АРБИТРАЖНЫЙ СУД
ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Правосудия, д. 2, тел. (843) 235-21-61
http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
Ф06-19448/2013
г. Казань Дело № А65-4507/2014
27 января 2015 года
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 января 2015 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,
судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,
при участии представителя:
ответчика – Стахеевой К.Ю. по доверенности от 06.02.2014 № 4536/кзио-исх,
в отсутствие:
истца – извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани»
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.07.2014 (судья Андреев К.П.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Николаева С.Ю., Пышкина Н.Ю.)
по делу № А65-4507/2014
по исковому заявлению гаражно-строительного кооператива «ВОЛГА» (ОГРН 1021603482504, ИНН 1659031669), г. Казань, к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка от 01.07.2013 № 17128,
УСТАНОВИЛ:
гаражно-строительный кооператив «ВОЛГА» (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» (далее – ответчик), с уточнением требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), об обязании ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка, с кадастровым номером 16:50:070647:24, общей площадью 3460 кв.м, расположенного по адресу г. Казань, Приволжский район, ул. Хусаина Мавлютова, изложив пункт 3.5 договора в следующей редакции: «3.5. В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,01% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю по настоящему договору производится по истечении одного месяца с момента государственной регистрации договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Пени и задолженность по арендной плате по настоящему Договору взыскиваются в установленном законом порядке».
Пункт 7 в расчете арендной платы за землю (Приложение № 1 к договору) изложить в следующей редакции: «Ставка земельного налога в процентах от кадастровой стоимости, %: для земельных участков под размещение многоэтажных гаражей и многоуровневых парковок, а именно с 01.05.2013 по 01.01.2014 - 0,11%, с 01.01.2014 - 0,13%».
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.07.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014, исковые требования удовлетворены частично. Пункт 3.5 договора изложен в следующей редакции: «3.5. В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю по настоящему договору производится с момента его заключения. Пени и задолженность по арендной плате по настоящему Договору взыскиваются в установленном законом порядке».
В расчете арендной платы (Приложение к договору аренды земельного участка) установлена ставка земельного налога 0,11% от кадастровой стоимости земельного участка – на период с 01.05.2013 по 01.01.2014; 0,13% от кадастровой стоимости земельного участка – на период с 01.01.2014.
В кассационной жалобе ответчик просит принятые по делу судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права. Заявитель жалобы указывает, что постановлением руководителя исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 10.03.2006 № 391 утверждена типовая форма договора, которое никем не оспорено, не признано недействительным. Кроме того, ранее между сторонами был заключен договор аренды земельного участка от 08.06.2009 № 13822, который до настоящего времени не расторгнут. Также ответчик полагает, что поскольку право собственности истца на гаражный комплекс не зарегистрировано, а зарегистрированы права за физическими лицами на отдельные гаражные боксы, то необходимо применять ставку 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, как предоставленного для строительства.
Судебные акты в части урегулирования разногласий по начислению пеней исходя из размера 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, в кассационном порядке сторонами не оспариваются.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не находит.
Как установлено судами и следует из материалов дела, во исполнение решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.12.2012 по делу № А65-18777/2012 постановлением Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 29.04.2013 № 4067 истцу был предоставлен в аренду сроком на 49 лет из земель поселений земельный участок площадью 3460 кв.м с кадастровым номером 16:50:070647:24 по ул. Хусаина Мавлютова, г. Казань, занимаемый гаражным комплексом.
Ответчиком был подготовлен и направлен истцу проект договора аренды земельного участка от 02.07.2013 № 17128, со сроком действия на 49 лет до 28.04.2062.
Пункт 3.5 проекта договора изложен в следующей редакции: «В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю по настоящему договору производится с 01.06.2013.
Начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю производится в следующем порядке: по истечении одного месяца с момента принятия постановления о предоставлении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет; по истечении трех месяцев с момента принятия постановления о предоставлении земельного участка, не прошедшего государственный кадастровый учет.
Пени и задолженность по арендной плате по настоящему Договору взыскиваются в установленном законом порядке.
Настоящим Договором устанавливается, что в случае появления просроченной задолженности и начисленной неустойки (пени) в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки (пени) за несвоевременную уплату платежа, затем сумма просроченной задолженности по арендной плате вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении арендатора».
Приложением к проекту договора предусмотрен расчет арендной платы, в котором ставка земельного налога в процентах от кадастровой стоимости указана равной 1,5% (пункт 7 расчета).
Истец, не согласившись с пунктом 3.5 проекта договора и пунктом 7 расчета арендной платы, направил протокол разногласий к проекту договора от 02.07.2013 в адрес ответчика вместе с подписанным проектом договором аренды.
Поскольку ответчик отклонил редакцию договора истца, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Учитывая специфику отношений, связанных с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель урегулировал их Земельным кодексом Российской Федерации, правила которого являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства, регулирующим вопросы об аренде имущества.
Анализ механизма предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, позволяет сделать вывод о применении норм как публичного права, так и гражданского законодательства, что, в свою очередь, может свидетельствовать об отнесении ряда вопросов в сфере земельных правоотношений к комплексным законодательным актам.
Применительно к спорному случаю в рамках административной процедуры предоставления участка уполномоченный орган местного самоуправления принял постановление от 29.04.2013 № 4067 о предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду.
Таким образом, вопросы об условиях аренды и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с требованиями пункта 5, 6 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации после принятия решения о предоставлении земельного участка в недельный срок заключается договор купли-продажи или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
В данном конкретном случае договор аренды был подготовлен публичным собственником по форме, утвержденной постановлением руководителя Исполнительного комитета города Казани от 10.03.2006 № 391 «Об утверждении типовых форм договоров аренды, субаренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного срочного пользования землей на территории г. Казани».
Однако названное постановление, утвердившее проекты типовых договоров, носит рекомендательный характер и не может исключать права другого участника заявлять возражения относительного такого проекта.
Разрешая спор, судебные инстанции исходили из положений пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Установив, что условия пункта 3.5. проекта договора о взыскании договорной неустойки за период, предшествующий заключению договора, и устанавливающего погашение договорной неустойки ранее долга по арендной плате, противоречат правовой позиции, изложенной в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», положениям статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды посчитали возможным установить условие договора о начислении пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю с момента заключения договора, а также исключили абзацы из проекта договора аренды, связанные с порядком начисления пеней в зависимости от даты принятия постановления о предоставлении земельного участка и наличия государственного кадастрового учета земельного участка, и абзац, определяющий очередность погашения начисленной неустойки и задолженность по арендной плате.
Согласно расчету арендной платы, являющегося приложением к договору аренды земельного участка от 02.07.2013 № 17128, годовой размер арендной платы рассчитан исходя из применения ставки земельного налога, равной 1,5% от кадастровой стоимости земли.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем при установлении размера арендной платы стороны обязаны руководствоваться предписанным порядком определения размера арендной платы.
Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю» определен порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена.
Данным постановлением установлено, что при определении размера арендной платы используется, в том числе, ставка земельного налога. К данным ставкам (налогооблагаемой базы) применяется повышающий коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного налога.
В соответствии с решением Представительного органа муниципального образования г. Казани от 29.11.2005 № 2-3 «О земельном налоге» ставка земельного налога для земельных участков, предназначенных для размещения многоэтажных гаражей и многоуровневых парковок равен 0,11%.
Решением Казанской городской Думы от 11.11.2013 № 5-26 решение от 29.11.2005 № 2-3 признано утратившим силу с 01.01.2014, а ставка земельного налога для земельных участков, предназначенных для размещения многоэтажных гаражей и многоуровневых парковок, установлена в размере 0,13%.
Учитывая, что согласно постановлению Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 29.04.2013 № 4067 земельный участок по договору отведен под размещение гаражного комплекса, из технического паспорта по состоянию на 13.07.2011 усматривается, что гаражи, принадлежащие членам ГСК «Волга», образуют единый, неделимый двухэтажный гаражный комплекс, имеющий места общего пользования (общая крыша, общий въезд), что также установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.12.2012 по делу № А65-18777/2012, судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что применение ставки земельного налога равной 1,5% от кадастровой стоимости, противоречит действующему законодательству и фактическому использованию земельного участка.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона, в связи с чем подлежат отклонению.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов, основанных на материалах дела, при правильном применении норм материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.07.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 по делу № А65-4507/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.
Председательствующий судья М.В. Коноплёва
Судьи Р.В. Ананьев
В.А. Петрушкин
