ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Москва
| Дело № А40-164958/18 |
Резолютивная часть постановления объявлена 16.10.2019
Полный текст постановления изготовлен 18.10.2019
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Нечаева С.В., Красновой С.В.,
при участии в заседании:
от ООО "АНЖЕЛИКА" – Ильина Н.Н. – доверен. от 11.07.18г.№2, адвокат
от Департамента городского имущества города Москвы – Стогова А.А. – доверен. от 29.11.18г.№33-д-1029/18
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 12 апреля 2019 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Гамулиным А.А.,
на постановление от 01 июля 2019 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями В.Р. Валиевым, О.Г. Головкиной, Н.И. Левченко,
по делу № А40-164958/18 по иску ООО "АНЖЕЛИКА"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий,
УСТАНОВИЛ:
ООО "АНЖЕЛИКА" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы, с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, об урегулировании разногласий путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 99 кв. м, кадастровый номер 77:01:0001093:3305, расположенного по адресу: г. Москва, Цветной бульвар, д. 20/1 в редакции истца по цене, определенной по результатам проведения экспертизы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.04.2019 урегулированы разногласия, возникшие между ООО "АНЖЕЛИКА" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 99 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Цветной бульвар, д. 20/1, кадастровый номер 77:01:0001093:3305, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:
п. 3.1. "Цена объекта составляет 4 400 000 (четыре миллиона четыреста тысяч) рублей без учета НДС и за вычетом неотделимых улучшений объекта в размере 1 460 000 руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
п. 3.4. "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 20 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 73 333 (семьдесят три тысячи триста тридцать три) рубля 33 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.".
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2019 решение Арбитражного суда города Москвы от 12.04.2019 по делу N А40-164958/18 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, заявитель обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 12.04.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2019 по делу N А40-164958/18 отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение и неправильное применение норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, экспертами проведено неполное исследование выкупаемого объекта недвижимости, требования истца о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет цены выкупаемого имущества являются необоснованными, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель поддержал доводы жалобы, просил решение Арбитражного суда города Москвы от 12.04.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2019 по делу N А40-164958/18 отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:
Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "АНЖЕЛИКА" является арендатором помещения общей площадью 99 кв. м., кадастровый номер 77:01:0001093:3305, расположенного по адресу: г. Москва, Цветной бульвар, д. 20/1, на основании договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, N 1-1316/01 от 03.12.2001 и дополнительных соглашений.
28.12.2017 общество в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.
Департамент направил в адрес истца договор купли-продажи, установив цену выкупаемого объекта в размере 16 177 000 руб., определенную на основании отчета ООО "ОЗФ УПП" от 20.03.2018 N ДЭПР/20-3-18-08.
Истец подписал договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца, при этом цена договора определена истцом как 5 585 310 руб. в соответствии с отчетом индивидуального предпринимателя Донскова О.Д. от 12.03.2018, уменьшенной на стоимость неотделимых улучшений в размере 431 640 руб.
Вместе с тем, Департамент предложенный истцом протокол разногласий отклонил.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Таким образом, рыночная стоимость выкупаемого имущества полежит уменьшению, на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в рамках существующего арендного обязательства.
В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой Московской лабораторией судебной экспертизы ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России выполнено экспертное заключение N 347/2-3/18-16 от 14.12.2018, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения площадью 99,0 кв. м. по состоянию на 28.12.2017 составила 5 860 000 руб. без НДС.
Из заключения эксперта следует, что к неотделимым улучшениям могут быть отнесены работы в соответствии с актом о завершенном переустройстве от 19.08.2013 и проектной документации ООО "БИЛДИНГ КОНСТРАКШН": демонтаж и монтаж ненесущих перегородок; переустройство санузла с выполнение гидроизоляции пола; демонтаж и монтаж сантехоборудования; демонтаж существующего тамбура и устройство нового; демонтаж ступеней входа с устройством ступеней входа из монолитного железобетона; устройство ниши во внутренней ненесущей стене с обрамлением металлической рамой; устройство входной площадки; установка перил; устройство крыши тамбура из металлического каркаса с облицовкой экранами; устройство крыши тамбура из металлического каркаса с облицовкой экранами; устройство водостока с выводом по водосточной трубе. Рыночная стоимость неотделимых улучшений, выполненных в помещении по состоянию на 28.12.2017 составляет 1 460 000 руб.
Оценив экспертное заключение, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.
Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи, с чем правомерно удовлетворил требования истца.
В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судом в редакции истца.
Доводы заявителя о том, что суд неправомерно обязал стороны заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, кассационная коллегия считает несостоятельным.
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о том, что заключение эксперта Московской лабораторией судебной экспертизы ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 4 400 000 рублей без учета НДС и за вычетом неотделимых улучшений объекта в размере 1 460 000 руб.
Суд кассационной инстанции обращает внимание, что согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в Определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.
Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Соответствующая правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570 по делу N А63-3604/2015.
Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 12 апреля 2019 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 июля 2019 года по делу № А40-164958/18 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Председательствующий-судья Н.Ю. Дунаева
Судьи: С.В. Нечаев
С.В. Краснова
