процентов в данном случае не связано с необходимостью установления новых обстоятельств, а основано на иной правовой характеристике взаимоотношений сторон, кассационная инстанция полномочна в соответствии с пунктом 2 части первой статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменить принятые судами акты в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами и уменьшить подлежащие взысканию проценты до 65 637 руб. 10 коп. за период с 31.01.2015 по 21.07.2015 с соответствующим изменением суммы судебных расходов, подлежащих возмещению истцу ответчиком пропорционально размеру удовлетворенных требований.
В остальной части решение от 27.07.2015 и постановление от 10.12.2015 следует оставить в силе. Поскольку ООО «Доринда-Мурманск» в кассационной жалобе просило отменить данные судебные акты полностью, считая исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме, судебные расходы, связанные с подачей кассационной жалобы, остаются на ее подателе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
п о с т а н о в и л:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.07.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2015 по делу № А56-32703/2015 изменить в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов по иску.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Доринда-Мурманск», место нахождения: 183001, г. Мурманск, ул. Траловая, д. 43, ОГРН 1035100180961, ИНН 5190117860, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Рэд Стар», место нахождения: 183034, г. Мурманск, Домостроительная ул., д. 2, ОГРН 1135190005521, ИНН 5190020700, 65 637 руб. 10 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами и 28 288 руб. судебных расходов по иску. В остальной части во взыскании процентов отказать.
В остальной части решение от 27.07.2015 и постановление от 10.12.2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Доринда-Мурманск» - без удовлетворения.
Председательствующий И.В. Сергеева
Судьи Т.Г. Преснецова
М.А. Ракчеева
