АРБИТРАЖНЫЙ СУД
ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru
г. Хабаровск
декабря 2020 года № Ф03-5167/2020
Резолютивная часть постановления объявлена декабря 2020 года .
Полный текст постановления изготовлен декабря 2020 года .
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи С.Н. Новиковой
судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой,В.А. Гребенщиковой
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью «Парус»:
- Коньков Д.В., представитель по доверенности от 01.12.2020.
от управления муниципальной собственности города Владивостока:
- Хомова О.В., представитель по доверенности от 17.12.2019.
рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи онлайн-заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Парус»
на решение от 10.06.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2020
по делу № А51-22245/2019 Арбитражного суда Приморского края
по иску общества с ограниченной ответственностью «Парус» (ОГРН 1132540009986, ИНН 2536266969, адрес: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 5)
к управлению муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608, адрес: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Западная, 15)
третьи лица: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ОГРН 1022501294551, ИНН 2536123449, адрес: 690106, Приморский край, г. Владивосток, Партизанский пр-кт, 3), министерство культуры и архивного дела Приморского края (ОГРН 1202500000119, ИНН 2540254726, адрес: 690007, Приморский край, г. Владивосток, ул. 1-я Морская, 2-541), инспекция по охране объектов культурного наследия Приморского края (ОГРН 1162536099087, ИНН 2540225637, адрес: 690007, Приморский край, г. Владивосток, ул. 1-я Морская, 2)
об урегулировании разногласий при заключении договора
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Парус» (далее – ООО «Парус») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – управление, УМС г. Владивостока) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества № 326-ППВ с условием о рассрочке (поквартальные платежи) нежилого помещения площадью 101 кв.м, находящегося по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д. 5, пом. VI, этаж: подвал, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «3.1 Цена продажи недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 3 423 000 руб. (без учета НДС)*».
Определениями от 24.10.2019, 22.01.2020, 25.02.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – МКУ «АПМЗН»), министерство культуры и архивного дела Приморского края, инспекция по охране объектов культурного наследия Приморского края.
Решением от 10.06.2020, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2020, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе ООО «Парус» просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель считает, что право на реализацию преимущественного права на выкуп арендуемых помещений возникло в момент заключения договора от 21.05.2013, поэтому подлежит применению редакция ФЗ от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации), действующая на момент возникновения спорных отношений, то есть на 21.05.2013. Полагает, что отказ в иске при наличии вступившего в законную силу решения суда по делу № А51-31076/2016 противоречит принципу стабильности вступивших в законную силу судебных актов. Приводит доводы о том, что статья 29 Закона о приватизации в редакции от 22.01.2015 не ограничивает право субъектов малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого имущества в порядке реализации преимущественного права.
В отзыве на кассационную жалобу УМС г. Владивостока приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
В онлайн-заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, представители сторон поддержали свои доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, дав суду пояснения.
Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.
Как следует из материалов дела, 21.05.2013 между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО «»Лев-Информ» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 01-02451-001-Н-АР-6933-00, по условиям которого арендатор принял в пользование объект недвижимости – помещения общей площадью 101,0 кв.м, находящиеся в здании (лит.А), номера на поэтажном плане 1, 2 (IV), этаж подвал, расположенном по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, дом 5, для использования в целях «офис, торговое, бытовое обслуживание, склад, общественное питание», на срок с 21.05.2013 по 20.05.2018.
Договор заключен на основании протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества от 25.04.2013 №2.
Передача имущества осуществлена по акту от 31.05.2013.
Дополнительным соглашением от 10.06.2013 к договору стороны дополнили его особыми условиями на основании охранного обязательства от 04.06.2013 № 136-13, учитывая, что объект недвижимости относится к памятнику истории и культуры.
Дополнительным соглашением от 19.12.2013 в договор № 01-02451-001-Н-АР-6933-00 внесены изменения, а именно арендатором по договору стало ООО «Парус».
Договор, дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке.
06.08.2015 общество, являясь субъектом малого предпринимательства, обратилось в управление с заявлением о реализации преимущественного права, предусмотренного статьей 9 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), на приобретение арендуемого недвижимого имущества по договору аренды от 21.05.2013 №01-024514-001-Н-АР-6933-00, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 5, в ответ на которое управление письмом от 27.08.2015 № 15462/20у сообщило об издании распоряжения от 27.08.2015 № 819/28 о включении в решение об условиях приватизации преимущественного права общества на приобретение нежилого помещения общей площадью 101,0 кв.м (этаж подвал), расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 5.
Впоследствии, письмом от 25.04.2016 № 2305сп управление уведомило заявителя об отсутствии у него преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества ввиду наличия задолженности.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-31076/2016 отказ в реализации права на выкуп спорного имущества признан незаконным. Суд обязал управление обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Управлением в адрес общества направлен проект договора купли-продажи № 326-ППВ с условием о рассрочке платежа, в котором выкупная стоимость имущества – нежилых помещений площадью 101 кв.м определена в сумме 6 919 000 руб. (без учета НДС) на основании отчета об оценке № 1164/19 от 22.04.2019 (дата оценки 06.08.2015), подготовленного ООО «Аналитик Центр».
В свою очередь, согласно отчету от 30.08.2019 № 0494/19 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (дата оценки 06.08.2015), выполненному ООО «Нэос «Гарант-Эксперт» по заказу ООО «Парус», величина рыночной стоимости спорного имущества определена в размере 3 423 000 руб.
В этой связи, 05.09.2019 ООО «Парус» направило в МКУ «АПМЗН» предложение заключить договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества № 326-ППВ с условием о рассрочке (поквартальные платежи) в редакции протокола разногласий от 05.09.2019, в котором цена продажи установлена в размере 3 423 000 руб.
Письмом от 24.09.2019 № 19/2752 МКУ «АПМЗН» отказало в заключении договора купли-продажи на условиях, предложенных обществом в редакции протокола разногласий от 05.09.2019.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Парус» в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.
Согласно пункту 5 статьи 3 Закона о приватизации особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Согласно абзацу 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).
В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным федеральным законом, регулируются Законом о приватизации.
Поскольку в данном случае объектом приватизации выступает объект культурного наследия, к спорным правоотношениям подлежат применению также специальные нормы Закона о приватизации и положения ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Закона об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 29 Закона о приватизации в редакции, действовавшей до 22 января 2015 г., объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены данным федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.
В данной редакции пункт 1 статьи 29 Закона о приватизации устанавливал особенности приватизации объекта культурного наследия, в том числе арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, равные для всех участников гражданского оборота, которые состояли в наличии законодательного условия об обременении такого объекта охранными обязательствами.
Между тем Федеральным законом от 22 октября 2014 г. № 315-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 315-ФЗ) внесены изменения, в том числе в Закон о приватизации, Закон № 73-ФЗ, которые вступили в силу 22 января 2015 г.
Данные изменения направлены на совершенствование правового регулирования в области сохранения, использования и государственной охраны объектов культурного наследия.
Согласно пункту 1 статьи 29 Закона о приватизации (здесь и далее - нормы в редакции Закона № 315-ФЗ) объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.
Таким образом, с 22.01.2015 в отношении приватизации объектов культурного наследия установлены особенности (статьи 20, 29 Закона о приватизации), которые являются специальными по отношению к норме стать 3 Закона № 159-ФЗ, и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия.
Обстоятельства того, что спорные помещения расположены в здании, отнесенном к объектам культурного наследия регионального значения «Дом доходный Медведева», Приморский край, Владивосток, ул. Светланская, д. 5 строение 1,3, входящем в состав объекта культурного наследия регионального значения «Архитектурный ансамбль застройки участка улицы Светланской (20 строений)», конец XIX в. - начало XX в и включенном в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - реестр), регистрационный номер (251711286610015) подтверждены материалами дела и не оспариваются сторонами.
В этой связи суды, установив, что на момент обращения общества с заявлением о выкупе арендованного имущества статья 29 Закона № 178-ФЗ действовала в редакции Закона № 315-ФЗ, обоснованно признали, что у управления отсутствовали правовые основания для принятия положительного решения по заявлению общества о реализации преимущественного права на приватизацию объекта культурного наследия в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, поэтому отказали в удовлетворении требований ООО «Парус».
Аналогичная правовая позиция содержится в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 № 301-КГ-18-753.
Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают выводы судебных инстанций, основанные на исследованных доказательствах и установленных по делу обстоятельствах, фактически направлены на переоценку последних и не свидетельствуют о нарушении норм материального права, которые могли бы являться основанием для отмены принятых по делу судебных актов в порядке кассационного производства, в силу чего судом округа отклоняются по правилам статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Иное толкование подателем жалобы действующего законодательства Российской Федерации и иная оценка обстоятельств спора, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права.
Оснований для отмены судебных актов, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судом округа не установлено.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 10.06.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2020 по делу № А51-22245/2019 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья С.Н. Новикова
Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова
В.А. Гребенщикова
