АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ул. Якубовича, д. 4, Санкт-Петербург, 190000
http://fasszo.arbitr.ru
29 марта 2016 года Дело № А52-2695/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Преснецовой Т.Г., Ракчеевой М.А.,
при участии от администрации города Пскова ФИО1 (доверенность от 18.08.2015 № 27), от общества с ограниченной ответственностью «ББ-Автотранс» ФИО2 (доверенность от 15.02.2016), ФИО3 (доверенность от 15.02.2016), от Управления по учету и распределению жилой площади администрации города Пскова ФИО1 (доверенность от 13.05.2015),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Пскова на решение Арбитражного суда Псковской области от 05.10.2015 (судья Колесников С.Г.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2015 (судьи Зорина Ю.В., Зайцева А.Я., Чередина Н.В.) по делу № А52-2695/2014,
у с т а н о в и л:
Администрация города Пскова, место нахождения: 180001, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Псковской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ББ-Автотранс», место нахождения: 180019, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Общество), об изъятии путем выкупа для муниципальных нужд принадлежащих на праве собственности ответчику нежилых помещений № 1001 площадью 33,1 кв. м с кадастровым номером 60:27:010217:18:6587-А:1001 и № 1002 площадью 31,4 кв. м с кадастровым номером 60:27:010217:18:6587-А:1002, расположенных по адресу: <...>, по цене 774 000 руб.; прекращении права собственности Общества на указанные помещения и признании права собственности муниципального образования «Город Псков» (далее – МО «Город Псков») на данное недвижимое имущество (с учетом уточнения исковых требований).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление по учету и распределению жилой площади администрации города Пскова, место нахождения: 180004, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Управление).
Решением от 05.10.2015 иск удовлетворен; в собственность МО «Город Псков» для муниципальных нужд изъяты путем выкупа принадлежащие на праве собственности Обществу указанные выше нежилые помещения № 1001 и № 1002 с определением подлежащей выплате Обществу денежной компенсации в размере 1 810 913 руб.; прекращено право собственности Общества на данные нежилые помещения.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2015 данное решение оставлено без изменения.
Администрация в кассационной жалобе, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судами норм материального права, не соглашаясь с выводами судов в части включения в размер подлежащей Обществу выплаты 946 913 руб. компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и 90 000 руб. дополнительных затрат, в том числе 30 000 руб. затрат на оплату государственной регистрации прав на недвижимое имущество и 60 000 руб. затрат на поиск и оформление в собственность недвижимости взамен изымаемой, просит изменить названные судебные акты в части определения подлежащей выплате Обществу денежной компенсации в размере 1 810 913 руб., установив выкупную цену в размере 804 000 руб., а в остальной части обжалуемые судебные акты оставить без изменения. По мнению подателя жалобы, на момент приобретения Обществом спорных помещений по договору купли-продажи от 15.12.92 у Администрации отсутствовала обязанность по проведению капитального ремонта здания перед Обществом, по отношению к которому она не являлась наймодателем; доказательства нуждаемости дома в капитальном ремонте на момент приобретения помещений в нем Обществом либо приватизации первой квартиры в доме отсутствуют; заключение эксперта не может служить надлежащим доказательством размера компенсации за капитальный ремонт, поскольку эксперт определил стоимость капитального ремонта спорных нежилых помещений, а не капитального ремонта многоквартирного дома пропорционально площади принадлежащих Обществу помещений в доме; Общество документально не подтвердило расходы в сумме 60 000 руб. на поиск и оформление новой недвижимости взамен изымаемой.
Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что собственник нежилого помещения наряду с собственниками жилых помещений имеет право на компенсацию непроизведенного капитального ремонта дома; вывод судов о нуждаемости дома в капитальном ремонте основан на обстоятельствах дела и представленных в дело доказательствах; размер компенсации верно определен судами исходя из заключения эксперта; дополнительные расходы в сумме 90 000 руб. правомерно учтены судами при определении размера компенсации как будущие расходы ответчика.
Управление в отзыве на кассационную жалобу поддерживает ее доводы, дополнительно указав, что согласно имеющимся в деле документам на момент приобретения Обществом нежилых помещений дом находился в собственности различных юридических лиц, а не в муниципальной собственности.
В судебном заседании представитель Администрации и Управления (в одном лице) поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители Общества против удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзыве.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом доводов кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела, межведомственной комиссией, утвержденной решением Псковской городской Думы от 29.09.2005 № 293, в ходе проведенного обследования жилого дома, расположенного по адресу: <...>, установлено, что названный жилой дом, до 1917 года постройки, эксплуатируется уже более ста лет; капитальный ремонт не производился в течение многих лет; дом находится в ветхом состоянии, согласно распоряжению Администрации от 30.03.2004 № 1126-р подлежит расселению; общий физический износ дома составляет 75 процентов; проведение капитального ремонта дома нецелесообразно. По заключению комиссии дом не пригоден для проживания, является аварийным и подлежит сносу. По результатам обследования составлен акт от 28.02.2006 № 46.
Постановлением Администрации от 28.12.2009 № 2552 (с учетом внесенных постановлением Администрации от 18.11.2011 № 2773 изменений) указанный выше дом включен в Перечень многоквартирных домов жилищного фонда города Пскова, признанных до 01.01.2007 аварийными и подлежащими сносу в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации.
По сведениям, предоставленным муниципальным бюджетным учреждением города Пскова «Жилище», указанный выше дом в 2012 году расселен на основании областных адресных программ по расселению аварийного жилого фонда в период с 2008 по 2012 годы.
Нежилые помещения в названном доме № 1001 площадью 33,1 кв. м с кадастровым номером 60:27:010217:18:6587-А:1001 и № 1002 площадью 31,4 кв. м с кадастровым номером 60:27:010217:18:6587-А:1002 принадлежат на праве собственности Обществу на основании договора купли-продажи от 15.12.92, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 60-АЖ № 115450 и № 115449 соответственно.
Администрация направила закрытому акционерному обществу «ББ-Автотранс» (правопредшественник Общества, далее также Общество) требование от 28.02.2013 № 950 произвести совместно с собственниками помещений многоквартирного аварийного дома № 5 по ул. Леона Поземского за счет собственных средств снос данного дома в срок до 30.03.2013.
Письмом от 25.11.2013 № 1955 Управление обратилось к Обществу с предложением заключить соглашение о выкупе принадлежащих последнему нежилых помещений по цене, установленной независимым оценщиком, в размере 664 000 руб.; в случае несогласия с указанной выкупной ценой предложило Обществу самостоятельно определить выкупную цену и представить ее Управлению для возможности заключения соглашения о выкупе по правилам частей 6, 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также представить оценку рыночной стоимости нежилых помещений, оценку всех понесенных убытков с документальным подтверждением таких убытков.
Общество в ответ на предложение Управления письмом от 20.12.2013 сообщило об отказе от заключения соглашения о выкупе нежилых помещений по предложенной Управлением цене; предложило рассмотреть возможность заключения соглашения о выкупе нежилых помещений по цене 1 676 616 руб. 56 коп., определенной независимым оценщиком по заказу Общества, в том числе 858 863 руб. 56 коп. за помещение № 1001 и 817 753 руб. за помещение № 1002.
Постановлением Администрации от 13.03.2014 № 388 изъят для муниципальных нужд МО «Город Псков» земельный участок площадью 762 кв. м с кадастровым номером 60:27:0010217:226, расположенный под многоквартирным домом по адресу: <...>, признанным аварийным; в связи с изъятием земельного участка принято решение об изъятии для муниципальных нужд путем выкупа спорных нежилых помещений № 1001 и 1002, расположенных в указанном доме.
На основании указанного постановления от 13.03.2014 № 388 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области 03.04.2014 зарегистрировало в установленном порядке соответствующие ограничения в отношении спорных помещений.
Уведомлением от 28.04.2014 № 907 Управление сообщило Обществу об изъятии для муниципальных нужд названных помещений путем выкупа. Данное уведомление получено ответчиком 30.04.2014, что подтверждается представленным в материалы дела почтовым уведомлением.
Администрация, ссылаясь на недостижение с собственником изымаемых помещений соглашения о выкупной цене, в соответствии с частью 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку законодательные нормы, регулирующие отношения по изъятию нежилых помещений, расположенных в жилом доме, в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельного участка, занятого таким домом, отсутствуют, суды правомерно при рассмотрении настоящего спора по аналогии закона применили к правоотношениям сторон положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие отношения по изъятию жилых помещений.
Как установлено судами, между сторонами отсутствует спор по поводу оснований и соблюдения процедуры изъятия помещений, а существуют только разногласия по размеру выкупной цены.
Порядок определения цены изымаемого путем выкупа помещения определен частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой в выкупную цену имущества помимо рыночной стоимости помещения включаются также все убытки, причиненные собственнику помещения его изъятием.
Для определения рыночной стоимости нежилых помещений № 1001 и 1002 определением арбитражного суда первой инстанции от 24.12.2014 была назначена судебная оценочная экспертиза. Согласно отчету оценщика от 03.02.2015 № 1 рыночная стоимость нежилых помещений № 1001 и 1002 составляет 397 000 руб. и 377 000 руб. соответственно, а всего 774 000 руб. С указанной величиной рыночной стоимости имущества Администрация согласилась и судебные акты в этой части не оспаривает.
С учетом положений статьи 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации в совокупности и разъяснений, содержащихся в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, суды обоснованно при определении выкупной цены изымаемых помещений исходили из того, что в случае, если обязанность по капитальному ремонту дома не была исполнена публичным собственником ни до передачи первого помещения в доме в частную собственность независимо от оснований такой передачи ни впоследствии, выкупная цена изымаемого помещения должна включать сумму компенсации за непроведенный капитальный ремонт.
Проанализировав представленные в дело документы, в том числе касающиеся технического состояния дома, суды, приняв во внимание установленные нормативы по техническому обслуживанию и ремонту жилых зданий, пришли к правильному выводу, что на дату приобретения в частную собственность первого помещения в доме последний нуждался в капитальном ремонте, который не проводился с 1958 года, а поскольку осуществлять реконструкцию, капитальный и текущий ремонт, а также техническое обслуживание зданий обязана была Администрация, в выкупную цену нежилых помещений должна быть включена компенсация за непроведенный капитальный ремонт.
Довод Администрации об отсутствии у нее обязанности по проведению капитального ремонта, поскольку приобретение Обществом помещений не связано с приватизацией и Администрация не являлась наймодателем по отношению к Обществу, надлежащим образом исследован судами и обоснованно отклонен. Собственник изымаемого помещения вправе получить компенсацию за непроведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел помещение, поскольку не доказано исполнение наймодателем по отношению к лицу, ставшему первым приобретателем помещений, обязанности по проведению капитального ремонта дома, а не отдельного помещения.
Довод Управления о том, что жилой дом передан в муниципальную собственность только в 1995 году от акционерного общества «Псковский льнокомбинат», также не может быть принят во внимание, так как с учетом особенностей законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий, действовавшего в соответствующий период, нахождение жилищного фонда на балансе приватизированного предприятия само по себе не свидетельствовало о принадлежности объектов жилого фонда такому предприятию на праве собственности.
Для определения размера убытков, которые могут быть причинены ответчику изъятием помещений, и компенсации за непроведенный капитальный ремонт определением суда первой инстанции от 21.05.2015 была назначена оценочная экспертиза. По результатам оценки эксперт представил экспертное заключение от 22.06.2015 № 12.
Администрация, представив возражения на указанное заключение, в части размера компенсации за непроведенный капитальный ремонт указала только на подбор экспертом ненадлежащих аналогов, не заявляя возражений против примененной экспертом методики расчета компенсации.
С учетом поступивших замечаний эксперт представил дополнительные пояснения, в соответствии с которыми размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт помещения № 1001 составил 485 935 руб., помещения № 1002 – 460 978 руб., а за оба помещения – 946 913 руб.
Суды, не усмотрев оснований не принимать заключение эксперта с дополнительными пояснениями в качестве допустимого и надлежащего доказательства, правомерно в соответствии со статьями 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при определении размера компенсации, подлежащей включению в выкупную цену, руководствовались выводами эксперта.
Поскольку согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в выкупную цену изымаемого помещения помимо его рыночной стоимости включаются все убытки, причиненные собственнику помещения его изъятием, вопрос о размере таких убытков был поставлен судом перед экспертом при назначении определением от 21.05.2015 судебной оценочной экспертизы.
В заключении от 22.06.2015 № 12 эксперт определил размер дополнительных затрат Общества в связи с изъятием помещений, а именно затраты в связи с регистрацией прав на недвижимое имущество в размере 30 000 руб. и на оплату риэлтерских услуг в размере 60 000 руб. Суды правомерно приняли во внимание выводы эксперта в данной части, указав, что в силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются не только фактически понесенные потерпевшим расходы, но и расходы, которые лицо, чье право нарушено, должно будет произвести для восстановления своего нарушенного права. В связи с этим размер будущих расходов Общества определяется приблизительно, поскольку доказательства в подтверждение конкретного размера таких расходов не могут быть представлены.
Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Администрация документально не опровергла выводы, содержащиеся в заключении судебного эксперта; ходатайство о проведении повторной экспертизы не заявляла.
При таком положении выводы судебных инстанций в части размера выкупной цены следует признать соответствующими нормам материального права и имеющимся в деле доказательствам.
Доводы подателя жалобы являлись предметом оценки судов, подробно проанализированы ими и обоснованно отклонены.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены указанных судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
п о с т а н о в и л:
решение Арбитражного суда Псковской области от 05.10.2015 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2015 по делу № А52-2695/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации города Пскова – без удовлетворения.
Председательствующий И.В. Сергеева
Судьи Т.Г. Преснецова
М.А. Ракчеева
