Постановление АС Краснодарского края от 22.03.2007 № А32-16620/06

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

и установил:

Истец - Администрация  м.о. г.-к. Геленджик  обратился  в Арбитражный суд Краснодарского края  с исковым заявлением об обязании ответчика -  Городской  общественной организации «Геленджикское общество защиты пенсионеров-инвалидов и ветеранов», г. Геленджик освободить нежилые помещения (комнаты №№ 1-4) общей площадью 60, 3 кв.м., расположенные в цокольном этаже здания литер «А» в <...>, и  взыскании с него  16 936, 78 руб. задолженности по арендной плате за аренду упомянутого помещения  согласно договору аренды № 12 от 04.01.03., 6 564, 44 руб. пени за просрочку уплаты арендных платежей согласно п. 4.3. договора, 60 150, 40 руб. неосновательного обогащения за пользование упомянутыми нежилыми помещениями за период с 01.05.04. по 31.12.04. и  6 363, 89 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ, начисленными на сумму неосновательного обогащения.

 В дальнейшем истец  уточнил свои исковые требования ( л.д. 33-35, т. 2), и кроме обязания   ответчика освободить упомянутые нежилые помещения, стал просить взыскать с него 53 229, 88 руб. задолженности по арендной плате  по состоянию на 01.12.06., а также 13 502, 97 руб. пени за ненадлежащее выполнение обязанности по уплате арендной платы. От  требований по взысканию с ответчика неосновательного обогащения  и процентов за пользование чужими денежными средствами истцом заявлен отказ от иска, что было отражено в протоколе судебного заседания  суда первой инстанции от 18.12.06.  ( л.д. 43, т. 2)

 Решением суда от 25.12.06.  с учетом исправительного определения от 20.02.07. ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворено. Принят отказ от исковых требований  о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами. Производство по делу в этой части прекращено.

Уточненные исковые требования истца  частично удовлетворены, взыскано с ответчика в его пользу 53 229, 88 руб. задолженности по арендной плате  за аренду вышеупомянутых помещений, а также 1 254, 16 руб. пени. Ответчику предписано  в месячный срок освободить вышеупомянутые нежилые  помещения.

Вывод в решении суда мотивирован  неправомерным нахождением ответчика  в спорных нежилых помещениях после расторжения упомянутого договора аренды, продленного сторонами на неопределенный срок, а также  неисполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей за аренду этих помещений.

С принятым решением суда ответчик не согласился, направил апелляционную жалобу, в которой просит его отменить как принятый с нарушением норм процессуального права, учитывая, что оно принято  в  отсутствие его представителя, не уведомленного в установленном порядке о дате судебного разбирательства по делу. И отмечает  в своей жалобе, что  судом первой инстанции не  выяснены все обстоятельства, имеющие существенное  значение для правильного рассмотрения данного  спора, учитывая, что не проверен факт наличия задолженности по арендной плате, так  как отсутствует акт сверки расчетов, составленный им с  администрацией, что   судом не зачтены его затраты на ремонт спорных помещений в счет оплаты будущих арендных платежей. 

Апелляционная жалоба подана согласно установленных правил, принята судом и рассматривается в соответствии с требованиями главы 34 АПК РФ.

 В судебное заседание представитель  ответчика не прибыл, хотя надлежащим образом уведомлен о дате судебного разбирательства апелляционной жалобы, о чем свидетельствует  почтовое уведомление № 96932.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не направил, а в заседании суда его  представитель отметил правомерность принятого судебного акта.

При рассмотрении материалов дела, изучении апелляционной жалобы, заслушивании высказываний представителя истца  в судебном заседании установлено, что 04.01.03. сторонами был заключен упомянутый договор аренды объекта муниципального  нежилого фонда, согласно которому  истец  как арендодатель   передал  ответчику как арендатору вышеупомянутые нежилые помещения  сроком до 01.12.03.

Размер ежемесячной  арендной  платы за аренду вышеупомянутых помещений в          п. 3.2  договора предусматривался сторонами в сумме 1 209, 77 руб., которую  ответчик обязался уплачивать в порядке  предоплаты  не позднее 28 числа предыдущего месяца.

Одновременно сторонами был заключен хозяйственный договор № 6, на содержание   объекта муниципального нежилого фонда (л.д. 89-91, т. 1), датированный январем 2003 года,  согласно п. 2.2.2. которого  ответчик как арендатор муниципального имущества обязался принимать пропорциональное участие  в общих расходах по содержанию арендованной части здания, а также  по истечении 6-го месяца  каждого года  производить ежегодный ремонт объекта недвижимости  за собственный счет.  

И фактически арендные отношения сторон состоялись, упомянутые помещение были преданы ответчику по акту приема- передачи  объекта муниципальной собственности от 04.01.03. – приложение № 2 договору аренды сторон, в пригодном для их использования по назначению состоянии, что  было подтверждено актом осмотра технического состояния объекта недвижимости – приложение № 3 к вышеупомянутому хозяйственному договору ( л.д. 92-93, т. 1).

После окончания  действия договора аренды ответчик в отсутствие возражений со стороны истца  продолжал пользоваться упомянутыми помещениями, в связи с чем  согласно  п. 2 ст. 621 ГК РФ вышеупомянутый договор аренды был продлен сторонами на неопределенный срок, а в   январе  2004 года истец направил  в адрес ответчика письмо            № 108 от 30.01.04. с предложением о расторжении договора аренды ( л.д. 9, т. 1) в связи с ненадлежащим выполнением ответчиком обязанностей по внесению арендных платежей и его выселении, тем самым реализовав  предусмотренное п. 2 ст. 610 ГК РФ право отказаться от исполнения договора аренды, продленного сторонами на неопределенный срок, предупредив об этом ответчика за три месяца.

Аналогичное требование истца  было изложено в его  письмах ответчику  № 378 от 22.03.04., № 08-01/31/4991 от 27.10.05.   и № 2827 от 25.11.05.         ( л.д. 11, т. 1, 18, 22, 27, т. 2).

Получение упомянутых писем  ответчик подтверждает  в своей переписке  с истцом и отзывах  на иск. Кроме того, учитывая отсутствие договорных отношений,  им был заявлен иск  к Администрации  города-курорта Геленджик  о  понуждении   заключения договора аренды на новый срок. В заявленных требованиях  ему отказано (арбитражное дело № А-32-67599/2006-37/15).

Следовательно,  упомянутый договор  считается  расторгнутым с 30.04.04., в связи с чем согласно ст. 622 ГК РФ ответчик  обязан  был возвратить истцу спорные нежилые помещения.

Однако ответчик спорные помещения не освободил, что явилось  причиной обращения истца с иском в суд.

Не освобождены помещения и на момент рассмотрения апелляционной жалобы,  что подтверждено заявлением  от 25.11.06. на имя  Главы администрации г.-к. Геленджик,  подписанным председателем общества ФИО5 ( л.д. 39, т. 2),  а также представленными  истцом в дело фотографиями спорного помещения.

При этом арендные платежи  ответчиком не производятся.  По состоянию на 01.12.06. задолженность по арендной плате составила  53 229, 88 руб., что с учетом требований ст. 309 и 614  ГК РФ  неправомерно.

В этой связи согласно  ст. 622 ГК РФ истцом правомерно предъявлены требования о взыскании с ответчика суммы арендной платы, начисленной  за все время пользования ответчиком нежилыми помещениями после расторжения договора аренды.

А поскольку договор аренды  расторгнут, следовательно  у ответчика отсутствуют основания  занимать спорные помещения,  в связи с чем  истец согласно ст. 301 ГК РФ правомерно обратился в суд с исковыми требованиям и о выселении ответчика из упомянутых помещений.

Этим обстоятельствам была дана правильная оценка судом первой инстанции.

При этом не принимаются во внимание судом апелляционной инстанции доводы ответчика, изложенные в его апелляционной жалобе, о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права,  так как определение суда об отложении судебного разбирательства по делу от 16.11.06. направлялось судом по адресу, имеющемуся в материалах дела: <...>. Этот адрес значится  местонахождением  постоянно действующего руководящего  органа ответчика в последней редакции его   устава ( л.д. 78-84), и по этому адресу  ответчик  находился на момент  рассмотрения спора в суде, как отмечено выше. То есть процессуальный документ суда направлялся по последнему  известному суду адресу, в связи  чем согласно  п.п. 3 п. 2 ст. 123 АПК РФ он считается надлежащим образом доставленным, а адресат уведомленным о дате судебного  разбирательства по делу, учитывая также, что о месте пребывания  по иному адресу, ответчик суд  не уведомлял..

Не состоятельны и доводы ответчика в той части, что у него  не имеется задолженности по арендной плате, поскольку платежных документов, подтверждающих полное погашение им задолженности по арендной плате, как это предложено судом апелляционной инстанции в определении 19.02.07., им   не представлено.

Не обоснован и довод ответчика об отсутствии его обязанности оплачивать арендную плату, начиная с мая 2003 года, когда спорные помещения им не использовались  из-за их затопления при проведении строительных работ  близлежащих строений,  поскольку о факте невозможности использования  спорных  помещений ответчик   истца   своевременно не уведомлял, а первое такое  уведомление было направлено  ответчиком в адрес истца только в августе 2003 года ( л.д. 100, т. 1).

Не приглашал ответчик представителей истца  и для осмотра спорных помещений и составления акта о невозможности его использования, и  не отказался от исполнения договора аренды, а   в письме  вход. № 65 от 02.02.04. ( л.д. 10, т. 1) напротив свидетельствовал о пролонгации договора аренды сторон на 2004 г.г. и гарантировал полное погашение задолженности по арендной плате.

А акт № 1 обследования спорных помещений от 12.05.03. ( л.д. 113, т. 1) доказательством невозможности их  использования по назначению не является, поскольку составлен в одностороннем порядке, учитывая, что значащийся в нем  зам. Главы администрации ФИО6 при осмотре не присутствовал,   а с составленным актом только ознакомился.

Не является таким доказательством  и акт обследования объекта муниципального нежилого фонда,  вход. № 534 от 22.09.03. (л.д. 101), учитывая, что он составлен сторонами  в сентябре 2003 года, поэтому   он не может подтверждать невозможность использования  ответчиком этих помещений, начиная с мая 2003 года.

Тем самым свидетельствуется, что  ответчик  как арендатор  с учетом требований п. 1 ст. 612 НК РФ не потребовал  от арендодателя либо безвозмездного устранения  недостатков имущества, либо  о соразмерном уменьшении  арендной платы, либо  о возмещении расходов на устранение недостатков имущества.

Следовательно ответчиком не доказан факт невозможности использования спорных помещений по назначению  в указанный период, и в связи с этим отсутствие его обязанности оплачивать арендную плату за  пользование им, хотя согласно ст. 65 АПК РФ каждое  лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований  и возражений.

Этому подтверждением является  и направленное в адрес ответчика  письмо № 356 от 14.05.04. ( л.д. 17, т. 1) Муниципального  управления капитального строительства Исполкома г.-к. Геленджик,  в  котором оно   свидетельствовало, что в указанный период повреждений и  нарушений  инженерных коммуникаций   не было,  а претензии ответчика по поводу выхода   из строя помещения общества пенсионеров признаны необоснованными.  

 Не состоятелен и довод ответчика об отсутствии его задолженности по арендным платежам в связи с необходимостью проведения администрацией   зачета понесенных им затрат на проведение капитального ремонта спорных помещений в счет оплаты арендной платы,  поскольку  факт проведения капитального ремонта  ответчиком документально не подтвержден, нет и согласованной с истцом  сметы на капитальный ремонт  помещения.

А имеющиеся в материалах дела смета  и акты о приемке выполненных работ ( л.д. 13-15) такими доказательствами не являются, учитывая, что  оформлены на выполнение  текущего ремонта, обязанность по проведению которого согласно     п. 2.4.2 упомянутого договора сторон и   п. 2.2.2. хозяйственного договора № 6 лежит на ответчике, как отмечено выше.

К тому же  сами по себе акты приемки выполненных работ не могут подтверждать затраты ответчика на проведение   им ремонтных работ, так как   в них не отражен  объект, на котором выполнены работы, не указан  заказчик и подрядчик работ, а также период их выполнения. Нет и доказательств приобретения   ответчиком строительных материалов для того, чтобы проводить ремонтные работы  своими силами.

Поэтому администрацией  в письме № 050131/4155 от 08.09.05. ( л.д. 21, т. 12) было  правомерно отказано ответчику  в возмещении затрат на проведение текущего ремонта спорных помещений.

Этим обстоятельствам уже была дана оценка в решении  арбитражного суда Краснодарского края от 24.03.06. по вышеупомянутому делу № А-32-67599/2006-37/15, в котором истцу – ГОО «Геленджикское общество  защиты пенсионеров, пенсионеров-инвалидов и ветеранов», г. Геленджик  в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика – Администрации м. о. г.-к. Геленджик  199 071 руб. стоимости капитального ремонта спорных помещений было отказано.

При этом судом апелляционной инстанции учитывается, что п. 3.4.  упомянутого  хозяйственного  договора сторон ( л.д. 90, т. 1)  предусматривалась возможность зачета затрат ответчика на проведение им  капитального ремонта спорных строений только в счет подлежащих  им уплате по этому договору амортизационных отчислений, при условии  утверждения истцом  до начала проведения капитальных работ сметной документации  или приема этих работ по акту приема-передачи, а зачет арендных платежей не предусматривался.

В то  же время  до проведения  ответчиком    ремонтных работ смета истцу   не направлялась, и им  не утверждалась, а письмо с предложением утвердить смету расходов было направлено ответчиком  в адрес зам. Главы  Администрации г. Геленджик  только в июле 2004, что подтверждено проставленным на письме  штампом канцелярии последнего ( л.д. 104, т. 1),   а следовательно ответчик и не мог приступать к   работам  по капитальному ремонту  спорных помещений  в 2003-2004 г.г.

Отсутствуют и  основания отказывать администрации в удовлетворении ее  исковых требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за 2005-2006 г.г. и в связи с проведением  ответчиком по его словам в 2005 году капитального ремонта спорных строений, учитывая, что  к этому моменту   договор  аренды уже был расторгнут, а ответчик должен был освободить спорные помещения,  чему была дана выше оценка.

Кроме того,  документально  не подтверждена и необходимость ежегодного проведения ответчиком капитального ремонта спорных помещений.

Что же касается требований истца по взысканию  с ответчика суммы пени за просрочку  платежей, то пеня  подлежит  взысканию только до момента расторжения упомянутого договора аренды, и согласно представленному истцом уточненному расчету задолженности по состоянию на 30.04.04. составляет  с учетом  ставки рефинансирования  Центробанка 11 %  - 1 254, 16 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований по взысканию с ответчика суммы пени истцу следует отказать, учитывая, что упомянутый договор расторгнут и отсутствуют основания для начисления суммы пени по этому договору.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 266, 267, п. 1 ст. 269, ст. 271     Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного  суда Краснодарского края  от 25.12.06. по делу № А-32-16620/2006-2/226 с учетом исправительного определения  от 20.02.07.  оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.